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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/12/2016 16h56 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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Bonjour à tous et à toutes !

A moi de me lancer et de vous présenter notre projet. Attention pavé en vu !
"Risqué" (évidemment) comme premier investissement locatif mais cela a déjà été débattu et n’est pas le but du propos.

VOTRE PROFIL

     Au niveau de notre situation, peu de changements comparés à ma présentation : à savoir que nous sommes mariés sous le régime de la communauté et le deuxième enfant est en route depuis peu (2 mois de grossesse).
Les revenus n’ont pas changé. Une légère augmentation prévue en mai prochain avec la titularisation (et surtout la montée d’échelon supérieur).
Notre épargne actuelle tourne autour de 500/600 euros par mois

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Je suis là pour apprendre
- Fiscales : Je pense avoir saisi une bonne partie des différents dispositifs "simples" (hors SCI ou autres)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Artisans, de confiance, en partie trouvés (travaux généraux ok, électricité et menuiserie en bonnes pistes).
- Sociales : infirmier en psychiatrie donc je dirais plutôt bonnes wink
- Temps disponible : Plutôt disponible grâce à nos horaires en postes (matin ou soir)

RÉSUMÉ DES RECHERCHES

     Nous avions d’abord accès nos recherches sur des appartements à visée étudiante dans le but de louer en LMNP.
Notre choix s’était d’abord porté sur la ville de Clermont-Ferrand (63) mais la distance de plus d’1h30 de route pour un aller depuis notre domicile a freiné nos possibilités de visites et nos ardeurs. Surtout dans une location étudiante avec un risque de turnover important.

     Nous avons, par la suite, décidé d’orienter notre recherche plus près du domicile même si les villes sont moins intéressantes d’un point de vue démographique, flux étudiant…
Sur un rayon de 45 min (un aller) autour de notre domicile, le dynamisme des villes n’est, malheureusement, pas des plus intéressants mais c’est la limite que nous nous sommes fixés.

     Nous avons également, en toute connaissance de causes et de risques, opté pour chercher un immeuble de rapport.
Je sais que cela a été plusieurs fois discuté sur ce forum mais nous prenons le pari qu’un problème avec un locataire sera moins dommageable si nous avons plusieurs locataires.
De plus l’idée de supprimer tout ce qui a trait à la copropriété nous semble intéressante au niveau du coût et de la gestion.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble d’environ 400m² en bon état (toiture et façades) avec deux entrées séparées donnant chacune sur 3 F3 d’environ 50m²  soit 6 appartements F3 au total.
- Année de construction : 1900
-  le tout sur 2 étages sans ascenseur avec une luminosité que nous estimons correcte. Le bien dispose de caves.
- Actuellement 4 logements sont loués sur les 6. Le propriétaire se gardant 2 biens en "résidence principale" (ce serait dans l’idée de limiter l’impôt sur la plus valu)
- Chauffage individuel : 4 électriques avec radiateurs changés récemment et 2 au gaz
- Volets isolants ou persiennes ? Persiennes, fenêtres en vitrage simple à changer sur une partie des appartements
- Un compteur d’eau principal avec sous compteurs par logement et compteurs électricité/gaz individuels + 1 compteur électrique pour les communs.
- Décoration : Murs de tous les appartements repeints récemment en neutre (blanc), parquet chêne dans certains appartements en bon état, lustré (poli ?) récemment, parquet flottant neuf mais à revoir (pose de plinthes à faire) mais louable en l’état.

Pour l’histoire de l’immeuble

     L’immeuble était en vente en début d’année 2016 et avait vite trouvé preneur.
Compromis, à priori, signé, le précédent acquéreur avait demandé au vendeur de "vider" l’immeuble des locataires.
Le vendeur avait effectué la manœuvre car disposait d’un autre immeuble qu’il venait de refaire et qu’il allait mettre en location.
Ce faisant l’acquéreur a commencé des travaux (avec l’accord du vendeur et toujours, à priori, sous compromis), à savoir pose de parquet flottant (fait de manière.. aléatoire et amateur, sans plinthe), de quelques éléments de décoration… puis a littéralement disparu des radars et a fini par annuler l’achat.
Finalement le vendeur s’est retrouvé avec un immeuble vide où des éléments étaient à reprendre. Il a donc dû relancer la vente et retrouver des locataires pour limiter les pertes.

     Le vendeur vend ses différents immeubles car la famille souhaite vivre dans un autre pays pour rejoindre leur fils.

LOCALISATION DU BIEN

- sud Ouest du 58 (facile)
- Bien situé en hyper centre , a 2min à pied de la gare et 1min à pied d’une place importante de la ville, avec de nombreux commerces (même si évidemment certains ferment), et qui reste relativement dynamique.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Situation démographique en baisse depuis des années mais unité urbaine de 60 000 habitants et aire urbaine de 100 000 habitants (moitié de la population du département) et une volonté des élus de redynamiser la ville.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Avec le projet d’une création de ligne de TGV, peut être mais cela serait du "bonus". Le prix d’achat du bien est inférieur à celui du marché.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : Initialement 255 000 euros en agence, vu en direct à 240 000 + 18000 FDN

- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : Déjà loué 450x3 + 490. Pour les 2 autres estimés à 450 + 420. Un des biens loué à 450 se louait auparavant 490 et celui à 420 peut se louer aisément 450. Ce qui pourrait amener le loyer total mensuel à 2780 euros mais nous partons sur l’hypothèse de 2710 euros mensuels.

- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : à estimer car nouveaux locataires mais pas de soucis de location précédemment au vu de l’emplacement. Disons 4%

- Frais de "maintenance" estimés à 1000 euros par an (peut être un montant trop faible ?)

- Le tout sera géré en direct. Le vendeur faisait tout gérer par agence, je pense que, de fait, il sous-estime en partie la rentabilité du bien.

- Travaux immédiats : 10 000 euros pour changement fenêtres (devis à 7000 euros) et menus travaux de confort (une petite cuisine aménagée à mettre dans un appartement et des plinthes à refaire).
Il peut être possible de changer 4 fenêtres des communs ainsi que les deux portes d’entrée car vieilles (mais potables). Mais l’enveloppe travaux augmenterait de 6000 euros.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Rien
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : toiture refaite récemment, façade peut être ? (en bon état actuellement)

- Taxe foncière hors TEOM : 3456 euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : estimation 550 euros, à définir
- Assurance garantie risques locatifs ou Garantie Loyers Impayés : Non ou selon profils locataires mais le but est de sélectionner.

- Frais de dossier : 500
- Frais de garantie crédit logement : 2575,72
- Emprunt à 110% : coût total de l’opération : 271 500(arrondi et avec 10000 euros de travaux)

- Rentabilité brute : =  (2710*12*100) / (240 000 + 18 000 + 10 000) = 12,1%
- Rendement opérationnel brut : ((2710*(100-4)*12)-1000 -550) / 271500 = 11,49%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport => emprunt à 110% (totalité en emprunt, 0 apport)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : délégation d’assurance avec un taux par tête à 0,04%
- Crédit sur 20 ans au taux lissé de 1,40%

- Épargne de précaution : L’objectif est de garder une épargne de précaution pour l’immeuble de 12 000 à 15000 euros. Le différé d’amortissement n’est pas possible (refusé car locataires en place et peu de travaux) mais on peut jouer avec les intérêts intercalaires ce qui impliquerait donc une perte sèche et une année de plus de prêt, mais, permettant de constituer une épargne de cet ordre là en un an.
     A cela s’ajoute pour l’heure environ 7000 euros d’épargne de côté pour nous. L’objectif est d’atteindre les 10000 euros en épargne de précaution personnelle avant d’envisager des placements plus particuliers.

     Avec notre capacité d’épargne mensuelle actuelle, nous pouvons absorber 50% de logements vacants (évidemment avec la fiscalité et les charges actuelles et selon le site rendement locatif), nous sommes à l’équilibre avec 5/6 loués.

- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Vu avec Anah , Borloo intermédiaire non possible, c’est dommage car cela aurait fait une belle cerise sur le gâteau pour des loyers pratiquement identiques.

RÉGIME D’EXPLOITATION

     Location nue au réel aux vues des superficies, a priori peu de demande de meublé en T3 (j’ai des doutes mais à voir si marché de niche ?)
Peut être à tester sur 1 appartement avec annonce "fictive" (avant achat de meuble) pour prendre la température.

CASH FLOW

     Cash flow positif net net (après impôts) : selon rendement locatif : 325 euros / mois la deuxième année avec un rendement net net de 7%. Peut être pas exceptionnel par rapport au nombre d’appartements mais ça augmente notre capacité d’épargne tout en remboursant un beau capital tous les mois. De plus avec possibilités de déficit foncier futur via d’autres bien en location nue.

     C’est contradictoire mais nous sommes plus rassurés avec cet immeuble que d’autres biens moins chers que nous avons visités. Car peu de travaux pour commencer et des locataires déjà en place qui nous semblent sérieux.

     L’intérêt de cet investissement est de le garder en tant que "générateur de trésorerie" (la revente à court et moyen terme n’étant pas envisagée.) afin de grossir notre patrimoine tout en dégageant une épargne mensuelle supplémentaire équivalente à une augmentation de 50% de notre épargne actuelle et qui pourra être placé sur des supports plus rémunérateurs par la suite.
TMI à 14% qui devrait rester à 14% avec la naissance du deuxième enfant. Même si le passage au 30% se rapprochera vite.

OBJECTIFS

     Pour la suite (si tout se passe bien) : trouver d’autres biens avec des rendements similaires avec beaucoup de travaux et avec :

- soit location nue au réel afin de profiter du déficit foncier tout en valorisant un autre bien. En prenant des biens à faible coût avec beaucoup de travaux et avec des sommes bien plus faibles quitte à renouveler l’opération « régulièrement »

- soit des surfaces moins importantes pour faire du LMNP et augmenter le cash flow mensuel tout en « diversifiant » sur l’immobilier.

- Ouvrir une ou plusieurs AV (toujours pas fait car en reconstitution d’épargne suite au mariage mais cela va venir pour prendre date).

