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#1 16/12/2016 17h57 → SCI : comment affecter le résultat avec une comptabilité en engagements ? (droits de succession, juridique, sci)

Membre
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Bonjour à tous,

j’ai cherché sur le forum des informations sur cette problématique mais je n’ai rien trouvé de concret, et j’imagine que ce problème s’est posé à certains d’entre vous déjà.

En préambule,
est-ce que beaucoup d’entre vous tiennent un "juridique" pour leurs SCI, je veux dire par là AGO annuelle etc comme pour une société à l’IS.

Si c’est le cas, quel montant retenez-vous pour la distribution, le résultat de la 2072 ou un résultat calculé selon une comptabilité en engagements (par opposition à une compta en trésorerie de la 2072).

Ma problématique, et je vais essayez d’être le plus clair possible :

Imaginons une SCI nouvellement créée pour acquérir un bien avec un financement bancaire.
Capital SCI = 100€ avec une seule personne au capital, moi.
Valeur du bien = 100 000€ (on simplifie, il n’y a pas de frais rien)
Emprunt = 100 000€
Le bien sera loué et tout s’autofinance parfaitement,

le lendemain de l’acquisition du bien, je donne 100% de la nue-propriété des parts de la SCI à mon enfant, 100k - 100k, la société ne vaut rien donc je paie uniquement les honos du notaire.

Dans la mesure où l’on a tout simplifier au maximum :

Résultat = Loyers - Intérêts = Remboursement K

Que faites vous de ce résultat ?
J’ai lu que la mise en réserve d’un résultat dans une société transparente doit toujours être formaliser juridiquement, en l’absence de PV d’AG donc, ce qui sera considérer par défaut sera une mise en compte courant.

Etant le seul associé, à l’issue du remboursement de l’emprunt j’ai donc 100k de compte courant.

Imaginons que je meure le lendemain, le démembrement de propriété sera finalement inutile puisque le montant des comptes courants sera soumis aux droits de succession. Si j’avais tous les ans mis en réserves le résultat, ce sont les capitaux propres et donc la valeurs des parts qui auraient gonflées, or pour celles-ci la succession est déjà réglée.

Du coup, pensez-vous que tenir le juridique pour une SCI avec mise en réserves est la meilleure des solutions.

J’espère avoir été clair dans la formulation,
Merci d’avance pour vos retours,
S

Message édité par l’équipe de modération (17/12/2016 13h02) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par latitude (16/12/2016 18h22)

Mots-clés : droits de succession, juridique, sci

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#2 16/12/2016 19h34 → SCI : comment affecter le résultat avec une comptabilité en engagements ? (droits de succession, juridique, sci)

Modérateur
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Quelques remarques :
  - Créer une SCI avec un associé unique, ça ne devrait pas être possible (le greffe devrait refuser);
  - Je tiens le juridique de SCI IS, mais la comptabilité est tenue par un cabinet comptable (tenir la comptabilité et faire toutes les formalités déclaratives associées, y compris répondre aux questions du fisc, je ne m’y risquerais pas !). Ce n’est pas bien compliqué une fois qu’on a bien vu et compris comment un cabinet pro le faisait. Il faut convoquer et tenir les AG, avec les documents requis, rédiger le rapport du gérant et la liste des résolutions proposées, puis élaborer le PV (dans le classeur perforé par le Greffe). Dans votre cas, le résultat peut être mis en réserve (et il n’y a guère d’alternative d’ailleurs, la SCI n’ayant pas de trésorerie disponible pour une éventuelle distribution). 
   - Vous faites une erreur en écrivant "Etant le seul associé, à l’issue du remboursement de l’emprunt j’ai donc 100k de compte courant." En effet, vous aurez éventuellement ces 100k€ en réserves, et pour qu’ils passent en CCA, il faudra que l’AG décide de distribuer du dividende à partir de ces réserves, ce qui impliquera de déclarer ces distributions au fisc (au plus tard le mois suivant la distribution) et de payer les prélèvements sociaux (voire une avance d’IR) sur le dividende, puis de déclarer ce dividendes avec vos revenus (pour l’IR).
   - S’il n’y a jamais de distribution, au décès de l’usufruitier, le NP récupère normalement la PP, avec tout ce qui est en réserve, sans payer de droits de succession (enfin, il y a sans doute des exceptions, et des cas où le fisc a invoqué un abus de droit ou autre chose, j’ai déjà vu pas mal de cas de jurisprudence sur ce thème et ce n’est pas aussi simple que ça).
   - De manière générale, en lisant comment vous avez formulé vos questions, (même si vous indiquez être hôtelier, donc chef d’entreprise),vous ne semblez pas maitriser suffisamment le sujet pour pouvoir tenir la comptabilité et gérer le juridique d’une SCI IS. Je ne saurais trop vous recommander de passer par des professionnels, au moins jusqu’à ce que vous ayez une maitrise suffisante. A défaut, ça pourrait faire très très mal (le résultat du contrôle fiscal)…


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#3 16/12/2016 20h19 → SCI : comment affecter le résultat avec une comptabilité en engagements ? (droits de succession, juridique, sci)

Membre
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@latitude
Vous parlez bien d’une SCI à l’IR ("2072" , "transparence fiscale" ) ?

