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Forums des investisseurs heureux

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#1 12/12/2016 15h07 → Benben33 [33] : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53m²) (appartement, cash-flow, immobilier)

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Bonjour à tous,

Je vous invite à lire ma présentation pour connaître ma situation.

Dans les grandes lignes, nous nous apprêtons, ma compagne et moi, à passer à l’action pour notre premier investissement locatif.

Nous avons 26 et 25 ans, mes revenus sont de 20k€/an et ma partenaire est en recherche d’emploi.
Nous sommes locataires et notre loyer est de 620€.
Nous disposons à nous deux de 60k€ d’épargne que nous souhaitons garder pour l’achat notre future RP.
Mon TMI est de 14%.

Notre démarche est la suivante: nous habitons Bordeaux, mais les prix sont excessifs pour nous et les rentabilités calculées tournent autour de 5-6%. Nous avons donc changé de stratégie et nous avons sélectionné les villes de plus de 30000 habitants proche de notre domicile (1h30 de route maximum). Après avoir étudié le marché, nous avons ciblé : Angoulême, Périgueux et Agen (villes étudiantes, LGV, …).

L’appartement que nous ciblons est proche du centre ville, au 1er étage sans ascenseur d’une résidence bâtie en 1980 par l’état. L’agent immobilier nous a expliqué que l’état loue les appartements de l’immeuble (48 lots) depuis sa construction.
À partir de maintenant, l’état souhaite se retirer et dès qu’un locataire quitte son logement, l’appartement est vendu.
Bien entendu, l’état reste le gérant de la copropriété jusqu’à ce que tous les lots soient vendus.

Les points positifs que nous voyons sont les suivants: le prix de vente est en dessous du prix du marché et les frais de notaire sont divisés par deux. De plus, un état des lieux est réalisé avant la vente: si jamais un équipement est défectueux, il est réparé/remplacé. Autre avantage: le changement des sols des parties communes a été voté et payé.

En contre-partie, le prix n’est pas négociable. De plus, l’agent immobilier nous a informé qu’en cas de revente dans les 5 ans à venir, nous serions taxés plus que la normale sur la plus-value. Mais ça n’est pas notre but. Hormis ça, voyez-vous d’autres inconvénients ?

Nous prévoyons de refaire les murs (pose de fibre de verre, peintures, …) et les sols (carrelage).
Une nouvelle cuisine sera posée ainsi qu’une nouvelle salle de bain.

Le seul inconvénient que nous voyons est de s’occuper des travaux à distance: nous souhaitons faire les murs, pose de la cuisine et de la salle de bain nous-même. La pose du carrelage sera faite par un carreleur. Nous nous disons qu’avec un peu d’organisation, nous pouvons surmonter ce problème.

Nous souhaitons le louer non-meublé au réel.

Caractéristiques :

- Type : Appartement
- Année de construction : 1980
- Étage : 1er sur 3
- Surface : 53m²
- Luminosité : Bonne (traversant)
- Situation : Libre
- Copropriété : L’état détient d’autres appartements dans l’immeuble, il continue à gérer la copropriété (48 lots)
- Chauffage : Individuel au gaz
- Fenêtres : PVC

Localisation :

- Ville : Proche du centre d’une ville de plus de 30000 habitants
- Demande locative : L’appartement aurait été loué sans discontinuer jusqu’à aujourd’hui.

Rentabilité :

- Coût du bien : 40000€
- Frais d’agence : 4500€
- Frais de notaire : 2277€
- Travaux immédiats : 7000€
- Total : 53777€
- Loyer envisagé : 450€ HC + 30€
- Taxe foncière : 711€
- Charges de copropriété : 772€ dont (515€ récupérables sur le locataire)
- Coût des travaux à 5 ans : aucun
- Rentabilité brute (loyers / coût total) : 10,0%
- Rentabilité 70% : (70% des loyers / coût total) : 7,0%

Financement :

- Emprunt : 53777€
- Montant de l’apport : 0€
- Durée du crédit : 25 ans
- Mensualités : 228€/mois

Cash-flow :

- Cash-flow positif : 141€/mois avant impôts et après paiement des mensualités, charges de copropriété et TF.

