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#776 03/06/2021 09h46

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Effectivement mais :

La règle des 4%: Comment Faire durer son capital indéfiniment · Mr Tortue

Plus on est agressif , plus on a des chances de faire fructifier son patrimoine davantage MAIS également plus de chance d’être rincé après 40 ans.
Il y a une différence de 3% entre l’allocation 100% action et 75/25% sur 40 ans avec un taux de réussite de 94% et 91%.

Je ne cherche pas à avoir plus , je capitalise sur plein de support en étant en phase de consommation.
Dans 20 ans j’aurai normalement 8/10k mensuel sans problème en rente.
Je cherche le meilleur bénéfice/risque. Et je suis à l’aise avec cette répartition et cette méthode.


Maintenant je profite !!!

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#777 02/07/2021 23h28

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Petit reporting :

1er juillet :
Achat de 50 cw8 = pea
Achat de 140 part du fond lu1832174962 sur le pea pme.
Achat de 225 FR0013412020 sur le pea .

-Signature d’un compromis de vente le 1er juillet pour l’achat d’un ensemble immobilier : 3 maisons et 1 studio.

-Je suis en attente d’un accord pour un emprunt pour des scpi en PP et usufruit pour ma sci. Le projet a été proposé à la salle des marchés du CA et semble mitigé mais pas fermé on verra bien .

Portefeuille :

PEA :
-100 cw8
- 450 FR0013412020 emergent
Valo titre : 49987 euros
Liquidité : 147k

Pea pme :
- 210 lu1832174962
Valo : 25700 euros
Liquidité : 66k

Cto :
-400 cda
- 45 IWDA ishares world
Valo : 8800 euros

Assurance vie fond euros exclusif :
-343k

PEL : 2.5%
- 70k

Sci : scpi : cf message du PF.
Sur le CTO : 41k de foncières.
- 25 altarea
- 20 argan
- 185 carmila
- 59 covivio
- 130 covivio hotel
- 46 Inea
- 34 gecina
- 68 icade
- 160 klepierre
- 200 mercialys
- 120 patrimoine et commerce
- 227 scbsm
- 70 tour eiffel
- 18 urw

Immobilier physique : immeuble valorisé à 750k et crd 170k


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#778 26/07/2021 14h12

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Bonjour Cricri

comment vous vous y prenez pour votre couverture sociale? taxe puma?

Cdt.

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[+1]    #779 02/08/2021 23h44

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Bonjour

Pour le moment je ne m’en occupe pas , entre le coaching sportif,  je pense cotiser un peu dans les prochaines années !

Reporting 1er août :

Achat de 50 cw8 = pea
Achat de 225 FR0013412020 sur le pea .

-Signature d’un compromis de vente le 1er juillet pour l’achat d’un ensemble immobilier : 3 maisons et 1 studio toujours en cours , j’espère une vente définitive fin août, j’y reviendrai. Allé j’en dit un peu plus : une renta à 22% ! smile après travaux smile

-Je suis en attente d’un accord pour un emprunt pour des scpi en PP et usufruit pour ma sci. Nous avons décalé le projet pour septembre ou octobre , la banque semble vouloir me suivre , le marché semble mitigé, je lâche pas et on verra bien !

Portefeuille :

PEA : 197k
-150 cw8
- 675 FR0013412020 emergent
Valo titre : 74987 euros
Liquidité : 122 100 euros

Pea pme : 92k
- 210 lu1832174962
Valo : 26762 euros
Liquidité : 66k

Cto : 8k
-400 cda
- 45 IWDA ishares world
Valo : 8200 euros

Assurance vie fond euros exclusif :
-343k

PEL : 2.5%
- 70k

Sci : scpi : cf message du PF.

