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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/01/2017 21h33 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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Bonjour,

Je sollicite à nouveau votre attention pour l’achat d’une maison. Nous venons de faire la visite aujourd’hui, le projet nous parait intéressant. Il s’agit d’une maison familiale que nous souhaitons convertir en résidence pour étudiant étant donné sa proximité avec des classes préparatoires et des bts.
La toiture est récente mais il s’agit d’une vieille maison donc l’isolation des murs à faire/prévoir par l’extérieur, c’est d’autant plus important que le logement sera loué en meublé avec un forfait de charges et donc l’économie d’énergie me reviendra directement. Il y a aussi les fenêtres à changer en double vitrage.

A l’intérieur, l’électricité est à refaire entièrement. Il y a le plafond qui est fissuré un peu partout (juste de petites fissures visibles mais sans agrandissement), le vendeur dit qu’il s’agit d’une maison des années 1950 et qu’à l’époque il s’agissait de lattes de bois avec du plâtre et qu’il suffit de boucher les fissure du plâtre. Qu’en pensez-vous ?

Il y a aussi le sol à refaire, mais il y a de l’amiante en bon état sous les dalles de sol. Est-ce que je peux poser du lino dessus sans problème ou faut-il prendre d’autres précautions à cause de l’amiante.

Il y a aussi un petit abris de jardin avec le toit en fibro ciment amianté à faire retirer, cela ne dépasse pas 20 m² (je pense que l’abris fait moins de 10m² mais il est possible qu’il y ait plusieurs couches de fibro ciment ?), est-ce qu’un budget de 1000€ est assez large ? Etant donné que l’abris est à l’extérieur donc espace non confiné, est-on obligé de faire retirer le toit en fibro ciment amianté ?

J’ai rdv à la banque demain pour la faisabilité.

VOTRE PROFIL

- salariée de l’entreprise familiale, 38 ans, TMI=14%, revenus=variable, épargne de 500 à 1500€ par mois.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : notions
- Fiscales : notions
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : M. peut dépanner et nous pouvons faire les petits travaux simples type peinture ou sol stratifié ou lino.
- Sociales : correct
- Temps disponible : l’activité familiale me donne beaucoup de disponibilité dans l’après-midi

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison aménageable en 6 chambres de plus de 9m² avec au sous-sol semi enterré une grande pièce à vivre et une cuisine.
- Année de construction : 1950
- 2 niveaux : sous-sol semi-enterré et rdc surélevé. Luminosité très correcte au niveau rdc sur élevé avec des fenêtres de taille convenable, mais pas assez lumineux pour le niveau sous-sol (on y remédiera avec plus de points de lumière)
- Inhabité ? Inhabité depuis une dizaine d’années, c’est pour ça qu’il y a 2 chambres à refaire complètement suite à un dégâts des eaux venu du toit.
- Chauffage individuel au gaz
- Volets isolants ou persiennes ? Je n’ai pas fait attention mais a priori les volets sont en bon état donc pas nécessaire de changer
- Décoration : vieillot

LOCALISATION DU BIEN

- grande courronne IdF
- proche centre ville (10min à pied) mais très proche de 2 lycées avec classes prépas et bts
- centre ville déclinante mais beaucoup de ZI aux alentours de la ville. D’après Castorus, la ville est essentiellement constitué de locataires.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je ne pense pas.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 230k€ avant négociation, j’espère acheter à moins de 200k€ voire 190k€ après négociation, frais de notaire inclus.
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 350€ HC par chambre, soit 2100€ par mois. Je prévois un forfait de charges de 50€ par locataire, soit un prix par chambre de 400€.
- Taux de vacance envisagé : 1 mois par an =8,5% en me basant sur des études de 2 ans donc 2 mois de vacances locatives tous les 2 ans (en réalité, il est possible de faire de la location saisonnière pendant la vacance locative mais je préfère ne pas le compter)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : non, gestion en direct

- Travaux immédiats : électricité à mettre au norme, raffraichissement des pièces (plafond, peinture, sol), fenêtres en double vitrage. Isolation par l’extérieur immédiatement ou dans quelques années, à voir (niveau E actuellement). Budget total de 50k€ à affiner avec un artisan.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : isolation éventuellement si on ne le fait pas de suite.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : rien puisque le toit est fait tout récemment et l’isolation sera fait avant 5 ans.

