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#1 30/11/2016 05h51

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afin de me preserver (ou du moins de preserver mes enfants) des ponctions du FISC, je souhaiterais anticipe mon ultime depart…

A ce titre, je souhaite donc que mes enfants ne soient pas ponctionnes de trop lors de l’heritage et je prevois donc de commencer a leur distribuer notre patrimoine sans pour autant en perdre les benefices.

L’idee est la suivante : demembrer nos SCPI et leur ceder (dans la limite des montant legaux) la nue-propriete tout en conservant l’usufruit en mode viager. Cela permet qu’ils ne payent les droits de succession que sur l’usufruit lors de notre deces.

Pour info, les enfants ont respectivement 6 ans et 1 an. J’en ai 35. Comme la limite est de 100k EUR par enfant et par tranche de 15 ans, cela me permet de ceder 600kEUR avant mes 80ans. (apres, on verra smile )

Quelle est la marche a suivre pour cela? Est-ce possible?
Quels sont les risques d’une telle operation?
Quels en sont les couts?
Comment est estimée la valeur de la nue propriété vs l’usufruit?

et histoire d’aller plus loin, est-il possible d’acheter des SCPI directement sous ce mode de repartition?

Merci d’avance

Message édité par l’équipe de modération (30/11/2016 10h00) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : droits de succession, démembrement, scpi (société civile de placement immobilier)


L'avenir appartient à ceux qui se lèvent tôt… et qui font quelque chose de leur journée.

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#2 30/11/2016 09h18

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Il faut tout d’abord relativiser les montants de donation.
Oui à ce jour, ils sont de 100K€ tous les 15 ans.
Cependant un changement en 2017 pour faire évoluer la situation.

La donation de la NP est tout à fait possible, passer voir votre notaire et pour les SCPI, un formulaire est à remplir. Cependant, vous "perdez" la capacité d’arbitrer les SPCI à l’avenir.

Vous dites être sorti du système, pourquoi ne pas prendre une assurance décès (vu votre âge, le cout est faible) qui permettrait de couvrir les droits de successions tant que vos enfants sont encore à votre charge.
Oui c’est à fond perdu mais on se rend compte de l’intérêt d’avoir une couverture lorsqu’un évènement tragique arrive.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#3 30/11/2016 11h47

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Pour la perte de capacite a arbitrer, cela peut etre "contourne" tant que les enfants sont mineurs car nous sommes les representants legaux et donc pouvons faire l’arbitrage. Pour quand ils sont majeurs effectivement il y a un risque.

L’assurance deces, nous en avons une, mais a ce que je sache, cela ne couvre pas les frais de succession mais seulement les frais d’obseques. non?


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#4 30/11/2016 12h07

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Cela permet qu’ils ne payent les droits de succession que sur l’usufruit lors de notre deces.

C’est mieux que ça : il n’y aura pas de droits à payer.

Au décès, le droit d’usufruit viager s’éteint et le nu-propriétaire devient donc plein propriétaire sans qu’il y ait transmission d’une valeur, donc sans droits de mutation.

Par ailleurs, votre expatriation pose un cas compliqué, si le décès a lieu à l’étranger. La question de savoir quelles règles de succession s’appliquent, cela dépend de choses complexes comme de savoir s’il y a une convention entre la France et le pays en question à ce sujet ; la présence ou un non d’un testament ; le pays où sont situés les biens…

Je vous suggère de poser l’ensemble de vos questions à un notaire français ; un qui connaît très bien les règles applicables aux expatriés. A trouver en interrogeant vos co-expat, par exemple.

Dernière modification par Bernard2K (30/11/2016 12h13)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#5 30/11/2016 12h23

Modérateur
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Bienvenue !

Pour ma part, je trouve qu’il est peu pertinent, et très largement prématuré d’entreprendre ce que vous envisagez.