Sur le CTO : 42k de foncières.
- 25 altarea
- 20 argan
- 185 carmila
- 59 covivio
- 130 covivio hotel
- 46 Inea
- 34 gecina
- 68 icade
- 160 klepierre
- 200 mercialys
- 120 patrimoine et commerce
- 227 scbsm
- 70 tour eiffel
- 18 urw

Immobilier physique : immeuble valorisé à 750k et crd 170k


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#780 03/08/2021 16h58

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cricri77700, le 02/08/2021 a écrit :

-Signature d’un compromis de vente le 1er juillet pour l’achat d’un ensemble immobilier : 3 maisons et 1 studio toujours en cours , j’espère une vente définitive fin août, j’y reviendrai. Allé j’en dit un peu plus : une renta à 22% ! smile après travaux smile

Bah ça c’est pas possible du tout, encore moins aujourd’hui qu’hier.
Quand je lis la presse ou regarde le bon coin ça n’existe pas. C’est d’ailleurs ce que disent les agents immobiliers et tous les spécialistes big_smile wink


Ad astra per aspera = plus tu en chies, plus t'es content après (traduction discutable ;)

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#781 03/08/2021 17h09

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Haha 😂😂😂 c’est trop ça mais comme je regarde pas le bon coin ou la presse c’est pour ça que je trouve alors non ? 😉


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#782 03/08/2021 17h38

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Comme vous ne savez pas que ce n’est pas possible…vous le faites !

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#783 03/08/2021 17h53

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cricri77700 a écrit :

Haha 😂😂😂 c’est trop ça mais comme je regarde pas le bon coin ou la presse c’est pour ça que je trouve alors non ? 😉

C’est bien exactement ça. Si vous étiez convaincu qu’à 5% c’est bien et à 7% le nirvana…

J’ai longtemps eu comme signature sur ce forum :

Mark Twain a écrit :

Ils ne savaient pas que c’était impossible alors ils l’ont fait

wink


Ad astra per aspera = plus tu en chies, plus t'es content après (traduction discutable ;)

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#784 03/08/2021 18h39

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DDtee a écrit :

J’ai longtemps eu comme signature sur ce forum :

Mark Twain a écrit :

Ils ne savaient pas que c’était impossible alors ils l’ont fait

wink

Il se trouve que cette phrase vient en réalité d’un auteur français méditerranéen, et non de Mark Twain.

Marcel Pagnol a écrit :

Tout le monde savait que c’était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l’a fait.

Source : C’est vrai ça ? on LinkedIn: "Tom Sawyer, c?est l?Amérique ?, le symbole de la liberté ? Il | 57 comments

Dernière modification par Rodin (03/08/2021 18h40)


100k dans 5ans puis devenir rentier en 10 ans

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#785 03/08/2021 19h13

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cricri77700, le 02/08/2021 a écrit :

-Signature d’un compromis de vente le 1er juillet pour l’achat d’un ensemble immobilier : 3 maisons et 1 studio toujours en cours , j’espère une vente définitive fin août, j’y reviendrai. Allé j’en dit un peu plus : une renta à 22% ! smile après travaux smile

Comme le chiffre est très élevé, pour être bien sûr de comprendre, le calcul de vos 22% est celui-ci :

loyer estimé / (prix d’achat + frais de notaire + coût du matériel des travaux + coûts des artisans)

Et vous ne comptabilisez pas le temps que vous, vous allez passer à bricoler ?

Ou alors vos 22% sont ceci :

loyer estimé / (prix d’achat + frais de notaire)

Et tous les coûts de rénovation, dont le temps que vous passerez à bricoler, sont exclus du calcul ?

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#786 03/08/2021 20h06

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Je rejoins IH sur ces questionnements !

Personne ne doute de vos capacités en immobilier mais il ne faudrait pas déprimer les investisseurs moins "talentueux" avec une rentabilité à 20% en occultant notamment le TEMPS passé à gérer ce projet ; vous êtes dessus depuis près d’un an si je ne m’abuse donc ce serait intéressant de comptabiliser in fine le taux horaire de votre implication.


Primum non nocere

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[+2]    #787 03/08/2021 20h24

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Les coûts des travaux sont bien inclus dans le calcul !

J’ai aussi des aides sur les travaux qui sont déduit.

Donc : Loyers / Prix d’achat + frais de notaire + travaux - aides / × 100.

Le temps passé non, aucun rendement en immobilier est calculé de la sorte.
Il faut pas oublier que je travaille plus : sinon je rajoute mes salaires que je ne touche plus également pour comparer ?
OUI j’y passe du temps mais je ne passe plus de temps à travailler, je rajouterai même que sur l’année je suis loin d’un temps plein. Cela fait 2 ans que je n’ai plus investis en immobilier faute d’opportunité.
Il faut être patient également.
Je délégué également tout aux artisans (enfin presque).