Lorsque je passe les chiffres à la moulinette, mon interprétation des résultats semble bonne.

Qu’en pensez-vous ?
Est-ce une bonne opération pour une première acquisition ?
Voyez-vous des inconvénients à ce que l’état continue de gérer la copropriété ?
Pensez-vous que répéter ce genre d’opération risque de nous bloquer auprès des banques pour l’achat de notre RP ?

Merci de m’avoir lu,
Benoît.

Mots-clés : appartement, cash-flow, immobilier

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#2 12/12/2016 17h59 → Benben33 [33] : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53m²) (appartement, cash-flow, immobilier)

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Ca semble une assez bonne opération.

Mes remarques :
- l’agence se gave, avec une commission à 11 % du prix de vente.
- dans votre investissement initial, n’oubliez pas de compter les frais liés au crédit : frais de dossier, frais de garantie. Mais ils sont déductibles du revenu foncier, l’année où ils sont payés.
- vos charges locataires à 30 € sont trop basses. Vous indiquez 515 € de charges copro locataire, ça fait déjà 43 €/mois. Si vous avez quelques charges à lui refacturer (notamment taxe ordures ménagères), ça va monter à 50-60 €/mois.
- dans vos charges bailleur, il manque une assurance PNO et des travaux. Pas de travaux, ça n’existe pas. Comptez 70 à 100 €/an de travaux, vous serez plus proche de la vérité. Même si vous passez 5 ans sans travaux, vous aurez peut-être 500 € d’un coup en année 6.
- si vous gérez en direct, blindez bien pour éviter les impayés de loyer : caution + formalisme soigné des appels de loyer et relances ; ou GLI (3 % du loyer). Sur un seul bien, si le locataire ne paie plus, c’est 100 % de revenu en moins !

Dernière modification par Bernard2K (12/12/2016 18h03)

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#3 14/12/2016 15h12 → Benben33 [33] : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53m²) (appartement, cash-flow, immobilier)

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Quelques remarques :
   - Avez-vous vraiment déjà une vrai offre d’une banque pour prêter sur 25 ans à 2% TAEG (assurance et tous frais inclus), ce qui correspond à vos 53777€ empruntés pour 228€/mois remboursé ? Si vous passiez sur 20 ans (avec un taux plus bas en conséquence), quel serait l’impact ?
   - Comment vous êtes-vous assuré de l’existence d’une solide demande locative, à ce niveau de loyer, et de sa pérennité (pour les 25 ans à venir) ?  Croire sur parole le vendeur ou l’agent immobilier ne suffit pas……
   - Savez-vous pourquoi "l’état souhaite se retirer et dès qu’un locataire quitte son logement" et en avez-vous tiré toutes les conséquences (quelle est la typologie des locataires actuels, combien paient-ils de loyer, cette population de locataires est-elle susceptible d’évoluer, etc.) ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 14/12/2016 15h33 → Benben33 [33] : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53m²) (appartement, cash-flow, immobilier)

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L’état est-il bon gestionnaire de la copropriété ?
Que se passera t-il quand l’état ne sera plus majoritaire ou plus gestionnaire ?


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#5 14/12/2016 15h37 → Benben33 [33] : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53m²) (appartement, cash-flow, immobilier)

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DDtee a écrit :

L’état est-il bon gestionnaire de la copropriété ?

L’état liquidant ces biens, n’a t’il pas envie de couper dans les coûts ? (donc de ne plus entretenir la copro)

Dernière modification par gunday (14/12/2016 15h37)

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#6 14/12/2016 16h15 → Benben33 [33] : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53m²) (appartement, cash-flow, immobilier)

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Je suis conscient qu’avec 11% de commission, l’agence est gourmande. Mais cela me semble compliqué de négocier des frais d’agence, et je ne sais même pas si cela se fait. D’autant plus que le prix du bien est en dessous du prix du marché, je ne vois pas quel argument je pourrais utiliser pour faire baisser la commission.

Bien entendu, lorsque nous aurons avancé sur le financement, nous nous pencherons sur les assures PNO et GLI.