Ci-dessous, un cas d’une SCI pour laquelle l’administration fiscale a considéré que chaque
mises en réserve constituaient une donation aux Np, retoqué au TGI, CA, et CC.

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE
(la SCI est passée à l’IS au milieu mais je ne sais pas si ça remet en cause le principe).

Dernière modification par Nek (16/12/2016 20h52)


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#4 16/12/2016 21h04 → SCI : comment affecter le résultat avec une comptabilité en engagements ? (droits de succession, juridique, sci)

Membre
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Bonsoir,

Une Sci est avant tout une société, quel que soit sont régime fiscal.
En tant que telle, elle doit tenir une comptabilité et approuver ses comptes chaque année.
L’administration fiscale se sert de l’absence de ces éléments pour qualifier la société de fictive.

Concernant le fait qu’il n’y ait qu’un associé, tout intéressé peut demander la dissolution au tribunal de commerce. Par ailleurs, comme l’a signalé Goodbylenine, la constitution d’une sci avec un seul associé n’est pas possible.

Cordialement

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#5 17/12/2016 00h18 → SCI : comment affecter le résultat avec une comptabilité en engagements ? (droits de succession, juridique, sci)

Membre
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latitude a écrit :

Imaginons une SCI nouvellement créée pour acquérir un bien avec un financement bancaire.
Capital SCI = 100€ avec une seule personne au capital, moi.

Comme déjà dit par les autres intervenants, c’est impossible. Il faut créer la société avec au moins un autre associé, puis racheter ses parts. C’est une solution connue : Associé unique SCI - Creation SCI

Valeur du bien = 100 000€ (on simplifie, il n’y a pas de frais rien)
Emprunt = 100 000€
Le bien sera loué et tout s’autofinance parfaitement,

le lendemain de l’acquisition du bien, je donne 100% de la nue-propriété des parts de la SCI à mon enfant, 100k - 100k, la société ne vaut rien donc je paie uniquement les honos du notaire.

Je pense que l’ensemble peut être attaqué comme un abus de droit fiscal. En effet, par rapport au cas où vous détenez le bien en direct puis faites donation de la nue-propriété du bien, ce montage sert à quoi ? A éviter les droits de mutation. Donc à éluder l’impôt.

Si l’ensemble était étalé dans le temps, avec une SCI d’au moins deux personnes qui gère un bien locatif pendant quelques années, puis transmet la nue-propriété des parts par donation, vous pourriez argumenter le fait que la SCI a été crée dans un objectif patrimonial. Dans ce que vous envisagez, le problème c’est l’enchaînement très rapide des étapes, dans le seul but d’arriver à une transmission à valeur nulle. Plus le fait que vous êtes associé unique ce qui montre bien que la SCI est détournée de sa vocation première. C’est un peu gros. Peut-être que le risque que je décris est seulement théorique, peut-être qu’il est nul, peut-être que de plus expérimentés que moi sauront le dire ; moi je trouve que ça reste potentiellement attaquable par les Impôts.

Dernière modification par Bernard2K (17/12/2016 00h25)

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#6 17/12/2016 08h39 → SCI : comment affecter le résultat avec une comptabilité en engagements ? (droits de succession, juridique, sci)

Membre
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Bonjour à tous et merci pour vos retours.

Il s’agissait d’un "cas d’école" avec des hypothèses simplifiées,
La problématique n’était pas la création de la SCI avec plusieurs associés mais plutôt la gestion des comptes courants.

S’agissant d’une SCI avec uniquement des personnes physiques au capital, pas d’option à l’IS.

@GoodByLenine
Ma formulation n’a sans doute pas été assez claire, mais j’ai l’impression qu’en parlant de tenue du juridique, vous avez imaginez "par défaut" qu’il s’agissait d’une société à l’IS ou la tenue de la comptabilité en engagements et du juridique sont obligatoires.
Cela faisait partie de mes interrogations, sur les SCI à l’IR, tenez-vous un juridique et/ou une comptabilité dans la mesure ou ce n’est pas obligatoire.

