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Forums des investisseurs heureux

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#1 15/12/2016 23h25 → Jeanyves1987 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (conseils, guadeloupe, immeuble, immobilier, rentabilité)

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Bonjour à tous,

Je souhaiterais avoir vos conseils sur ma situation. Je prospecte des immeubles en Guadeloupe depuis maintenant 1 an et demi sans jamais trouver la perle rare; ah si, une fois mais je n’avais pas les meilleures conditions pour contracter un prêt immobilier. En tout cas, depuis les choses ont changé, et heureusement d’ailleurs.
Il s’avère que j’ai trouvé un immeuble à Gosier (pour ce qui connaissent) à 5 min à pied de la plage. C’est une zone relativement touristique avec la présence de nombreux hôtels. L’immeuble en lui même est composée de 3 appartements :
- à l’étage, un T4 duplex (avec vue mer), loué 700 euros
- au rdc, un studio, loué 470 Euros
- au rdc, un T1 bis, loué 560 Euros

Le prix de vente de l’immeuble est de 260000 Euros, le propriétaire quant à lui,  n’est pas très pressé de vendre et a clairement stipulé le fait que le prix est quasi-ferme.

Les stratégies que j’envisage pour l’acquisition du bien sont les suivantes :

- première stratégie : acheter l’immeuble (le haut) en résidence principale pour m’y loger moi et famille dans le T4 et utiliser les loyers du rdc (1030Euros) pour payer le crédit.

- deuxième stratégie : acheter l’immeuble et augmenter le loyer des occupants du T4 à 900Euros. Pourquoi ? car ces occupants ont bénéficier d’un rabais de 200Euros sur leur loyer de la part du propriétaire car ils étaient censé racheter l’immeuble. Malheureusement pour eux, leur banque n’a pas suivie. Le cas échéant, changer de locataire et mettre le nouveau loyer à 900 Euros afin d’augmenter la rentabilité.

Donc j’ai plusieurs questions:
- Que pensez-vous du rendement brut (sans négociation à l’heure actuelle) de 7.84%
- Pensez-vous que ma 1ère stratégie est applicable ?
- Est-ce un projet viable ?
- Beaucoup d’investisseurs préconisent le fait d’acheter des biens immobiliers avec des travaux, devrais-je plutôt cibler ce type de biens ?

Mes objectifs:
- Me loger rapidement dans un coin et un logement sympa, puis quitter l’appartement dans 2/3 ans max…
- Mes locations paient mon crédit immobilier, voir dégager du cash flow

Bon à savoir :
- Revenu actuel : 1600e net
- J’une une aversion au risque et préfère clairement privilégier des biens déjà occupés. (je pense aussi que cela rassurerait le banquier)

En vous remerciant de m’avoir lu, smile

Message édité par l’équipe de modération (16/12/2016 10h28) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : conseils, guadeloupe, immeuble, immobilier, rentabilité

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#2 16/12/2016 00h02 → Jeanyves1987 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (conseils, guadeloupe, immeuble, immobilier, rentabilité)

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Je vous signale qu’il y a des lois qui empêchent de virer les locataires et aussi d’appliquer des augmentations de loyer arbitraires en cours de bail.

Franchement…

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#3 16/12/2016 01h14 → Jeanyves1987 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (conseils, guadeloupe, immeuble, immobilier, rentabilité)

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C’est vrai vous avez entièrement raison, il est bien de le rappeler aux novices.

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#4 16/12/2016 01h49 → Jeanyves1987 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (conseils, guadeloupe, immeuble, immobilier, rentabilité)

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Est-ce à dire que vous n’en êtes pas un et que cela ne vous concerne pas?
Cela remet-il en question votre projet?

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#5 16/12/2016 02h26 → Jeanyves1987 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (conseils, guadeloupe, immeuble, immobilier, rentabilité)

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Bonjour,

Non bien au contraire j’en suis un (et fier de l’être même) c’est pourquoi je suis ici, quitte à faire des erreurs autant les faire sur le net que lors de mon éventuel achat. En tout cas non, cela ne mets pas en péril mon projet, je dois donc me recentrer sur ma stratégie UNE, maintenant à savoir si des personnes ont déjà fait ça… j’aimerais bien un retour d’expérience si possible

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#6 16/12/2016 06h45 → Jeanyves1987 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (conseils, guadeloupe, immeuble, immobilier, rentabilité)

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jeanyves1987 a écrit :

je dois donc me recentrer sur ma stratégie UNE

Ah, et comment articulez-vous votre stratégie UNE "acheter l’immeuble (le haut) en résidence principale pour m’y loger moi et famille dans le T4" avec le fait qu’il est actuellement loué et que vous ne pouvez pas virer les locataires comme ça vous plaît ?

Il faudrait déjà que vous regardiez ce qui dit leur bail : location nue ou meublée ; bail datant de quand et de quelle durée.

Dernière modification par Bernard2K (16/12/2016 06h46)

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#7 16/12/2016 09h49 → Jeanyves1987 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (conseils, guadeloupe, immeuble, immobilier, rentabilité)

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jeanyves1987 a écrit :

- première stratégie : acheter l’immeuble (le haut) en résidence principale pour m’y loger moi et famille dans le T4 et utiliser les loyers du rdc (1030Euros) pour payer le crédit.

- deuxième stratégie : acheter l’immeuble et augmenter le loyer des occupants du T4 à 900Euros. Pourquoi ? car ces occupants ont bénéficier d’un rabais de 200Euros sur leur loyer de la part du propriétaire car ils étaient censé racheter l’immeuble. Malheureusement pour eux, leur banque n’a pas suivie. Le cas échéant, changer de locataire et mettre le nouveau loyer à 900 Euros afin d’augmenter la rentabilité.

Comme expliqué par mes collègues, ces stratégies ne sont pas envisageables tant que locataire du T4 reste. Si son loyer bénéficie d’une réduction, il est probablement pas près de partir…

jeanyves1987 a écrit :

- Que pensez-vous du rendement brut (sans négociation à l’heure actuelle) de 7.84%

Réfléchissez plutôt en net, savoir ce qui reste dans votre poche ou combien cela vous coûte par mois est bien plus intéressant.
AMHA rendement bien insuffisant

jeanyves1987 a écrit :

- Beaucoup d’investisseurs préconisent le fait d’acheter des biens immobiliers avec des travaux, devrais-je plutôt cibler ce type de biens ?

Bien sur, c’est la meilleure façon, presque la seule, pour obtenir un bien rentable. La plupart des investisseurs sont trop fainéants/occupés ailleurs/sans imagination pour s’y intéresser smile


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#8 16/12/2016 12h18 → Jeanyves1987 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (conseils, guadeloupe, immeuble, immobilier, rentabilité)

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Bien noté pour votre réponse, je vais plutôt m’atteler à des biens en travaux… je pense aussi qu’à long terme c’est la meilleure solution.

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