- Pour le PEA, à l’époque où nous avions fait notre prêt immobilier pour la RP, il avait été convenu de placer 100 euros chacun dans un PEA à la Caisse d’épargne. Nous avons donc un PEA ouvert depuis plus de 2 ans, bientôt 3 sans versements dessus. Je l’avais complètement oublié…

QUESTIONNEMENT

- Preneur de tout avis, qu’en pensez vous ?

- Concernant l’épargne de précaution, les intérêts intercalaires maximum calculés seraient de l’ordre de 320 euros par mois en perte. Mais nous laissant presque 1000 euros par mois à mettre de côté sur la première année. Cela implique finalement une opération sur 21 ans mais un taux sur 20 ans. Qu’en pensez vous ? D’autres idées ?

- Sur quel support placer cette épargne de précaution ? Livret A ? L’idée étant évidemment une disponibilité assez rapide en cas de besoin et si possible une différenciation entre épargne immeuble et épargne personnelle .

- La question se pose sur les travaux avec l’arrivée possible de l’imposition à la source (mais cela dépendra des élections) à savoir si l’on peut en effectuer un maximum en 2017 ou s’il vaut mieux attendre et ne faire que ceux prioritaires et différer les autres en 2019 (?) Pas de boule de cristal mais peut être que j’ai laissé passer des informations sur ce sujet ? (j’ai lu le sujet traitant du sujet mais ça reste flou à mon sens)

- Concernant le PEA, est-il judicieux de le transférer ailleurs pour profiter des 3 ans d’ancienneté ou bien y a t-il un intérêt de le clôturer et en ouvrir un autre ailleurs. Je dirais autant profiter des 3 ans d’ancienneté mais comme nous visons le long terme je reste dubitatif. Dans tous les cas je passerais par une structure "en ligne".

En vous remerciant d’avoir lu ! (Pour ceux qui en auront eu le courage)

Dernière modification par Ritorak (11/12/2016 17h03)

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, ritorak

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#2 11/12/2016 17h41 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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Bonjour Ritorak !

En effet c’est un beau pavé mais agréable à lire !

On voit que vous avez tout bien préparé et écrire ce pavé oblige à penser à tout.

Alors dans l’ordre :

Très beau projet. Nous avons la même vision des choses. J’ai moi-même investi dans un immeuble de rapport. J’aime le fait de diminuer le risque en l’éparpillant sur plusieurs appartement.

La rentabilité est bonne. L’historique de l’immeuble en fait un bon atout pour vous.  Les travaux vous permettrons sûrement d’éviter de passer à la TMI à 30%. Rien que les fenêtres vous pourrez les changer petit à petit si besoin.

1000€ de maintenance par an ça me parait bon. Surtout en lissant les gros entretiens/travaux.

Pour le Borloo ancien c’est dommage l’intermédiaire aurait été très bon. Si vous ne voulez pas tout mettre en social vous pouvez toujours en mettre juste 1 voir 2. les barèmes sont très élevés et ça laisse tout de même un bon choix de locataires. ça effacera une partie de l’imposition.

Concernant le décalage d’un an personnellement je ne le ferai pas. Vous allez faire baisser la rentabilité pour pas grand chose. Vous avez déjà 7000 euros, ça laisse de quoi venir, mais vous pouvez encore ajouter 500 + 325 soit 825€ / mois. Ça va monter vite. De plus vous n’allez pas payer d’impôts avant 1 an, donc l’argent "compté" pour les impôts va aussi venir grossir cette réserve.

Nous avons les mêmes objectifs pour la suite. Personnellement ça va être acheter un bien à rénover et à mettre en location pour créer du déficit.

Pour le reste de vos questions, vous pouvez transférer votre PEA sur un courtier en ligne, vous conserverez l’antériorité et la plupart du temps le transfert est quasi gratuit. Ça bloque juste quelques jours mais ce n’est pas un problème pour vous.

L’épargne de précaution est à placer sur un support complètement liquide en cas d’urgence, ce qui exclut à mon sens l’assurance vie et la bourse. Soit livret A, soit sur des supers livrets si vous arrivez à profiter d’occasions du moment.

Ouvrez également une assurance-vie pour prendre date.

et pensez à vous diversifier. On est jamais à l’abri d’un problème avec l’immobilier.

Pour ce qui est de la loi finance, impossible de prévoir pour le moment. Apparemment tout le monde semble vouloir l’annuler après les élections !

n’hésitez pas à nous donner des nouvelles !

au plaisir de vous lire !

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#3 11/12/2016 18h10 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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C’est un beau projet, votre présentation est complète et l’on sent que vous y avez vraiment réfléchi.

Cependant, AMHA c’est un trop gros projet pour commencer. Il serait sans doute préférable de vous faire la main sur 1 lot ou 2. Ce ne serait pas du temps perdu mais celui nécessaire à l’apprentissage.
Tout dans un immeuble, c’est aussi centraliser le risque contrairement à votre affirmation smile

Dans une zone aussi peu dynamique, il est indispensable que vous testiez réellement la demande du marché => annonce fictive sur lbc en étant attentif au nombre et surtout à la qualité des demandeurs.

Quels éléments vous font dire qu’il ni a pas de soucis pour trouver des locataires ? Le fait d’être en centre ville ne suffit pas forcément…
Compte tenu du secteur 7% net, c’est à mon gout un peu moyen même si beaucoup s’en contenterait.