Sur ce projet , je rentrerai dans les détails dans un post à part, j’attends la vente définitive pour en parler car c’est tellement complexe comme dossier.
Je peux juste dire que cela va se faire à 99% maintenant smile !

Et je suis dessus depuis presque 2 ans (novembre 2019) effectivement tellement c’est complexe.

Pour le "taux horaire" je me suis amusé la semaine dernière à calculer le gain net mensuelle de mon patrimoine depuis que j’investis.

Mon patrimoine net à augmenter de 21k / mois depuis 2014 si on fait la moyenne avec une projection au 31 décembre 2021 ! Et dans ce calcul , c’est donc en + de mes dépenses quotidienne !
Il sera de 1600k net fin 2021 !

Cela va me permettre d’avoir 4200 euros net d’impot de rente fin 2021 et j’ai une poche qui capitalise en plus avec une partie immobilier physique et ma SCI avec les scpi.
J’ai une projection à 10k / mois dans 15 /18 ans si je ne touche plus à rien en laissant la boule de neige grossir tranquillement et en dépensant mes 4200 euros / mois !
Le taf est fait smile

Je reviendrai sur tout ça prochainement.
Dans mon futur livre je parle de tout ça, de tout mes projets avec photos avant et après et de l’évolution du patrimoine année après année, avec des fiches etc ..
J’en parle pas plus , j’ai convenu avec IH d’en parler que lorsqu’il sortira ( et je l’en remercie )

Dernière modification par cricri77700 (03/08/2021 20h36)


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Favoris 1   [+1]    #788 03/08/2021 20h30

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Il me semble logique de ne pas prendre en compte le temps personnel pour les travaux.
Le faire soi-même, ne pas le déléguer à des artisans, c’est donner de sa personne (certes) mais économiser des Euros sonnants et trébuchants.
 
Par contre, pour estimer la rentabilité, il me semble logique de partir de la forum proposée par IH, en ajoutant quelques entrées.
Tout dépend de quelle rentabilité on parle également.

RENTABILITE BRUTE

Loyer estimé (- vacance locative estimée) / (prix d’achat + frais de notaire + coût du matériel des travaux + coûts des artisans)

RENTABILITE NETTE

Loyer estimé (- vacance locative estimée) / (prix d’achat + frais de notaire + coût du matériel des travaux + coûts des artisans + taxe foncière + assurance PNO + cout des intérêts + cout des assurances + charges de gestion + entretien courant)

RENTABILITE NETTE NETTE

Loyer estimé (- vacance locative estimée) / (prix d’achat + frais de notaire + coût du matériel des travaux + coûts des artisans + taxe foncière + assurance PNO + cout des intérêts + cout des assurances + charges de gestion + entretien courant + imposition et PS)

EDIT : je rédigeais le message quand Cricri a posté le sien, ça fait un peu doublon.

Dernière modification par maxicool (03/08/2021 20h31)


Parrain Linxea . Yomoni . Boursorama . Vattenfall . Fortuneo . Total (105579483) . Binck . Igraal . eBuyClub . BLOG

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#789 03/08/2021 20h56

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Je vous trouve sans soucis des "rentabilités" similaires à celle de cricri ; sauf que la vraie belle performance dans ce genre de cas est de trouver des locataires (ne jamais vendre la peau de l’ours…).
Notez bien qu’il annonce le recours aux aides et donc probablement au conventionnement ce qui signifie qu’il ne vise pas Le Touquet, Neuilly sur Seine etc Mais du "façon St Etienne (42)" (pas tout St Etienne d’ailleurs et bien entendu) dont on a souvent parlé sur le forum, et le tout peut être sur des bases d’avant Covid cf "2 ans" et "novembre 2019".

