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#1 05/12/2016 20h48

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Bonsoir

Je vois pleins de sujets ou des investisseurs financent les frais de notaire pour mieux faire passer le dossier…

Mais est-il possible de dire au banquier que vous les financez sur fond propres  sachant que vous faites un acte en mains ?

Ce qui revient bien sur à  les faire payer par la banque …

Je ne sais pas si cette pratique est tres usitée…

A++

Message édité par l’équipe de modération (05/12/2016 22h15) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : acte en mains, notaire, pret


Vers une retraite dorée 😁

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#2 06/12/2016 08h57

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Il ne s’agit pas de dire que l’on finance les frais de notaire sur ses fonds propres, il suffit de dire qu’on ne veut financer que le bien.

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#3 06/12/2016 19h44

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OK mais ce sujet n’intéresse pas grand monde , pourtant ça fait une bonne gestion de trésorerie 😁


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#4 07/12/2016 09h51

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Achat acte en main ou financement à 110% sont des modes de gestion jumeaux.

D’après mon expérience, les banques méconnaissent l’acte en main et en ont pour cette raison bêtement un peu peur. Certains investisseurs tentent de profiter de cette méconnaissance pour transformer le financement accordé à 100% en 110% ni vu ni connu, c’est prendre le risque que la banque perde confiance en lisant le compromis de vente…


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Favoris 1    #5 07/12/2016 09h58

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DTee, sauf que cela peut-être le résultat d’une négociation (argument pour le banquier). Genre : le vendeur vendait à 100k€ avec frais de notaire à la charge de l’acheteur mais au lieu de baisser le prix, il fait cadeau des frais de notaire et donc vend toujours à 100k€. Comment ce type d’argumentaire serait perçu ?

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#6 07/12/2016 10h19

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Idem que j’ai négocié à hauteur de 8 ou 10% le prix de vente. Ce qui est bien modeste comme argument et négociation wink


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#7 07/12/2016 13h20

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Je ne sais pas si c’est une généralité, mais lors de mon dernier achat, les frais de notaires etaient partagés pour moitié entre acheteur et vendeur.

J’avais demandé le financement de ma part des frais de notaire, ils ont financés la totalité.
Et au taux actuel (achat en 08/2016), j’ai conservé la trésorerie.

Et je confirme, la notion d’acte en main ils ne connaissent pas.

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#8 07/12/2016 17h02

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Certains sites qui préconisent "l’acte en mains" expliquent cela :
- dans un financement classique d’un bien à 100 k€ à 100 % par la banque, vous aurez grosso modo 10 k€ de frais de notaire à payer de votre poche.
- dans un achat acte à mains, le bien coûte 110 k€. Vous sollicitez la banque pour un financement à 91 % (soit 100 k€) et vous lui indiquez que vous faites un apport personnel de 10 k€ (soit 9%).

Leur argument est : avec la même somme à sortir de votre poche (10 k€ dans les deux cas), avec la solution "acte en mains", vous affichez envers la banque un apport personnel, et alors vous obtenez un meilleur taux pour le prêt. Cette présence d’un apport permettrait d’avoir un taux plus bas.

Personnellement, je n’ai aucune idée si les banques font vraiment un taux plus bas dans ce cas. Quelqu’un pourrait infirmer ou confirmer ?


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#9 07/12/2016 17h14

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J’ai le plus grand doute sur cet argument.

Les positions des banques me semblent prises sur de grands principes - qu’elles définissent elles même- pas sur un élément aussi secondaire : dans les deux hypothèses elles se retrouvent à financer le même montant pour le même bien.


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#10 07/12/2016 17h43

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L’un de ces grands principes des banques serait "c’est mieux quand il y a un apport personnel" ; d’où le taux plus bas.