Testez la possibilité du meublé, c’est peut-être un micro marché mais cela permettrait sur quelques lots de doper le rendement avec peut-être une offre attrayante et moins de frottement fiscal.

J’ai pas bien compris votre histoire concernant les intérêts intercalaires de l’épargne de précaution ?!?


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#4 11/12/2016 18h19 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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DDtee a écrit :

J’ai pas bien compris votre histoire concernant les intérêts intercalaires de l’épargne de précaution ?!?

Si j’ai bien compris et si je peux me permettre le bu est de ne commencer à rembourser que dans un an, en payant uniquement pour le moment des intérêts intercalaires, décaler le début du remboursement en somme.

Cela permet pendant un an de mettre la quasi-totalité des loyers hors charge en épargne, le crédit étant remboursé des années 1 à 21.

Mais ça fait baisser la rentabilité car il faut payer les intérêts intercalaires.

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#5 11/12/2016 19h01 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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@ Volthur :

Merci pour votre retour.

Volthur a écrit :

Pour le Borloo ancien c’est dommage l’intermédiaire aurait été très bon. Si vous ne voulez pas tout mettre en social vous pouvez toujours en mettre juste 1 voir 2. les barèmes sont très élevés et ça laisse tout de même un bon choix de locataires. ça effacera une partie de l’imposition.

Pour l’heure nous ne sommes que moyennement emballé par le borloo social car l’anah a donné un barème à 320 euros au lieu des 450 (selon superficie) même si nous y regagnons au niveau imposition, de plus j’ai peur de restreindre quand même le choix des locataires. Après ce sera peut être à envisager par la suite.

Volthur a écrit :

Concernant le décalage d’un an personnellement je ne le ferai pas. Vous allez faire baisser la rentabilité pour pas grand chose. Vous avez déjà 7000 euros, ça laisse de quoi venir, mais vous pouvez encore ajouter 500 + 325 soit 825€ / mois. Ça va monter vite. De plus vous n’allez pas payer d’impôts avant 1 an, donc l’argent "compté" pour les impôts va aussi venir grossir cette réserve.

En effet cela peut monter vite mais cela nous rassurerait aussi car nous pourrions séparer deux épargnes de précaution d’un montant relativement important. Mais c’est à réfléchir. Rien n’empêche de se limiter à 6 mois d’intérêts intercalaires au lieu de 12 également.

Pour le reste je vais donc surement laisser cette épargne sur un livret A, déplacer le PEA et ouvrir l’AV très rapidement.


@DDtee


Merci pour votre retour également.

DDtee a écrit :

Cependant, AMHA c’est un trop gros projet pour commencer. Il serait sans doute préférable de vous faire la main sur 1 lot ou 2. Ce ne serait pas du temps perdu mais celui nécessaire à l’apprentissage.
Tout dans un immeuble, c’est aussi centraliser le risque contrairement à votre affirmation smile

Tout à fait, l’idée première était de viser bien moins gros. J’avais même réduit ma recherche à des biens bien moins important mais il s’est avéré que nous sommes tombés sur celui là et qu’il semble correspondre à notre vision de premier investissement locatif (très bon emplacement, peu de travaux et locataires en place qui semblent sérieux dont 2 ouvriers généraux avec qui le contact a été très bon et qui s’occupent de rénover les biens du vendeur et dont nous avons pu voir le travail sur un autre bien)

Pour ce qui est des risques, en effet nous augmentons les probabilités qu’un risque survienne mais nous minimisons son impact sur l’investissement global. C’est comme cela que je vois les choses. Évidemment un mauvais payeur faisant le "bordel" et faisant fuir de potentiels locataires n’est pas à exclure. Mais nous partons sur une base correcte de 4 locataires, en resterait deux à trouver.

DDtee a écrit :

Quels éléments vous font dire qu’il ni a pas de soucis pour trouver des locataires ? Le fait d’être en centre ville ne suffit pas forcément…

Le premier élément pour nous est l’emplacement. Dans le cas précis proche de la gare, des commerces, de la place connue du centre (celle ou les gens se rendent quand elles vont en centre ville) et des transports en communs, les emplacements de parking qui sont gratuit sont plus éloignés mais un système de pass résident est en place.
     Pour les autres éléments, nous nous basons sur le fait que l’immeuble a été reloué très facilement, le vendeur nous tenant d’ailleurs au courant des différentes visites et de ses sélections (il voulait en louer 5/6 puis finalement en garde 2 en résidence principale pour les impôts).
     Nous sommes dans des tranches tout à fait correctes en terme de loyer et au vu de la proposition des appartements. Je dis cela après "analyse" des différentes propositions sur les sites comme LBC
     Enfin une annonce fictive avait été mise en ligne. Je me suis limité au "premier contact par mail" car je trouve difficile de répondre à des personnes alors que le bien ne nous appartient pas et que nous répondons "dans le vent". Nous avons eu plusieurs retours bien que limité au premier contact ce qui n’est pas forcément représentatif.

DDtee a écrit :

Compte tenu du secteur 7% net, c’est à mon gout un peu moyen même si beaucoup s’en contenterait.