Dernière modification par Iqce (03/08/2021 20h59)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#790 03/08/2021 21h03

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Vous prenez trop de raccourcie et c’est dommage car je fais du patrimoniale dans un secteur sauvegardé dans un centre ville qui est dynamique. D’où les aides dans un secteur sauvegardé ! ( opération Façade etc )
Apres pour l’anah, cela se fait dans toute les villes mais avec une baisse sur le montant du loyer , cela se calcule en fonction de chaque personne et sa fiscalité également.

Et pour terminer c’est mon secteur où j’ai déjà vendu , trouver des locataires etc … et j’ai toujours trouvé mes locataires avant d’avoir terminé mes travaux et debon dossier avec garant en plus !

Dernière modification par cricri77700 (03/08/2021 21h17)


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#791 04/08/2021 09h52

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Félicitations pour ce nouveau projet !

Je ne suis pas étonné que la question des rentabilités fasse toujours tiquer certains. Beaucoup ne connaissent que les prix du marché "grand public", pourtant il y a toujours de (très) bonnes affaires à faire, même si elles sont souvent réservées aux initiés pour plusieurs raisons : réseau/réputation/effort de prospection pour les trouver, connaissances techniques pour les optimiser.

Par ex. ma dernière acquisition portait sur un immeuble de 3 lots sur Lille intra-muros sans aucun souci particulier, juste un rafraichissement sur un appartement. Acheté à 13% de renta brute (ce qui paraitra irréel pour la quasi-totalité des investisseurs compte tenu de l’emplacement), revendu en une visite à 9% de renta brute après les commissions de l’AI et ma marge de MDB…

Concernant votre projet, avez-vous validé avec votre notaire ou fiscaliste ? je me souviens que votre justification, pour ne pas être requalifié en MDB sur vos opérations passées, était que vous aviez liquidé tous vos immeubles au même moment par lassitude du locatif (hors SCPI et votre RP).

Par ailleurs je trouve remarquable que vous arriviez à emprunter encore pour des SCPI et du locatif malgré votre profil. Personnellement cela fait plusieurs années que je reporte mes projets d’acquisition de nouveaux biens (SCPI et locatif), persuadé qu’aucune banque ne suivra tant que je n’aurais pas commencé pas à me verser des salaires importants via ma société… à tort visiblement.

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[+3]    #792 04/08/2021 11h14

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RadioInvest, le 03/08/2021 a écrit :

…avec une rentabilité à 20% en occultant notamment le TEMPS passé à gérer ce projet ; vous êtes dessus depuis près d’un an si je ne m’abuse donc ce serait intéressant de comptabiliser in fine le taux horaire de votre implication.

Je trouve toujours étonnante cette remarque récurrente.

Pourquoi le temps consacré à la gestion d’un bien immobilier serait à comptabiliser comme un coût horaire alors que je ne lis jamais personne proposer/théoriser/pratiquer ainsi pour la gestion de son portefeuille boursier ?

Dans les deux cas, cette gestion peut-être très "déléguée" pour certains, plus impliquante pour d’autres.

A n’en pas douter, il en est à passer autant de temps (voire plus) à lire des multitudes d’info (presse, blogs, screamers, rapports d’activité, suivi des gérants de fonds…) pour leur portefeuille quotidiennement (cette fréquence fait parfois la différence) que d’autres pour leurs biens immobiliers (où les besoins sont ponctuels).

Il faudrait comparer pour être juste des choses comparables.
Acheter quelques ETF ou des titres de fond de portefeuille est sans doute comparable à une gestion déléguée en immobilier.

Par contre faire du stock-picking, prendre des options, suivre toutes les infos comme précédemment décrit peut-être plus comparé à une démarche ayant l’exigence (de résultat) d’un professionnel comme un marchand de biens (bien moins de temps à y consacrer cependant puisque l’activité est très intermittente et non permanente).

Formulé dans l’autre sens, le temps consacré à "étudier" la bourse doit être rémunéré par de meilleurs résultats que l’achat d’un simple ETF monde (par exemple) tout comme un travail de recherche d’un bien immo et la gestion des travaux, des locataires doit être récompensé par de meilleurs résultats qu’une gestion déléguée (ou l’achat de foncières/SCPI).


