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#1 28/12/2016 12h31 → Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt) (appartements, emprunt, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

J’étais venue il y a quelques temps demander vos avis ( qui m’ont bien aidée) il y a quelques semaines. Me voici de retour avec un compromis signé cette fois.

Le bien : un lot de 1 Tbis, 1 studio, 1 garage à 90 000€.  Le tout déjà loué depuis plusieurs années.
Rentabilité brute : 720€/mois.   Rentabilité nette attendue : 440€/mois
Le projet:  l’acheter en sci familiale avec mon frère (et son amie, pacsé) en 50 (moi)/50(eux 2)
La rédaction des statuts de la sci va se faire dans les semaines à venir.

Ma situation:
- un emprunt pour ma RP dont il reste 52000€ à rembourser
- une épargne de 82000€
- un cdi avec salaire de 1550€ net.
- pas d’autres emprunts

Celle de mon frère et son amie est grosso modo la même (possibilité d’acheter cash ou de rembourser leur prêt RP pour en faire un nouveau)

J’aurais besoin de conseils sur la manière de l’acheter. J’hésite et je pense que quelques conseils extérieurs m’aideraient.

Ma première idée est de rembourser de manière anticipée mon prêt RP. (J’économiserai 32000€ d’intérêts et aurait 750€ à payer de frais anticipés.)
Il me resterait 30 000€ d’épargne.
J’aurais alors fait un prêt de 45000€ que ma banque me propose (sans avoir encore négocié) à 420€/mois sur 10 ans (intérêts = 4200€) . C’est à dire exactement la même mensualité que pour mon prêt actuel. C’est un choix de ma part pour être sûre de ne pas me mettre dans le rouge.
Je suis plutôt partie pour ce montage mais je ne sais pas comment le faire dans le cadre d’une SCI.

Il y a plusieurs possibilité en sci:
1- acheter par apport en capital
2- par apport en compte courant
3- par emprunt à titre personnel
4- par emprunt au nom de la sci

Le 1  me parait moins intéressant vu que nos prêt RP ont des taux d’intérêts élevés et pour ma part des intérêts à 32000€ sur les 17 ans restants.
Le 2: je ne comprends pas bien ce que c’est
Le 3 et 4 me paraissent être les plus adaptés mais je ne vois pas vraiment les avantages/ inconvénients de chaque. Si ce n’est que l’emprunt au titre de la sci demande moins de frais de dossier.

Est ce que vous auriez des conseils à me donner sur ces différentes possibilités, que me conseillerez vous ?

Message édité par l’équipe de modération (28/12/2016 20h04) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : appartements, emprunt, sci (société civile immobilière)

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#2 28/12/2016 14h11 → Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt) (appartements, emprunt, sci (société civile immobilière))

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Si vous voulez des réponses argumentées pertinentes, je vous suggère de fournir plus d’informations, en particulier :
   - caractéristiques de l’emprunt RP en cours (taux TAEG, montant de la mensualité, date de la dernière mensualité, montant précis du capital restant du à ce jour, montant des IRA figurant au contrat, que couvre l’assurance ?)
   - caractéristiques précises de l’emprunt locatif proposé : les 420€ incluent-ils l’assurance, que couvre l’assurance ?
   - comment avez-vous investis les 82000€ d’épargne actuelle ? (quel rendement attendu ?)
   - que comptez-vous faire (et quand) d’éventuels flux de liquidité que vous recevriez de la SCI ?


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#3 28/12/2016 15h57 → Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt) (appartements, emprunt, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

Étant donné les acteurs en présence, acheter dans le cadre d’une SCI IR (soumise à l’impôt sur le revenue, je suppose) est une bonne idée. Comparé à l’indivision, ce cadre vous offrira une liberté dans la gestion de l’actif social et de la souplesse dans les années à venir (gérer la sortie ou l’entrée d’un nouvel actionnaire par exemple).

Pour choisir la meilleure option parmi les 4 possibilités que vous énoncez, la réponse dépend de votre stratégie commune et ce que vous souhaitez en faire. Pourriez-vous détailler comment vous envisager la vie de la SCI et vos objectifs à court-moyen-long terme ? Distribution des parts à 50/50, démembrement, cession à moyen terme, revente, sortie potentielle, succession ? Autant de questions à prendre en compte dès la rédaction des statuts constitutifs.

Par exemple, dès le début, le niveau du capital social joue un rôle important dans le calcul des plus-values. Quelques généralités, le capital social faible est parfois préférable dans une logique de donation parent-enfant. A l’inverse des associés ”amis” peuvent avoir intérêt de disposer d’un capital social élevé, pour préserver l’égalité entre eux.
Vous semblez être dans ce second cas, et pas dans une logique de transmission. Vous avez une capacité d’apport qui fluidifiera aussi les liquidités de la SCI en cas de besoin.
Peut-être ne devriez-vous pas écarter l’option 1 trop tôt.
Regardez le mécanisme de "libération du capital social", vous n’êtes pas obligé de disposer de la somme tout de suite pour avoir un capital social de 90k.

2- L’apport en compte courant équivaut à faire un prêt à la SCI pour injecter de la trésorerie. C’est une personne morale avec qui vous devrez définir intérêts et échéance de remboursement. 

3- Emprunter à titre personnel ne vous permet pas de bénéficier de la surface financière des 3 actionnaires. je ne saurais dire s’il s’agit d’une force ou d’une faiblesse.. le cashflow n’étant pas positif, il peut s’avérer pénible d’injecter en compte courant à période régulière.