En effet nous aurions peut être pu faire mieux en terme de rentabilité sur ce bien mais d’autres acheteurs étaient sur le coup. Donc négociation plus difficile.
    Nous voyons cet achat sur le long terme, c’est à dire un gros générateur une fois 20/21 ans passés et entre temps un boost d’épargne moyennant évidemment des efforts de gestion.
Choses qui nous rapproche fortement de nos métiers (infirmiers) bien que dans un domaine différent. (l’administratif, la gestion des flux, les relations sociales…)

    Je ne sais pas si nous devons raisonner comme ça mais avec un déficit foncier, son rendement sera augmenté. Le tout est évidemment de trouver un autre bien cash flow positif avec beaucoup de travaux en nus.

DDtee a écrit :

Testez la possibilité du meublé, c’est peut-être un micro marché mais cela permettrait sur quelques lots de doper le rendement avec peut-être une offre attrayante et moins de frottement fiscal.

Je pensais mettre une annonce fictive avec proposition en meublé pour tâter le terrain. Nous avons cette possibilité sur 2 appartements, peut être que cela sera intéressant.

DDtee a écrit :

J’ai pas bien compris votre histoire concernant les intérêts intercalaires de l’épargne de précaution ?!?

Comme l’a souligné Volthur dans son message suivant, c’est tout à fait l’idée : laisser pendant, admettons un an, 100 euros non debloqués sur le prêt pour ne pas déclencher l’amortissement et le remboursement du prêt.
Cela correspondrait a payer des frais intercalaires (environ 320 euros par mois dans le vent) mais nous permettrait de mettre la différence (entre les frais et les mensualités de prêt) de côté, soit environ 1000 euros.
Il semblerait également que les intérêts intercalaires soient déductibles des charges au meme titre que les autres intérêts d’emprunt (au dire de la banque mais non vérifié)

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#6 11/12/2016 20h36 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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Bonsoir

Je suivrai votre projet avec attention car je cible le meme investissement que vous , meme si cela est atypique …

Attention toutefois pour votre differe ,
certains banques ont des seuils de montant pour debloquer les fonds sans justificatifs quand la quasi totalite du pret est consomme .
(pour ma Rp il restait 5000 € ils me les ont vires pour faire debuter le credit)

A bon entendeur

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#7 12/12/2016 17h20 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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Dum5000 a écrit :

@Attention toutefois pour votre differe ,
certains banques ont des seuils de montant pour debloquer les fonds sans justificatifs quand la quasi totalite du pret est consomme .
(pour ma Rp il restait 5000 € ils me les ont vires pour faire debuter le credit)

Merci pour l’avertissement, vous faites bien de nous en parler.
Après l’idée ne vient pas de nous (même si elle m’avait traversé l’esprit) mais de notre conseillère à la CE (qui a vu avec son directeur d’agence) donc nous pouvons supposer que cela passe. Dans tous les cas nous verrons.

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#8 12/12/2016 17h26 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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Bonjour,

ça semble un beau projet. Les points sur lesquels je vois des risques :
- avant tout, êtes-vous sûr que la banque vous suit ? Entre vos salaires pas mirobolants, votre statut de stagiaire de la fonction publique, votre endettement actuel (RP + voiture), ça ne fait pas un profil très favorable ! Avez-vous déjà eu une confirmation que vous aurez le prêt ?

- quelle isolation des murs ? Chauffage électrique et simple vitrage, ça semble indiquer que les murs n’ont jamais été isolés. Les locataires se méfient à juste titre du chauffage électrique sur des appartements non isolés.

- conséquence du point précédent : il serait probablement intéressant, pour les appartements que vous retapez, d’isoler les murs donnant sur l’extérieur. Lorsqu’on le fait juste après le changement de fenêtres et avant les finitions de l’ensemble des parois intérieures (peinture ou papier peint) ça permet de s’assurer que toutes les finitions sont bien propres et bien raccord. Ca peut être lo’ccasion d’ajouter quelques prises en passant l’électricité dans l’épaisseur de l’isolation ; les appartements anciens manquent souvent de prises par rapport aux besoin modernes. Mais ce sont des travaux plus chers qu’un simple changement des fenêtres.
Voir aussi s’il y a besoin d’isoler dans les combles. Si c’est seulement dérouler de l’isolant, ce n’est pas cher.

- vous avez peu d’épargne de précaution, ça présente un risque si des travaux imprévus vous tombent dessus.

- prenez les précautions nécessaires pour ne pas avoir d’impayés de loyer : demandez une caution solidaire à vos nouveaux locataires, blindez bien les appels de loyer et les rappels en cas d’impayés (une main de fer dans un gant de velours). Eventuellement GLI plutôt que caution, mais c’est cher (3 % du loyer) et les conditions à remplir par le locataire sont nombreuses.

- je ne vois pas votre TMI, probablement 14 % ? Attention au fait que déficit ou pas déficit fait une grosse différence sur la subvention fiscale des travaux.
Si pas déficit : les travaux viennent diminuer votre revenu foncier imposable, donc "subvention" de IR +PS évités, soit 29,5 %.
Si déficit : les travaux viennent diminuer votre revenu imposable, donc subvention de l’IR évité, de 14 % seulement.
Du point de vue fiscal, vous auriez donc intérêt à saupoudrer les travaux sur plusieurs années, même si vous êtes bien sûr obligé de faire au plus vite les travaux indispensables à la relocation.

