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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 03/01/2017 13h00

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

après vous avoir lu, j’ai pris la décision de me lancer dans l’acquisition de parts SCPI.

Voici un état de ma situation:
Militaire de carrière de 33 ans bénéficiant d’un logement professionnel
Revenu mensuel net imposable de 2840€
PACSE avec 1 enfant / TMI 14%

- PEL Janvier 2015 à 2,5% : 4000€
- 3 AV (AGPM, Fortuneo, Boursorama) : 3000€
- Livret BFM : 3000€

Je n’ai plus aucun crédit en cours et souhaite investir en vu de pouvoir acquérir ma RP lors de mon départ à la retraite.
Suite à une séparation, je n’ai pas plus d’épargne, ni de patrimoine immobilier, mais aucune pension.

Mon projet est l’achat de 200 000€ de parts SCPI à crédit (20 ans) pour bénéficier de l’effet levier.
Suite à des simulations avec un taux moyen de distribution à 5% et une TMI à 14% après opération, mon effort d’épargne serait d’environ 500€.
J’ai trouvé une assurance à 0,19% mais le problème que je rencontre vient de la non présence de garanties.

Le crédit foncier m’annonce un taux à 2,85%.
La SG m’annonce un taux à 1,50%, mais prévoit un refus (95%) du crédit logement et la CGP ne propose pas d’autres solutions.

Au vu de ma situation pensez-vous que je puisse faire mieux que 2,85% ?

Certains d’entre vous ont-ils réalisés des opérations similaires sans garanties ?

Je suis prêt à revoir le volume de l’investissement à la baisse pour optimiser le taux, mais d’après la CGP sans garanties ça ne changerait rien et sur ce point je la trouve un peu fataliste.

Merci d’avance pour vos retours d’expériences et vos regards avisés.

Pour finir, mes vœux les meilleurs en cette nouvelle année à l’ensemble des membres du forum.

Cdlt
zieke

Mots-clés : effet levier, nantissement, scpi

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[+1]    #2 03/01/2017 13h28

Membre
Réputation :   27  

Bonjour zieke

Votre statut plait aux banques vous ne devriez pas avoir de problème pour trouver le financement.

Voyez avec l’agpm ou même directement auprès de la banque populaire et de son organisme ’’casden’’

C’est eux qui m’ont fait le crédit et la garanti pour mes parts

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[+1]    #3 03/01/2017 13h44

Membre
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Pas sûr que vous trouviez une réponse à votre cas bien spécifique sur le forum.

Le mieux reste prendre un maximum de rendez vous avec les banques pour voir les meilleures offres par vous même.

Une solution, je ne sais pas si c’est envisageable,  pourrait être de passer directement par un emprunt pour votre futur RP à mettre en location. Les banques seraient probablement moins frileuses pour un tel projet.

Par contre, à 2,85%,  vraiment pas sûr que ça soit intéressant d’investir dans des SCPI.

Dernière modification par JBeurer (03/01/2017 13h52)

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[+1]    #4 03/01/2017 14h02

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Si, ça l’est. Faites au mieux pour vous rapprocher des 2% mais mieux vaut un peu de levier via l’emprunt que pas de levier du tout. Avez-vous envisagé le nantissement des parts?
Le titre de votre discussion - "sans garanties" - sonne plutôt faux car vu votre situation professionnelle, vous avez une sacré garantie.

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#5 03/01/2017 16h42

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Tout d’abord, merci pour vos rapides retours.

volthur a écrit :

Bonjour zieke
Votre statut plait aux banques vous ne devriez pas avoir de problème pour trouver le financement.
Voyez avec l’agpm ou même directement auprès de la banque populaire et de son organisme ’’casden’’
C’est eux qui m’ont fait le crédit et la garanti pour mes parts

Je ne connaissais pas cet organisme, je vais les contacter afin d’avoir une estimation.

JBeurer a écrit :

Pas sûr que vous trouviez une réponse à votre cas bien spécifique sur le forum.
Le mieux reste prendre un maximum de rendez vous avec les banques pour voir les meilleures offres par vous même.
Une solution, je ne sais pas si c’est envisageable, pourrait être de passer directement par un emprunt pour votre futur RP à mettre en location. Les banques seraient probablement moins frileuses pour un tel projet.
Par contre, à 2,85%,  vraiment pas sûr que ça soit intéressant d’investir dans des SCPI.

Vous avez raison, l’idéal est de prospecter, de faire jouer la concurrence et d’accepter de perdre du temps.

Concernant l’achat de la RP, cela a deux inconvénients majeurs à mes yeux:
- Je n’ai aucune idée du lieu ou je vais vouloir passer mes beaux jours.
- La Loi ne protège pas assez le propriétaire des locataires véreux, on peut vite y laisser des plumes.

Surin a écrit :

Si, ça l’est. Faites au mieux pour vous rapprocher des 2% mais mieux vaut un peu de levier via l’emprunt que pas de levier du tout. Avez-vous envisagé le nantissement des parts?
Le titre de votre discussion - "sans garanties" - sonne plutôt faux car vu votre situation professionnelle, vous avez une sacré garantie.

Je l’avais mentionné dans les mots clefs, mais pas dans le titre en effet.
D’après la CGP de la SG le nantissement est induit à toutes offres que l’on me présentera, ce que je trouve étrange.
Je m’attendais à un taux de 1,75% environ, donc le 1,50% m’a fait plaisir, mais j’ai vite déchanté quand j’ai entendu la suite.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ce qui me désole c’est d’avoir confiance en la logique de mon projet et que la CGP ne me propose rien.