@Nek
C’est exactement le genre d’infos que je recherchais :
- Comment avez-vous trouvé çà ?
- Si vous avez lu l’arrêt, pouvez-vous me dire ce que vous pensez de la conclusion :

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le directeur général des finances publiques aux dépens a écrit :

De la manière dont je lis le texte, la CC a rejeté le pourvoi et le jugement ainsi que son appel ont été confirmés :

qu’en l’espèce, la cour d’appel de Lyon, qui a reconnu que "l’administration fiscale a pu légitimement considérer que la mise en réserve systématique des bénéfices caractérisait une renonciation de l’usufruitière à appréhender les bénéfices, qui auraient dû lui revenir, pour accroître le capital dans l’intérêt exclusif de ses enfants nus-propriétaires" a, néanmoins annulé le redressement litigieux en écartant le caractère irrévocable du dessaisissement de Mme Thérèse X[/quote]
Indiquez ici l’auteur de la citation a écrit :

@Bernard2K
Je suis assez d’accord avec vous sur le fond, j’espère tout de même que l’issue du montage soit la plus tardive possible…

Ceci étant, il s’agit d’interrogations théoriques, j’essaie de comprendre pour l’instant.
Je pense, et l’arrêt de la CC me confirme dans ce sens, que la poursuite de l’objet social est importante pour démontrer sa "bonne foi", à savoir mettre en réserve OK, mais pour investir.

Pour en revenir à l’inconnue principale pour moi, à savoir la gestion des comptes courants :
Imaginons que je n’ai pas tenue de comptabilité avec états financiers annuels ni même de juridique,
lors de ma succession :
- Est-ce-que le notaire va se contenter de constater que le démembrement a été fait dans les règles et que par conséquent, sur ses parts sociales, tout est bouclé.
- Va-il demander des documents attestant du montant des comptes courants d’associés qui sont indéfinis puisqu’il n’y a pas de comptabilité ?

J’ai demandé autour de moi, pour des SCI patrimoniales avec des biens types logements (j’élimine par exemple Murs d’Hôtel où il y a TVA donc obligations déclaratives etc), je n’ai rencontré personne qui tenait une comptabilité, seulement un ficher xls en trésorerie avec une 2072 annuel, ce qui est le minimum légale dans la mesure où vous ne dépassez pas les seuils.

S

Dernière modification par latitude (17/12/2016 08h42)

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#7 17/12/2016 09h28 → SCI : comment affecter le résultat avec une comptabilité en engagements ? (droits de succession, juridique, sci)

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latitude a écrit :

S’agissant d’une SCI avec uniquement des personnes physiques au capital, pas d’option à l’IS.

Vous pouvez choisir l’IS même avec uniquement des personnes physiques au capital. C’est un choix qui se calcule et dont les conséquences doivent être anticipées au delà du simple caractère capitalisant.

que la poursuite de l’objet social est importante pour démontrer sa "bonne foi"

Dans une sci l’objet social est un point important. Tout ce qui n’est pas explicitement prévu dans l’objet social nécessitera l’accord unanime des associés. Les actions du gérant sont très encadrées car la responsabilité des associés est indéfinie.

Dernière modification par Geronimo (17/12/2016 09h30)

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#8 17/12/2016 11h22 → SCI : comment affecter le résultat avec une comptabilité en engagements ? (droits de succession, juridique, sci)

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latitude a écrit :

@GoodByLenine
Ma formulation n’a sans doute pas été assez claire, mais j’ai l’impression qu’en parlant de tenue du juridique, vous avez imaginez "par défaut" qu’il s’agissait d’une société à l’IS ou la tenue de la comptabilité en engagements et du juridique sont obligatoires.
Cela faisait partie de mes interrogations, sur les SCI à l’IR, tenez-vous un juridique et/ou une comptabilité dans la mesure ou ce n’est pas obligatoire.

Le "préambule" de votre message #1 m’avait en effet fait croire que votre question portait sur une SCI IS.

Je ne tiens pas de juridique de SCI IR, n’ayant aucune SCI de ce type (je n’y ai pas trouvé d’intérêt dans ma situation).
En cas de SCI IR, avec l’objectif que vous avez décrit, L’absence d’AG et de documents juridiques serait un argument pour renforcer la thèses que la SCI est fictive, avec les risques associés. Ca pourrait aussi impacter la qualité d’un dossier de demande d’emprunt.


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#9 17/12/2016 12h39 → SCI : comment affecter le résultat avec une comptabilité en engagements ? (droits de succession, juridique, sci)

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Vous ne citez pas le bon passage de l’arrêt de la CC.