3/4- Si c’est la SCI qui empreinte, la gestion est plus simple de mon point de vue. C’est elle qui contracte le prêt, qui perçoit les loyers, qui les rembourse et qui en assume les frais et autres travaux, en fonction de sa trésorerie, sinon apport en compte courant ! la boucle est bouclée.
Si SCI IR, elle est fiscalement transparente (chacun est imposé, sur les revenues de la SCI, sur la base de sa quote part.)

J’en dis probablement trop et c’est clairement brouillon…
L’essence du message, c’est de faire attention au choix fait au départ pour la gestion en SCI. capital social, plus-values en fonction de ce qui peut arriver.

m.

Dernière modification par majoma (28/12/2016 16h17)


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#4 28/12/2016 17h18 → Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt) (appartements, emprunt, sci (société civile immobilière))

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Merci pour vos réponses !
Voici quelques éléments supplémentaires

- caractéristiques de l’emprunt RP en cours (taux TAEG, montant de la mensualité, date de la dernière mensualité, montant précis du capital restant du à ce jour, montant des IRA figurant au contrat, que couvre l’assurance ?)
Le TEAG de mon emprunt RP est 2.92% (contre 2.23 proposé aujourd’hui pour un nouveau prêt).
Il me reste 52000€ à rembourser sur 203 mois. Je n’ai pas trouvé pour l’IRA.


   - caractéristiques précises de l’emprunt locatif proposé : les 420€ incluent-ils l’assurance, que couvre l’assurance ?
Mes mensualités sont de 420€/ mois  tout compris ( caution, garanties, assurances) L’assurance couvre le décès-invalidité et la perte d’emploi. Dans le nouveau prêt elle ne couvrirait que le décès-invalidité.


   - comment avez-vous investis les 82000€ d’épargne actuelle ? (quel rendement attendu ?)
52000€ serviraient donc à rembourser mon prêt RP de manière anticipée.
Pour les 30000 € restants ils sont sur 2 livrets à 1.25 et 0.75. Je réfléchis à des placements à plus long terme pour une partie de cette épargne.


   - que comptez-vous faire (et quand) d’éventuels flux de liquidité que vous recevriez de la SCI ?
Je compte les épargner pour m’en servir comme apport d’un nouvel investissement locatif dans quelques années ( auquel viendra s’ajouter un second prêt pour compléter)

Merci également Majoma pour votre réponse détaillée.
Pour la sci, vous parlez de liberté de gestion en comparaison à de l’indivision;
N’ayant pas vocation à de la transmission de patrimoine en créant cette sci, est ce que finalement acheter ce bien en indivision en établissant une convention d’indivision ne permettrait pas d’avoir des possibilités de gestion aussi libres ?
Le tout avec une ouverture de compte en banque en indivision?

Plus j’avance dans mes recherches, plus je me dis que ça pourrait être le plus simple et le moins coûteux.  C’est un bien à 90000€ qu’on achète, et les frais de création d’un sci seraient, en proportion, assez élevés.

Qui plus est , si on achète en indivision, cela permettrait de faire 2 prêts plutôt qu’un, non ?
Et de ne pas être solidaires des dettes, si ?
Je demande ça car on sort d’un rdv à la banque avec mon frère et le conseiller nous a fortement orienté vers un prêt commun au titre de la SCI . j’aurais préféré faire un prêt de mon côté, sans être caution de mon fère. Cela serait donc possible avec un achat en indivision, non ?

Vous me posiez la question de savoir quelle était notre stratégie commune concernant la SCI. Et bien je dois avouer que je ne sais pas vraiment ! On est parti sur un SCI parce qu’on nous l’a conseillée mais on est pas vraiment au clair sur les statuts et l’évolution à plus long terme.
Mon frère a une femme et des enfants, moi non. Notre objectif premier est de placer de l’argent dont on a hérité dans l’immobilier locatif pour le faire fructifier un peu plus qu’en le laissant sur un livret . On a pas vraiment réfléchi à long terme .

On parlait de l’option 1 ( acheter par apport en capital).  Vous avez l’air de dire que ça peut être envisageable. Dans quelle mesure à votre avis ?
J’avais à un moment, pensé utilisé une partie de ce capital et emprunter le reste pour arriver à un équilibre entre les loyers et mes mensualités. Est-ce une bonne idée ?
Si on fait un prêt commun, j’ai peur que ça complique un peu la donne le fait qu’on ne rembourse pas la même chose…

J’ai beaucoup de questions, c’est vrai que j’ai un peu la tête dans le guidon à force de chercher encore et encore des infos afin de faire le meilleur montage possible.
J’espère ne pas avoir été trop brouillon; n’hésitez pas à me donner votre avis. C’est en échangeant que j’y vois plus clair et certains d’entre vous ont l’air bien expérimentés, ce qui me sera certainement d’une grand aide!

Dernière modification par ste29 (28/12/2016 17h20)

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#5 28/12/2016 19h03 → Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt) (appartements, emprunt, sci (société civile immobilière))

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Avant toute chose, je ne suis pas au point sur l’indivision.

SCI vs indivision semble être un arbitrage récurent. La SCI présente des differences et avantages. Par ordre d’intérêt (pour moi) transmission du patrimoine et stabilité.

Je comprends que ce format paraît compliqué au départ. Il demande un peu degestion (AG, un peu de compta,…) mais rien d’inaccessible ou de bien chronophage. Mon but n’est évidemment pas de vous alarmer ou vous faire peur. Je me rend compte mon précédent message est un peu anxiogène.

D’après vos dires, plusieurs personnes vous ont encouragé à passer par une SCI. Permettez moi d’abonder dans ce sens en donnant quelques attraits supplémentaires.