- vous êtes un peu optimiste sur le montant des travaux annuels. En moyenne, l’entretien d’un bien coûte 0,5 à 1 % de sa valeur initiale, par an. Bien sûr, c’est à adapter à la situation réelle de cet immeuble, les travaux ne tombent pas du ciel. Et au coût réel des travaux, très différent selon qui les fait… Ils sont aussi irréguliers : les travaux peuvent être zéro ou quasi pendant des années, et puis vous vous retrouvez avec un gros montant quand vous voulez refaire à neuf au départ d’un locataire. Et, en principe en tout cas, plus vous faites de travaux initiaux, moins vous devriez à en avoir à faire en cours de location.

PS : lisez bien les diags. Sur un immeuble ancien, il est fréquent d’avoir du plomb, de l’amiante, une électricité pas aux normes… Vérifiez aussi qu’il y a le tout à l’égoût.
Le tout est alors de bien voir si ça occasionne des travaux ou non. Le plomb et l’amiante, lorsqu’ils sont stables, peuvent rester pendant des années sans nécessiter de travaux, donc il faut bien regarder et chiffrer les conséquences réelles et non pas prendre peur à la première mention d’un risque sur ces sujets.

Dernière modification par Bernard2K (12/12/2016 17h35)

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#9 12/12/2016 18h54 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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@Bernard2K

Merci pour votre retour !

Bernard2K a écrit :

avant tout, êtes-vous sûr que la banque vous suit ? Entre vos salaires pas mirobolants, votre statut de stagiaire de la fonction publique, votre endettement actuel (RP + voiture), ça ne fait pas un profil très favorable ! Avez-vous déjà eu une confirmation que vous aurez le prêt ?

Oui c’est la première chose que nous avons faite avant meme de démarrer les recherches d’investissement, nous sommes allés voir la banque pour savoir jusqu’à quel montant la banque nous suivait. La conseillère, qui fait également de l’investissement locatif, nous a dit que l’on pouvait monter a plus de 350 000 euros. La condition étant évidemment que le bien s’autofinance.
De plus nous l’avons prévenu avant de visiter ce bien puis par la suite pour vérifier leur accord.

Le statut stagiaire de la fonction publique m’établit comme fonctionnaire, de plus je suis sûr d’être titulaire au bout d’un an sauf grosse erreur (faute grave ou autre) et le CDI de ma femme (infirmière également) nous donne un très bon dossier car notre banque considère que nous n’aurons aucun mal à retrouver du travail.

Bernard2K a écrit :

- quelle isolation des murs ? Chauffage électrique et simple vitrage, ça semble indiquer que les murs n’ont jamais été isolés. Les locataires se méfient à juste titre du chauffage électrique sur des appartements non isolés.

- conséquence du point précédent : il serait probablement intéressant, pour les appartements que vous retapez, d’isoler les murs donnant sur l’extérieur. Lorsqu’on le fait juste après le changement de fenêtres et avant les finitions de l’ensemble des parois intérieures (peinture ou papier peint) ça permet de s’assurer que toutes les finitions sont bien propres et bien raccord. Ca peut être lo’ccasion d’ajouter quelques prises en passant l’électricité dans l’épaisseur de l’isolation ; les appartements anciens manquent souvent de prises par rapport aux besoin modernes. Mais ce sont des travaux plus chers qu’un simple changement des fenêtres.
Voir aussi s’il y a besoin d’isoler dans les combles. Si c’est seulement dérouler de l’isolant, ce n’est pas cher.

En effet l’isolation des murs pourrait être un point à creuser ou l’occasion de travaux futurs. Nous devons estimer ce potentiel.
Les combles ont été isolées.

Bernard2K a écrit :

- vous avez peu d’épargne de précaution, ça présente un risque si des travaux imprévus vous tombent dessus.

Tout à fait, d’où notre volonté d’utiliser les intérêts intercalaires (si possible) pour placer 12/15 000 euros d’épargne "immeuble" de précaution

Bernard2K a écrit :

prenez les précautions nécessaires pour ne pas avoir d’impayés de loyer : demandez une caution solidaire à vos nouveaux locataires, blindez bien les appels de loyer et les rappels en cas d’impayés (une main de fer dans un gant de velours). Eventuellement GLI plutôt que caution, mais c’est cher (3 % du loyer) et les conditions à remplir par le locataire sont nombreuses.

J’ai lu beaucoup d’interventions sur ce forum et suis parti du constat de demander une caution solidaire aux locataires à venir. La GLI ayant des conditions assez fortes je suis plus mitigé.

Bernard2K a écrit :

je ne vois pas votre TMI, probablement 14 % ? Attention au fait que déficit ou pas déficit fait une grosse différence sur la subvention fiscale des travaux.
Si pas déficit : les travaux viennent diminuer votre revenu foncier imposable, donc "subvention" de IR +PS évités, soit 29,5 %.
Si déficit : les travaux viennent diminuer votre revenu imposable, donc subvention de l’IR évité, de 14 % seulement.
Du point de vue fiscal, vous auriez donc intérêt à saupoudrer les travaux sur plusieurs années, même si vous êtes bien sûr obligé de faire au plus vite les travaux indispensables à la relocation.

