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#1 12/12/2016 14h19 → Usufruits à deux : quelles sont les optimisations fiscales possibles ? (immobilier, loyer, usufruit)

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Bonjour,

je souhaite acheter un bien avec ma compagne pour le louer (50-50). Nous n’avons aucun lien officiel.
Sauf qu’il y a une différence de revenu entre nous deux. L’un est imposé à 14% et l’autre à 30%

Autrement dit, ce placement serait à priori + avantageux pour la personne à 14.

Ma question :est-il possible que la personne qui a les plus faibles revenus perçoive une plus grande partie du loyer (70% par exemple) alors que notre bien est à 50-50

Ou comme dans le cas d’une SCPI : que la personne la plus imposé ne touche des usufruit que dans 3 ans (par exemple).

L’idée serait que la personne qui touche moins de loyer s’occupe de payer les courses ou les à cotés pour compenser.

Bien sûr je parle de solution légale.

Message édité par l’équipe de modération (13/12/2016 16h50) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par JBeurer (12/12/2016 14h20)

Mots-clés : immobilier, loyer, usufruit

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#2 13/12/2016 11h42 → Usufruits à deux : quelles sont les optimisations fiscales possibles ? (immobilier, loyer, usufruit)

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Bonjour,

On va remettre quelques termes à leur place, ca sera plus clair.

On ne touche pas un usufruit ! L’usufruit est un droit, et non un revenu. L’usufruit, c’est le droit d’user d’une chose (occuper un appartement sur lequel on est usufruitier par exemple) et d’en tirer les fruits (percevoir les loyers). la pleine propriété est la réunion de la nue propriété (possession pure) et de l’usufruit (droit d’user et d’en tirer profit), lequel peut aussi être "coupé en deux" (usage d’un côté, fruits de l’autre).

Par exemple, le conjoint notoire a un droit d’usage sur la résidence principale du couple, mais n’a pas nécessairement l’usufruit de ce même bien. La différence ? Le droit d’usage permet d’occuper le bien, mais pas de le louer.

Quand vous dites "la personne la plus imposée ne touche des usufruits que dans 3 ans" vous voulez dire :
- la personne la plus imposée est nue-propriétaire pendant 3 ans, donc ne touche rien.
- à la fin de la période de démembrement temporaire, l’usufruit temporaire cesse / disparait, et cette personne redevient pleinement propriétaire de plein droit, donc percoit les loyers.

Sur la question générale : si vous êtes à 50/50, vous recevez 50/50 sur les loyers, payez 50/50 sur les charges, et déclarez 50/50. La seule manière de contourner cela, c’est modifier ce rapport, soit en répartissant la pleine propriété différemment, soit en cédant une partie de votre US sur votre part à votre conjointe.

1) si vous transférez l’US "bêtement", elle sera usufruitière jusqu’à son décès. Si vous voulez le faire sur une durée prédéterminée, vous devrez faire un usufruit temporaire.

2) pendant l’existence de l’usufruit, Mme recevra la part des loyers correspondant à cet usufruit. C’est SON argent, pas le vôtre, elle ne peut pas vous le restituer. Donner, c’est donner, reprendre ….. Sur cette période, Mme doit assumer les charges au prorata de sa propriété ET de son US temporaire, mais pour le crédit, c’est la répartition de la propriété qui prime, donc elle ne rembourse que 50% du crédit.

3) sur la technique de transfert, si donation d’US, comme vous n’êtes pas marié, cela sera taxé à 60% de la valeur de l’usufruit. Pour éviter cela, il faut que Mme achète cet usufruit.

Donc oui, c’est légalement possible. Cela aura un certain cout de mise en place, et un cout certain en cas de séparation. Mais c’est possible. Votre notaire peut parfaitement vous expliquer cela.

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#3 13/12/2016 13h38 → Usufruits à deux : quelles sont les optimisations fiscales possibles ? (immobilier, loyer, usufruit)

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Quelques remarques suite à votre message du 12/12 14h19 :
   - évitez de mettre en place une usine à gaz (avec des coûts significatifs, et de lourds impacts par exemple en cas de séparation) pour gagner des queues de cerises (une imposition IR à 30% ai lieu de 14% sur une partie des loyers);
   - "solution" simple pour optimiser (bien plus) l’imposition IR dans votre cas = PACS ou mariage


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#4 13/12/2016 13h42 → Usufruits à deux : quelles sont les optimisations fiscales possibles ? (immobilier, loyer, usufruit)

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Accessoirement comme le dit GBL, le PACS ou le mariage vous permettrait :
- d’optimiser votre IR et peut-être avoir vos revenus imposés en totalité à 14% et du coup ne pas s’embêter pour 2 euros de gain.
- préparer le décès de l’un des deux. Avoir un bien en indivision avec des personnes étrangères (beau parent ou enfant mineur), c’est pas le plus sympa non plus.

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#5 13/12/2016 13h56 → Usufruits à deux : quelles sont les optimisations fiscales possibles ? (immobilier, loyer, usufruit)

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Attention, en cas de cession d’un usufruit temporaire, le prix de cession est imposé en revenu foncier…

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