Petite rectification: nous n’avons pas d’offre d’une banque mais seulement des simulations sur un prêt de 52698€ (entre temps, nous avons réévalué le montant des travaux à la hausse).

Sur 25 ans, la simulation nous donne des mensualités de 228.93€. Le TAEG est de 2.25%.
Une simulation sur 20 ans pour le même montant d’emprunt nous donne des mensualités de 266.98€. Le TAEG est de 2.10%
Il y a donc une différence de 38.05€/mois. Mon objectif est de maximiser le cash-flow, je trouve cela plus sécurisant dans le cas où il y a des imprévus, travaux, vacances, etc.

Tous les appartements de l’immeuble sont occupés, pas de panneaux "A VENDRE" aux fenêtres, la demande locative semble exister.
De plus, il s’agit du seul T2: il n’y a aucune concurrence au sein de l’immeuble. Les autres appartements sont de type T4 ou T5 et sont occupés par des familles avec enfants. Le loyer de 450€ se situe dans la moyenne "basse". On pourrait louer cet appartement sans y faire de travaux, mais nous souhaitons le rafraîchir sans augmenter le loyer dans le but de proposer un logement de qualité afin de se démarquer des autres bailleurs. Comment vous y prenez-vous pour tester le marché ? Une simple annonce fictive ? Enquête de voisinage ? Aller poser des questions à la mairie ?

D’après l’agent immobilier, au départ, ces résidences ont pour but de développer la population de la ville, puis une fois que l’état se retire, elles permettent de faciliter l’accès à la propriété avec des prix en dessous du prix du marché. C’est pourquoi, une opération de se genre attire les investisseurs et ne peut se faire qu’une fois tous les 5 ans.

L’état est gestionnaire de la copropriété. Est-ce qu’il est bon, je ne sais pas. J’attend de recevoir les documents des AG (s’ils existent) pour me faire une idée.
En tout cas, il semble réactif: toujours d’après l’agent immobilier, la chaudière d’un appartement vendu par l’état dans le même immeuble est tombée en panne 6 mois après la vente. Ils ont pris à leur charge les réparations.
La personne qui s’occupe de l’entretien des parties communes a nettoyé les sols avec un produit trop agressif: les sols ont été "attaqués" et sont tachés. Ils ont prévu de les refaire.
Les gouttières ont été refaites récemment et les traces d’eau de pluies sur la façade de l’immeuble doivent être nettoyées.

Lorsque le dernier appartement sera vendu, il faudra créer une copropriété.

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#7 14/12/2016 16h43 → Benben33 [33] : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53m²) (appartement, cash-flow, immobilier)

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Si vous empruntez sur 20 ans, vous allez payez sur la totalité du crédit 4603,8€ d’intérêts en moins.
Sachant que sur 20 ans vous payez 11377,2€ d’intérêts, en passant sur 25 ans, le coût cumulé des intérêts augmente de plus de 40% par rapport au coût sur 20 ans.
Tout ça pour 460€ à sortir en plus par an, ne pouvez-vous pas faire quelques extras au travail avec comme objectif d’augmenter vos revenus de cette somme, chaque année? Ou faire les vendanges 2 week-end par an? Si votre partenaire vous suit, un seul week-end suffit smile

Benben33 a écrit :

JD’après l’agent immobilier, (…)

Monsieur 11% vous a raconté une jolie fable, voyez qu’il la justifie sa comm’.

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#8 14/12/2016 17h30 → Benben33 [33] : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53m²) (appartement, cash-flow, immobilier)

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Il ne vous a sans doute pas échappé que l’agent immobilier avait intérêt à vous vendre cet appartement ? A partir de ce constat simple, il est évident que tout ce qu’il dit doit être vérifier par vos propres moyens (surtout quand on lit le pipeau total qu’il vous a servi sur l’état investisseur pour dvlp la démographie de la ville !)

Pour le marché locatif (qui n’a aucun rapport avec la concurrence de l’immeuble ou le nombre de panneaux à vendre) il y a effectivement la possibilité de mettre une annonce fictive en vérifiant autant la qualité des demandeurs que leur nombre. Toute recherche devrait à mon sens commencer par le marché.