Adoptons une approche simplifiée. Mettons de côté des actes de gestions avancés pour l’instant. La SCI IR permettra d’être plus souple et de faire des choses que vous ne pourriez pas bien adresser avec l’indivision, en particulier : la gestion du risque et des aléas de la vie. 

Scenario 1 :
Imaginons que dans 6 ans, pour des raisons personnelles, l’un de vous souhaite vendre le bien. Dans le cas de l’indivision, il faudra vendre. Et si l’autre partie souhaitait conserver le bien ? Avec une SCI, il suffira de racheter les parts de l’autre ou de faire rentrer un nouvelle actionnaire qui rachètera les parts. C’est en ça sur la gestion patrimonial est plus stable.
L’indivision peut être très instable car chaque indivisaire peut y mettre fin à tout moment (il me semble que la convention d’indivision peut garder la stabilité pendant 5 ans max). 

Scenario 2 :
Imaginons que vous souhaitez de votre côté, baisser l’impact foncier des revenues locatifs . Avec une SCI, vous pouvez céder 30% de vos parts à votre frère, sans mettre en péril l’intégrité de l’investissement.
Le déséquilibre de capacité de remboursement que vous redoutez peut s’adresser de cette manière par exemple.

La question de savoir ce que vous souhaitez en faire à l’instant T est susceptible d’évoluer au fil des années. "C’est la vie".

(Ah ! En vous écrivant, j’en ai oublié de descendre à ma station de métro !^^)

La SCI offre une évolutivité que ne permet pas l’indivision. Même sans volonté de transmission, elle reste un choix pertinent.

m.

Dernière modification par majoma (28/12/2016 19h17)


Si tu fais ce que tu as toujours fait, tu obtiendras ce que tu as toujours obtenu. (Anonyme)

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#6 28/12/2016 19h27 → Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt) (appartements, emprunt, sci (société civile immobilière))

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Oups, désolée indirectement pour cette marche supplémentaire ! ^^

En fait c’est ça: il est difficile, notamment en achetant à plusieurs , de savoir ce que nous souhaiterons en faire dans plusieurs années.  Et c’est pourtant maintenant qu’il faut faire un choix entre sci et indivision.Aujourd’hui on voit tous les 2 cet achat comme un placement, mais bon les choses peuvent changer…

Pour ce qui est de la transmission, cela pourrait etre un + pour mon frère qui a des enfants , pour moi non (pour le moment en tout cas).  Mais dans tous les cas nous sommes jeunes et, en théorie, nous ne sommes pas prêts de transmettre ce bien par succession. Donc pour le moment cet aspect de la sci nous concerne moins.

Pour ce qui est de la stabilité ce serait un + pour tous les 2.
C’est vrai que cette possibilité de rachat de parts dans le cadre d’une SCI est intéressante si pour telle ou telle raison un de nous veut diminuer les siennes.
Ceci -dit avec l’indivision, d’après ce que je viens de lire, les indiviseurs ont un droit de préemption sur la quote part disponible si un de ses co indiviseurs souhaite vendre. A condition d’avoir prévu le coup et mis de l’argent de coté, cela signifie qu’on est pas non plus obligé de vendre si on ne le souhaite pas. Sur un bien immobilier tel que le notre (valeur de 90 000€), il est donc normalement possible de pouvoir racheter la part de l’autre si cela a été un minimum anticipé.

On a pris rdv avec un notaire pour lui poser nos questions et se décider. Vos réponses m’aident déjà à voir les choses un peu plus dans leur ensemble. si vous ou quelqu’un d’autre a d’autres informations à m’apporter, n’hésitez pas : J’aimerais avoir déjà vu un peu toutes les options avant d’aller voir le notaire pour lui poser toutes les questions que j’aurais et faire le meilleur choix.

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#7 28/12/2016 20h12 → Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt) (appartements, emprunt, sci (société civile immobilière))

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Mes remarques :
- ce bien n’a pas une rentabilité brute fabuleuse. 720x12/90000 = 9,6 %. D’ailleurs vérifiez que 720 € est bien le loyer HC. Quant au prix d’achat, avez-vous bien tout inclus : frais d’agence, frais de notaire, frais d’emprunt, frais de constitution de la SCI…

- dans tous les cas, acheter un bien à trois nécessite d’être d’accord sur ce qu’on va faire avec ! Et de rester d’accord. Si vous ne voulez pas cette complication, achetez chacun un bien à 45000 €, au lieu d’un seul à 90000 € ! Dites vous bien que personne ne vous oblige à investir à trois et que les éventuelles complications qui s’en suivront seront la conséquence de VOTRE choix initial.

- le principal problème de l’indivision est le fait que "nul n’est tenu de rester dans l’indivision". Si votre frère et sa compagne veulent reprendre leurs sous, soit vous avez les moyens de racheter leurs parts, soit vous êtes contraint de vendre l’immeuble pour leur permettre de reprendre leurs sous.

- La SCI est mieux adaptée, je renchéris sur les autres intervenants. Mais soyez attentifs aux règles de majorité. Si vous avez 50 %, votre frère et votre compagne 25 % chacun, et que vous mettez les décision importantes à la majorité absolue des parts, vous ne pouvez pas prendre une décision sans l’accord d’au moins l’un des autres sociétaires ; à l’inverse, votre frère et sa compagne ne peuvent rien décider sans votre accord. Le consensus, c’est bien dans l’idéal, c’est plus difficile à gérer dans la réalité. Si vous preniez 51 % des parts, vous pourriez prendre des décisions sans l’accord de votre frère et sa compagne, donc plus de souplesse de gestion, au risque de les braquer puisque vous décidez à l’encontre de leur volonté ; ils pourraient alors décider de quitter le navire et vendre leurs parts.
Et ensuite, une SCI nécessite un formalisme : compte bancaire dédié, comptes annuels et AG annuelle.

