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#1 02/01/2017 16h34 → Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division) (division, immobilier, rénovation)

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Icqe m’avait demandé une fois le cas d’école sur lequel je travaille, le voici donc. Le but est de le mener à bien même si aucune offre n’est déposé dessus. J’espère que cela servira la communauté.

VOTRE PROFIL
- PACS / 35 ans / TMI 30%

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
La ville où se situe le bien est une ville de 30.000 habitants. Dans cette ville, il y a du pinel en concurrence.
Le bien se situe dans un quartier proche d’une gare, bus desservant toute la ville et les villes alentours. Le quartier est en pleine refonte et devrait accueillir des bureaux mais également des logements mais devrait voir sa population de travail augmenté (implantation). Le quartier ne dispose pas actuellement de parking aux alentours proches.
Le bien est situé sur une rue peu passante. La maison est de type R+3 chaque étage faisant 60m² environ (soit environ 200m² habitable). Le RDC est un commerce. Le 3ème étage, ce sont les combles dont seulement une partie sont aménageable (25m²). Le bien est vendu sans parking.

Le bien se découpe comme ceci :
- RDC de 60m² : local décoré et vétuste => électricité, plomberie sont à revoir, pas de gaine de ventilation pour un restaurant. Le Local s’étend en sous-sol de 60m² également.
- Les étages sont nus avec des cloisons principalement à abattre => plomberie, électricité inexistante, fenêtre à changer (certaines ne ferment plus), rénovation totale du sol au plafond.
- La toiture est à refaire complètement avec son isolation.

Le bien est inoccupé depuis au moins 3 ans et je pense n’a jamais été occupé depuis longtemps (peut-être loué au noir). Le commerce a périclité également alors que tous les commerces autour sont en place.

Le projet :
- diviser le bien en plusieurs logements (4 T1 + 1 T2 ou 3 T1 + 1 T2 selon la surélévation). Cela nécessite de trouver 3-4 places autour du bien.
- effectuer une surélévation pour rendre les combles viables => possible de s’aligner avec les bâtiments autour sans soucis dixit l’urbanisme.

RENTABILITÉ DU BIEN
Le bien est affiché autour de 180k€ + FDN + acquisition de parking (50k€)
Le loyer envisageable une fois divisé est de : 1500€/mois sans les charges (si surélévation possible +400€/mois) + 750-1000€ pour le local = 2200€/mois

Travaux immédiats : en train de le faire chiffrer mais globalement énorme notamment :
Lié à la division : Colonne montante + Compteurs diverses (électricité/eau) + Travaux voirie + Géomètre/notaire = 35k€ => j’ai l’espace pour faire un local technique ici en mangeant un peu sur le local commercial mais je ne sais pas si EDF l’acceptera.
Lié au R+3 : système de désenfumage = 10k€
Toiture : 15-25k€
Rénovation de l’intérieur : électricité, sol, mur, plomberie, isolation, ventilation. Isolation thermique important pour rivaliser avec les neufs autour.
Sur-élévation possible : recours à un architecte ? en gros, cela rajoute un T1 et agrandit le T2

Charges :
- Taxe foncière : en cours (3000€ estimé sur rendement locatif)
- TOEM : en cours

FINANCEMENT DU BIEN
Conventionnement ANAH à étudier si loyer intermédiaire possible. Le logement est inhabitable en l’état : pas d’eau notamment.
Idéalement prêt à 110%
Sur l’hypothèse : bien à 100k€ + 200k€ de travaux j’arrive environ à un cashflow positif de 1€ avec un prêt 110% sur 20 ans à 1.35%

Ce cas est un cas d’école pour moi, il réunit tout ce qu’on peut imaginer sur un bien. Si je vais jusqu’au bout, ce sera mon premier bien locatif (donc gros morceau).

Le bien est en vente depuis 2 ans minimum et l’AI ne fait que baisser le prix. Il m’a fait un appel du pied à 150k€ mais je lui ai dit que le bien ne valait pas cela. Il n’a pas bronché au prix que j’ai annoncé en gros 90k€. Je ne sais même pas si cela vaut ce prix, c’est dépendant des travaux.
Je pense que l’ampleur des travaux + les logements neufs en construction proche + le prix prohibitif font que le bien ne se vend pas.