- Enquêter auprès des agences de location
- Surveiller combien de temps les annonces restent sur le bon coin et tenir des stats par type de logement, quartier etc
- Enquête de terrain pour savoir si ce quartier est recherché ou non
- Venir à des heures différentes pour voir qui fréquente cet immeuble, ce quartier

Ne faîtes pas confiance à l’AI pour les charges sans avoir vu les relevés/comptes, il doit vous les fournir sur demande. Surveillez dans le compte rendu d’AG les demandes de travaux non votées.

Depuis combien de temps le bien est-il en vente ?
Il me semble, puisque son prix n’est pas discutable, que si c’est vraiment une bonne affaire il doit partir en 8 jours, une correcte en un mois, au delà… je vous laisse conclure. D’expérience, mais cela dépend sans doute des coins, je n’ai jamais vu d’estimation de l’Etat intéressante dans ce genre de situation, bien au contraire…

KC44 à raison, il est plus rationnel d’emprunter sur 20 ans


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#9 14/12/2016 19h55 → Benben33 [33] : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53m²) (appartement, cash-flow, immobilier)

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Benben33 a écrit :

Lorsque le dernier appartement sera vendu, il faudra créer une copropriété.

Vous avez parlé tout du long de vos posts de la copropriété, mais elle n’existe pas et il faudra la créer ?

La loi de 1965 sur les copropriété stipule qu’il y a forcément une copropriété dès lors qu’au moins deux personnes différentes sont propriétaires de lots dans un immeuble. A moins que l’Etat ne respecte pas la loi, il y a déjà une copropriété.

Par ailleurs, l’Etat qui construit des logements et les revend ensuite, je ne connais pas. Je ne connais pas tout, hein, mais l’explication me paraît trop simpliste.

Je vous suggère de bien vous documenter sur cet immeuble, par exemple :
- année de construction
- à qui appartient-il vraiment, pour la partie dite "Etat" ? L’Etat en direct, ou plutôt la commune, ou que sais-je ?
- qui le gère ? Même si c’est l’Etat, il y a forcément un service gestionnaire. Qui, la Préfecture, la DDT ?
- Les propriétaires privés sont-ils pleinement propriétaires de leurs lots ? Pas de bail emphytéotique ou autre subtilité ?
- qui est le syndic ?
etc.

Dernière modification par Bernard2K (14/12/2016 19h57)

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#10 15/12/2016 15h49 → Benben33 [33] : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53m²) (appartement, cash-flow, immobilier)

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Après m’être renseigné, il s’avère que ce que l’agent immobilier appelait "immeuble appartenant à l’état" est en réalité un immeuble appartenant a une Office Public d’Habitation à Loyers Modérés.

Ce qui explique le prix de vente en dessous du prix du marché mais insinue loyers plafonnés et revenus des locataires ne dépassant pas les montants fixés par la loi.

En parcourant le site de cette organisation sociale, je n’ai pas eu le sentiment qu’ils envisagent de se retirer de la gestion de la résidence. Et même si c’était le cas, ça ne changerait pas le statut des logements.

À aucun moment l’agent nous a mentionné qu’il s’agissait de logements sociaux.
J’imagine qu’il a l’habitude que les potentiels acheteurs partent en courant lorsqu’il évoque le sigle "HLM".

D’après vous, est-ce rédhibitoire ?

J’aurais certainement dû / pu me renseigner plus tôt dans ma démarche, ça me servira de leçon pour la prochaine fois.

Merci de m’avoir aiguillé,
Cordialement,
Benoît.

[EDIT:]
En faisant une recherche, je suis tombé sur ce fil de discussion: la personne se pose les mêmes questions que moi, mais l’histoire ne dit pas si l’affaire s’est conclue ou non.

Dernière modification par Benben33 (15/12/2016 16h20)

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#11 15/12/2016 16h00 → Benben33 [33] : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53m²) (appartement, cash-flow, immobilier)

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Le langage des agents immobiliers…

"véritable maison de poupée" = minuscule
" ambiance cocooning" = plafond à 1.8 m
" besoin d’un petit coup de peinture" = sérieux ravalement nécessaire

les mots sont vendeurs. donc hors de question de parler d’HLM, de logements sociaux.
Ne jamais refroidir l’acheteur potentiel !

