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#1 06/12/2016 13h07 → Diagnostic technique avec de multiples dangers répertoriés et achat immobilier ? (danger grave et immédiat, dgi, diagnostic technique)

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Salut à tous, j’espère que vous allez bien smile !

Je signe dans 3 semaines un compromis de vente pour mon premier investissement immobilier qui devrait me rapporter plus de 10% de rentabilité nette. Je n’ai pour l’instant pas réellement signé d’offre d’achat formel (juste une offre acceptée par mail)

Seul problème à l’horizon : le diagnostic technique. Je viens de le recevoir aujourd’hui et le bien que je suis susceptible d’acheter présente plusieurs problèmes notamment au niveau du gaz.
Je vous avoue que c’est des frais que je n’avais pas du tout anticipés pour mon calcul de rentabilité !

Plus de 30 dangers graves et immédiats (DGI) ont été répertoriés !

Bien sûr l’objectif n’est pas de mettre en danger la vie des locataires et je veux donc remettre aux normes la totalité du gaz et de l’électricité. Mais, devant la liste de plus de 30 DGI je vous avoue que je suis un peu perplexe.

Avez-vous une expérience particulière sur les frais globaux d’une remise aux normes du gaz ? J’ai effectué des recherches sur Internet mais rien de très concret !

Je vous joins les plus de 30 DGI pour que vous ayez une idée de l’immensité (ou pas j’espère) de la remise aux normes.

Merci d’avance pour vos retours smile !

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12000_photo_dgi.jpg

Message édité par l’équipe de modération (06/12/2016 20h42) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : danger grave et immédiat, dgi, diagnostic technique

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#2 06/12/2016 13h20 → Diagnostic technique avec de multiples dangers répertoriés et achat immobilier ? (danger grave et immédiat, dgi, diagnostic technique)

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Difficile à chiffrer avec ces seuls éléments, pouvez vous faire passer un chauffagiste ?

Je lis que l’installation est GPL, sans doute une maison isolée ou du moins loin du réseau gaz. Avez vous bien conscience des défauts de ce type d’installation avant de signer ? Je pense principalement au coût bien élevé de l’énergie pour les locataires.

NB : je vois pas bien comment vous calculez une rentabilité nette, sans savoir combien vont coûter les travaux !


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#3 06/12/2016 13h31 → Diagnostic technique avec de multiples dangers répertoriés et achat immobilier ? (danger grave et immédiat, dgi, diagnostic technique)

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Ca serait plus facile si vous pouviez nous décrire l’installation : quels appareils sont présents ? Raccordés ou non à un conduit de fumée ? Gaz de ville et/ou gaz en bouteille ?

A première vue, cette liste de défauts me semble trop longue donc incohérente :
- des défauts sur GPL. N’est-ce pas une installation entièrement au gaz de ville ?
- des défauts spécifiques chauffe-eau, des défauts spécifiques gazinière. Dans un appartement vide il ne reste généralement pas de gazinière, comment peut-il y avoir des défauts dessus ?
- des défauts mentionnant l’absence d’un conduit de raccordement, d’autres défauts spécifiquement sur le conduit de raccordement. Faudrait savoir, il y a un conduit de raccordement ou pas ?

Je pense que vous devez visiter à nouveau avec un chauffagiste qui vous fera un devis pour une installation gaz refaite à neuf (il faut probablement tout changer).

Il est possible de tout changer… sauf d’inventer un conduit de fumée s’il n’y en a pas. Cette histoire de non raccordement est inquiétante. Là, c’est à vous de vous renseigner. Est-ce que les autres appartements ont une chaudière à gaz ? Est-elle bien raccordée sur un conduit de fumée ? Est-ce que le diagnostiqueur relève un défaut de conformité du branchement dans les diags obligatoires et/ou la visite annuelle ? Il vous faudrait faire du porte-à-porte dans l’immeuble pour recueillir ces renseignements. Si les autres appartement sont OK, il y a probablement un conduit de fumée sur lequel se raccorder (le chauffagiste vous le confirmera lors de la visite). Si des problèmes similaires existent dans les autres appartements, absence possible de conduit de fumée (ou conduit pas aux normes, par exemple chaudière raccordée sur conduit VMC), et là ça craint car cela relève des parties communes et votre chauffagiste ne pourra pas inventer un conduit de fumée.

