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#1 04/12/2016 01h29 → Metabios [31] : étude de cas (achat d'un T4 pour de la colocation) (colocation, immobilier, toulouse)

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Bonjour, j’envisage un achat pour faire de la colocation. Compromis pas signé encore.

Profil : 30 ans, TMI 30%, 3K mensuels, pas de dettes, célibataire sans enfants, salarié.

Aucune expérience dans le domaine de l’immobilier et aucune compétence en rénovation etc…

Le bien :
- T4 vide, 65 m2 au centre ville de Toulouse (fer à cheval pour ceux qui connaissent). 2è étage d’un immeuble ancien de 7 étages, résidence sécurisée, gardien, ascenseur.
- Tramway à 2 min, métro à 7-8 min à pied, hypercentre à 20 min à pied.
- Prix initial 164 000 euros, négocié à 155 000 euros ce qui fait 2400 euro le m2 (un peu plus bas que le marché qui est à 2800 euro/m2.
- Travaux estimés à 25 000 euros - 30 000 euros pour tout rafraichir et casser quelques cloisons et faire des chambres de taille égales.
- Je compte le louer en LMNP réel pour amortir et réduire les impôts. L’appart sera meublé de façon complète.
- Loyer estimé : 500 x 3 colocataires = 1500 euros.
- Charge de 120 euros par mois payé par les locataires.
- Taxes foncière = 800 euros annuel. Charge de copropriété = j’ai oublié … mais j’ai compté 3000 euros.

Financement : financement à 100%, 0 apport, crédit de 200 000 euros sur 25 ans, taux fixe de 1,9% avec assurance, mensualité de 822 euros.

Calcul avec rendementlocatif.com : ça fait un rendement net de 7,6% environ en comptant les frais de gestion d’agence et de comptable avec un cash flow positif environ de 430 euros net par mois. Je pourrais encore augmenter le cash flow en faisant un apport de 10 000 euros mais bon…

Qu’en pensez-vous ? Y a-t-il des trucs que j’ai oublié de prendre en compte ? Merci pour vos commentaires wink

Dernière modification par metabios (04/12/2016 02h25)

Mots-clés : colocation, immobilier, toulouse

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#2 04/12/2016 01h40 → Metabios [31] : étude de cas (achat d'un T4 pour de la colocation) (colocation, immobilier, toulouse)

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Bonjour et bienvenue,
J’avoue ne pas comprendre: vous dites l’acheter plus bas que le marché mais en comptant 30000€ de travaux ce qui semble énorme et certainement sous-évalué si vous êtes débutant cela vous amène à un prix supérieur au marché. Expliquez-moi l’intérêt, vous faites les travaux pour la gloire?
Ensuite le financement sera-t-il accepté avec votre

présentation de metabios a écrit :

contrat qui se finit dans 11 mois.

?
Je suis désolé mais le jour où vous devrez payer les charges, vous ne l’oublierez pas. On frôle l’amateurisme.

Dernière modification par kc44 (04/12/2016 01h41)

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#3 04/12/2016 01h49 → Metabios [31] : étude de cas (achat d'un T4 pour de la colocation) (colocation, immobilier, toulouse)

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Bonjour kc44, merci pour votre réponse.

Le prix avant travaux est inférieur mais effectivement avec les travaux c’est plus pareil…

J’ai essayé au contraire de surévaluer les travaux (les artisans vont passer la semaine prochaine au moins je serai fixé).

Je fais des travaux pour faire des chambres de taille égales et mettre une cuisine plus moderne. Je ne fais pas ça juste pour m’amuser.

J’ai bien précisé que je n’avais aucune expérience, ce n’est pas la peine d’en rajouter une couche. Si j’étais expert, je n’aurais pas eu besoin de poster ici. Merci d’être un peu compréhensif…

Pour le financement, aucun problème pour moi.

Dernière modification par metabios (04/12/2016 01h50)

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#4 04/12/2016 02h14 → Metabios [31] : étude de cas (achat d'un T4 pour de la colocation) (colocation, immobilier, toulouse)

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Je ne vous reproche en rien de n’avoir aucune expérience. Par contre vous pourriez arriver ici avec tous les éléments et des données plus précises qu’une évaluation à la louche.
En attendant je vous invite à lire cette discussion sur la colocation (2/2) Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… donc à partir du message #28 ainsi que les différentes études de cas des 6 derniers mois qui traitent de la colocation. Attachez plus particulièrement d’attention aux messages de Bernard2K qui maitrise bien le sujet, devenu bien compliqué avec la loi ALUR.