Cela vous fera une bonne expérience, et surtout un achat malheureux sur les bras en moins!

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#12 15/12/2016 23h27 → Benben33 [33] : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53m²) (appartement, cash-flow, immobilier)

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L’agent vous a bien baladé.

Première question : avez-vous signé un bon de visite ? Si non, et si vous êtes toujours intéressé, je vous conseille de prendre contact directement avec l’organisme HLM, plutôt que de continuer avec cet agent qui joue du pipeau.

Deuxième question : le bien est-il vendu au prix déterminé par les domaines, ou moins ?
C’est très important car Service public nous dit : "Lorsque l’acquéreur a acquis son logement à un prix inférieur à l’évaluation faite par le service des domaines et qu’il le loue dans les 5 ans qui suivent son acquisition, il ne peut pas percevoir un loyer supérieur au dernier loyer qu’il acquittait pour ce logement avant cette acquisition."
cela dit, je ne sais pas si ça s’applique à un acheteur qui n’était pas locataire. Les textes de loi sont incompréhensibles car ils renvoient à plein d’autres articles, je m’y perds.

Troisième question : regarder très attentivement les charges de copro (ou ce qui en tient lieu), vous avez droit à toute l’info puisque la même source nous dit :

Avant la vente, le bailleur doit transmettre certaines informations par écrit à l’acheteur :

le montant des charges locatives des 2 dernières années (et des charges de copropriété si elles existent),
la liste des travaux réalisés les 5 dernières années,
la liste des travaux d’amélioration des parties et équipements communs envisagés par le bailleur social,
une évaluation du montant global de ces travaux et de la quote-part qui sera à la charge de l’acquéreur,
un document précisant que l’acquéreur sera redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties, tous les ans, à compter de la première année suivant celle de la vente,
un exemplaire de l’état descriptif de division de l’immeuble et le règlement de copropriété si l’immeuble est en copropriété.

Quatrième question : si vous êtes toujours intéressé, évaluez plus soigneusement les travaux nécessaires. S’agissant d’une résidence qui a 35 ans, l’appartement doit montrer son âge. Le remettre au goût du jour risque d’être plus coûteux que ce que vous avez estimé.

Dernière modification par Bernard2K (15/12/2016 23h30)

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#13 19/12/2016 11h36 → Benben33 [33] : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53m²) (appartement, cash-flow, immobilier)

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Je me suis rendu dans une agence ADIL de mon département pour avoir des renseignements supplémentaires.

D’après la personne que j’ai rencontré, il n’y a pas de généralités sur les conditions de mise en place d’un locataire dans le cadre d’une vente d’un logement social. Tout dépend du bailleur social et de ce qu’il décide de faire. Voici la logique:
- Soit le logement est vendu en dessous du prix de l’estimation du service des domaines, alors en contrepartie le loyer est plafonné
- Soit le logement est vendu au prix et il n’y a pas de restrictions

C’est auprès du bailleur social qu’il faut se renseigner pour savoir ce qu’ils souhaitent faire de l’immeuble: favoriser la mixité sociale ou pas.

Dans mon cas, j’ai effectivement signé un bon de visite, ce qui m’engage à continuer avec l’agence immobilière. Je vais continuer d’avancer sur ce dossier, en décortiquant tous les documents auxquels j’ai droit.

Le point sensible étant les travaux à prévoir sur l’immeuble dans les années à venir, car le bailleur social étant majoritaire, il peut voter ce qu’il veut.

Cordialement,
Benoît.

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#14 19/12/2016 12h10 → Benben33 [33] : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53m²) (appartement, cash-flow, immobilier)

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Benben33 a écrit :

- Soit le logement est vendu en dessous du prix de l’estimation du service des domaines…

Pour vous éviter une éventuelle naïveté, il faut que vous sachiez qu’un intervenant comme une mairie ou un office HLM, sans fixer le prix des domaines n’est pas sans influence sur celui-ci wink


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#15 28/12/2016 14h37 → Benben33 [33] : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53m²) (appartement, cash-flow, immobilier)

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J’ai avancé sur ce projet, ce bien continu de m’intéresser et j’aimerais aller au bout des choses pour comprendre et apprendre.