- l’emprunt que vous a proposé votre banque est pourri : 2,3 % environ de TAEG pour un prêt à 10 ans, ce n’est pas bon. Vous pouvez et devez trouver beaucoup mieux. Négociez tout : le taux, la durée, les frais de dossier, le montant de l’assurance, les IRA… 15 ans voire 20 ans seraient mieux pour équilibrer le cashflow. Avec un remboursement sur 10 ans, votre cashflow annuel sera très probablement négatif.

- pour ce qui est de rembourser votre prêt RP : c’est l’approche de quelqu’un qui ne veut pas se compliquer la vie et qui ne place pas son argent sur des supports rémunérateurs. L’autre approche serait de vous endetter bien volontiers (augmenter votre surface financière productrice de revenus en faisant travailler l’argent de la banque en plus du vôtre), de faire racheter votre prêt RP avec un taux beaucoup plus avantageux, et de placer votre épargne sur des supports plus rémunérateurs. Lisez le livre "devenir rentier en 10 ans", vous verrez l’intérêt de la seconde approche ; même si c’est un peu plus compliqué à mettre en place et à gérer.

Dernière modification par Bernard2K (28/12/2016 20h21)

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#8 28/12/2016 21h48 → Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt) (appartements, emprunt, sci (société civile immobilière))

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A partir de quelle rentabilité brute trouvez vous cela très intéressant ?
Cela fait plusieurs mois que nous cherchions un bien de ce type et c’est celui qui présentait la meilleure rentabilité. En nette cela est encore plus visible car il n’y a aucun travaux à faire, peu de turn over et surtout pas de frais de copropriété ( syndic bénévole dont nous sommes majoritaires).
On tourne autour des 6/7% nets d’impôts.

Notre choix d’investir avec mon frère est venu au fur et à mesure.
Pour 45000€ on pouvait avoir un studio chacun, avec un rendement inférieur et bcp de charges de copro car souvent en immeuble.
Là pour le double on a 1 studio, 1 T1 bis et un double garage. C’est ce qui nous a fait faire ce choix.
C’est sûr que ça complique un peu la chose au niveau du montage financier et des statuts mais une fois  ce cap passé je pense qu’on n’en sera que plus satisfaits.
J’essaie de prendre le maximum d’infos et d’avis de gens plus expérimentés pour faire quelque chose de bien pensé à court et long terme.

Merci pour vos précisions sur la SCI, je pense qu’on va partir là dessus. Quand j’en parle, quasi tout le monde nous le conseille et les avantages mis en avant sont assez convaincants, en comparaison à un achat en indivision.

Pour l’emprunt ce sont des premiers jets, je pensais que c’était correct.  Vous me dites que non . A quel TEG pensez-vous que cela est correct ?  C’est bien d’avoir un avis extérieur là dessus pour pouvoir négocier à fond lors des prochains RDV.
Pour le cashflow, on est à égalité parfaite en brut, mais oui clairement en net on est en négatif.
Pourquoi vous pensez qu’il est mieux de payer plus d’intérêts et avoir un équilibre parfait ?
Là , certes on aura un cashflow négatif mais ces appartements seront payés plus tôt. POur de futurs autres investissements, cela peut être positifs, non ?
(sachant qu’on ne déduira pas les intérêts d’emprunt, l’abattement forfaitaire étant plus avantageux dans notre cas)

J’ai renégocié mon pret RP il y a 1.5 an. Je n’avais pas pensé à la possibilité de le renégocier maintenant avant de le rembourser de manière anticipée.
J’ai lu le livre "devenir rentier en 10 ans" qui m’a fort intéressée et conforter dans mon envie d’investir dans le locatif.
J’ai 32 ans, je débute complètement et n’ai à la base pas de notions dans l’investissement/ les placements etc ni un entourage qui s’y connait. Du coup je me renseigne et m’y essaie un peu (à travers ce premier investissement) mais c’est vrai que j’ai énormément à apprendre.
Et pour l’instant je fais des choix très sécurisés et certainement pas les meilleurs en terme de rentabilité afin de minimiser les risques. Je compte bien y prendre goût, développer mes connaissances et continuer ainsi. Ce forum est d’une richesse sans fin pour réussir à avoir des infos et apprendre des expériences des uns et des autres c’est vraiment chouette !

Dernière modification par ste29 (28/12/2016 21h49)

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#9 29/12/2016 01h09 → Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt) (appartements, emprunt, sci (société civile immobilière))

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ste29 a écrit :

Pour l’emprunt ce sont des premiers jets, je pensais que c’était correct.  Vous me dites que non . A quel TEG pensez-vous que cela est correct ?  C’est bien d’avoir un avis extérieur là dessus pour pouvoir négocier à fond lors des prochains RDV.

Vous avez plein d’autres études de cas dans ce forum "Immobilier physique (études de cas)". Si vous en lisiez quelques-unes pour voir les taux des autres foreumeurs ? Zaser par exemple obtient 1,1 % sur 15 ans (taux de base, pas TAEG mais c’est en tout cas bien plus intéressant que ce que vous annoncez).

Pour le cashflow, on est à égalité parfaite en brut

Comme vous payez forcément les charges et les impôts, cette égalité ne correspond à rien.

Pourquoi vous pensez qu’il est mieux de payer plus d’intérêts et avoir un équilibre parfait ?
Là , certes on aura un cashflow négatif mais ces appartements seront payés plus tôt. POur de futurs autres investissements, cela peut être positifs, non ?