L’alternative est de passer en chauffage électrique et de virer le gaz.

PS : si vraiment l’installation gaz est dans un tel état, une partie au moins des défauts aurait dû vous sauter aux yeux lors de la visite. Approfondissez donc bien ce cas en obtenant des devis et des informations. Même si vous ne donnez pas suite au final, vous aurez appris quelque chose et aurez un regard plus aiguisé pour vos visites d’autres biens.

Dernière modification par Bernard2K (06/12/2016 13h40)

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#4 06/12/2016 14h11 → Diagnostic technique avec de multiples dangers répertoriés et achat immobilier ? (danger grave et immédiat, dgi, diagnostic technique)

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Dans ce cas la solution est de laisser le réseau de gaz en l’état, et d’installer un chauffe eau et des radiateurs électriques.
Les locataires préfèrent, plus simple d’utilisation, et moins de surprise.

Vous partirez ainsi que un chauffage neuf, et peut etre meme moins couteux que la réparations du systeme actuel.

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#5 06/12/2016 14h25 → Diagnostic technique avec de multiples dangers répertoriés et achat immobilier ? (danger grave et immédiat, dgi, diagnostic technique)

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Bonjour,

j’ai également quelques questions sur le diagnostique technique.

1 - Il y a toute une section sur les termites qui est indiqué à Néant. Cependant dans un dernier paragraphe, il est indiqué CONSTATATIONS DIVERSES - Charpente - Indices d’autres agents de dégradation biologique du bois (Insectes à larves xylophages (ILX)) .

Quand on lit le rapport on dirait que c’est presque un détail. D’ailleurs cela n’est même pas mentionné dans le résumé. J’ai du mal à voir l’importance du problème.

2 - Un autre problème: Le courant assigné (calibre) de la protection contre les surcharges et courts circuits
d’au moins un CIRCUIT n’est pas adapté à la section des CONDUCTEURs correspondants.
Pareil j’ai un peu de mal à estimer la "gravité" de ce point

Dernière modification par JBeurer (06/12/2016 14h28)

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#6 06/12/2016 14h55 → Diagnostic technique avec de multiples dangers répertoriés et achat immobilier ? (danger grave et immédiat, dgi, diagnostic technique)

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JBeurer a écrit :

1 - Il y a toute une section sur les termites qui est indiqué à Néant. Cependant dans un dernier paragraphe, il est indiqué CONSTATATIONS DIVERSES - Charpente - Indices d’autres agents de dégradation biologique du bois (Insectes à larves xylophages (ILX)) .

Effectivement, là c’est un point à regarder.
Entre la petite vrillette qui mange surtout l’aubier du bois, donc n’est pas forcément dangereuse pour la structure du bien, et un capricorne qui lui fait de gros dégâts, il y a une grosse différence.

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#7 06/12/2016 15h24 → Diagnostic technique avec de multiples dangers répertoriés et achat immobilier ? (danger grave et immédiat, dgi, diagnostic technique)

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Merci pour vos retours très complets ! J’y vois déjà (un peu) plus clair sur les problèmes que posent le diagnostic.

Le bien se situe dans une grande copropriété des années 1960. Ceci explique peut-être pourquoi l’installation est GPL (simple hypothèse).
Je ne comprends pas très bien, il est précisé dans le rapport que le gaz distribué est du gaz de ville mais l’installation est GPL, n’est-ce pas contradictoire ?

L’appartement est meublé, je changerai de toute façon la gazinière car elle est usagée.
La chaudière gaz date de moins de 5 ans mais n’a pas été contrôlée depuis (la propriétaire ne se servait pas de cet appartement comme d’une habitation).
Ce qui est sûr c’est que les autres appartements ont une chaudière à gaz.
Vu qu’il s’agit d’une copropriété de plus de 100 lots, il me paraîtrait incroyable qu’il n’y ait pas de conduit de fumée (est-ce seulement possible ?) ! Pour être honnête, je ne vois pas du tout où est situé le conduit de raccordement.

Je vais faire venir un chauffagiste pour qu’il expertise et me fasse un devis.

Passer au tout électrique alourdira beaucoup la facture énergétique non ?

Encore merci pour vos retours très constructifs ! Un très bon lieu d’échange ce forum smile ! Je n’hésiterais pas à aider d’autres investisseurs à l’avenir sur des sujets qui me sont plus familiers comme la fiscalité smile !