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#5 04/12/2016 11h32 → Metabios [31] : étude de cas (achat d'un T4 pour de la colocation) (colocation, immobilier, toulouse)

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Mercci pour votre aide.

Effectivement ce n’est pas aussi simple que prévu, mais c’est très intéressant je vais lire tout ça tranquillement.

Je n’ai rien signé pour l’instant donc c’et parfait.

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#6 05/12/2016 13h08 → Metabios [31] : étude de cas (achat d'un T4 pour de la colocation) (colocation, immobilier, toulouse)

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Bonjour,

tant qu’à rénover complètement, pouvez-vous aménager assez facilement 3 "quasi-logements" de 14 m² minimum comportant une chambre de 9 m² minimum et un point d’eau ? Tant qu’à faire, si le point d’eau comporte une douche c’est encore mieux.

En procédant ainsi vous serez à peu près sûr de respecter la loi ALUR. Je précise que le décret en Conseil d’Etat pour "Adaptation aux logements loués en colocation des caractéristiques applicables aux conditions de décence" n’est toujours pas paru donc il reste une incertitude.

Après, la difficulté c’est d’arriver à gérer les travaux et à en maîtriser le coût alors que vous n’avez pas d’expérience dans ce domaine. Les artisans sont a priori plus chers à Toulouse qu’à Trifouillis les Oies. Une rénovation complète, ça peut varier entre 200 €/m² si on fait tout soi-même et jusqu’à 1000-1500 € avec des artisans et des matériaux de qualité.

Vous dites 7,5 % net, sachant qu’on part de 1500*12/200 000 = 9 % bruts !

Même si le LMNP permettait de gommer complètement les impôts (sur les 10 ou 15 premières années, après ça revient), les charges que l’on peut déduire de ses recettes en LMNP au réel sont vraiment des charges qui viennent amputer votre revenu : intérêts et assurance de l’emprunt ; TF ; partie "bailleur" des charges de copro ; coût de l’expert-comptable… Sans oublier de compter de la vacance locative, à peu près inévitable sur ce type de location.

Notez aussi que les locataires raisonnent sur un loyer CC, tout particulièrement sur ce type de location. Or, ces charges qui transitent par vous mais ne vous rapportent pas un euro font partie des "recettes" constituant le "chiffres d’affaires" de votre activité. En partant sur un bien qui a des charges de copro assez élevées, vous amputez votre revenu (à même loyer CC, plus les charges sont élevées, plus votre revenu net de charges locatives est bas).

Refaites vos calculs, je pense que la vraie rentabilité nette doit être d’environ la moitié !

Par ailleurs, je pense qu’il faut gérer en direct ce type de bien. Non seulement l’agence va vous prendre environ 7 % des loyers pour la gestion, mais aussi environ un mois de loyer pour la recherche d’un nouveau locataire, état des lieux etc (généralement partagé à 50/50 entre bailleur et locataire). Pour des locations potentiellement courtes en colocation (9 à 12 mois), ce coût à chaque nouveau locataire est considérable. Et si vous prenez une GLI, ça rajoute 3 % et ça limite fortement les profils des locataires qui seront "admissibles".
En gérant en direct et en demandant systématiquement une caution solidaire, vous économisez 12 à 14 % de loyer tout en ratissant plus large au niveau des locataires potentiels… mais ça vous fait du boulot pour gérer en direct.

Un dernier point : pour de la colocation, il faut idéalement être déjà sur la marché fin juin, ou en tout cas vers mi-août. Or, pour un bien pas encore signé, ça peut prendre du temps : compromis, obtention du prêt, acte authentique, travaux… Il y a parfois des délais qui se rajoutent du fait du notaire, ou du fait qu’il manque tel diagnostic… Si votre appartement n’est fini qu’en novembre 2017 par exemple, vous risquez d’avoir du mal à remplir les 3 chambres d’un coup.

Pour revenir sur ce projet, je pense que vous ne pouvez pas le valider avant d’avoir un chiffrage précis, c’est à dire avoir le plan précis de ce que vous voulez faire, et obtenir des devis en faisant jouer la concurrence. Vous ne pouvez pas vous engager sur un chiffrage à 25-30 k€ sans plus de précision. Vous pourriez aussi jeter l’éponge sans approfondir plus, car les chiffres de ce projet ne sont pas extraordinaire.