- Taxe foncière hors TEOM : environ 2000€ avec TEOM
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 200€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 12,6%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 8,3%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : <10k si possible
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : à voir
- Durée du crédit : 15 ou 20 ans à voir
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème 15k€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : a priori non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (BIC réel LMNP)

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif

Mots-clés : amiante, colocation, immobilier, lmnp

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#2 06/01/2017 00h58 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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Encore une étude de cas qui parle de rentabilité sans compter les travaux. Travaux évalués selon quels critères pour arriver à 50k. Prévoyez-vous le financement? Quelle expérience des travaux avez-vous?
Ne comptez pas sur une entreprise pour évacuer des matériaux amiantés pour 1000€. Le mieux serait de le demander directement à une entreprise qualifiée.

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#3 06/01/2017 01h47 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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Bonsoir,

Merci pour la réponse kc44, dans le calcul de rentabilité, je n’ai pas tenu compte des travaux pour le premier taux car dans le modele de demande, il est précisé pour le taux brut prix d’achat et frais de notaire et seulement pour le taux net les travaux immédiats.

Nous n’avons pas beaucoup d’experience de travaux encore mais ceux demandés par cette maison me semble encore maitrisable dans nos capacités.

J’ai évalué à 2000 euros pour l’électricité car nous avions déjà refait un tableau électrique au norme pour 900 euros et tiré des fils de terre pour prise nous-même. Sur ce chantier, il y aura sans doute plus à faire donc je provisionne 2k.

Pour le double vitrage, je compte grosso modo 1000 euros par fenetre (6) et un peu plus pour le porte fenetre (1), j’ai un ami qui peut faire le montage. Je budgetise 10k.

Pour le plafond, on a refait un plafond de 20m2 environ pour 400 euros, ici, il y a aussi les murs et le sol, je budgetise 10k car nous sommes capable de poser le lino et de faire la couche de peinture.

Pour l’amiante, j’ai regardé les évaluation sur internet, ca parlait de 40 euros par m2, je pensais avoir pris un peu de marge. Mais c’est également l’intérêt de ce post, avoir des retours du terrain pour corriger ma visin des choses.

La grosse inconnue est l’isolation par l’exterieur. J’ai vu des évaluations de 100 à 200euros du m2 sur internet. Il y a 150m2 de murs d’apres les diag donc j’evalue a environ 25-30k.

C’est pour cela que je pensais avoir budgetisé à peu pres correctement avec 50k. Quoiqu’il en soit, je devrait avoir un avis professionnel dans les jours à venir afin d’affiner ce calcul.

Je dois aussi aller voir mon banquier demain pour verifier la faisabilité de ce projet.

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#4 06/01/2017 01h55 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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Merci pour ce retour. En effet vous semblez avoir quelques bases pour l’évaluation des travaux et vous avez raison de compter large. Reste la question de l’isolation extérieure. J’avoue que je ne m’y connais pas bien. J’ai tendance à penser que l’isolation se fait à l’intérieur mais je ne connais pas la capacité d’isolation des matériaux que l’on peut mettre en extérieur. Inutile de vous dire que l’entreprise doit être hautement qualifiée pour ce genre de travaux, coûteux, qui peuvent être une source d’ennuis si enduit pas appliqué avec le bon mélange ou à la bonne température.

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#5 06/01/2017 02h07 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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Oui effectivement, grosse inconnue que l’isolation par l’exterieur mais elle aura l’avantage d’aller dans le sens de la loi :
- tout ravalement a partir de 2017 devrait comprendre l’isolation par l’exterieur sauf qqs cas de dérogation.
- les logements en location devraient arriver à un dpe D d’ici 2025 de memoire.

De plus, le ravalement sera ainsi fait et nous serons tranquille pendant 10-20 ans (toit déjà fait).

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#6 06/01/2017 08h12 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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Du point de vue de créer une coloc, qq points qui manquent dans votre présentation :
- surface habitable totale ?
- nb de pièces de vie et leur nature
- nb de wc, sdb et cuisine
- vous envisagez un bail unique ou un bail par chambre ?

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#7 06/01/2017 10h50 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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Menuiserie extérieur : quelle pose? Suivant celle ci le détail de jonction avec l’isolation thermique extérieur à venir et le traitement du tableau béton seront différents.

Isolation thermique extérieur : vous confirmez que la maison n’est pas en limite de propriété?

Le plafond que vous décrivez est un bacula, un traitement au plâtre n’empêche pas la fissure de réapparaître au bout d’un an. Préférer une toile armée si les fissures sont localisés sinon refaire le plafond ou accepter ce désordre esthétique.