J’ai testé sur LBC rapidement le local commercial, j’ai eu 2 réponses à 1000€ pour 60m² ce qui est très au-dessus du marché. Je pense que 1000€ les 120m² sont plus proches de la réalité voire pas cher mais l’emplacement n’est pas premium.
Idem pour les studios, j’ai affiché un prix un peu plus élevé et j’ai eu 10+ réponses sans photo sans localisation.

Je pourrais me positionner sur ce bien mais :
1) l’ampleur des choses à faire me titille un peu mais j’aime le challenge
2) c’est un premier bien (hors RP que j’ai acheté avec travaux également) donc je me pose beaucoup de questions sur tout par exemple : la largueur de l’escalier commun est-il pratique ?
3) le financement pourrait coincer car cela ferait un bien acheté aux alentours de 300.000€ car j’ai un endettement de 30% environ mais une épargne de plus de 2000€ mensuel
4) le prix trop haut et meilleure vision des travaux.

Que me manque-t-il pour finaliser ce cas et avoir bien cerné tous les problèmes ?

Dernière modification par Kabal (02/01/2017 16h35)

Mots-clés : division, immobilier, rénovation

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#2 02/01/2017 17h39 → Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division) (division, immobilier, rénovation)

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Vous avez cerné les difficultés du projet et elles sont nombreuses car le Second-Oeuvre ET le Gros-Oeuvre sont à refaire en majeure partie…autrement dit, on se rapproche fortement des couts de Construction d’un Immeuble Neuf et certainement plus, avec les coûts liés à la Démolition et à la Division…Les Ennuis et les Surprises en Plus !

Hormis une opération dans une Ville à très haut prix du m² (Paris en fait partie), l’opération parait difficilement rentable, sans rentrer dans de très grands calculs, d’ailleurs, vous parlez de CF nul, c’est dire le peu d’intérêt de ce projet. Ne parlons même pas de la faisabilité bancaire, qui ne passerait pas.

Cela fait beaucoup évidemment, surtout pour un néophyte en Immobilier. Sur ce forum, nous vous conseillerons fortement de faire vos armes sur des opérations plus simples à maîtriser et donc sans surprises (Appartement Meublé avec Travaux par Exemple).

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#3 02/01/2017 18h16 → Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division) (division, immobilier, rénovation)

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Gratouille, j’ai bien conscience de cela. Le but n’est pas forcément d’acheter ce bien mais de se familiariser avec les démarches de ce type et traiter avec l’AI et de savoir quoi regarder et d’apprendre. La visite de cette maison m’a permis de me poser plein de questions sur les travaux et de prendre contact avec l’urbanisme, le PLU et diverses autres administrations (Enedis par exemple). 

J’ai acheté ma RP avec décote + travaux (appartement où tout a été refait) donc je ne suis pas complètement novice. Même si je n’ai bien évidement pas l’expérience de ce type de projet.

Là, mon interrogation est : que pensez-vous de mes démarches (j’ai mis les chiffres pour ceux qui cherchent des chiffres sur leur propre projet et pour voir si je me suis pas trompé aussi) ? Que dois-je creuser pour avoir toutes les cartes en main de décision ?

Si je trouve un appartement avec travaux dans petite copro qui affiche un cashflow positif après négo, j’aurais de quoi sauter dessus. Mais je n’en ai pas encore trouvé. En attendant, je me fais la main.

En soit, les travaux ne me font pas peur. Le bâtiment est sain et les surprises sont minimes vus que tout est à refaire. En revanche, le financement me chagrine et la concentration sur un bien d’envergure également. Ma surface financière est de 100k€ net net (hors emprunt - hors RP) actuellement.

Je vais demander à mon banquier s’il serait prêt à me suivre sur un projet de 100k€ + 200k€ travaux avec un loyer de 2200€/mois pour voir. Cela me donnera un ordre d’idée sur d’autres biens que je serais amené à visiter.