Notre TMI est bien de 14%, j’en parle mais c’est noyé dans mon pavé. Nous allons avoir un 2ème enfant qui va nous fixer aux 14% pour le moment.
En l’état nos travaux seraient limités aux indispensables (les fenêtres double vitrage,la cuisine aménagée).
A voir pour les portes et pourquoi pas l’isolation mais nous devons  calculer l’intérêt immédiat et pourquoi pas les décaller dans le temps.

Bernard2K a écrit :

vous êtes un peu optimiste sur le montant des travaux annuels. En moyenne, l’entretien d’un bien coûte 0,5 à 1 % de sa valeur initiale, par an. Bien sûr, c’est à adapter à la situation réelle de cet immeuble, les travaux ne tombent pas du ciel. Et au coût réel des travaux, très différent selon qui les fait… Ils sont aussi irréguliers : les travaux peuvent être zéro ou quasi pendant des années, et puis vous vous retrouvez avec un gros montant quand vous voulez refaire à neuf au départ d’un locataire. Et, en principe en tout cas, plus vous faites de travaux initiaux, moins vous devriez à en avoir à faire en cours de location.

C’était un point à affiner en effet,  nous avons néanmoins une marge correcte pour ces travaux au fil du temps. De plus cela rejoint notre idée d’épargne de précaution réservée aux travaux.

Bernard2K a écrit :

PS : lisez bien les diags. Sur un immeuble ancien, il est fréquent d’avoir du plomb, de l’amiante, une électricité pas aux normes… Vérifiez aussi qu’il y a le tout à l’égoût.
Le tout est alors de bien voir si ça occasionne des travaux ou non. Le plomb et l’amiante, lorsqu’ils sont stables, peuvent rester pendant des années sans nécessiter de travaux, donc il faut bien regarder et chiffrer les conséquences réelles et non pas prendre peur à la première mention d’un risque sur ces sujets.

Nous avons déjà les diagnostics, il y a évidemment présence de plomb et "probable" d’amiante  mais tout en "non dégradé" ou "en état d’usage" donc à surveiller mais stable. Les parties à risque ont été refaite lors du transfert des deux précédents vendeurs. L’électricité a été refaite entièrement aussi. Il y a bien le tout à l’égout.

Dernière modification par Ritorak (12/12/2016 18h54)

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#10 12/12/2016 19h11 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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Ritorak a écrit :

Nous avons déjà les diagnostics, il y a évidemment présence de plomb et "probable" d’amiante  mais tout en "non dégradé" ou "en état d’usage" donc à surveiller mais stable. Les parties à risque ont été refaite lors du transfert des deux précédents vendeurs.

Quelle est la présence précise d’amiante ? Selon les cas cela va du dérisoire au problématique… c’est également un élément potentiel permettant une plus forte négociation du prix d’achat wink


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#11 13/12/2016 08h41 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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DDtee a écrit :

Quelle est la présence précise d’amiante ? Selon les cas cela va du dérisoire au problématique… c’est également un élément potentiel permettant une plus forte négociation du prix d’achat wink

La présence d’amiante serait au niveau du RDC des communs et d’une seule des deux parties communes.
C’est une présence "supposée" en contenir. Il est indiqué jugement personnel et matériaux "non dégradés".
D’après les diagnostics, il n’y a aucune trace d’amiante dans les autres locaux.

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#12 13/12/2016 09h11 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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Oui, mais c’est quoi ? Couverture, revêtement de sol, tuyau d’évacuation…


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#13 13/12/2016 09h17 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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Ce sont des cimaises et plaques planes au niveau des murs.

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#14 13/12/2016 10h33 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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Par cimaises vous entendez faux plafond ? Si c’est le cas ce n’est vraiment pas grand chose et facile à enlever…
Des plaques d’isolation ? Sur combien de m2 ? Si elles sont collées, c’est potentiellement bien plus embêtant…


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#15 13/12/2016 10h50 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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Je vous remets les termes tels que décrits dans le diag.

Local : Entrée RDC
Elements : Cimaise - Plaques planes
Zone : Murs A, B, D
Materiaux : Amiante ciment
Methode : Jugement personnel
Etat de degradation : Matériaux non dégradé

De ce que je comprends, ce sont les parties des murs, faits en mélange amiante/ciment de l’époque.
Le diagnostiqueur aurait jugé qu’il y a de fortes chances qu’il y ait de l’amiante mais que les matériaux ne soient pas dégradés.
Cela me laisse penser qu’une surveillance et une interdiction formelle de "toucher" aux murs par les locataires serait suffisante pour l’heure (pour ne pas endommager les murs).
Voire peut être à terme recouvrir les murs d’un autre matériau pour ne pas risquer une dégradation ? Je ne sais pas si cela est possible.

Dernière modification par Ritorak (13/12/2016 10h50)

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#16 13/12/2016 11h32 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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C’est peut-être des plaques d’isolation, je n’en suis pas sûr… si quelqu’un à déjà eu un diag équivalent merci de nous éclairer !
Auriez vous une photo de cette partie à nous afficher ici ?