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#8 06/12/2016 15h45 → Diagnostic technique avec de multiples dangers répertoriés et achat immobilier ? (danger grave et immédiat, dgi, diagnostic technique)

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BenoitToulouse a écrit :

Je ne comprends pas très bien, il est précisé dans le rapport que le gaz distribué est du gaz de ville mais l’installation est GPL, n’est-ce pas contradictoire ?

Si c’est dans une grosse copro en ville, c’est très certainement du gaz de ville et tant mieux pour vous et vos locataires !

BenoitToulouse a écrit :

Ce qui est sûr c’est que les autres appartements ont une chaudière à gaz.
Vu qu’il s’agit d’une copropriété de plus de 100 lots, il me paraîtrait incroyable qu’il n’y ait pas de conduit de fumée (est-ce seulement possible ?) !

Si c’est une chaudière individuelle, le conduit (avec sortie ventouse ?) peut juste ne pas être aux normes actuelles ou présenter un défaut quelconque…

BenoitToulouse a écrit :

Passer au tout électrique alourdira beaucoup la facture énergétique non ?

Pas si c’est isolé avec des radiateurs correctes. Le surcoût serait surtout justement d’isoler l’appartement, ce qui est indispensable avec l’électricité.

Vu la taille de la copro, vérifiez bien le montant des charges, les travaux non votés et les procédures en cours

Dernière modification par DDtee (06/12/2016 15h46)


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#9 06/12/2016 15h54 → Diagnostic technique avec de multiples dangers répertoriés et achat immobilier ? (danger grave et immédiat, dgi, diagnostic technique)

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Je ne vois pas où JBeurer a lu le diag complet ? Vous avez mis un lien ???

GPL c’est du gaz en bouteille ou en citerne. Normalement il ne devrait pas y en avoir s’il y a le gaz de ville. Sauf si la gazinière était sur une bouteille indépendante.

Un conduit de raccordement, c’est le tuyau de fumées entre la chaudière et le conduit de fumée lui-même (qui est généralement maçonné donc inclus dans le mur).
https://elyotherm.fr/images/articles/chaudiere-tirage-naturel-cheminee-conduit-de-raccordement-elyotherm.jpg

De toute façon, c’est à re-visiter avec un chauffagiste pour avoir un devis précis.

Dernière modification par Bernard2K (06/12/2016 15h55)

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#10 06/12/2016 16h03 → Diagnostic technique avec de multiples dangers répertoriés et achat immobilier ? (danger grave et immédiat, dgi, diagnostic technique)

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DDtee a écrit :

NB : je vois pas bien comment vous calculez une rentabilité nette, sans savoir combien vont coûter les travaux !

Vous avez évalué une rentabilité nette de 10%, au conditionnel. Au vu de la liste de défauts techniques et le degré d’inconnue dans lequel cela vous plonge, je ne peux que vous conseiller de calmer vos ardeurs, si elles ne l’ont pas déjà été.
De toute façon refaites une visite comme dit précédemment avec un chauffagiste compétent en qui vous avez confiance, il vous dira en off si c’est faisable et pour quel coût ou s’il vaut mieux fuir.
Quoiqu’il en soit au vu de ce diagnostic, votre offre ne peut plus être valable, il faut soit gentiment décliner soit négocier de façon à compenser ces éléments dont vous ne disposiez pas auparavant.

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#11 06/12/2016 16h47 → Diagnostic technique avec de multiples dangers répertoriés et achat immobilier ? (danger grave et immédiat, dgi, diagnostic technique)

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Encore merci pour vos réponses !

DDtee a écrit :

Vu la taille de la copro, vérifiez bien le montant des charges, les travaux non votés et les procédures en cours

J’ai déjà vérifié ces données, il n’y a pas de procédure en cours, des travaux vont être effectués mais sont déjà provisionnés, les charges s’élèvent à 1000€ ce qui est correct.

Bernard2K a écrit :

Je ne vois pas où JBeurer a lu le diag complet ? Vous avez mis un lien ???

Je pense que JBeurer parle d’un autre diagnostic. Je ne sais pas si je peux me permettre de mettre sur un forum public le diagnostic complet. Si ça ne vous dérange pas d’accorder plus de temps à mon problème, je peux vous l’envoyer en privé (je comprendrais parfaitement que vous refusiez).