La partie que vous citez, commençant par "qu’en l’espèce", fait suite à "selon le moyen :". Dans cette partie, la CC ne fait donc que reprendre le "moyen" du directeur des finances publiques. La partie que vous citez n’est pas l’avis de la CC mais l’avis du directeur des finances publique, qui résume d’ailleurs la décision de la CA. Vous pouvez d’ailleurs constater que cette partie est reprise mot pour mot du moyen annexé à l’arrêt.

Donc, ce que vous citez est le moyen du directeur des finances publiques qui résume la décision de la CA.

Le vrai avis de la CC, la réponse de la CC à ce moyen, commence à "Mais attendu que". Cela donne donc :

les bénéfices réalisés par une société ne participent de la nature des fruits que lors de leur attribution sous forme de dividendes, lesquels n’ont pas d’existence juridique avant l’approbation des comptes de l’exercice par l’assemblée générale, la constatation par celle-ci de l’existence de sommes distribuables et la détermination de la part qui est attribuée à chaque associé ; qu’il s’ensuit qu’avant cette attribution, l’usufruitier des parts sociales n’a pas de droit sur les bénéfices et qu’en participant à l’assemblée générale qui décide de les affecter à un compte de réserve, il ne consent aucune donation au nu-propriétaire

C’est encore plus clair si vous lisez l’analyse, tout en bas.

Dernière modification par Bernard2K (17/12/2016 13h10)

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#10 17/12/2016 13h44 → SCI : comment affecter le résultat avec une comptabilité en engagements ? (droits de succession, juridique, sci)

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@Bernard2k

Les bénéfices réalisés par une société ne participent de la nature des fruits que lors de leur attribution sous forme de dividendes, lesquels n’ont pas d’existence juridique avant l’approbation des comptes de l’exercice par l’assemblée générale, la constatation par celle-ci de sommes distribuables et la détermination de la part qui est attribuée à chaque associé.

Il s’ensuit qu’avant cette attribution, l’usufruitier des parts sociales n’a pas de droit sur les bénéfices et qu’en participant à l’assemblée générale qui décide de les affecter à un compte de réserve, il ne consent aucune donation au nu-propriétaire

Juste pour être clair (j’ai l’impression que chaque question appelle 10 nouvelles questions…)

Le fait de ne pas distribuer et donc de mettre en réserves ce qui augmente le prix de la part sociale ne constitue pas une donation et n’a pas été condamné dans ce cas ?

Merci,
S

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#11 17/12/2016 13h58 → SCI : comment affecter le résultat avec une comptabilité en engagements ? (droits de succession, juridique, sci)

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Lisez l’analyse, c’est on ne peut plus clair :

"Il s’ensuit qu’avant cette attribution, l’usufruitier des parts sociales n’a pas de droit sur les bénéfices et qu’en participant à l’assemblée générale qui décide de les affecter à un compte de réserve, il ne consent aucune donation au nu-propriétaire".

Vous noterez que cette SCI avait plusieurs sociétaires et effectuait probablement ses AG dans les formes.

Est-ce que le jugement aurait été le même avec un associé unique, j’ai de gros doutes.

Dernière modification par Bernard2K (17/12/2016 14h07)

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#12 17/12/2016 13h59 → SCI : comment affecter le résultat avec une comptabilité en engagements ? (droits de succession, juridique, sci)

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Bonjour,

Latitude a écrit :

Valeur du bien = 100 000€ (on simplifie, il n’y a pas de frais rien)
Emprunt = 100 000€
Le bien sera loué et tout s’autofinance parfaitement,

le lendemain de l’acquisition du bien, je donne 100% de la nue-propriété des parts de la SCI à mon enfant, 100k - 100k, la société ne vaut rien donc je paie uniquement les honos du notaire.

Bernard2K a écrit :

Je pense que l’ensemble peut être attaqué comme un abus de droit fiscal. En effet, par rapport au cas où vous détenez le bien en direct puis faites donation de la nue-propriété du bien, ce montage sert à quoi ? A éviter les droits de mutation. Donc à éluder l’impôt.

Libre à chacun de gérer en direct ou via une SCI, la non exclusivité fiscale est assez facile à démontrer.