L’annonce fictive a fonctionné, j’ai eu une dizaine de mails de personnes ayant des revenus convenables.

J’ai reçu le rapport de diagnostic de l’appartement: quelques anomalies électriques et gaz ont été signalées, mais rien de bloquant: absence de différentiel 30mA, absence de terre sur les prises électriques du salon et de la chambre, prises électriques sans obturateurs, etc. Pour ce qui est du gaz, il manque l’amenée et la sortie d’air obligatoires dans la cuisine (chaudière + plaques de cuisson), elles ont pu être rebouchées par les précédents locataires.

Nous préférons anticiper les dépenses liées à cette chaudière qui date de 1990 (compter entre 4k€ et 5k€ pour une chaudière neuve) et donc nous prévoyons de la retirer pour la remplacer par un chauffe-eau et 4 radiateurs électriques (< 1000€).

Nous avons également reçu l’état descriptif de division de l’immeuble et le règlement de copropriété, rien à signaler.
Il nous reste à examiner la liste des travaux effectués les 5 dernières années (et ceux à prévoir). Nous attendons de recevoir les comptes rendus des dernières AG.

Nous avons en mains la promesse d’achat. Nous sommes étonnés que les conditions suspensives (obtention d’un prêt d’un montant X au taux Y, etc.) apparaissent déjà dans ce document sachant que nous n’avons pas terminés de chiffrer avec précision le montant des travaux à emprunter. Ces conditions doivent apparaître sur le compromis, mais à ce stade du projet je trouve ça étonnant.

Aussi, nous avons revu nos estimations de travaux à la hausse: budget maximum de 8400€ pour sols, murs, cuisine, SDB, chauffe-eau, chauffages. Le budget est gonflé et nous pensons nous en sortir pour moins que ça en utilisant les promotions, les ventes privées et en ayant des proches dans le commerce bénéficiant de réductions.

Récapitulatif:
Coût du bien (FAI) : 44500€
Frais de notaire : 2277€
Travaux : 8400€
Total : 55177€

Nous envisageons à présent de le louer à 460€ HC : l’estimation de l’agence immobilière sera déterminante.
À ce propos, faut-il faire estimer le loyer par plusieurs agences ? Avant ou après travaux ? Sachant que les banques ont besoin de ces informations pour prêter.

Sur le papier, nous sommes sur une rentabilité brute de 10%.
En enlevant : TF, charges copropriété, assurances PNO et impayés et en comptant 250€/an de dépenses non-prévues, la rentabilité nette est de 7%. Sur le papier, l’investissement semble correct et envisageable.

Les simulations de financement me donnent des mensualités de 273€ (55177€ à 1.76%).
Si on s’amuse à calculer le cash-flow avant impôts: ((460 * 12) - (273 * 12) - (772 - 515) - 711 - 384 - 250) / 12 = 54€/mois.
On a tendance à croire que l’investissement est rentable.

Sauf que, je suis tombé sur ce fil de discussion permettant rapidement de voir si un investissement s’auto-finance. Je ne compte pas les assurances, ni les charges courantes dans le calcul pour simplifier.

Loyers net (TF, copropriété) : 4553€
Formule TMI 14% : 1.418 * 273 * 12 = 4645€

L’investissement ne semble pas s’auto-financer (sans compter assurances et dépenses courantes). À partir de la troisième année, ma trésorerie courante après impôts est négative. Sachant qu’aujourd’hui nous ne payons pas d’impôts (frais réels importants pour ma part, prime pour l’emploi puis période de chômage pour ma partenaire). Investir dans cet appartement nous coûterait à partir de la 3ième année et jusqu’à la fin du crédit. A moins de continuer à investir et de créer à chaque fois un déficit.

Par contre, il est possible de faire du Borloo ancien intermédiaire sur cet appartement : il est situé dans une ville en zone B2 (8.75€/m² à faire confirmer par l’ANAH).
Ce qui nous donne un loyer maximal à ne pas dépasser de: 53 * 8.75 = 464€. Nous sommes à la limite, mais ça passe. Le plafond de ressources pour une personne seule est de 27,1k€ et 36,2k€ pour un couple. C’est correct et ça peu couvrir 3x le montant du loyer (important pour l’assurance loyers impayés).