Si c’est collé, l’enlèvement est généralement problématique car il y a alors potentiel libération d’amiante lors de l’arrachage => normes sévères et coûteuses pour les entreprises.
Le recouvrement et alors en effet sans doute la meilleure solution.

Si c’est fixé par des vis, rails, pattes d’accroches… l’enlèvement est plus doux et moins difficile.

Une fois que vous aurez déterminé plus précisément ce que c’est, vous aurez peut-être un argument pour rediscuter le prix smile


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#17 13/12/2016 11h49 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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Il y a bien une photo mais minuscule et peu représentative.

Il semblerait néanmoins que ce soit des plaques collées en effet.
Je pense que nous passerons par l’idée du recouvrement, dans tous les cas nous surveillerons la moindre dégradation.

Nous ferons bien attention à ce détail lors de notre prochaine visite du bien.

Merci à vous !

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#18 13/12/2016 12h01 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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Pas sûr que ce soit un bonne idée. Quelque part vous occultez le problème et lors de la revente l’amiante n’apparaitra plus sur le diagnostic, elle sera cachée. Or il sera possible de retrouver l’ancien rapport et vérifier si quelque chose a changé. C’est délicat, si quelqu’un perce ce mur c’est risqué.
Si vous expliquez au diagnostiqueur qu’il y a de l’amiante vous serez embêté à la revente et l’acheteur négociera (ou fuira).
Je pense qu’il vaut mieux évaluer les travaux de désamiantage et négocier en conséquent dans le but de les effectuer.

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#19 13/12/2016 12h55 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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Merci, je comprends l’idée.

Nous allons voir cela lors de notre prochaine visite et évaluer en conséquence.

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#20 19/01/2017 15h14 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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Suite de l’épisode.

Notre notaire avait fait la demande de nouveaux diagnostics auprès du vendeur.
Le vendeur devait les faire faire en date du 10/01 et était en vacances jusqu’à hier.

Prenant des nouvelles, nous venons d’apprendre qu’un des locataires récemment installé ne paye pas ses loyers et qu’une procédure d’expulsion est en cours.

Ne souhaitant pas prendre plus de risque inutile, nous avons décidé de ne pas donner suite.

Déçus car une rentabilité intéressante, la meilleure trouvée à ce jour mais tant pis. Nous aurons au moins pris un peu d’expérience et acquis quelques contacts intéressants.

Nous sommes déjà en quête d’un autre investissement mais nous sommes en deçà de la rentabilité de ce bien.
Nous allons poursuivre dans les immeubles de rapport mais avec une fourchette d’investissement moins élevée dans nos recherches, sauf à trouver la perle rare.

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#21 19/01/2017 15h48 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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La prochaine fois, vous penserez à demander la preuve (relevés bancaires) des loyers avant de contacter le notaire pour éviter le pire wink

Bonnes recherches…


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#22 19/01/2017 18h35 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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@DDtee

En fait le locataire est nouvellement en place depuis fin novembre donc le temps que le propriétaire lance la procédure en bonne et due forme nous arrivons déjà à janvier.

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#23 19/01/2017 18h36 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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Bonjour, "Ritorak"autant tirer la situation a votre avantage, profité du fait est que la procédure soit "déjà" en cours pour demander une baisse du prix d’achat, et d’ici quelques mois il n’y aura plus ce locataire, vos autres locataires seront heureux et vous aurez peut être augmenté votre rentabilité avec un prix plus faible. il ne faut pas toujours voir Que les points négatif, il sont exploitable smile

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#24 20/01/2017 22h19 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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@ghenry

A dire vrai, les choses ont, à nouveau, évolué. Le vendeur nous a recontacté en proposant d’essayer de faire partir le locataire moyennant finance comme lui a conseillé l’agence.

Nous sommes donc tombés d’accord avec le vendeur, ce dernier doit faire partir le locataire ("peu importe" de quelle manière du moment que tout soit fait dans les règles au moment de notre achat) car ce sera une condition suspensive.
Et j’en ai profité pour faire baisser le prix à 230 000 euros en invoquant entre autre les travaux supplémentaires à faire comme conseillé ici (amiante, isolation…).

L’investissement lui même étant un risque, nous ne souhaitons pas rajouter des risques supplémentaire. Nous allons voir comment la tournure des événements.

A priori le locataire est coutumier du fait, bien connu des huissiers et aurait l’habitude de changer rapidement d’endroits. A voir pour la suite…

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#25 21/01/2017 08h31 → Ritorak [58] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, ritorak)

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Ritorak a écrit :

ce dernier doit faire partir le locataire ("peu importe" de quelle manière du moment que tout soit fait dans les règles au moment de notre achat)

Locataire parti n’est pas synonyme de bail résilié.

En effet, même si le logement est vide (départ effectif du locataire), si le bail n’a pas été résilié en bonne et due forme, le locataire peut revenir : d’après la loi, il est chez lui ! En effet, si le bail est encore valide au moment de la vente, ce bail se transfère forcément à l’acheteur !

Demandez donc à voir tous les documents relatifs à ce départ et faites-les vérifier par votre notaire : courrier de congé, état des lieux de sortie…

Dernière modification par Bernard2K (21/01/2017 08h33)

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