J’omet sciemment l’amiante.

9m² habitable est le strict minimum. Quid des WC - douche - kitchenette ? Regarder la réglementation pour ces éléments, prévoir la surface et les réseaux plomberie si nécessaire.

Le budget est effectivement à affiner.


Buy sheep, Sell deer.

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#8 06/01/2017 11h08 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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aurore a écrit :

A l’intérieur, l’électricité est à refaire entièrement. Il y a le plafond qui est fissuré un peu partout (juste de petites fissures visibles mais sans agrandissement), le vendeur dit qu’il s’agit d’une maison des années 1950 et qu’à l’époque il s’agissait de lattes de bois avec du plâtre et qu’il suffit de boucher les fissure du plâtre. Qu’en pensez-vous ?

Latte + platre est effectivement classique dans l’ancien.
Par contre, pourquoi est il fissuré ?
Les lattes ont bougés ?
Les solives ont bougés ?
Peut être n’est ce pas grave, mais ça semble quand même surprenant.

kc44 a écrit :

J’ai tendance à penser que l’isolation se fait à l’intérieur mais je ne connais pas la capacité d’isolation des matériaux que l’on peut mettre en extérieur. Inutile de vous dire que l’entreprise doit être hautement qualifiée pour ce genre de travaux, coûteux, qui peuvent être une source d’ennuis si enduit pas appliqué avec le bon mélange ou à la bonne température.

L’isolation extérieur est effectivement moins courant.
Il est aussi plus cher.

Personnellement, j’ai tendance à considérer que l’isolation par l’extérieur n’est viable que dans 2 cas :
-> des pièces intérieurs très petite, où l’isolation intérieur serait trop encombrante
-> des murs massifs afin de générer un effet de masse du mur (ce cas doit être très bien réfléchi pour limité les ponts thermiques)

Après, je suis peut être un tantinet extrémiste sur ce point. wink

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#9 06/01/2017 11h19 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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gunday a écrit :

Personnellement, j’ai tendance à considérer que l’isolation par l’extérieur n’est viable que dans 2 cas :
-> des pièces intérieurs très petite, où l’isolation intérieur serait trop encombrante
-> des murs massifs afin de générer un effet de masse du mur (ce cas doit être très bien réfléchi pour limité les ponts thermiques)

Après, je suis peut être un tantinet extrémiste sur ce point. wink

Très vrai et vous avez raison de l’être, dans ce cas d’étude, il y aura beaucoup de pont :
En tête : quelle traitement/jonction avec la couverture existante ?
En tableaux : retour d’isolation ? Quid de la dimension d’ouverture des fenêtre et portes, le détail est à faire avec les entreprises.
En pied : je vois ne pas comment est géré ce pont thermique en rénovation.

Dernière modification par Mi345 (06/01/2017 12h15)


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#10 06/01/2017 11h29 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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Bernard2K a écrit :

Du point de vue de créer une coloc, qq points qui manquent dans votre présentation :
- surface habitable totale ?
- nb de pièces de vie et leur nature
- nb de wc, sdb et cuisine
- vous envisagez un bail unique ou un bail par chambre ?

La surface habitable totale est 130m², chacune des chambres fera entre 9 et 10 m², sauf une à créer qui fera sans doute plus vers 14m². Il y aura donc 6 chambres à l’étage avec une salle de bain et wc séparé. Au niveau inférieur, il y aura une grande salle de vie de 30m² avec une grande cuisine et une salle de bain baignoire avec wc.
La cible est les élèves de prépa, donc ils devraient être interne externé, c’est-à-dire ne pas avoir besoin de cuisiner dans la maison tous les jours, aussi cela me parait largement suffisant d’avoir une cuisine pour 6. La salle de vie leur permettra de se retrouver pour travailler ensemble ou de passer un moment de détente ensemble.
J’envisage un bail unique avec aménagement pour les clauses de solidarité, comme l’avait proposé un autre membre du forum sur le fil de la loi alur il me semble.

Mi345 a écrit :

Menuiserie extérieur : quelle pose? Suivant celle ci le détail de jonction avec l’isolation thermique extérieur à venir et le traitement du tableau béton seront différents.

Isolation thermique extérieur : vous confirmez que la maison n’est pas en limite de propriété?