Bernard2K a écrit :

Un conduit de raccordement, c’est le tuyau de fumées entre la chaudière et le conduit de fumée lui-même (qui est généralement maçonné donc inclus dans le mur).
De toute façon, c’est à re-visiter avec un chauffagiste pour avoir un devis précis.

Merci encore pour ces précisions ! Oui, je vais faire appel à un chauffagiste pour qu’il me donne un devis.

kc44 a écrit :

Vous avez évalué une rentabilité nette de 10%, au conditionnel. Au vu de la liste de défauts techniques et le degré d’inconnue dans lequel cela vous plonge, je ne peux que vous conseiller de calmer vos ardeurs, si elles ne l’ont pas déjà été.
De toute façon refaites une visite comme dit précédemment avec un chauffagiste compétent en qui vous avez confiance, il vous dira en off si c’est faisable et pour quel coût ou s’il vaut mieux fuir.
Quoiqu’il en soit au vu de ce diagnostic, votre offre ne peut plus être valable, il faut soit gentiment décliner soit négocier de façon à compenser ces éléments dont vous ne disposiez pas auparavant.

Cela remet en question cet investissement. Mais, comme l’a dit Bernard2K, je en peux que sortir grandi de cette expérience smile !

Effectivement, je vais refaire une visite. Concernant l’offre d’achat que j’ai formulé par mail, savez vous si d’un point de vu légal, le diagnostic technique vient la remettre en cause (sachant que je n’ai pas mis de condition à ce sujet) ?
Au pire je sais que je peux signer le compromis et me rétracter mais si je peux éviter cette démarche, ce sera préférable pour moi et le vendeur.

Merci d’avance pour vos réponses !

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#12 06/12/2016 17h10 → Diagnostic technique avec de multiples dangers répertoriés et achat immobilier ? (danger grave et immédiat, dgi, diagnostic technique)

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Avez-vous reçu les diags avant ou après avoir formulé votre offre ?

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#13 06/12/2016 17h17 → Diagnostic technique avec de multiples dangers répertoriés et achat immobilier ? (danger grave et immédiat, dgi, diagnostic technique)

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Après avoir formulé l’offre.

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#14 06/12/2016 17h27 → Diagnostic technique avec de multiples dangers répertoriés et achat immobilier ? (danger grave et immédiat, dgi, diagnostic technique)

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Vous pouvez écrire au vendeur (ou à l’agent) quelque chose du type :
telle date, visite du bien.
telle date, formulé une offre
telle date, reçu les diagnostics qui font apparaître de très nombreux "Dangers Grave Immédiat" sur le diagnostic gaz (+ citer éventuellement d’autres défauts comme les insectes sur la charpente).
Ces défauts, que je n’étais pas en mesure d’évaluer lors de ma visite de telle date, mais qui ont été mis en avant par le diagnostic spécialisé "gaz" reçu ultérieurement, représentent une modification significative des caractéristiques essentielles du bien. Aussi, je vous signale que l’offre que j’ai formulée sur la base de l’annonce et de la visite, sans avoir connaissance de ces défauts, n’est plus valable.

Vous pouvez attendre la 2nde visite avec le chauffagiste avant de faire ce courrier.

De toute façon, le vendeur n’a pas intérêt à vous traîner au compromis puisque vous aurez la possibilité de renoncer sans justification pendant un délai de 10 jours, s’agissant d’un bien d’habitation.

Dernière modification par Bernard2K (06/12/2016 17h45)

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#15 06/12/2016 23h05 → Diagnostic technique avec de multiples dangers répertoriés et achat immobilier ? (danger grave et immédiat, dgi, diagnostic technique)

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Merci beaucoup pour votre réponse Bernard.

Dès demain, je vais organiser une autre visite avec un chauffagiste pour qu’il me fasse un devis. Si le devis est trop élevé ou que la remise aux normes est trop compliquée, je change de projet.

C’est vrai que c’est dans l’intérêt d’aucune des parties de faire traîner.

Dernière question : Me conseillez-vous de contacter mon notaire tout de suite pour l’informer de la possible non-signature du compromis (je n’aurais pas envie qu’il commence à traiter le dossier alors qu’il n’aboutira peut-être pas).

Merci à vous smile

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