Dernière modification par Bernard2K (05/12/2016 13h42)

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#7 07/12/2016 10h23 → Metabios [31] : étude de cas (achat d'un T4 pour de la colocation) (colocation, immobilier, toulouse)

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Vos conseils sont précieux, j’ai bien fait de m’adresser à vous !
Il y pas pas mal de choses à ne pas oublier et beaucoup de subtilités, ca reste long et fastidieux à mettre en place.
Je vais avoir l’avis des artisans bientot.
Je me demande si des scpi et des foncieres cotees ne seraient pas plus simple…

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#8 07/12/2016 13h49 → Metabios [31] : étude de cas (achat d'un T4 pour de la colocation) (colocation, immobilier, toulouse)

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metabios a écrit :

Je me demande si des scpi et des foncieres cotees ne seraient pas plus simple…

Plus simple : certainement. L’immobilier en direct n’est intéressant que s’il vous permet d’avoir un meilleur rendement net.

Autre argument en faveur de l’immobilier physique : il peut aussi y avoir le fait qu’une banque prête plus facilement pour de l’immobilier physique que pour des SCPI. Et qu’elles ne prêtent pas, à ma connaissance, pour des foncières côtées (ou alors un prêt à la consommation, donc pas les mêmes montants, taux et durée qu’un prêt immobilier).

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#9 07/12/2016 18h11 → Metabios [31] : étude de cas (achat d'un T4 pour de la colocation) (colocation, immobilier, toulouse)

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Quelques nouvelles avec MAJ.

L’architecte et les artisans ont vu l’appart : ils estiment 30 000 max de travaux (honoraires de l’archi compris, en rajoutant 1 point d’eau avec des chambres rééquilibrées à 9 m2).  Les charges de copropriété sont de 1440 euro par an.

J’ai un rendement net de 6,34% (8,8% brut) pour un cashflow positif de 315 euros par mois.

J’ai pris en considération que je faisais un apport de 12 000 euros (frais de notaire), 6% de frais d’agence, 8% de frais à la relocation, GLI 3%, frais de comptable compris.

Ca demande pas mal de boulot, je ne sais pas du coup si ca en vaut la peine ou si je me tourne plutot vers les SCPI (je peux avoir un accord avec le banquier pour emprunter pour investir la dedans).

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#10 07/12/2016 18h16 → Metabios [31] : étude de cas (achat d'un T4 pour de la colocation) (colocation, immobilier, toulouse)

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Bonsoir,

J’ai une question quand même pourquoi ne pas faire un financement à 110% par la banque ? ainsi ne pas touché votre épargne et avoir des liquidité en cas de non prévus ??

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#11 07/12/2016 18h23 → Metabios [31] : étude de cas (achat d'un T4 pour de la colocation) (colocation, immobilier, toulouse)

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En fait, je cherche à avoir du cash flow positif.

En diminuant les mensualités, le cash flow devient positif, alors que sans apport ca s’autofinance tout juste.

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#12 07/12/2016 18h28 → Metabios [31] : étude de cas (achat d'un T4 pour de la colocation) (colocation, immobilier, toulouse)

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metabios a écrit :

J’ai un rendement net de 6,34% (8,8% brut) pour un cashflow positif de 315 euros par mois.

J’ai pris en considération que je faisais un apport de 12 000 euros (frais de notaire), 6% de frais d’agence, 8% de frais à la relocation, GLI 3%, frais de comptable compris.

AMHA il y a un truc qui colle pas dans vos calculs. Avec un rendement de 6.34% et pour apport seulement les frais de notaire, il ne peut pas y avoir un CF positif, sans compter tous ces frais que vous empilez…
Ce rendement est, à mon opinion, bien insuffisant pour une coloc’


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#13 07/12/2016 21h37 → Metabios [31] : étude de cas (achat d'un T4 pour de la colocation) (colocation, immobilier, toulouse)

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Je suis également très dubitatif sur votre calcul de rentabilité.

A commencer par le loyer : 500 € par locataire + 120 € de charges ??? Dans ce quartier, on trouve par exemple du T1 de 35 m² pour 500 € CC, T2 de 50 m² pour 600 à 620 € CC, T3 67 m² "colocation acceptée" pour 760 € CC. Pourquoi se contenter d’une chambre en coloc à votre tarif, quand on peut être indépendant pour le même prix, ou organiser sa coloc à 2 ou 3 pour moitié moins cher ?