Le plafond que vous décrivez est un bacula, un traitement au plâtre n’empêche pas la fissure de réapparaître au bout d’un an. Préférer une toile armée si les fissures sont localisés sinon refaire le plafond ou accepter ce désordre esthétique.

J’omet sciemment l’amiante.

9m² habitable est le strict minimum. Quid des WC - douche - kitchenette ? Regarder la réglementation pour ces éléments, prévoir la surface et les réseaux plomberie si nécessaire.

Le budget est effectivement à affiner.

Que signifie la question de la pose de la menuiserie extérieure ? S’agit-il des volets ?

Isolation extérieure : non, il y a au moins 1m (je pense même presque 2m) de chaque côté de la maison, il y aura donc la place pour l’isolation.

Il n’y a a priori pas d’inquiétude à avoir sur les fissures alors ? C’est juste de l’esthétique ? Quand vous dites de refaire le plafond, s’agit-il de simplement recouvrir avec du BA13? Est-ce mieux la toile armée ne sera pas mieux que de juste recouvrir la fissure avec un placo platre ?

Vous me donnez un gros doute sur l’amiante, il me faudra affiner son chiffrage.

gunday a écrit :

Latte + platre est effectivement classique dans l’ancien.
Par contre, pourquoi est il fissuré ?
Les lattes ont bougés ?
Les solives ont bougés ?
Peut être n’est ce pas grave, mais ça semble quand même surprenant.

L’isolation extérieur est effectivement moins courant.
Il est aussi plus cher.

Personnellement, j’ai tendance à considérer que l’isolation par l’extérieur n’est viable que dans 2 cas :
-> des pièces intérieurs très petite, où l’isolation intérieur serait trop encombrante
-> des murs massifs afin de générer un effet de masse du mur (ce cas doit être très bien réfléchi pour limité les ponts thermiques)

Après, je suis peut être un tantinet extrémiste sur ce point. wink

Etant donné la taille des chambres (moins de 10m2), il me semble en effet difficile d’isoler par l’intérieur. Je pensais l’isolation par l’extérieur plus efficace que ca étant donné que le gouvernement veut le rendre obligatoire avec le ravalement. L’avantage de l’isolation par l’extérieur est aussi qu’il ne bloque pas la mise en location.

Concernant le plafond, je commence à avoir de sérieux doutes quand à la gravité. Je vais déjà prendre l’avis de l’artisan.

Dernière modification par aurore (06/01/2017 11h55)

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#11 06/01/2017 12h09 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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Les menuiseries extérieures sont les fenêtres.

Il n’y a a priori pas d’inquiétude à avoir sur les fissures alors ? C’est juste de l’esthétique ?

S’il n’y a pas de fissures sur les murs structurels, c’est déjà bon signe.
Les fissures sur le plâtre peuvent être causés par les températures, l’humidité, être lié à la précédente fuite dans le toit s’il se trouve à l’aplomb…

Aucun moyen de dire sans voir. Si le projet vous intéresse vraiment, visitez le avec un architecte ou un professionnel du bâtiment.

Quand vous dites de refaire le plafond, s’agit-il de simplement recouvrir avec du BA13?

J’avais en tête une dépose du plafond existant et une repose.
En plafond le BA13 se pose sur rails, causant une perte de hauteur sous plafond si vous ne déposez pas auparavant (sans compter que les rails doivent être vissés sur de plancher structurel).
Cette solution est bien sûr plus onéreuse qu’une reprise ponctuelle.


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#12 06/01/2017 12h12 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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Bail unique : ok. Si baux séparés, il eut fallu des chambres de 14 m² minimum…

2 SDB dont une avec WC et l’autre avec WC séparé : ça semble bien aussi. Un seul WC ou une seule SDB aurait été trop peu.

De ce point de vue la maison semble bien adaptée à votre projet.

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#13 06/01/2017 13h19 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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Concernant l’isolation exterieure, ce poste me parait assez technique, est-ce qu’un artisan généraliste ’qui fait tout’ de la construction à la rénovation est qualifié ou faut-il s’adresser aux spécialistes du ravalement ?

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#14 06/01/2017 13h58 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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Bonjour,

Mon expérience technique dans l’ancien rejoint ce qui à été dit ; les fissures reviendront. Par contre, il n’y a généralement pas de quoi s’affoler, il vaut mieux être prudent cependant. Toujours d’expérience, après avoir tenté d’expliquer au locataire que ce n’était pas grave, après avoir envisagé la toile (qui ne cache pas tout dans tous les cas), nous avons fait poser un faux plafond. Trop de discussions avec le locataire "j’ai loué c’était parfait je veux que ça le reste" OK admettons, on peut comprendre donc pour le tarif : pas d’hésitation.