J’avoue avoir du mal à calculer le supplément d’impôt et n’arrive pas à retomber sur les données des différents simulateurs (ADIL, rendementlocatif.com, …) :

Revenus nets du couple (2 parts) : 26600€
TMI : 14%
Revenus foncier brut : 5520€
Intérêts la 3ième année : 870€

Si je veux calculer le supplément d’impôts que nous apporterait cet appartement:
Impôts sans Borloo : (5520 - 870) * 0.295 = 1372€
Impôts avec Borloo : ((5520 * 0.7) - 870) * 0.295 = 883€

Est-ce que mon raisonnement est bon où suis-je à côté de la plaque ?

Désolé pour ce long récit,
Merci,

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#16 28/12/2016 17h28 → Benben33 [33] : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53m²) (appartement, cash-flow, immobilier)

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Benben33 a écrit :

Nous envisageons à présent de le louer à 460€ HC : l’estimation de l’agence immobilière sera déterminante.
À ce propos, faut-il faire estimer le loyer par plusieurs agences ? Avant ou après travaux ? Sachant que les banques ont besoin de ces informations pour prêter.

Vous continuez à vouloir faire confiance à l’agence qui vous raconte des bobards depuis le début ?!?

Ce n’est pas aux agences de vous faire une estimation de loyer mais à vous de la faire grâce à votre connaissance du marché sur lequel vous souhaitez investir.
Il vaut mieux se prendre en main que faire confiance à des intermédiaires dont les intérêts ne sont pas alignés sur les vôtres. Leurs opinions ne peuvent être que consultatives et non pas déterminantes.

AMHA vous apprendriez plus en allant vers de nouveaux biens, qu’en vous acharnant sur celui-ci sans intérêt… peut-être découvrirez même une perle rare, c’est en tout cas ce que je vous souhaite smile


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#17 28/12/2016 19h29 → Benben33 [33] : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53m²) (appartement, cash-flow, immobilier)

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Benben33 a écrit :

Si je veux calculer le supplément d’impôts que nous apporterait cet appartement:
Impôts sans Borloo : (5520 - 870) * 0.295 = 1372€
Impôts avec Borloo : ((5520 * 0.7) - 870) * 0.295 = 883€

Est-ce que mon raisonnement est bon où suis-je à côté de la plaque ?

Vous êtes doublement à côté de la plaque :
1) Le Borloo a vécu, il devrait être remplacé par un dispositif "Cosse" assez nettement différent.
2) Le calcul des impôts ne se fait pas comme ça :
au réel :
Impôts sans Borloo : (5520 - 870 - autres charges déductibles(TF, assurances, charges copro bailleur, travaux etc.) * 0.295 =
au micro-foncier :
Impôts sans Borloo : 5520*0.7 * 0.295 =

Sachant que vous avez des travaux et des charges diverses, le réel est probablement le plus intéressant. Encore faut-il bien lister les charges déductibles et les déduire effectivement. Là vous vous faites peur avec des impôts trop élevés parce que vous n’avez pas déduit toutes les charges.

Si vous voulez vraiment simuler le revenu et les impôts, faites-vous un calcul excel où vous détaillerez chaque année en reportant le tableau d’amortissement tel que vous pouvez l’obtenir par exemple sur meilleur taux.com. Avec un calcul détaillé année par année, vous pouvez même faire apparaître l’effet des travaux initiaux et autres frais non récurrents (frais d’emprunt notamment).

Dernière modification par Bernard2K (28/12/2016 19h32)

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#18 28/12/2016 22h28 → Benben33 [33] : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53m²) (appartement, cash-flow, immobilier)

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Bonjour,

Je pense que ce qui risque réellement de bloquer dans votre projet, c’est le prêt bancaire. En effet, vous ne percevez que 1700€ par mois en salaire à deux, avec un loyer de 620€, comment convaincre le banquier de vous prêter de l’argent ?

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