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#4 02/01/2017 19h41 → Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division) (division, immobilier, rénovation)

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Kabal a écrit :

Je vais demander à mon banquier s’il serait prêt à me suivre sur un projet de 100k€ + 200k€ travaux avec un loyer de 2200€/mois pour voir. Cela me donnera un ordre d’idée sur d’autres biens que je serais amené à visiter.

Chaque bien que vous rencontrerez aura des caractéristiques différentes, celui-ci avec une part importante de travaux à de grandes chances d’affoler votre banquier.
Pour lui qui vend sans doute à longueur d’année des Pinel neufs, travaux voudra sans doute dire incertitudes, risques, délais incertains… résonnez plutôt sur "une somme globale avec financement d’éventuels travaux inclus".

Dites lui vos démarches, votre formation, votre analyse du marché et valorisez le en lui demandant la sienne et ce qu’il peut lui vous proposer.
Inversez la relation, vous avez l’intention d’investir et connaissez votre affaire. Vous faites d’ailleurs de nombreuses démarches pour cela et c’est lui qui vous fait une offre et pas vous qui êtes en demande !
Il a tout à y gagner, vous êtes un investisseur sérieux qui l’aidera à remplir ses objectifs wink

En obtenant un chiffre formulé et précis vous pourrez quand vous aurez trouvé un bien être à ce montant ou légèrement au dessus… si il ne formule rien de précis (ou insatisfaisant) allez voir la concurrence de la même façon.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#5 02/01/2017 20h09 → Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division) (division, immobilier, rénovation)

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A mon avis c’est à fuir :
- Le boulot d’une rénovation lourde sur un immeuble est énorme et difficile à maîtriser pour un particulier.
- bien à 100k€ + 200k€ de travaux : où sont passés les 50 k€ d’acquisition des parkings ?
- 2200 € de loyer mensuel pour 300 k€ d’investissement, ça fait du 8,8 % bruts. Tout ça pour ça ?
- grosse difficulté d’accès au crédit. Si, par exemple, vous trouvez (difficilement) la banque qui vous finance l’achat du bien et l’ensemble des travaux. Opération bouclée, pensez-vous. Sauf qu’il faut encore acheter les parkings. Et là, pas moyen d’avoir un nouveau crédit, car vous êtes trop endetté. Pas de parking, pas de division : projet complètement bloqué.
- Vous semblez envisager la location nue; or l’ampleur des travaux fait que l’opération ne sera peut-être pas entièrement éligible en travaux déductibles. Notamment, l’aménagement des combles et/ou surélévation ; mais même des travaux sur le reste de l’immeuble pourrait être considérés comme non éligibile. Tout passer en travaux déductibles, c’est prendre le risque d’un contrôle fiscal et d’un redressement.
- vous parlez de conventionnement ANAH, mais le Borloo ancien a vécu. On attend les modalités exactes du dispositif "Cosse ancien". Toutes les communes ne seront pas éligibles. C’est donc une période de grosse incertitude pour miser sur un dispositif de ce type.

Laissez ce boulet à quelqu’un d’autre !

Dernière modification par Bernard2K (02/01/2017 20h15)

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#6 02/01/2017 20h43 → Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division) (division, immobilier, rénovation)

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@Bernard2K, pour la partie division avec les parkings, l’achat d’un tel bien ne s’envisage pour moi qu’avec une clause suspensive liée à la validation par l’urbanisme de la création des lots. Pas de permis de division, pas de vente, c’est clair. Pour les parkings, idem, j’ai prospecté de ce côté là aussi et j’ai la possibilité d’avoir des parkings inclus dans cette clause pour que toutes les acquisitions soient faites en même temps que l’accord de division. J’avais déjà pensé à cela et c’est jouable car les parkings seraient en concession privé.

Pour les 300k€ de prêt, c’était plus une approximation pour voir avec mon banquier ma capacité d’emprunt supplémentaire. Les parkings n’y sont pas car c’est une approximation pour connaitre la position du banquier. Rien à voir avec ce projet.