Pour le lino sur amiante : pas de soucis si l’amiante est fixée.
Pour la toiture de 20 m2 en amiante : là aussi pour l’avoir fait 1) ce n’est pas un gros travail (prévoir la combinaison masque etc) 2) ça ne coûte rien en général au particuliers pour l’évacuer en décharge, nous avions juste du filmer les plaques. Le même travail d’évacuation est en revanche facturé aux entreprises (donc au propriétaire). Seule mauvaise surprise du chantier : les nids de guépes (été) !!! Renseignez vous sur votre secteur ?

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#15 06/01/2017 14h16 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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l’ITE (isolation thermique extérieur), si vous partez sur des panneaux en polystyrène enduit, n’est pas si technique que cela en pose et réalisation. Le plus difficile pour qu’il soit bien fait est de détecter et traiter tous les ponts thermique en plus des détails de jonction avec les portes, fenêtres, couverture et au sol.
Dans votre cas, vous avez un sous-sol semi enterré. Donc si vous ne pouvez pas y faire d’isolation thermique intérieur, c’est "presque" peine perdu. Une "vraie" isolation se fait sur les 6 faces du volume.
Vous pourriez avoir le parti pris de n’isoler que le RDC.
Si l’ITE pose trop de problème, vous pourriez choisir de le repousser au calanques grecques. Le retour sur investissement en terme de réduction des coûts de chauffage peut ne pas être intéressant. (sans considérer les incitations fiscales, ou la loi de 2025…)

Lors des travaux vous pourrez choisir de passer par une entreprise généraliste qui sous-traitera les métiers dont il n’a pas la compétence ou vous pouvez traiter directement avec tous les corps de métier. La première solution est plus onéreuse mais est (en principe…) plus aisé puisque vous n’aurez (en principe…) qu’un interlocuteur, veuillez dans ce cas attention à bien choisir l’entreprise principale.
La seconde est plus adaptée si vous avez des compétences, si votre couple êtes bricoleur, si vous n’avez pas peur de poser des questions dans des magasins de bricolage et de mettre la main à la pâte.

Votre projet semble viable (avec toutes les précautions d’usage puisque l’on ne connait le bien qu’au travers de votre description).

Dernière modification par Mi345 (06/01/2017 14h17)


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#16 06/01/2017 15h50 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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Notez qu’une isolation par l’intérieur génère encore bien plus de ponts thermique : toutes les cloisons, dalles, etc. interrompent l’isolation.

Pour l’isolation par l’extérieur, il est vrai que le sous-sol semi-enterré pose problème. Est-il possible de décaisser suffisamment de terre pour que l’isolation couvre toute la surface du mur ? A voir avec une entreprise spécialisée ou un architecte.

Par ailleurs, y a-t-il du terrain ? L’entretien peut poser problème, une pelouse nécessite de tondre souvent, et les locataires seront peu enclins à le faire. Soit c’est vous qui le faites, soit il faut trouver quelqu’un en local qui est prêt à le faire pour pas trop cher.

Au total, ce qui semble inquiétant dans votre projet, c’est quand même l’ampleur des travaux ; pour rénover de façon à la fois jolie, moderne et fonctionnelle une maison aussi vieille, ne faut-il pas refaire une grande part du second oeuvre ? N’y a-t-il pas des travaux "en cascade", comme par exemple le fait que certains travaux (rénovation électrique, changement des menuiseries) vous obligent à refaire ensuite les parements intérieurs des murs ? Il faut bien regarder et chiffrer cela avec l’aide d’une personne compétente (entreprise tout corps d’état, maître d’oeuvre ou architecte).

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#17 06/01/2017 16h58 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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Bonjour,
Vous avez oublié la CFE dans votre étude de cas.

Vous comptez faire louer votre bien à 6 étudiants, sachez qu’au même titre que le jardinage, le ménage/entretien des parties communes peut poser problème. Engager un prestataire pour cela peut être une solution.

Je remarque assez souvent en faisant des simulation de colocations en LMNP qu’au bout de 7-8 ans la fiscalité augmente, la rentabilité et le cash flow diminuent(effet ciseau). Avez-vous fait des simulations?

Pour finir, en cas de problème, comment se libérer d’un tel bien en colocation?(à part trouver un investisseur à l’aise avec la colocation, je ne vois pas…).