On recommande classiquement d’allonger la durée de l’emprunt pour diminuer le taux d’endettement et permettre donc de faire d’autres emprunts.

(sachant qu’on ne déduira pas les intérêts d’emprunt, l’abattement forfaitaire étant plus avantageux dans notre cas)

Etes-vous sûr d’avoir fait la somme de toutes les charges déductibles ? Il est assez rare d’être à moins de 30 % de charges.

Dernière modification par Bernard2K (29/12/2016 01h11)

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#10 29/12/2016 01h54 → Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt) (appartements, emprunt, sci (société civile immobilière))

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Une suggestion : si ce bien est vraiment intéressant (il reste quelques aspects à étudier pour le confirmer), pourquoi s’embarquer dans une SCI ou une indivision, alors que vous (ou votre frère d’ailleurs) pourrait tout à fait l’acheter (à crédit) tout seul, votre frère (ou vous) pouvant alors se rabattre sur un autre bien similaire quand il se présentera ? 
Vous avez tout à fait la surface financière (la capacité d’emprunt, sans vous mettre trop en risque) pour procéder ainsi : en remboursant l’emprunt de votre votre RP (à taux assez élevé, et dont les intérêts ne sont pas déductibles des revenus fonciers), il vous resterait une épargne "de précaution" très conséquente, et en empruntant 90 k€ vous auriez des échéances de 840€/mois mais aussi un loyer de 720€brut, soit sans doute moins de 420€/mois à sortir de votre poche. Comme le locataire est déjà en place, la banque (une fois la solvabilité du locataire confirmée) devrait vous suivre sur un tel projet (et si besoin pour obtenir le prêt, ou améliorer votre dossier et obtenir un meilleur taux, vous pourriez même apporter 10 ou 15 k€ de votre épargne).

Ainsi, si dans N années, votre objectif diffère de celui de votre frère (par ex. si l’un souhaite vendre pour utiliser son argent sur un autre projet, ou si l’un trouve le job de ses rêves à 600 km, ou si …) chacun restera libre de faire ses choix au niveau de son bien, sans que ce choix ait à être le même pour les deux.

S’il y a des travaux à faire dans les biens, ce n’est pas ce genre de choix qui devraient vous empêcher de donner un coup de main sur le bien de votre frère, et vice-versa.


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#11 29/12/2016 10h33 → Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt) (appartements, emprunt, sci (société civile immobilière))

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ste29 a écrit :

A partir de quelle rentabilité brute trouvez vous cela très intéressant ?
Cela fait plusieurs mois que nous cherchions un bien de ce type et c’est celui qui présentait la meilleure rentabilité. En nette cela est encore plus visible car il n’y a aucun travaux à faire, peu de turn over et surtout pas de frais de copropriété ( syndic bénévole dont nous sommes majoritaires).
On tourne autour des 6/7% nets d’impôts.

Pour répondre sur ce point :

La rentabilité brute n’est qu’une première approche. Ce qui compte vraiment, c’est :
- rentabilité nette après impôt : c’est ce que vous rapporte VRAIMENT votre investissement.
- cashflow net après impôt : la même chose mais avec prise en compte du remboursement du capital de l’emprunt (les intérêts et l’assurance ont déjà été pris en compte dans la rentabilité nette). C’est l’impact réel en flux de trésorerie (ce que vous recevez ou payez, tout compris).

Dans le cas particulier d’une SCI, si on considère que tous les revenus et charges sont situés au niveau de la SCI (et notamment, ça veut dire que c’est la SCI qui achète l’immeuble et qui emprunte), on a deux autres chiffres qui sont intéressants :
- rentabilité nette avant impôt
- cashflow net avant impôt.
En effet vu qu’une SCI IR est transparente fiscalement, les impôts sont payés directement par les sociétaires. Ce net avant impôt donne donc une bonne idée des futurs comptes de la SCI ; tandis que l’imposition sera payée séparément par les associés.

Dans votre cas : vous dites que les charges sont basses. C’est une très bonne chose pour avoir une bonne rentabilité nette, qui est celle qui compte vraiment. Mais je repose la question : avez-vous tout bien pris en compte ? Il ne faut pas oublier TF, PNO, travaux… Vous avez ici un article qui décrit de façon bien exhaustive les charges déductibles : Charges déductibles SCI - Creation SCI
Vous dites : "pas de travaux", mais pas de travaux, ça n’existe pas. En moyenne, compter en travaux 0,5 % de la valeur d’achat du bien est une estimation grossière mais pas trop mauvaise. Dans votre cas ça fait 450 € par an.
Ces travaux ne sont pas réguliers. Vous pouvez passer 5 ans sans travaux, et puis au départ d’un locataire, vous faites un rafraîchissement qui vous coûte 2500 €. Soit 500 €/année écoulée en moyenne. Vous voyez que mon estimation colle à peu près.
Même si vous choisissez le micro-foncier, il est utile d’estimer précisément les charges car c’est de l’argent que la SCI devra vraiment payer et qui viendra donc se déduire sur le compte en banque de la SCI. Accessoirement ça permet de vérifier que les charges sont vraiment inférieures à 30 % et donc que le micro-foncier est vraiment pertinent.
Notez bien que le revenu foncier pris en compte par les impôts n’inclut pas le remboursement du capital. Ainsi vous pouvez avoir un revenu foncier positif (et donc payer des impôts) et avoir néanmoins un compte bancaire de la SCI qui baisse, car c’est le remboursement de l’emprunt qui la met en déficit (c’est un déficit réel sur le compte bancaire mais ce n’est pas un déficit foncier au sens des impôts).