@DDTee, malheureusement, ce que vous décrivez est une de mes faiblesses : faire adhérer. Mais je me soigne chaque jour pour inverser cette tendance.

Pour résumé, c’est comme je l’ai dit un cas d’école et qui n’est pas rentable. Je le sais. Il ne s’agit pas d’acheter le bien mais de comprendre la mécanique derrière un tel achat et ces conséquences ainsi que les démarches à entreprendre. Ma famille n’est absolument pas versée dedans et personne dans mon entourage ne peut m’aider à comprendre. Je dois découvrir cela tout seul. Le forum IH me permet donc d’étaler le projet pour que chacun y aille de son commentaire pour me permettre d’évoluer. Je préféré un cas concret ce qui permet de comprendre les choses (pour moi).

Après avoir discuté avec les intervenants, je me dis c’est à ma portée, que c’est intéressant et que j’aime cela. Je ne suis pas rebuté par ces démarches donc cela commence bien. Il ne me reste plus qu’à trouver le bon bien.

Après, j’aimerais faire le tour du bien pour en apprendre le maximum. Il est en vente depuis longtemps, ne va pas se vendre dans la semaine, c’est parfait pour apprendre. J’ai visité d’autres bien également mais rien qui vaille le coup et la courbe d’apprentissage sur les autres est petite. 
En lisant vos réponses, je n’aperçois pas de "critique" lié à des manquements d’informations ou de démarches. C’est plutôt positif pour moi, cela veut dire que j’ai fourni les informations attendues (ou que vous êtes timides et n’osez pas me dire ce qu’il manque ;-) )

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#7 02/01/2017 20h54 → Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division) (division, immobilier, rénovation)

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Ce qui manque, c’est surtout : comment maîtriser une rénovation d’une telle ampleur sans que ça dure 2 ans et sans se ruiner.

Avec un architecte, c’est plus facile mais ça coûte.

Si vous gérez vous-même des entreprises, c’est compliqué à beaucoup de points de vue :
- les entreprises vont vous demander des plans détaillés des travaux à réaliser. On retombe sur la case architecte (ou au moins maître d’oeuvre).
- en tant que particulier, vous n’êtes pas leur priorité. Elles ont des marchés publics ou des chantiers avec architectes qui savent leur mettre la pression plus que vous.

Les travaux, ce sont beaucoup d’aléas. Par exemple, une entreprise peut faire faillite pendant le chantier, mettant tous les travaux en retard (ça arrive même sur des projets avec architecte et tout le toutim). Ou bien, vous pouvez entrer en conflit avec une entreprise (vous considérez qu’elle a fait une malfaçon, elle vous explique qu’elle a fait comme il faut).

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#8 02/01/2017 22h41 → Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division) (division, immobilier, rénovation)

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Si je pars sur un projet comme cela, je pars avec une seule entreprise tout corps de métier que je connais. Les gars travaillent bien et ont pas mal de projets variés à leur actif et la société existe depuis longtemps.
Pour la faillite c’est un risque mais bon, cela ne peut pas être un point bloquant. Il faut le minimiser mais ne peut jamais être totalement écarté.

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#9 02/01/2017 23h36 → Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division) (division, immobilier, rénovation)

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Sur les aspects techniques :