La complexité de ce qu’on peut faire et comment, réside dans le fait que le droit n’est définitivement pas une "science dure". Par exemple certains hommes du droit considèrent que créer d’emblée une SCI démembrée (ab initio) constitue un risque fiscal potentiel à ne pas négliger. D’autre s’en affranchissent sans problème.
Les premiers recommandent donc quand on souhaite gérer une société en démembrement avec nos enfants de justement la créer et de la démembrer juste après. L’essentiel est qu’il faut surtout que le dépouillement soit réel et que le rôle des nu-propriétaires et des usufruitiers soient bien définis (et que chacun ait les moyens de les assumer).

latitude a écrit :

Le fait de ne pas distribuer et donc de mettre en réserves ce qui augmente le prix de la part sociale ne constitue pas une donation et n’a pas été condamné dans ce cas ?

Des montages avec SCI ou autre, en démembrement ou pas, en distribuant ou pas, tout peut avoir un intérêt mais encore faut-il rester cohérent par rapport à la finalité de ce que l’on fait.

Considérez que ne pas distribuer afin de tout laisser en réserve ne présente pas de risque est aller un peu vite en besogne. Dans de tels montages, un usufruitier a vocation à recevoir des fruits ou alors quel intérêt a t-il ?

Les risques d’abus de droit (et de changement de doctrine fiscale) sont présents et aussi, comme vous le faites, il faut suivre les différentes jurisprudences mais avant toute chose il faut savoir garder un esprit critique "simple" voire "basique". Serai-je à l’aise à expliquer à l’administration fiscale que je suis usufruitier mais que je n’ai jamais estimé utile de verser des dividendes mais tout placé en reserve que je n’ai jamais utilisée pour faire des investissements……moi moyennement smile.

@Latitude
Cette décision de la cour de cass du 22 juin dernier relative au démembrement des parts sociales devrait aussi vous intéresser.

cassation 22 juin 2016

De même que ce commentaire qui résume l’instabilité de ce qui paraissait être plus ou moins tranché.

http://www.novalfi.com/parts-sociales-d … sprudence/

et quoi qu’il en soit des statuts adaptés à ce que l’on veut faire… tout part de là

Bonne lecture

Crown

Dernière modification par Crown (17/12/2016 14h42)

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#13 17/12/2016 14h52 → SCI : comment affecter le résultat avec une comptabilité en engagements ? (droits de succession, juridique, sci)

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Crown :

Libre à chacun de gérer en direct ou via une SCI, la non exclusivité fiscale est assez facile à démontrer

S’il n’y a qu’un seul associé et qu’il ne se verse aucun dividende, l’intérêt patrimonial et économique de la création de la SCI ne va pas de soi, me semble-t-il.

Ensuite, si je comprends bien la décision de la CC :
La CC confirme que les réserves font partie de l’actif social et qu’une distribution de ces réserves ne doit bénéficier qu’au nu-propriétaire.

Autrement dit :
- distribution du résultat sous forme de dividende : c’est pour l’usufruitier
- mise en réserve du résultat : l’usufruitier ne pourra plus y toucher, sauf si l’AG décide spécifiquement de piocher dans les réserves pour compléter un dividende trop faible.

C’est bien ça ?

Latitude : par ailleurs, avez-vous bien pris en compte que, s’agissant d’une SCI IR transparente fiscalement, vous devrez payer un impôt sur les revenus fonciers même si vous ne vous versez aucun dividende ?

Dernière modification par Bernard2K (17/12/2016 15h13)

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#14 17/12/2016 19h12 → SCI : comment affecter le résultat avec une comptabilité en engagements ? (droits de succession, juridique, sci)

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Bonsoir Bernard2K,

L’histoire d’un seul associé est à mon avis "tordue de la tête" (si je peux me permettre) donc je n’intégrais même pas ça dans le champ des faisables. Il faudrait même voir ce que la banque pensera de démembrer la SCI juste après que cette dernière aura emprunté… mais je ne suis pas allé à ce niveau de détail.

Ce que je voulais dire par "Libre à chacun de gérer en direct ou via une SCI, la non exclusivité fiscale est assez facile à démontrer" c’est que démembrer un bien ou une sci n’est pas identique et s’argumente.

Vous avez parfaitement raison démembrer avec un seul nu-propriétaire est plus sujet à risque mais de mémoire il y a une décision de la cour de cassation où des parents avaient démembrer à leur fils unique une SCI et l’argument (je dis bien de mémoire) était que l’usufruitier dirigeant de la SCI (le père) avait des prérogatives supérieures à celle d’un simple usufruitier sur un bien et cela avait "emporter" la décision favorable. L’argument civil avait convaincu.

Après entièrement d’accord avec vous (et avec moi-même smile dans le message précédent), il faut une gestion normale et cohérente (tout mettre en réserve ne l’est pas)…

Bonne soirée

Crown

Dernière modification par Crown (17/12/2016 19h14)

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