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#18 06/01/2017 21h11 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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Iqce a écrit :

Bonjour,

Mon expérience technique dans l’ancien rejoint ce qui à été dit ; les fissures reviendront. Par contre, il n’y a généralement pas de quoi s’affoler, il vaut mieux être prudent cependant. Toujours d’expérience, après avoir tenté d’expliquer au locataire que ce n’était pas grave, après avoir envisagé la toile (qui ne cache pas tout dans tous les cas), nous avons fait poser un faux plafond. Trop de discussions avec le locataire "j’ai loué c’était parfait je veux que ça le reste" OK admettons, on peut comprendre donc pour le tarif : pas d’hésitation.

Pour le lino sur amiante : pas de soucis si l’amiante est fixée.
Pour la toiture de 20 m2 en amiante : là aussi pour l’avoir fait 1) ce n’est pas un gros travail (prévoir la combinaison masque etc) 2) ça ne coûte rien en général au particuliers pour l’évacuer en décharge, nous avions juste du filmer les plaques. Le même travail d’évacuation est en revanche facturé aux entreprises (donc au propriétaire). Seule mauvaise surprise du chantier : les nids de guépes (été) !!! Renseignez vous sur votre secteur ?

Merci pour ces informations, je vais donc opter pour un faux plafond, mais cela va diminuer ma hauteur sous plafond, non ? La hauteur actuelle est de 2m50.

Super pour le lino, nous pourrons donc poser le sol nous-même, cela fera toujours de ça en moins pour la main d’oeuvre.

Pour l’amiante, la personne du bâtiment qui est venu visiter avec nous aujourd’hui nous a aussi dit que nous pouvons les déposer en déchetterie dans le coin, je me renseignerai en déchetterie pour les modalités Film, masque et combinaison ? Où les acheter ? Brico dépôt ?

Mi345 a écrit :

l’ITE (isolation thermique extérieur), si vous partez sur des panneaux en polystyrène enduit, n’est pas si technique que cela en pose et réalisation. Le plus difficile pour qu’il soit bien fait est de détecter et traiter tous les ponts thermique en plus des détails de jonction avec les portes, fenêtres, couverture et au sol.
Dans votre cas, vous avez un sous-sol semi enterré. Donc si vous ne pouvez pas y faire d’isolation thermique intérieur, c’est "presque" peine perdu. Une "vraie" isolation se fait sur les 6 faces du volume.
Vous pourriez avoir le parti pris de n’isoler que le RDC.
Si l’ITE pose trop de problème, vous pourriez choisir de le repousser au calanques grecques. Le retour sur investissement en terme de réduction des coûts de chauffage peut ne pas être intéressant. (sans considérer les incitations fiscales, ou la loi de 2025…)

Lors des travaux vous pourrez choisir de passer par une entreprise généraliste qui sous-traitera les métiers dont il n’a pas la compétence ou vous pouvez traiter directement avec tous les corps de métier. La première solution est plus onéreuse mais est (en principe…) plus aisé puisque vous n’aurez (en principe…) qu’un interlocuteur, veuillez dans ce cas attention à bien choisir l’entreprise principale.
La seconde est plus adaptée si vous avez des compétences, si votre couple êtes bricoleur, si vous n’avez pas peur de poser des questions dans des magasins de bricolage et de mettre la main à la pâte.

Votre projet semble viable (avec toutes les précautions d’usage puisque l’on ne connait le bien qu’au travers de votre description).

Le chiffrage pour l’ITE est effectivement plutôt vers 20-25k€. Je viens de regarder en détail pour 2025, les logements avec obligation d’isolation sont ceux en F ou G, cette maison étant en E et le ravalement n’étant pas absolument nécessaire encore, je commence à me demander de la pertinence de l’ITE en terme de retour sur investissement. Peut-on envisage alors l’isolation par l’intérieur en rdc à la place de l’ITE ? En effet, autant à l’étage je ne peux pas faire l’isolation à l’intérieur, autant au rdc, c’est envisageable. Je suis juste étonnée que l’isolation du plancher n’ait pas été mis en avant par le diagnostic. D’après le diag, la perte par les murs représente 62%, celle par les fenêtres 11% et celle par le plancher 10%.

Connaissant déjà quelques personnes compétentes chacune dans son domaine, je suis en train d’envisager plutôt de prendre une société pour l’électricité, une société pour les travaux intérieurs (je ferai le sol moi-même), une société pour l’ITE si on la fait.