- Au delà de 150m² vous légalement obligé de passer par un Architecte.
- Pour une rehausse de toiture, il faudra déposer un permis de construire, avec le délais d’instruction associé.
- Une toiture à refaire + 3 ans inoccupation : Avez vous noté des infiltrations dans le bâtiment ?
- Quel est l’état de la charpente y avait-il présence d’insecte ou de moisissure?
- Sauriez vous dater la construction de l’immeuble ? Avant 1930 la technique était plutôt au poutrelles hourdis pour les planchers. Eau + acier = rouille. Eau + bois = moisissure et/ou insectes.
- la distribution des appartements que vous envisagez est elle identique à l’existant ? Devez vous créer des trémies dans les plancher pour les réseaux plomberie et VMC?(plus technique et plus onéreux).
- Les sous sols sont elles saines? Si les murs sont en maçonneries traditionnelles, les mortiers sont elles sains, quel est l’état du plafond du sous sol ? Y-a-t-il des fissures structurelles en murs ou plafond, l’atmosphère/le sol est il humide ?
- Isolation thermique intérieur => réduction de 3m² habitable par niveau.
- Electricité et plomberie à revoir => créer un espace pour les compteurs + trémies + Gaines technique palières (ou si possible tout rassembler au RDC)
- Dans un immeuble d’habitation catégorie 3, la largeur de l’escalier doit être supérieur à 100cm et respecter la formule de Blondel. L’escalier existant est il au norme ? Si non, l’élargissement d’une trémie centrale est très complexe structurellement.
- Pose des menuiseries extérieure et réfection totale de la charpente couverture => échafaudage avec les autorisations voirie.
- Démarches concessionnaires.

Sur la gestion d’un tel projet :

- Avant d’aller plus loin vous pourriez demander conseil auprès d’un architecte pour sonder la faisabilité de votre projet?
- En travaux de rénovation lourde, les promoteurs professionnels prévoient une enveloppe financière de +25% d’aléas sur les devis annoncés lors de la signature du marché.
- Comptez vous souscrire à une assurance dommage ouvrage ? Le coût est assez prohibitif pour un particulier.
- Le projet risque de durer 2-3 ans. Es-ce financièrement viable pour vous ?
- Avez vous de l’expérience dans la construction, savez vous manager des hommes et êtes vous solide ? Cela peut être difficile psychologiquement en cas de pépin / aléas et je n’ai jamais connu de chantier sans aléas.

Comme les autres intervenants, je ne trouve pas que les risques en vaille la chandelle.


Buy sheep, Sell deer.

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#10 03/01/2017 10h09 → Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division) (division, immobilier, rénovation)

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Bernard2K a écrit :

- en tant que particulier, vous n’êtes pas leur priorité. Elles ont des marchés publics ou des chantiers avec architectes qui savent leur mettre la pression plus que vous.

Je confirme, et comme elles n’ont pas la pression, les salariés ne vont pas se fouler à bosser correctement.
Actuellement, on est en litige avec une entreprise qui a isolé et aménager l’étage chez nous.
95% du litige provient que personne ne surveillait les ouvriers et qu’ils ont fait au plus simple. (entre autres exemples : prise à l’emplacement de la douche, isolation intermittente, dégâts sur l’existant, …)

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#11 03/01/2017 12h52 → Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division) (division, immobilier, rénovation)

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Mi345, c’est toujours intéressant d’avoir des retours précis d’un maître d’oeuvre expérimenté. je me permets quand même d’apporter quelques nuances :
- le seuil d’obligation de recours à un architecte est encore de 170 m² de surface de plancher. Le décret modifiant cette surface à 150 m² est paru mais il ne s’appliquera qu’à partir du 1er mars 2017.
- ce recours à un architecte n’est obligatoire que si les travaux relèvent du permis de construire.
- permis de construire ou DP, ça dépend de la nature exacte des travaux.

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#12 03/01/2017 13h28 → Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division) (division, immobilier, rénovation)

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Mi345 a écrit :