Pour ma part, j’ai l’impression que l’"acte en mains" est inhabituel, pour le vendeur, l’AI, le banquier, le courtier… En finissant par l’accepter, ils ont l’impression de faire une faveur à l’acheteur. Or, en termes de faveurs, il y a autre chose à rechercher :
- faire baisser le prix de vente au vendeur
- faire baisser sa comm à l’AI (assez rare mais possible)
- obtenir de la banque les 110 %, un meilleur taux, ou encore ristourne totale ou partielle sur les frais de dossiers et l’IRA. Et aussi une assurance moins chère, au moment de la signature ou quelques mois après.

Autrement dit, il me semble préférable se placer dans le cas classique (frais de notaire à la charge de l’acheteur) et de "gratter" là où c’est possible de gratter, plutôt que de s’arc-bouter sur l’"acte en mains" et du coup, probablement, négliger les autres points de la négociation. Ce n’est que mon impression basée sur ce que j’ai lu et entendu, car je manque cruellement d’une expérience de première main !

Dernière modification par Bernard2K (07/12/2016 17h47)


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#11 08/12/2016 08h56

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Dans mon cas précis, lors de mon dernier achat et sur l’achat en cours, il y a d’abord la négociation sur le prix.
Une fois l’accord sur le prix trouvé, j’explique que chacun paye sa part concernant les frais de notaire.
La grande majorité des personnes signant ce que le notaire leur dit de signer, et ayant un écrit (offre acceptée) comme quoi chacun paye pour moitié, cela me permet de ne payer que la moitié des frais de notaire.

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#12 08/12/2016 22h20

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Oui mais le but est de pas toucher à la trésorerie surtout dans mon cas je ne peut rien mettre si demain je trouve un bien … donc même payer la moitié ne m’intéressé pas …

du coup vu cette méconnaissance de tous les intervenants il est peut être plus simple de dire cash au banquier qu’on ne peut rien financer …

A ce moment là ,il faut un dossier béton avec un business plan sur 25 ans détaillé du cahier flow pour lui montrer que le bien est autofinance et donc sans risques pour sa participation

A+


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#13 08/12/2016 23h21

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Effectivement, il vaut sans doute mieux dire directement au banquier qu’on recherche un financement à 110 %.

A propos des 25 ans : il semble que très peu de banques acceptent de prêter sur 25 ans pour du locatif. Par ailleurs, le supplément de taux sur 25 ans ne rend pas cette solution très avantageuse par rapport à 20 ans.

Dernière modification par Bernard2K (08/12/2016 23h21)


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#14 09/12/2016 01h29

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Dum5000 a écrit :

Oui mais le but est de pas toucher à la trésorerie surtout dans mon cas je ne peut rien mettre si demain je trouve un bien … donc même payer la moitié ne m’intéressé pas …

Si j’étais le banquier, je vous dirais de revenir lorsque vous aurez un minimum de liquidités afin que votre dossier semble un peu plus sérieux. Au vu de votre étude de cas, je ne crois pas me tromper en parlant du sérieux.

Dum5000 a écrit :

du coup vu cette méconnaissance de tous les intervenants

Il se trouve que la plupart des "intervenants" ont des exemples de dossiers sur 15 ou 20 ans et ont apporté au moins les frais de notaire, c’est ce qui se fait en immobilier. Les autres ne sont pas là pour en parler car ils n’ont jamais pu démarrer un projet, sauf exception ou garantie particulière.
Avant de parler de la méconnaissance des intervenants, visez le miroir…


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#15 09/12/2016 07h31

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Bonjour

Pour mon étude de cas , je suis la pour apprendre donc désolé de pas tout maîtriser,  je ferai mieux la prochaine … faut que je m’acclimate au forum …

Par intervenants , je faisait allusion aux AI ET BANQUIERS suite à un message au dessus qui y fesait allusion , nullement à interpréter concernant les investisseurs de ce forum …. pourquoi dénigrer des personnes dont j’ai besoin pour me perfectionner

J’aisseairai de mieux formuler mes pensées à l’avenir pour éviter des quiproquo .

Bonne journée en tout cas ,

PS  pour retourner à ma question , pourquoi entends on parler d’emprunt à 110% ? Faut-il un bon premier projet fait avec le banquier , pour demander le 110 au Second?