Vous demandez à partir de quelle rentabilité brute c’est intéressant. C’est impossible de répondre car ça dépend d’énormément de facteurs : localisation, ancienneté du bien, type de location… 20 % de rentabilité théorique à Trifouillis les Oies, où la seule usine vient de fermer, n’est peut-être pas une bonne affaire. 8 % à Paris est peut-être une bonne affaire. Sujet déjà discuté de nombreuses fois sur le forum, voir par exemple : Immobilier : qu’est-ce qu’une bonne rentabilité immobilière ?

Pour votre cas, je n’ai aucune manière de juger l’intérêt de cet investissement, vu que vous ne dites que très peu de choses sur le bien lui-même, et rien sur sa localisation. Et après tout, vos questions ne portaient pas là-dessus.

Si je disais que la rentabilité n’est pas mirifique, c’est pour attirer votre attention sur les conséquences en termes de flux financiers. Ce que je vois dans votre cas, c’est qu’avec une renta brute à 9,6 % et un emprunt sur 10 ans, le cahsflow sera très probablement négatif. Or, si le cashflow net avant impôt est négatif, il vous faudra renflouer régulièrement le compte bancaire de la SCI. Donc, je pense qu’un bon objectif dans votre cas serait d’avoir un cashflow net avant impôt positif. Très concrètement, un cashflow nul ou légèrement positif avant impôts, ça veut dire que le compte bancaire de la SCI s’auto-finance, et que votre seul "effort d’épargne" sur ce bien consiste à payer les impôts. C’est moins bien qu’un cahsflow positif après impôts, mais c’est déjà pas mal, en pratique. Et pour arriver à cela, il est clair qu’il faut allonger la durée de l’emprunt (ou trouver un bien encore plus rentable).

Dernière modification par Bernard2K (29/12/2016 10h46)

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#12 29/12/2016 12h35 → Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt) (appartements, emprunt, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

Goodbye Lénine : je pense que j’aurais pu acheter ce bien seule pour éviter les complications et le coût  lié à une sci. Je me suis posée  la question avant de chercher un bien de ce prix.
Mais comme je disais, c’est mon premier investissement et que je ne connaissais à la base pas grand chose. Le fait d’acheter à 2 me rassure (je gère l’administratif et lui les travaux) et m’aide à sauter le pas. Toute seule j’aurais visé plus petit (un studio à 45000€ ) et la rentabilité aurait été moins bonne.
Mais dans les années à venir, si j’ai la possibilité de racheter un bien je serais certainement plus expérimentée et pourrait faire des choix différents.
Je vais regarder plus en détails les autres études de cas pour ce qui est du taux intéressant. Là ils nous proposent 1% sur 10 ans, ce qui me semblait pas mal. Mais au vue de la TAEG ils se servent largement ailleurs au niveau des frais et je pense que c’est là dessus qu’on pourra négocier.

Bernard K : Merci pour vos précisions sur le cashflow et la rentabilité avant/après impôts.
Ca m’éclaire bien ce que vous me dites. C’est vrai qu’il est important de différencier les comptes de la sci et les comptes perso. J’ai refait mes calculs et il serait possible d’avoir un cashflow  très légèrement positif avant impôt en portant la durée du prêt à 15 ans.
Pour mon calcul de rentabilité , je suis contente de voir que j’avais pris à peu près les mêmes données que celles que vous notez. J’avais déduit en charges: la taxe foncière, l’assurance PNO, les impôts (crds, csg, impots sur le revenus) et des travaux éventuels (que j’avais chiffré à 500€/ an).
Nous n’avons pas de charges de copro et le syndic est bénévole.

La rentabilité nette après impôts estimée était de 220€/ mois chacun 
La rentabilité nette avant impôt serait de 294€/mois chacun.

Sur 10 ans, on me propose avant négociation des mensualités de 415€/mois sur 10 ans, soit un cashflow clairement négatif de 195€/mois.
Sur 15 ans, j’ai fait une simulation (avec un taux plus elevé forcément), ça donnerait du 290€/mois sur 15 ans , soit un cashflow très très légèrement positif de 5€/mois.

C’est vrai que ça peut être une bonne solution car au niveau des comptes de la SCI on aurait, théoriquement rien à injecter ou très peu de manière ponctuelle, les loyers auto alimenteraient le compte.
L’effort serait de 74€/ mois  au niveau des impôts, à titre personnel donc.

Ca me semble pas mal du tout !
Cela me permettrait de mettre 345€ d’épargne/mois et d’avoir un apport pour un futur achat, sans que le prêt actuel ne me pénalise niveau endettement possible.

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#13 29/12/2016 13h18 → Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt) (appartements, emprunt, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

effectivement, le taux d’intérêts de 1 % est bien, ce sont donc les frais qui font exploser le TAEG.
Pour l’assurance, vous pouvez prendre la leur puis en changer au bout de quelques semaines. C’est un peu bête mais c’est comme ça que ça marche : le commercial est content d’avoir fourgué l’assurance et cela vous aide à négocier le reste.
Pour les frais de dossier, c’est négociable…

Pas de charges de copro : c’est quand même étonnant. Habituellement, une copro a des frais d’entretien (ménage, espaces verts, électricité des parties communes, etc.) et des frais de travaux (repeindre la cage d’escalier, poser des boîtes aux lettres aux normes, changer l’interphone, réparer ou changer l’antenne collective, toiture, etc.). S’il faut que ces charges restent maîtrisées, les avoir à zéro n’est pas forcément une bonne nouvelle car cela peut indiquer un immeuble sous-entretenu où les travaux seront coûteux quand ils deviendront vraiment indispensables.