- Au delà de 150m² vous légalement obligé de passer par un Architecte.
- Pour une rehausse de toiture, il faudra déposer un permis de construire, avec le délais d’instruction associé.
- Une toiture à refaire + 3 ans inoccupation : Avez vous noté des infiltrations dans le bâtiment ?
- Quel est l’état de la charpente y avait-il présence d’insecte ou de moisissure?
- Sauriez vous dater la construction de l’immeuble ? Avant 1930 la technique était plutôt au poutrelles hourdis pour les planchers. Eau + acier = rouille. Eau + bois = moisissure et/ou insectes.
- la distribution des appartements que vous envisagez est elle identique à l’existant ? Devez vous créer des trémies dans les plancher pour les réseaux plomberie et VMC?(plus technique et plus onéreux).
- Les sous sols sont elles saines? Si les murs sont en maçonneries traditionnelles, les mortiers sont elles sains, quel est l’état du plafond du sous sol ? Y-a-t-il des fissures structurelles en murs ou plafond, l’atmosphère/le sol est il humide ?
- Isolation thermique intérieur => réduction de 3m² habitable par niveau.
- Electricité et plomberie à revoir => créer un espace pour les compteurs + trémies + Gaines technique palières (ou si possible tout rassembler au RDC)
- Dans un immeuble d’habitation catégorie 3, la largeur de l’escalier doit être supérieur à 100cm et respecter la formule de Blondel. L’escalier existant est il au norme ? Si non, l’élargissement d’une trémie centrale est très complexe structurellement.
- Pose des menuiseries extérieure et réfection totale de la charpente couverture => échafaudage avec les autorisations voirie.
- Démarches concessionnaires.

Au global, le bâtiment est sain : pas d’infiltration, pas de rouille, pas de fissure, pas de moisissures et pas d’insecte alors que la toiture est trouée. L’air est sec. Honnêtement, sauf à sonder les murs, le bâtiment est vraiment propre, pas d’infiltration d’eau visible, pas de fissure, rien. C’est plutot étonnant vu l’histoire du bâtiment.
L’année du bâtiment (j’ai oublié de poser la question), je ne saurais dire mais ce sont des poutres porteuses en béton et du bois pour les planchers.
La plomberie commune est déjà disponible jusqu’en R+2. Les trémis de passage existe pour elle.
La VMC, il n’y a rien par contre. Je n’ai vu aucun conduit ni au niveau du local (je pense que la ventilation se faisait directement sur la rue via une grille avec un filtre que j’ai vu).
L’escalier commun fait bien plus que 100cm mais je ne suis pas apte à définir la conformité avec la formule de Blondel.
Pour les compteurs, j’ai comptabilisé la colonne montante mais j’espère pourvoir réalisé un local technique au RDC.

Mi345 a écrit :

- Le projet risque de durer 2-3 ans. Es-ce financièrement viable pour vous ?

Pourquoi 2-3 ans ? Je pensais pas que cela pouvait prendre autant honnêtement. Un appartement est refait en 2 mois du sol au plafond. La pose des compteurs par EDF, j’ai lu 4 mois. Qu’est-ce qui prendrait autant de temps ?

Pour l’assurance, si j’ai un maître d’oeuvre, je suis couvert non ?
Pour la solidité morale, je n’en sais rien. Je pense que oui mais seul une expérience nous le dira. Cela n’ira pas sans tension, c’est sur.

PS : l’annonce que j’ai mise continue de m’apporter des propositions de visites pour un studio. Cela me conforte sur la zone en tout cas. Je suis à plus de 20+ demandes que ce soit des travailleurs ou des étudiants.
PS2 : merci pour vos interventions, cela m’aide à voir ce que je peux ou ne devrait pas faire maintenant.

Dernière modification par Kabal (03/01/2017 13h31)

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#13 03/01/2017 14h06 → Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division) (division, immobilier, rénovation)

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Kabal a écrit :

PS : l’annonce que j’ai mise continue de m’apporter des propositions de visites pour un studio. Cela me conforte sur la zone en tout cas. Je suis à plus de 20+ demandes que ce soit des travailleurs ou des étudiants.

Le plus intéressant est de tester la qualité des candidats sur la zone, plus que de tester le nombre de candidats. Si ils sont non qualifiés cela vous fait "une belle jambe" !

Il est assez déconcertant de vous voir écrire ce que vous allez faire dans un bien que vous ne comptez pas acheter… j’ai peut-être raté un truc ?


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#14 03/01/2017 14h34 → Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division) (division, immobilier, rénovation)

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Personnellement je déconseillé de commencer sur un projet de ce type.

Ce que vous décrivez, je le vis actuellement avec un immeuble à refaire entièrement  ( toiture, menuiserie, plancher , isolation, électricité, plomberie, peinture, cuisine et meuble + finition ) .