Bernard2k a écrit :

Notez qu’une isolation par l’intérieur génère encore bien plus de ponts thermique : toutes les cloisons, dalles, etc. interrompent l’isolation.

Pour l’isolation par l’extérieur, il est vrai que le sous-sol semi-enterré pose problème. Est-il possible de décaisser suffisamment de terre pour que l’isolation couvre toute la surface du mur ? A voir avec une entreprise spécialisée ou un architecte.

Par ailleurs, y a-t-il du terrain ? L’entretien peut poser problème, une pelouse nécessite de tondre souvent, et les locataires seront peu enclins à le faire. Soit c’est vous qui le faites, soit il faut trouver quelqu’un en local qui est prêt à le faire pour pas trop cher.

Au total, ce qui semble inquiétant dans votre projet, c’est quand même l’ampleur des travaux ; pour rénover de façon à la fois jolie, moderne et fonctionnelle une maison aussi vieille, ne faut-il pas refaire une grande part du second oeuvre ? N’y a-t-il pas des travaux "en cascade", comme par exemple le fait que certains travaux (rénovation électrique, changement des menuiseries) vous obligent à refaire ensuite les parements intérieurs des murs ? Il faut bien regarder et chiffrer cela avec l’aide d’une personne compétente (entreprise tout corps d’état, maître d’oeuvre ou architecte).

Etant donné finalement la non obligation légale d’isoler par l’extérieur dans l’immédiat, je recherche plutôt une isolation avec un bon retour sur investissement en terme d’économie d’énergie. Est-ce qu’il faut envisager l’ITE, l’isolation du rdc par l’intérieur ou rien du tout ?

Il y a un jardin tout autour de la maison, nous envisageons en effet de réduire les espaces verts afin de diminuer l’entretien.

Il est prévu de refaire les murs, les plafonds et le sol. Je rajoute également les salles d’eau et la cuisine pour faire quelque chose de propre. Je suis actuellement dans l’optique de diminuer le budget ITE et l’intégrer à la rénovation intérieure.

OhSh a écrit :

Bonjour,
Vous avez oublié la CFE dans votre étude de cas.

Vous comptez faire louer votre bien à 6 étudiants, sachez qu’au même titre que le jardinage, le ménage/entretien des parties communes peut poser problème. Engager un prestataire pour cela peut être une solution.

Je remarque assez souvent en faisant des simulation de colocations en LMNP qu’au bout de 7-8 ans la fiscalité augmente, la rentabilité et le cash flow diminuent(effet ciseau). Avez-vous fait des simulations?

Pour finir, en cas de problème, comment se libérer d’un tel bien en colocation?(à part trouver un investisseur à l’aise avec la colocation, je ne vois pas…).

Je paie un CFE de l’ordre de 300€ pour une maison de 70m² habitable. Je ne sais pas dans quelle mesure celui-ci bougera avec les investissements suivants.

J’envisage effectivement d’engager un prestataire pour le ménage/entretien. Est-ce obligatoirement une société ou on peut passer par un auto entrepreneur ou autre ? Je n’ai pas trop l’idée du prix et ce qui serait plus intéressant dans le cadre d’une LMNP au réel.

Vous avez raison pour la fiscalité, c’est pour cela que j’envisage d’emprunter sur 20 ans afin d’avoir un cashflow largement positif. Et peut-être la possibilité après ce projet, s’il se fait, d’oser justement des projets avec plus de travaux et donc recréer son stock d’amortissement.

Suite à la visite de cet après-midi, le projet me parait toujours intéressant si on arrive à négocier le prix. Mais le budget a un peu évolué :
- 6k€ pour l’électricité car on va en profiter pour tout faire en encastré
- 10k€ pour les fenêtres
- 20k€ pour les travaux intérieurs avec la cuisine et la salle de bain à refaire

-20k€ pour l’ITE éventuellement dans quelques années avec le ravalement qui sera nécessaire.

Dernière modification par aurore (06/01/2017 21h40)

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#19 06/01/2017 22h04 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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Difficile d’être catégorique sur la thermique sans une étude spécifique de votre maison.

Au jaugé :
Le top : ITE + ITI au sous sol
le good : ITE
le bof : ITI au sous sol
le flop : rien.