Ad astra per aspera = plus tu en chies, plus t'es content après (traduction discutable ;)

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[+1]    #793 04/08/2021 11h35

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La seule différence est que passer énormément de temps à faire du stock picking n’est absolument pas corrélé à une meilleure performance qu’un banal ETF world qui prend 5 minutes par mois à acheter. Les meilleures performances boursières sur le long terme sont celles de ceux qui y passent le moins de temps possible.
Le reste du temps, soit je vis ma vie soit je bosse et continue d’engranger de l’argent.

A passer des mois à dénicher et conclure la bonne affaire immobilière qui n’aboutira peut être pas, il y a clairement un cout d’opportunité qui doit rentrer en compte.

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#794 04/08/2021 11h47

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Lorsque l’on a des rentabilités élevées, il est de mon point de vue nécessaire de considérer qu’elles remunèrent en partie le temps passé sur ledit projet ainsi que le risque pris.

Car à ce niveau de rentabilité et de rémunération qui en découle, il s’agit d’une véritable activité professionnelle et non plus d’un simple placement immobilier pour faire fructifier son épargne.

Pour la gestion active d’un portefeiille boursier, j’applique le même raisonnement. L’excès de rentabilité et de gains rémunère le temps passé à gérer (style value) vs etf world.

D’ailleurs, il me semble que des stock-pickers comme Scipion avaient donné une estimation en revenu horaire de l’alpha qu’il dégageait de sa gestion active comme un gérant professionnel.

J’espère qu’il n’y a pas méprise ; chacun est dans son domaine de prédilection et de compétence avec les rentabilités qui s’y rapportent. Pas une once de jalousie ou d’envie de ma part.


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[+1]    #795 04/08/2021 12h09

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Il y a peut-être l’aspect passion à prendre en compte…

Je veux dire que c’est certainement (sûr même) du travail pour aller chercher des renta aussi élevé. Mais quand cela devient une passion, c’est forcément moins pénible, et c’est même plaisant.

Dans mon cas, et pour paraphraser un autre membre du forum : "ça m’occupe, ça m’amuse, ça m’excite et ça me plait"

Alors c’est sûr, c’est un travail, c’est du temps passé…. mais "faites un travail qui vous plaît, et vous serez en vacances toute votre vie".


Parrainage Binck (100€)

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#796 04/08/2021 13h02

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swantonbomb a écrit :

La seule différence est que passer énormément de temps à faire du stock picking n’est absolument pas corrélé à une meilleure performance qu’un banal ETF world qui prend 5 minutes par mois à acheter. Les meilleures performances boursières sur le long terme sont celles de ceux qui y passent le moins de temps possible.
Le reste du temps, soit je vis ma vie soit je bosse et continue d’engranger de l’argent.

A passer des mois à dénicher et conclure la bonne affaire immobilière qui n’aboutira peut être pas, il y a clairement un cout d’opportunité qui doit rentrer en compte.

Perso , je vois plutôt de l’expérience même si cela n’aboutis pas.
Et passer des mois pour trouver la bonne affaire ça veut dire quoi ? Combien d’heure ? Je n’ai même pas dit de détails que tout le monde semble connaître et interprète mon investissement.

2 ans c’est une durée mais 1h par semaine ou 30h par semaine ? Et pourquoi c’est long ?

Je reviendrai sur le projet plus tard smile.


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#797 04/08/2021 17h11

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perecastor a écrit :

Félicitations pour ce nouveau projet !

Je ne suis pas étonné que la question des rentabilités fasse toujours tiquer certains. Beaucoup ne connaissent que les prix du marché "grand public", pourtant il y a toujours de (très) bonnes affaires à faire, même si elles sont souvent réservées aux initiés pour plusieurs raisons : réseau/réputation/effort de prospection pour les trouver, connaissances techniques pour les optimiser.

Par ex. ma dernière acquisition portait sur un immeuble de 3 lots sur Lille intra-muros sans aucun souci particulier, juste un rafraichissement sur un appartement. Acheté à 13% de renta brute (ce qui paraitra irréel pour la quasi-totalité des investisseurs compte tenu de l’emplacement), revendu en une visite à 9% de renta brute après les commissions de l’AI et ma marge de MDB…

Concernant votre projet, avez-vous validé avec votre notaire ou fiscaliste ? je me souviens que votre justification, pour ne pas être requalifié en MDB sur vos opérations passées, était que vous aviez liquidé tous vos immeubles au même moment par lassitude du locatif (hors SCPI et votre RP).