Je suis bien content d’avoir commencé par un t2 à refaire entièrement et grandir les projets petits à petit pour :

- connaissance du marché
- expérience sur la fiscalité  ( beaucoup de visite = fiscalité différente en fonction de l’emplacement = expérience et GRÂCE AUX ÉCHECS )
- créé un réseau d’artisan
- expérience des prix et encore négocié car gros chantier
- expérience sur la durée des travaux
- achat de meuble ou autre à prix très intéressant en se faisant connaître en amont .


Bye bye la rat race :)

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#15 03/01/2017 15h05 → Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division) (division, immobilier, rénovation)

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DDTee a écrit :

Il est assez déconcertant de vous voir écrire ce que vous allez faire dans un bien que vous ne comptez pas acheter… j’ai peut-être raté un truc ?

C’est l’utilisation du présent et de la projection du projet. Vous remarquerez que j’ai fait les projections les plus compliquées. Une autre projection serait : refaire la toiture sans surélévation + 2 T1 et 1 grand T2. Le local commercial peut générer 50% des revenus liés au prêt et n’a besoin que de l’électricité, un peu de plomberie, peinture. Il est dans un bon état. Le bien n’en serait pas plus rentable mais serait moins lourd à gérer.

Personnellement, je pense que s’investir dans un projet est la condition pour comprendre les choses qui me sont inconnues. Mon expérience est minime sur le BTP. Donc je dois m’investir pour savoir quoi regarder et quelles questions posées pour après me focaliser sur d’autres choses. On remarque souvent que ce qui effraie les gens c’est l’inconnu (ie les travaux). Je lis pas mal la partie immobilier et notamment les tenors (vous, bernard, cricri, etc…) pour comprendre les choses mais sans application, c’est de la théorie pure et cela ne s’incruste pas assez ou on croit comprendre alors qu’en fait non car on ne sait pas faire en pratique.

Il est clair que je ne commencerais pas avec ce bien mais je trouve qu’il complète parfaitement ce que j’ai lu sur le forum. Quoi regarder, quoi faire pour la division, etc… Je me sens plus prêt maintenant qu’avant.

DDTee a écrit :

Le plus intéressant est de tester la qualité des candidats sur la zone, plus que de tester le nombre de candidats. Si ils sont non qualifiés cela vous fait "une belle jambe" !

Comment s’y prendre ? Selon vous, je dois échanger avec les candidats qui me répondent sur mon offre fictive ?

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#16 03/01/2017 15h56 → Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division) (division, immobilier, rénovation)

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Pour ma part j’avais bien compris (à partir du message #6) que ce projet était désormais un cas d’école pour vous. Mais comprenez aussi que les foreumeurs ne soient pas forcément très motivés pour s’impliquer dans l’analyse d’un cas dont on sait déjà qu’il ne se réalisera pas.

Dernière modification par Bernard2K (03/01/2017 15h57)

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#17 03/01/2017 16h13 → Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division) (division, immobilier, rénovation)

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J’avais bien compris, mais AMHA vous apprendriez plus en multipliant les démarches sur des biens différents qu’en vous "acharnant" sur celui-ci… ce n’est que mon humble avis.

D’autre part vous semblez sous estimer les difficultés ou le temps envisageable pour un tel chantier, plus exactement tout calculer comme si les entreprises du bâtiment et administration (edf) vivaient dans un monde parfait ce qui n’est pas vraiment le cas… le temps des travaux coûte cher en tresorerie !

DDTee a écrit :

Le plus intéressant est de tester la qualité des candidats sur la zone, plus que de tester le nombre de candidats. Si ils sont non qualifiés cela vous fait "une belle jambe" !

Kabal a écrit :

Comment s’y prendre ? Selon vous, je dois échanger avec les candidats qui me répondent sur mon offre fictive ?