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#20 06/01/2017 22h32 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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Pour votre sous-sol peu lumineux : on peut améliorer la situation en mettant à l’extérieur de la maison, devant les fenêtres, une surface avec un albedo élevé, c’est à dire une surface qui renvoie la lumière, notamment en face des fenêtres. Du gravier blanc, des dalles blanches… pour créer une terrasse ou un chemin dallé qui fait le tour de la maison. Ca fait des travaux en plus, mais ça pourrait se goupiller avec :
- ITE : s’il faut décaisser la terre pour exposer les murs à isoler, c’est en rebouchant ce trou qu’on mettra les bons matériaux pour créer ce dallage/gravier etc.
- réduire les espaces verts : ce tour de maison ou terrasse sera autant de surface en moins à tondre.

Peut-être qu’il y a déjà des matériaux de type gravier/dallage ; il suffirait alors de les éclaircir pour améliorer leur albedo donc augmenter la lumière envoyée dans la maison.

Dernière modification par Bernard2K (06/01/2017 22h39)

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#21 07/01/2017 19h00 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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Bonjour,

Je vais donner mon point de vue sur la partie électricité et plomberie.

1/ Le consuel: Dans le cadre d’une grosse rénovation il y a de forte chance que EDf, vous demande un certificat de conformité: le consuel. En temps que particulier, vous aurez forcément une visite. L’installation électrique devra être tip top.
2/ Alimentation générale: S’assurer que le puissance souscrite est correcte en fonction des différents équipements mis dans la maison. Ce n’est plus une cuisine, que vous allez alimenter mais, 6. Il faut savoir qu’une bouilloire demande 12A pendant le temps qu’elle chauffe. Sur un abonnement de 45A, on ne va pas bien loin.
A partir de l’alimentation générale, il va falloir alimenter tous les appartements en 6mm²
3/ Pour chaque appartement, il va falloir un tableau avec inter différentiel 30ma et, plusieurs sous-disjoncteurs. Prévoir aussi un tableau pour les parties communes.
4/ Si tout est à reprendre ou et comment vont passer les gaines électriques. Dans cloison si cloison neuves, encastrées à la rainureuse ou sous goulotte pas très esthétique si les murs sont tordus.
5/ Prévoir réseaux informatiques et TV
6/ Prévoir aussi une VMC pour plusieurs sdb, plusieurs WC et cuisine.

Pour moi le budget est plutôt dans les 8000€ - 9000€ par un professionnel et encore.

Pour le lot plomberie: il ne me semble pas avoir vu de prévision.
Un cumulus de 300L me parais juste comme une sdb et, un WC.
Dans les sdb, il faudra plutôt deux vasques pour trois personnes.
Les évacuations seront aussi à prévoir et, il va falloir trouver des passages pour faire passer les descentes en PVC de 100 avec un pente . Prévoir aussi des évents en combles pour éviter le désyphonnage des douches. Surement des caissons à prévoir.

Pour moi, le budget est plutôt dans les 5000€ - 6000€

En conclusion: Ces deux lots là, sont assez technique, je vous conseille de passer plutôt par des professionnels en vérifiant leurs assurances. Au moins en cas de soucis, ce ne sera pas votre problème.

Gardez vous les lots placos, isolation et peinture sur lesquels il n’y a pas la même exigence et, plus facile à reprendre qu’un tuyau de plomberie dans les cloisons ou, un receveur mal posé.

En régle générale, ce qui est difficile en rénovation, c’est de trouver les passages pour les évacuations PVC, les gaines de VMC et, le passage des fils électriques. Il faut essayé de positionner les sdb l’une au dessus de l’autre.

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#22 07/01/2017 19h55 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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@Loetsa, il s’agit de chambres dans une résidence étudiante et non d’appartements dans un immeuble.


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#23 07/01/2017 20h19 → Aurore [IdF] : étude de cas immobilier (maison à rénover et à mettre en colocation) (amiante, colocation, immobilier, lmnp)

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Oui, s’agissant d’une colocation avec bail unique, on loue une "maison", non pas un immeuble composé d’appartements. Il ne faut donc pas créer l’électricité comme si chaque appartement était indépendant.

De plus, il est interdit de diviser pour créer des logements de moins de 14 m², donc ces chambres ne seront jamais des micro-studios indépendants. Si Aurore visait la création de petits studios indépendants, le projet serait tout autre : il faudrait faire moins de chambres, mais plus grandes, en créant une kitchenette et au moins un point d’eau dans chaque studio.

Dernière modification par Bernard2K (07/01/2017 20h19)

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