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#16 09/12/2016 07h48

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Une confiance du banquier est importante (au moins de la banque vu la vitesse de rotation des conseillers) et si on a bien réussi un 1er investissement il est plus facile d’obtenir 110%.
J’ai fait tous mes investissements à 110% y compris ma résidence principale jusqu’à présent.

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#17 12/12/2016 12h38

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Bernard2K a écrit :

Certains sites qui préconisent "l’acte en mains" expliquent cela :
- dans un financement classique d’un bien à 100 k€ à 100 % par la banque, vous aurez grosso modo 10 k€ de frais de notaire à payer de votre poche.
- dans un achat acte à mains, le bien coûte 110 k€. Vous sollicitez la banque pour un financement à 91 % (soit 100 k€) et vous lui indiquez que vous faites un apport personnel de 10 k€ (soit 9%).
[…]
Personnellement, je n’ai aucune idée si les banques font vraiment un taux plus bas dans ce cas. Quelqu’un pourrait infirmer ou confirmer ?

Un souci avec l’achat acte en mains où vous aller dire à la banque que vous faites un apport, c’est que la banque va très probablement vous demander de justifier votre apport. Si vous le pouvez, tant mieux.
Sinon… vous vous retrouvez en difficulté !

Pour nos 2 derniers prêts (financements à 110%), nous avions la capacité de faire un apport. Mais ne l’avons pas fait, et la banquière nous a assuré que nous n’aurions pas un meilleur taux en le faisant.
Le taux va dépendre de l’ensemble du dossier client, pas d’un seul paramètre.

Sinon en ce moment, la Caisse d’Epargne prête sur 25 ans pour du locatif (l’info date de mon dernier rendez-vous du mois de novembre)

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#18 12/12/2016 12h46

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Merci retour tres interessant …. 

Du coup mieux vaut jouer sur le fait de garder le peu d’economie que j’ai pour avoir une treso de securite plutot que de tout passer sur le notaire, la banque percevra plus facilement la demande de financer les frais de notaire…


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#19 12/12/2016 13h29

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S’il y a des travaux à réaliser, avoir un devis des travaux peut vous aider à obtenir un financement à 110 % voire plus.


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#20 12/12/2016 17h49

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Oui je vois ,

cela montre l’ investissement et donc le serieux ,

ce qui met en confiance pour le banquier … meme si cela reste subjectif suivant l’interlocuteur que l’on a en face

Je garde ca dans un coin

Merci


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#21 12/12/2016 18h06

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Ce n’est pas une question de sérieux ou de confiance ; les travaux servent tout simplement à gonfler l’investissement initial  donc à augmenter le taux de financement (110 % voire 120 ou 130 %). Par contre la banque peut ne débloquer la partie travaux qu’à leur paiement effectif, donc il vaut mieux ne pas ajouter des devis de travaux dont on sait qu’on ne les fera pas.


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#22 13/12/2016 13h12

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Et cela n’est le cas que si le bien est a retaper entièrement .

Le 110 voire 120 %  est moins negociable si par exemple. On veut achetet un immeuble avec 2 appart loues et 2 a retaper….


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#23 13/12/2016 13h54

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Non pas de soucis, parlez en à votre banquier !


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#24 14/12/2016 12h53

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Ok

Donc je pense qu’il faut. Enmener a minma les devis plus un business plan sur 30 ans … En plus des documents classiques  ?


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#25 14/12/2016 13h08

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On vous dit

Bernard2K a écrit :

A propos des 25 ans : il semble que très peu de banques acceptent de prêter sur 25 ans pour du locatif. Par ailleurs, le supplément de taux sur 25 ans ne rend pas cette solution très avantageuse par rapport à 20 ans.

Et vous répondez (tant bien que mal…):

Dum5000 a écrit :

Donc je pense qu’il faut. Enmener a minma les devis plus un business plan sur 30 ans … En plus des documents classiques  ?


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