Je pense aussi que vous ne prenez pas en compte toutes les charges. Je vous l’ai déjà écrit, DDTee dit la même chose.

Si vous voulez qu’on vous aide vraiment à évaluer la pertinence de ce projet, publiez votre calcul détaillé de rentabilité et de cashflow.

Dernière modification par Bernard2K (07/12/2016 21h43)

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#14 08/12/2016 10h32 → Metabios [31] : étude de cas (achat d'un T4 pour de la colocation) (colocation, immobilier, toulouse)

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Bonjour !

Oui effectivement, sur le site "rendementlocatif", les charges que j’avais rajoutées n’étaient pas prises en compte. Petit bug.

Voici le détail :

- appartement ancien 65m² : 155.000 euros
- travaux évalués par les artisans + archi : 30.000 euros
- apport perso : frais de notaire : 12.130 eur
- loyer mensuel : 480 * 3 = 1.440 euros
- provision charges mensuelles locataire : 20 * 3 = 60 euros
- TF : 760 euros
- charge copro : 1.440 euros / an
- charges non prévues : 800 euros / an
- LMNP réel
- 4.000 eur de meubles
- emprunt sur 25 ans, 1.6% + assurance 0.36% : mensualité à 821 eur.
- frais de dossier 1550 eur + garantie crédit logement 1911 eur
- frais de gestion par agence : 6%, frais relocation : 8%, GLI 3%.
- 1 mois de vacance loc par an.

Renta nette : 4.26%, cash flow à -38 eur par mois.

Donc pas terrible effectivement… Je vais me tenir à l’écart.

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#15 08/12/2016 10h55 → Metabios [31] : étude de cas (achat d'un T4 pour de la colocation) (colocation, immobilier, toulouse)

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Pourquoi le loyer passe de 500 à 480€? Que répondez-vous au fait que c’est trop élevé pour le quartier?

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#16 08/12/2016 10h59 → Metabios [31] : étude de cas (achat d'un T4 pour de la colocation) (colocation, immobilier, toulouse)

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Si je peux me permettre d’être direct : c’est bien pourri comme dossier !


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#17 08/12/2016 12h56 → Metabios [31] : étude de cas (achat d'un T4 pour de la colocation) (colocation, immobilier, toulouse)

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Lol vous pouvez vous permettre, effectivement c’est pas génial…

Pour les loyers je me suis mis une valeur haute ultra optimiste mais ca reste pas rentable quand même donc bon…

Je vais me tourner vers autre chose smile

Merci des conseils en tout cas !

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#18 08/12/2016 13h16 → Metabios [31] : étude de cas (achat d'un T4 pour de la colocation) (colocation, immobilier, toulouse)

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Ce qui est marrant, c’est qu’il y a eu 3 études de cas sur Toulouse cette semaine. On pourrait établir un classement de quelle est la plus pourrie des 3, chacune avait des arguments !

Alors est-ce que les cas intéressants trouvent preneurs si rapidement et qu’il y a une telle demande que l’offre se raréfie? Difficile de tirer des conclusions après un simple ressenti sur un forum mais bon, gardez en effet à l’esprit que les meilleurs investisseurs scrutent les annonces, visitent les biens de suite et prennent des décisions rapidement car ils sont compétents pour le faire.
Ensuite ne restent sur le marché que les biens moyens mais qui conviendront à la majorité et les biens pourris, car les pièges sont nombreux en immobilier.

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#19 08/12/2016 13h59 → Metabios [31] : étude de cas (achat d'un T4 pour de la colocation) (colocation, immobilier, toulouse)

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Même si vous abandonnez le projet, voici quelques corrections sur votre calcul, à retenir pour une prochaine fois.

Première remarque, vous saupoudrez des points relevant de l’investissement, des recettes et des charges. Je suis partisan de bien les distinguer.

Voici comment je mouline votre projet. Toutes les recettes et charges sont en annuel c’est plus simple :
Investissement initial
achat    155000
travaux    30000
FN    12130
frais dossier et garantie    3461
meubles    4000
investissement initial total    204591
   
recettes    ( je compte les charges récupérables dans les recettes puisque c’est comme ça que raisonnent les impôts)
loyer    15480
charges récupérables    1100
total recettes    16580

Explication sur le loyer : 480x3x11 (puisque 1 mois de vacance locative).