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#14 29/12/2016 13h37 → Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt) (appartements, emprunt, sci (société civile immobilière))

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D’accord pour l’assurance, je ne savais pas qu’on pouvait en changer.
Cela m’arrange car elle me semble beaucoup trop élevée : 0.42 % pour uniquement du décès-invalidité…

Pour les charges de copro elles sont nulles, mais oui cela veut dire qu’on aura tout de même des travaux d’entretien des communs à faire. C’est une maison divisée en lots donc il y a peu de commun, mais oui j’aimerais bien qu’elles soient correctes quand même. C’est le cas pour le moment.
AU niveau du syndic bénévole c’est notre vendeur qui gérait le truc : il contactait les 2 autres proprios pour avoir leur accord de faire des travaux. On va reprendre le flambeau à ce niveau là.
Mais oui , cela aura un coût. Les 500€ que je prévoyais en travaux incluaient cela. Mais ça reste très théorique. Actuellement la maison est en bon état, mais il y aura forcément des choses à refaire au fil des années.

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#15 29/12/2016 13h59 → Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt) (appartements, emprunt, sci (société civile immobilière))

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ste29 a écrit :

AU niveau du syndic bénévole c’est notre vendeur qui gérait le truc : il contactait les 2 autres proprios pour avoir leur accord de faire des travaux. On va reprendre le flambeau à ce niveau là.

Ce que vous dites correspond à un fonctionnement "à la bonne franquette" mais pas à un fonctionnement normal de copropriété. Il faut faire une AG annuelle, il faut présenter les comptes (charges et recettes), il faut que les copropriétaires votent… Sachant que le vote par correspondance n’est pas autorisé et que le syndic ne peut pas être porteur de pouvoirs… Je crois que vous avez dit que votre part de la maison représentait une majorité… Mais il faut savoir qu’un propriétaire majoritaire est obligatoirement limité à la moitié des droits de vote. Pour les décisions requérant la majorité absolue, vous aurez donc besoin qu’au moins un des autres propriétaires se déplace pour assister à l’AG.
Se contenter de contacter les 2 autres proprios pour avoir leur accord sur des travaux n’est pas conforme à la loi de 1965.

Par ailleurs, vous ne pouvez pas simplement "reprendre le flambeau", car le syndic est nécessairement désigné par le syndicat. Il faut une réunion du syndicat des copropriétaires qui vous nomme syndic.

Le fonctionnement "à la bonne franquette" peut durer pendant des années et le cas de cette copropriété le prouve ; mais il me semble que vous auriez intérêt tout de même à remettre la copropriété dans un fonctionnement conforme à la loi, d’une part pour prévenir tout conflit ou contestation, et d’autre part dans l’objectif d’avoir un fonctionnement "sain" à présenter lors de la revente de votre bien.

Etre syndic bénévole est sans doute passionnant et instructif, mais c’est aussi complexe et chronophage. Prenez bien la mesure de la responsabilité avant d’accepter. Les deux premières lectures à faire : le règlement de copropriété et la loi de 1965. Ensuite vous trouverez des guides et des sites gratuits sur internet sur le rôle de syndic bénévole.

Dernière modification par Bernard2K (29/12/2016 14h02)

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#16 30/12/2016 13h03 → Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt) (appartements, emprunt, sci (société civile immobilière))

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Merci pour ces infos que je n’avais pas pris le temps de connaitre.
C’est vrai que le " à la bonne franquette" peut durer un temps mais ça peut aussi moins bien se passer si les propriétaires changent ou en cas de désaccords.
On va peut être éviter de dire qu’on reprend le rôle de l’ancien proprios alors puisque légalement c’est juste impossible . On va s’occuper de la sci et du prêt en premier et ensuite il faudra qu’on rencontre les autres proprios pour voir comment ils voient les choses.
J’ai bien conscience que , dans l’idéal, il faudrait mettre les choses à plat et créer un vrai syndic.
Après si les choses se passent bien et que les autres propriétaires veulent continuer comme ça , me connaissant , je pense que je m’en contenterais (même si pas très réglementaire).

Je me suis "amusée" à faire 2 calculs, l’un avec objectif d’obtenir un auto financement avant impôt et l’autre non. Si je ne suis pas trompée dans mes calculs ça donne quasiment la même chose !
Je suis partie des chiffres suivants, en fonction de la rentabilité nette estimée:

- prix: 45000€ (pou ma part dans la sci)
- loyers: 360€, soit 294€ net avant impôts

Cas 1: prêt sur 10 ans, mensualités à 415€/mois ( assurance,tout frais inclus)
Emprunt: 415*12*10 = 49800€
Gains: 294*12*10=35280
Impots: 74*12*10= 8880
patrimoine acquis : 45000€
Total des acquis en 10 ans:  45000-49800+35280-8880=21600€

Cas 2: prêt sur 15 ans, mensualités à 291€
Empunt: 291*12*15 =52380
Gains: 294*12*15=52920
Impôts 74*12*15=13320
Patrimoine acquis: 45000€
Total des acquis en 15 ans: 45000-52380+52920-13320= 32220
Si on ramène cela à 10 ans pour bien comparer, ça donne :
(32220/15) *10 = 21480

A 120€ prêt, on tombe sur un même gain sur 10 ans , si mes calculs sont bons encore une fois…
Je me dis donc que l’auto financement ne permet pas de gagner plus, mais surtout de ne rien sortir de sa poche, donc de ne pas s’endetter. Ce qui signifie avoir plus facilement la confiance des banques pour racheter d’autres biens. Ce qui permet de répéter l’opération plus de fois qu’avec mon cas 1 et donc au final, d’avoir plus de patrimoine sur le long long terme.
Qu’en pensez-vous ?