Par ailleurs je trouve remarquable que vous arriviez à emprunter encore pour des SCPI et du locatif malgré votre profil. Personnellement cela fait plusieurs années que je reporte mes projets d’acquisition de nouveaux biens (SCPI et locatif), persuadé qu’aucune banque ne suivra tant que je n’aurais pas commencé pas à me verser des salaires importants via ma société… à tort visiblement.

Oups j’ai oublié de répondre à votre message :

J’ai effectivement revendu tout mon immobilier LMNP avant que cela passe en LMP ! Et aussi pour me concentrer sur des grandes surfaces et avec des conventions anah (pas de requalification possible) !

Sinon pour le reste, mon premier emprunt scpi via ma sci c’était une hypotheque.
Le 2eme emprunt j’avais repris infirmier pour aider lors du premier confinement et il y a eu un nantissement de mon PEA.
A ce jour j’ai refais une demande en attente et les loyers sont pris en compte mais c’est difficile .. mais possible !

Il ne faut pas être persuadé sans avoir demandé 😉


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#798 05/08/2021 08h25

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Personnellement je ne trouve pas étrange ce résultat sur des SCPI. Seul le taux est hors marché mais ça doit vouloir dire que c’est un client à conserver.

En gageant un immeuble quasi net de dette + PV latente conséquente, ou faire un apport conséquent ou un nantissement aide à ouvrir des portes. Après on voit aussi que la banque de Cricri capte le max des ces avoirs monétaires. Et que cela ne durera peut être plus longtemps. Que va-t-il pouvoir mettre pour obtenir les crédits suivants ? Cricri va peut être nous étonner, à suivre !

Sur le forum, les crédits sont ouverts pour ceux qui ont du patrimoine et qui l’utilisent à bon escient. En SCPI, Spot ouvre la porte à ceux ayant de l’immobilier net de dette.

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#799 31/08/2021 19h16

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Bonjour

Reporting septembre :

On continue :

Achat de 50 cw8 = pea
Achat de 225 FR0013412020 sur le pea .
140 I&E PEA PME .

Achat d’un ensemble immobilier : 3 maisons et 1 studio avec une belle cave voûtée.

J’ai donc ouvert un sujet sur cet ensemble immobilier ; je reviendrai bientôt dessus concernant les travaux ainsi que sur les aides associés.
De plus, sur le studio , j’envisage d’en faire un studio aibnb avec jacuzzi dans la cave voûtée adapté pour les amoureux 💑.

Pour ma demande de prêt scpi , avec les nouvelles recommandations des banques , cela est décalé pour décembre à mon retour.
Ma banque semble vouloir me suivre.

Portefeuille :

PEA : 199k
-200 cw8
-900 FR0013412020 emergent
Valo titre : 102300 euros
Liquidité :  96500   euros

Pea pme : 92k
- 210 lu1832174962
Valo : 26762 euros + 140 I&E En cours ( 18300 euros environs )
Liquidité : 66k - 140 I&E En cours ( 18300 euros environs )

Cto : 9k
-400 cda
- 45 IWDA ishares world
Valo : 8900 euros

Assurance vie fond euros exclusif :
-288k ( paiement cash de mon ensemble immobilier effectué )

PEL : 2.5%
- 70k

Sci : scpi : cf message du PF.

Sur le CTO de ma SCI : 45k de foncières.
- 26 altarea
- 30 argan ( achat de 10 )
- 185 carmila
- 59 covivio
- 130 covivio hotel
- 49 atland ( Achat en sept )
- 58 Inea ( Achat de 12 )
- 34 gecina
- 68 icade
- 160 klepierre
- 200 mercialys
- 128 patrimoine et commerce ( dividende en titre en sept )
- 227 scbsm
- 70 tour eiffel
- 24 urw ( achat de 6 en sept )

Immobilier physique :
- Immeuble valorisé à 750k et crd 170k.
- 3 maisons + 1 studios travaux en cours valorisé à environs 450k sans crédit.


Maintenant je profite !!!

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