Je vais contacter les banques dont les noms ressortent régulièrement sur le forum (crédit mut, crédit agri) en espérant trouver une oreille attentive.

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[+1]    #6 04/01/2017 18h14

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Vous n’obtiendrez pas, à proprement parler, un crédit de 200.000 euros "sans aucune garantie".

Ce que vous devez obtenir c’est un crédit garanti uniquement par le nantissement des parts achetées, et non par un organisme de cautionnement mutuel.

Je sais que, par exemple, dans mon secteur, la société générale peut accorder ce type de financement avec nantissement des parts. Vous pouvez donc interroger la Société Générale ainsi que le Crédit Mutuel de votre secteur à ce sujet.

Il sera bienvenu de faire plusieurs lignes de SCPI, pour assurer un minimum de diversification. Vérifiez que cela n’entraîne pas un surcoût trop important en frais de dossiers bancaires.

Enfin, au delà du financement, ce pose la question de la sélection de votre portefeuille de parts de scpi. Il arrive malheureusement trop souvent que la banque impose ses propres scpi, qui ne sont pas toujours les meilleures…

Il est important que vous puissiez choisir vous-même vos supports d’investissement parmi toute l’offre du marché.

Dernière modification par stephane (04/01/2017 18h16)

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#7 04/01/2017 18h47

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Bonsoir Stéphane

Je suis arrivé au montant de 200k en partant de l’effort d’épargne que je souhaite accorder à mon projet SCPI.

Afin que ce dernier aboutisse, je suis clairement prêt à le revoir à la baisse et je m’attendais à ce que la CGP m’indique le montant du crédit qu’elle peut m’accorder via un nantissement de parts.

Concernant les SCPI, je pense à la diversification suivante:
25% IMMORENTE
25% EPARGNE FONCIERE
25% EFIMMO 1
25% LF OPPORTUNITE IMMO

Je pense ce choix peu dynamique, mais "solide" si je puis dire.

La SG m’annonçait être ouverte sur le choix des lignes et ne pas forcer à prendre du GENEPIERRE.

Je rencontre le crédit mutuel demain matin.

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#8 05/01/2017 09h12

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Pour y avoir travaillé, et vu votre profil (pas d’épargne conséquente chez eux), je pense que vous pouvez oublier le financement à la SG.
Ils n’ont pas encore fait passer le dossier ne interne mais celui ci a de fortes chances d’être refuser par la suite.

Plusieurs de nos camarades nous expliquer avoir des retours positifs avec Crédit mutuel.
Je pense que vous pouvez vous rapprocher du crédit foncier; cependant le taux dépend de l’accord ou non de crédit logement.

Bonne recherche.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#9 05/01/2017 13h08

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Bonjour,

Flyz57, entre la SG et moi, je pense que le divorce est en bonne voie..

Je sors tout juste du crédit mutuel et c’est un réel plaisir d’avoir un conseiller qui propose des choses.

Concernant le nantissement, ils font.

Concernant le choix des SCPI, ils sont visiblement ouverts.

Dans mon cas, le conseiller me suit jusqu’à 50 000€, c’est moins que ma limite haute, mais c’est mieux que rien du tout.

Sur 8 ans ils sont à 1,35% hors assurance (soit 549,76€/mois).

A voir si je fais "court" et que dans 8 ans je repars sur du 12-15 ans en ayant épargné en parallèle sur PEL & AV (environ 60K); ou si je pars d’office sur 12-15 ans.

Bien évidemment, je vais également voir ce que la concurrence propose.

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#10 07/01/2017 18h21

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Essayez de voir du côté du Crédit Agricole. Ils me proposent actuellement 1.3% sur 15 ans (hors assurance) sans prise de garantie pour des SCPI de mon choix.

J’essaye de faire baisser le taux vers 1.05% (proposition de la SG sur la même durée mais avec prise de garantie et des frais de dossier).

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#11 08/01/2017 10h44

Membre
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Bonjour,

J’ai eu un retour négatif du crédit agricole (idf):
Merci de l’intérêt porté à notre établissement. Sur le principe il nous est possible de financer de tel projet mais le problème ce pose au niveau de la garantie. En effet nous ne pouvons prendre le même type de garantie que sur un financement immobilier classique. Nous pouvons en prendre en garantie une épargne à condition quelle correspondes au montant emprunté. Les SCPI elles mêmes ne peuvent être prise en garantie. Dans l’état actuel nous ne pourrions donner suite à ce projet.

Le nouveau retour de la SG étant:
Je ne souhaite cependant pas générer une insatisfaction de votre part si au final la demande n’est pas acceptée par crédit logement (ce qui est généralement le cas).
Comme le dit l’adage, les paroles s’envolent les écrits restent, la suite de la réponse annonce clairement que cette maigre tentative ne serait que pour Génépierre et non plus sur une liste quasi complète des SCPI.

Ma meilleure option est le crédit mutuel:
50k sur 15 ans à 1,50% (ou 20 ans à 1,65%) + assurance AGPM à 0,19%.

J’attends d’une part le rendez-vous avec la caisse d’épargne, "réputée" comme ouverte sur le sujet.

D’autre part je démarre une réflexion sur l’action à mener avec ma capacité d’emprunt:
1/ SCPI sur 100k à 150k avec crédit foncier sur 20 ans à 2,85%.
2/ Immobilier physique (box, studio, T2), plus de soucis de garantie.

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#12 17/01/2017 11h41

Membre
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Bonjour,

vous avez des nouvelles du projet ?

Vous avez contacté la Banque Populaire pour une ouverture de Livret Casden et caution de ce crédit ?

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