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#1 19/12/2016 10h34 → Magnetov [06] : étude de cas immobilier (Revente d'un T2 bis) (fiscalité, immobilier, imposition, plus value)

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Bonjour,

J’ai acquéri il y a 2 semaines mon deuxième appartement à destination locative à Nice.

Détails appartement:
T2 bis (cuisine séparée) de 46 m², traversant avec balcon de 6 m² + cellier 5 m² et cave.
Immeuble construit courant année 70, bien entretenu.
Étage 5 sur 7.

Travaux en cours:
Détapisser: Fait par moi même à moindre coût (très long..)
Peinture/lissage enduit: Matériel acheté, sera réalisé début janvier par mes soins
Électricité: Réalisation et mise au norme en cours: 2000 euros
Achat d’une cuisine: 800 euros meuble par meuble, sera montée à l’aide d’un ami dont c’est le métier
Plomberie: Ok, pas besoin de changer
Ammeublement: Je vais passer via le bon coin comme pour mon premier studio et j’espère le meubler pour 500 euros

Estimation du coût du raffraichissement: entre 4000 et 5000 euros

Coût d’aquisition:
Prix du bien: 87 000 euros , sans agence (environ 1900 euros du m² contre un prix moyen à 3400 euros pour un bien raffraichi)
Frais de Notaire: 7000 euros
Frais bancaire + courtage + garantie logement: 2000 euros

Financement à 110% via crédit sur 15 ans au taux de 1,3% : 600 euros de mensualité

Estimation Loyer:
750/800 euros cc en meublé (je loue dans l’immeuble à côté un studio de 25m² 550 cc)
Possibilité location 500euros la semaine en saisonnier l’été.
Charges copropriété: 340 euros trimestriel, eau froide et chauffage collectif compris.

Coût total de l’acquisition : Prix + Notaire + Travaux = 100k euros

Voilà sur le papier tout est beau à mes yeux mais il faut savoir qu’il y a un petit bémol.
L’immeuble est composé de deux blocs, l’un construit sur un terrain solide, l’autre sur un terrain glissant. Des fissures sont visibles à certains endroits. Il y a notamment une fissure visible sur mon balcon entre mon appartement et celui du voisin. Le syndic a fait réaliser des travaux il y a 3 ans pour colmater les fissures dans la cage d’escalier pour un coûit de 10 000 euros (143 euros pour moi rapporté aux tantièmes) et les fissures sont réapparues.
En enlevant la tapisserie, j’ai pu voir une fissure dans l’appartement. Des experts sont passés il y a 3 ans inspecter le batiment et ce n’est apparement pas grave. Des proches m’ont dit qu’effectivement cela arrive et que cela n’empêche en rien la location.
Pour ma part, je dois avouer que cela me procure du stress. Car je me suis promis d’avoir dans mon patrimoine immobilier des actifs en bon état et que cet appartement est une source de risque extrême pour moi à horizon 5/10 ans.

Je crains en effet de pouvoir le louer 5 à 10 ans, que le loyer rembourse le crédit mais que les problèmes apparaissent plus tard et que mon bien deviennent invendable..

J’ai donc décidé de mettre une stratégie en place afin de le revendre rapidement en le déclarant comme ma résidence principale (début janvier) afin de le revendre courant de l’été/automne en espérant une plus-value.

Je suis toujours locataire, en colocation pour un coût très faible et je ne veux pas quitter ma colocation. J’aimerai pouvoir continuer à rester locataire dans mon appartement, déclarer le T2 "fissuré" comme ma RP, le louer à la fin des travaux à partir de février à des connaissances ou à des touristes et prendre le temps de le vendre entre 115k et 130k courant de l’été/automne.

J’aimerai recueillir vos avis concernant ce projet notamment concernant:

- La stratégie pour le déclarer en RP et le délai à attendre pour le revendre (sachant qu’il faut compter la période nécessaire afin de trouver un acquéreur)
- Je compte colmater les petites fissures dans l’appartement avec de l’enduit et repeindre ensuite. Est ce considéré comme un vice caché ? Dois je mentionner aux futurs acquéreurs les fissures dans la copropriété ? Sachant que je ne suis pas un professionnel de l’immobilier.

Merci

PS: Pour vous donner une idée, un appartement de l’immeuble au dernier étage est en vente:

https://www.bienici.com/annonce/vente/n … 75066_45_0

149k euros pour 34 m². Je le trouve néanmoins cher bien qu’il soit très bien aménagé. Il doit s’agir d’un appartement dans le bloc "solide" de l’immeuble sans fissure apparente.

Dernière modification par Magnetov (19/12/2016 10h59)

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, plus value

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#2 19/12/2016 14h24 → Magnetov [06] : étude de cas immobilier (Revente d'un T2 bis) (fiscalité, immobilier, imposition, plus value)

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Il y a deux types de fissures : celles qui progressent et celles qui ne progressent pas. Pour savoir si elles progressent, on colle des témoins et on regarde si la fissure s’élargit.

Si le papier peint était bien collé, il a joué le rôle de repère. Si le papier peint était déchiré, ça veut probablement dire que la fissure s’est crée ou élargie pendant la durée où le papier peint était collé. S’il n’était pas déchiré, ça veut probablement dire que le papier peint a été posé par-dessus la fissure et qu’elle ne s’est pas élargie depuis cette pose. En fonction donc de l’ancienneté du papier peint et de savoir s’il était déchiré ou non, vous avez un bon indice pour savoir si la fissure a progressé ou non.