Oui, impérativement !
Je connais par exemple des zones où les locataires potentiels sont nombreux mais peu qualifiés car le coin est économiquement sinistré.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#18 03/01/2017 16h18 → Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division) (division, immobilier, rénovation)

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Bernard2K a écrit :

Mi345, c’est toujours intéressant d’avoir des retours précis d’un maître d’oeuvre expérimenté. je me permets quand même d’apporter quelques nuances :
- le seuil d’obligation de recours à un architecte est encore de 170 m² de surface de plancher. Le décret modifiant cette surface à 150 m² est paru mais il ne s’appliquera qu’à partir du 1er mars 2017.
- ce recours à un architecte n’est obligatoire que si les travaux relèvent du permis de construire.
- permis de construire ou DP, ça dépend de la nature exacte des travaux.

a/ Le bien n’est pas acquis, il s’écoulerait au moins 6 mois jusqu’à l’établissement des plans "DCE"

b/ Une surélévation et un remplacement des Menuiseries extérieurs modifient les façades et imposent donc un PC.

c/ Oui

@Kabal, ce forum se focalisant sur l’aspect financier, pour la mise en pratique, je vous recommande de vous renseigner par ailleurs par des livres ou sur des forum portant sur la construction. Vous verrez qu’entre la théorie et la pratique, il y a un gouffre.
Analyser plus votre cas serait long et hors propos puisque vous ne réaliserez pas cette opération.

Dernière modification par Mi345 (03/01/2017 16h52)


Buy sheep, Sell deer.

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#19 03/01/2017 17h09 → Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division) (division, immobilier, rénovation)

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Bernard, c’était dit dès le message #1 :

Kabal a écrit :

Icqe m’avait demandé une fois le cas d’école sur lequel je travaille, le voici donc. Le but est de le mener à bien même si aucune offre n’est déposé dessus. J’espère que cela servira la communauté.

Le fait qu’il ne déchaîne pas les passions ne me dérange pas. Je n’aurais même pas pensé à le poster si Icqe ne me l’avais pas demandé le mois dernier (ou celui d’avant). J’ai plus d’élément maintenant qu’avant et donc je le post. En vous lisant, on a l’impression que je me plains de quelque chose ce qui n’est pas le cas. Si vous avez l’impression de perdre votre temps en le commentant car non réel, ce n’était pas la peine de donner votre avis.
Personnellement, je pensais plus avoir des messages du style : "il vous manque ça à étudier", "vous avez omis tel ou tel chose" comme l’a fait DDTee par exemple sur la solvabilité des locataires ou Mi345 sur les choses à regarder ou comme vous-même qui m’indiquait que les travaux ne seraient pas tous déductibles (j’avais lu un post là-dessus mais je l’avais pas pris en compte).

Après, je suis prêt à apprendre de toutes les réflexions qui sont sur ce post. Je ne souhaite pas me transformer en maçon ni constructeur mais de repérer les points faibles et de pouvoir mieux estimer les choses. (ou à défaut quoi regarder) J’ai remarqué que c’est important de se décider vite pour un bien de qualité. Or les biens de qualité ne sont pas affichés comme tel : négo du prix et bonne évaluation des travaux font un bon socle pour trouver une pépite.

Bref restons en là, c’est pas la peine d’ergoter 150 ans sur celui-ci. Je n’avais pas l’intention de déclencher une polémique sur ce cas.

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#20 03/01/2017 17h33 → Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division) (division, immobilier, rénovation)

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C’est loin d’être complet, mais voici une première approche lors d’une visite par Qualitel pour estimer l’état d’un bien http://www.bienacheterbienrenover.fr/fi … isite1.pdf cela pourra peut-être (ou à d’autres) vous servir.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#21 03/01/2017 18h47 → Kabal : étude de cas immobilier (rénovation totale et division) (division, immobilier, rénovation)

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Je confirme les propos de Kabal par politesse.

Désolé de ne pas pouvoir plus intervenir, sauf pour asséner des poncifs comme on dit, et désolé également d’avoir été de mauvais conseil en quelque sorte ???

Et puis parfois, le simple fait d’écrire sur un forum son projet permet un mouvement réflexif qui met en évidence des défauts de raisonnement même s’il y a peu de réponses.
Ne vous découragez pas smile

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Dernière modification par Iqce (03/01/2017 18h48)

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