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#17 30/12/2016 13h27 → Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt) (appartements, emprunt, sci (société civile immobilière))

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Bonjour

J’ai acquis un bien en indivision avec ma femme et un ami.
En France, tout le monde est frileux sur l’indivision : famille, agents, notaires …

Les banques préfèrent les sci, seul sa banque a pu nous suivre sur notre projet, les courtiers n’ont pas donnés suite…
On a fait un seul emprunt au nom de l’indivision, la banque ne voulait pas faire d’emprunts séparés.

Quelques avantages :

Meublé :
En sci IR pas possible, mais possible en indivision. Le  LMNP est une belle niche fiscale.

Revente :
Si vous vendez un lot à 40 k€ et que vous faites 10k€ de plus value, en sci : impôt à 34,5 soit 3450 € mais en indivision si la quote part de chacun est inférieure à 15k€ : 0 impôt.

La cession des parts entre indivisaire (par exemple si un jour vous quittez la région et vendez vos part à votre frère) donne aussi lieu à une imposition allégée par rapport à la sci. (de mémoire à vérifier).

Si vous devez déposer un permis de construire par exemple sur un bien de moins de 150 m2 : si en sci : obligation architecte, sinon vous pouvez faire vous même.

Enfin l’essentiel c’est de vous lancer dans le locatif ! Trop de gens n’osent pas se lancer.

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#18 30/12/2016 21h29 → Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt) (appartements, emprunt, sci (société civile immobilière))

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Bonjour Tom76,

Merci pour vos précisions ! C’est vrai que les avis sont plutôt mitigés habituellement sur l’indivision car moins cadrée que la sci.
Je continue de me renseigner sur les 2.
Ce que vous me dites sur le fait qu’on ne puisse pas faire de meublé en SCI Ir et qu’on soit obligé de passer par un architecte en cas de demande de permis de construite m’intéresse particulièrement car c’est 2 choses auxquelles on avait pensé puisque le bien s’y prête .
On rencontre un notaire bientot, je note mes questions par rapport à ça, pour faire le meilleur choix.
Ce n’est pas simple car les 2 présentent des avantages/inconvénients selon ce qu’on souhaite faire.

Niveau compte bancaire, pouvez vous me dire à combien s’élèvent les frais de tenue de compte pour une indivision ?
C’est tout bête, mais ça peut jouer aussi dans notre choix. J’ai vu qu’une sci à is était à 20/30€ de frais par mois contre 0/10€ pour une sci familiale ir.

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#19 07/02/2017 20h01 → Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt) (appartements, emprunt, sci (société civile immobilière))

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Bonjour à tous,

Nous sommes en train de finaliser notre projet (achat d’apparts dans le cadre d’une SCI que j’ai décrit dans un précédent message). Nous en sommes à l’étape de la création de la sci . Les statuts sont rédigés (par un ami), le prêt est trouvé.

Il me manque une info quant aux étapes à respecter pour créer une SCI.
J’ai cherché sur le forum, en vain, je viens ainsi faire appel à vos connaissances.

Voici mon "problème":

Apparemment l’enregistrement au centre des impôts n’est plus nécessaire depuis une loi de 2015 sauf dans en cas:

"- d’établissement de l’acte de constitution de la société par un notaire;
- d’apports d’immeubles, de fonds de commerce, de parts sociales ou d’actions. "

Je n’arrive pas à savoir si on est concernés ou non par cette exception.
La SCI que nous créons est faite pour acheter les appartements pour lesquels nous avons signé un compromis et nous avons apporté un capital social à la SCI.

Nous apportons donc des appartements ( est- ce différent que le terme immeuble) et nous avons apporté un capital social (est-ce indirectement égal à des parts sociales? )

Je vous remercie de m’éclairer si vous êtes passé par là et avez les connaissances que je n’ai pas.

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#20 07/02/2017 20h20 → Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt) (appartements, emprunt, sci (société civile immobilière))

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www.service-public.fr/professionnels-en … its/F32232 semble répondre à votre question.

De ce que je comprend de votre situation, vous apportez du cash à la SCI (et pas des biens immobiliers ou autres), et la SCI se substitue à vous (qui avez signé la promesse) pour acquérir l’immeuble (les appartements par exemple), et donc pas la peine d’enregistrer les statuts.

Ceci dit, rien ne vous interdit de les enregistrer (c’est gratuit)…

Votre notaire pourra vous le confirmer (ses réponses à vos questions sont aussi "gratuites").

PS : Veillez à soumettre un dossier complet au Greffes du TC (cf www.infogreffe.fr/registre-commerce/cho … ivile.html), sinon il y aura rejet de la demande d’immatriculation de votre SCI, et des délais et frais supplémentaires.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#21 07/02/2017 21h15 → Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt) (appartements, emprunt, sci (société civile immobilière))

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Merci GoodbyLenine pour votre lien qui précise davantage les exceptions pour lesquelles l’enregistrement est nécessaire.

Oui c’est bien ça : on apporte du cash (pour les parts sociales) pour ouvrir la SCI. Ce sera ensuite la SCI qui fera le prêt.
On est à 1.5 mois de la signature de l’acte de vente, on souhaite donc faire au plus vite pour être dans les temps. Comme j’ai vu que l’enregistrement pouvait prendre jusqu’à 4 semaines, si on peut l’éviter cela nous arrangerait beaucoup !  Surtout que l’enregistrement précède la déclaration au JAL et la demande d’immatriculation au tribunal. C’est noté pour la précision du dossier complet.

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