Explication sur les charges récupérables :
Dans les charges de copro, il faut (idéalement) obtenir du vendeur ou de l’AI la répartition bailleur/locataire. Les charges locataires sont celles correspondant à la liste des charges récupérables publiées par décret de 1987. Les autres restent à la charge du bailleur. Même en location meublée (à l’année) et même au forfait, la répartition charges bailleur/locataire doit être conforme au décret de 87.
Cette répartition peut varier grandement d’une copro à l’autre : s’il y beaucoup de travaux notamment, ça fait beaucoup des charges qui restent au bailleur ; si au contraire ce sont surtout des charges d’entretien (électricité partie commune, ascenceur, gardien etc.), ça fait beaucoup de charges locataires.

Si je fais l’hypothèse que les charges de 1440 €/an sont aux 2/3 récupérables sur le locataire, ça fait 80 €/mois à récupérer sur les locataires.

Il y a ensuite des charges qui peuvent ne pas passer par la copro, notamment l’abonnement électrique.
Supposons 20 €/mois, + les 80 € issus des charges copro on est déjà à 100 €/mois.
100 x 11 mois (puisque un mois de vacance) = 1100 €/an.
Vérifier s’il ne faut pas rajouter la taxe enlèvement ordures ménagères.

charges venant en déduction des recettes   
charges récupérables    1100 (elles ne font que transiter par vous donc après les avoir ajoutées en recettes il faut les déduire en charge.
charges copro bailleur    475 (dans mon hypothèse, 1/3 des 1440 €/an)
TF    760
charges autres (y compris travaux, PNO…)    800
gestion agence et GLI    1393
frais reloc    619 (1/2 mois de loyer, si 1 changement par an : 1/2/12 = 4 %)
charges emprunt (année 5)    3267
total charges    8414
recettes nettes de charges    8166

rentabilité nette    3,99% (bien penser à diviser par l’investissement total et non par le montant emprunté qui est différent dans votre cas.

remboursement du capital (année 5)    6643
fiscalité : hypothèse 0€ pendant 10 ans grâce au LMNP au réel    0
cashflow annuel (recettes nettes de charges - remboursement du capital - fiscalité) = + 1523

Pourquoi je prends l’année 5 sur l’emprunt ? Parce que les intérêts baissent rapidement. Je fais l’hypothèse suivante (discutable comme toutes les hypothèses) : on garde le bien 10 ans car au-delà les amortissements vont baisser et donc les impôts monter. Sur ces 10 ans, l’année 5 est l’année médiane donc la plus représentative de la répartition moyenne entre intérêts et remboursement de capital sur la période.

Je trouve à peu près comme vous en rentabilité nette, mais mieux que vous en cashflow.

Il est vrai que j’ai fait un certain nombre d’hypothèses qui seraient à affiner.

Plus globalement :
pour vraiment augmenter la rentabilité, il faudrait un investissement initial plus bas… Difficile de négocier à la baisse dans les grandes villes…
Travaux : économies à faire. Architecte + artisans est une assez bonne assurance d’avoir des travaux bien faits mais probablement pas d’avoir le meilleur prix.

Loyer : je continue à penser que vous êtes trop optimiste. A 500 € CC on a un T1 de 35 m².
Charges : attention aux charges de copro élevées (c’est le cas ici !) et à leur répartition bailleur/locataire : ça influe beaucoup sur la rentabilité.
agence, GLI et frais de relocation peuvent être évités en gérant en direct et en demandant une caution solidaire, comme déjà dit. Et une agence n’est pas garante de zéro ennui.

Au total, un projet pas très rentable en regard des embêtements à prévoir.

Dernière modification par Bernard2K (08/12/2016 14h06)

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#20 09/12/2016 10h29 → Metabios [31] : étude de cas (achat d'un T4 pour de la colocation) (colocation, immobilier, toulouse)

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C’est très instructif pour moi (et pour d’autres aussi j’espère), j’ai encore beaucoup de choses à apprendre ! C’est fou le nombre de "petits" trucs à payer auxquels on ne pense pas si l’on va trop vite.

A la longue, à force de voir des biens, je me ferai une meilleure idée du marché !

Ps: on va fonder un club immobilier le "too lose immo club" avec les autres toulousains big_smile

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