A part ça, en résumé, votre message donne un peu l’impression que vous nous dites "est-ce que je peux frauder les impôts et revendre un appartement avec vice caché sans me faire prendre ?". Hum hum.

Bon, si on détaille un peu :
- déclarer RP et ne pas y habiter. Vous en tirez un avantage fiscal : non imposition de PV. A partir de là, les impôts peuvent chercher à savoir si c’était vraiment votre RP. Les critères sont : y résider habituellement, y avoir ses intérêts personnels et professionnels. Et bien sûr ne pas avoir une autre RP, car on ne peut en avoir qu’une seule à la fois.
En gros, si vous mettez tout votre courrier à cette adresse, ça devrait pouvoir passer même si vous n’y êtes pas tout le temps. Par contre si vous déclarez votre changement d’adresse seulement aux impôts mais que vous laissez tout le reste à l’adresse de votre coloc, ça se voit gros comme une maison que votre RP est toujours à la coloc. Ca fait un paquet de changements d’adresse à faire : banque, organismes sociaux, employeur etc.
Concernant votre coloc, il serait prudent de faire un courrier ou même d’obtenir un avenant au bail, stipulant que vous gardez votre chambre mais au titre de résidence secondaire.

- déclarer RP et louer. Là vous cherchez les ennuis. Même s’il est théoriquement possible de louer sa RP jusqu’à 4 mois dans l’année, la louer de façon importante, ça va renforcer le risque que que les impôts remettent en cause la réalité de votre RP.

- évidemment, déclarer RP veut dire que vous renoncez à déduire les travaux de vos revenus locatifs. Le même logement ne peut pas être RP et bénéficier d’un régime fiscal locatif qui permet de déduire les travaux.

Je ne peux que vous encourager à être honnête vis-à-vis des impôts :
- soit vous le déclarez RP et vous y habitez vraiment.
- soit le déclarez locatif et vous le louez vraiment (et vous n’avez alors pas de limite à le louer aussi souvent que possible).

- concernant la revente, la meilleure solution consiste à avoir la preuve écrite que vous avez informé l’acheteur par écrit. Si par exemple, le rapport des experts sur l’immeuble fait partie de la somme des documents qui auront été remis à l’acheteur au moment du compromis, il ne pourra pas dire qu’il n’a pas été prévenu.

PS : "J’ai acquis". "J’ai acquéri", ça pique les yeux.

Dernière modification par Bernard2K (19/12/2016 15h11)

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#3 19/12/2016 14h32 → Magnetov [06] : étude de cas immobilier (Revente d'un T2 bis) (fiscalité, immobilier, imposition, plus value)

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Bonjour,
attention, fissure veux tout et rien dire!
Si vous avez des matériaux différents : fissures (par exemple, bois et béton, dilatation différentes). C’est souvent le cas des enduits de facade fait à la va-vite, ils ne suivent pas bien le mur et avec le temps fissure et tombe.
Certains sols sont spécialistes quasiment toutes la France étant sur sol argileux, c’est un classique (sèche en été, humide en hiver, donc terrain mouvant)
C’est, d’après ce site, le second poste d’indemnisation aux catastrophes naturelles affectant les maisons individuelles.

Il y a aussi des évènements ponctuels, sur un mur, il a penché dans le temps en se dirigeant vers le poteau edf (un gros plot en béton sur un sol argileux, ça tire).
Sur ma RP, une infiltration d’eau  dans les fondations (ou la pose du poteau EDF) a fait bougé un bout de manière différentes et il y a une fissure apparente. Ceci dit, c’est au moins la 2nde réfection de toiture sur le mur déformé, soit une durée de fissure de 20/30 ans minimum.
Un ami a ce problème avec une nationale (mais là, c’est plus grave, car la cause perdure)

Donc la question est simple : quelle est la cause ?
Et est ce que les fissures progressent ?

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#4 19/12/2016 14h45 → Magnetov [06] : étude de cas immobilier (Revente d'un T2 bis) (fiscalité, immobilier, imposition, plus value)

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Je passe pas mal de temps en ce moment à me renseigner sur le sujet et surtout sur la dynamique de la fissure. J’ai notamment vu que certaines fissures se créent et ensuite ne bougent plus.
J’ai épluché les derniers PV d’AG de la copro et rien n’est mentionné à ce sujet. On ne m’a fournit aucun diagnostic écrit. Je vais me rapprocher du syndic pour avoir plus d’info.

Le papier peint était déchiré à un endroit mais il est posé depuis la construction de l’immeuble donc non relevant comme témoin.

Effectivement Bernard, l’exonération de taxe sur la plus value est compliquée..
Je suis très ennuyé car à la base j’aurai pu revendre ce logement comme résidence secondaire en acquérant ma propre RP et être exonéré de PV mais un texte de loi est actuellement discuté, rentrant en compte dans le projet finance 2017, visant à supprimer cette niche fiscale…

Une autre solution, arès étude de la dynamique de la fissure serait de louer l’appartement pour une période de 5 ans et de le revendre au bout de ces 5 ans. A ce moment là je peux déduire au forfait 15% du prix d’aquisition de mon prix de vente et ainsi n’être pas imposé jusqu’à 108 000 euros sur ma PV.

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