En ce qui concerne vos questions :
   - C’est possible, pour le détail de la marche à suivre : interrogez votre société de gestion, sachant que l’intervention d’un notaire (en France) est très probablement requise.
   - Il y aura divers "frais" associés à cette démarche, à priori 5% de la valeur fiscale de la NP à payer en "droit de mutation", des frais fixes vers 100-200€ par opération (par SCPI et par enfant), et des honoraires du notaire qui rédigera l’acte. 
   - La valeur de la nue propriété vs l’usufruit, pour le fisc, dépend de l’age du nu-propriétaire : (barème).
   - Le "risque" associé à cette opération, ou plutôt l’inconvénient, est qu’il deviendra beaucoup plus compliqué (que les enfants soient mineurs ou majeurs) de vendre ces parts, si jamais un jour vous en aviez envie (et entre maintenant et votre décès, il va s’en passer du temps, et il y aura de multiples raisons pour lesquelles vous pourriez avoir envie de vendre un jour). A côté de cet inconvénient j’ai l’impression que vous surestimez largement l’avantage que vous espérez retirer de cette opération : Qui peut sérieusement anticiper la fiscalité de sa succession qui pourrait se passer dans 50 ans ? Rien ne dit que votre future succession se fera suivant la législation française; Projetez-vous dans 50 ans (par ex avec N petits-enfants, des enfants déjà bien installés dans la vie et sans réel besoin d’hériter) et réfléchissez si ce choix fait aujourd’hui serait pertinent; Rien que les frais de l’opération pourraient être presque aussi cher que les droits de succession qu’elle permet d’espérer économiser à terme; etc.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#6 30/11/2016 12h59

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Memes11 a écrit :

cela peut etre "contourne" tant que les enfants sont mineurs car nous sommes les representants legaux et donc pouvons faire l’arbitrage.

Au détail près que l’arbitrage d’une part de SCPI est un acte de disposition, et non d’administration … Ce qui implique que l’arbitrage ne peut se faire que vers un support de risque moindre sans nécessité l’autorisation du juge des tutelles.

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#7 30/11/2016 14h14

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Memes11 a écrit :

L’assurance deces, nous en avons une, mais a ce que je sache, cela ne couvre pas les frais de succession mais seulement les frais d’obseques. non?

Tout dépend du montant couvert, vous pouvez prendre une assurance décès sur vos têtes avec Mme à hauteur de 200K€.
Les frais d’obsèques sont généralement couvert dans le cas d’une assurance obsèques standard pour un capital de 3000€.

comme le souligne xazh, effectivement l’intervention du juge des tutelles est assez contraignant.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#8 30/11/2016 14h32

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Attention quand même aux exclusions possibles dans une assurance-décès. Notamment la possible exclusion de séjours à l’étranger dépassant 60 ou 90 jours.


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#9 30/11/2016 16h30

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Memes11 a écrit :

L’assurance deces, nous en avons une, mais a ce que je sache, cela ne couvre pas les frais de succession mais seulement les frais d’obseques. non?

Présenté comme cela, c’est plutôt une assurance obsèque.

Une assurance décès, c’est comme une assurance voiture : vous payez tous les ans pour éventuellement, en cas d’incident couvert, recevoir un capital. Pour un véhicule, c’est important, puisque si par malheur vous renversiez quelqu’un, c’est l’assureur qui assumera les risques financiers.

Mais pour que vos bénéficiaires touchent le capital d’une assurance décès, il faut que vous décédiez ! Toute la question est donc le rapport entre les versements à fonds perdus sur la durée de vie du contrat et le capital obtenu si vous décédez durant l’exécution du contrat (ie : avant que vous décidiez d’arrêter les versements).

Après, ca marche essentiellement sur un biais cognitif :
- quand on est jeune, ca ne coute pas cher, donc on se dit "je paye 30 euros / an, mes enfants toucheront 15000"
- on avance en age, la cotisation devient plus importante, le capital ne bouge pas
- on avance encore en age, on se dit "ca commence à couter cher", puis on regarde en arrière : "j’ai déjà mis 1000 euros de cotisation, je ne vais pas les perdre bêtement, je continue" …

Donc mon avis : une assurance décès est utile lorsqu’elle est adossée à une opération qu’elle vise à sécuriser. Typiquement l’assurance décès sur un emprunt : en cas de décès, l’emprunt est remboursé.

Mais une assurance décès "sèche" …

"Attention quand même aux exclusions possibles dans une assurance-décès."

Aussi, le décès pour des causes antérieures à la prise d’assurance sans que l’assureur ait accepté ce risque (maladie), le décès "responsable" (suicide, accident avec tord, typiquement le "j’ai trop bu, je me tue au volant"), le décès par faute d’un bénéficiaire, qui peut entrainer la déchéance (ca serait trop simple : Mme est assurée, Mr provoque la mort de Mme et touche l’assurance …..)

Dernière modification par xazh (30/11/2016 16h33)

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#10 30/11/2016 19h26

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Je ne suis pas certain que cela soit une excellente idée.

Une donation est irréversible et un donc un peu risquée à 35 ans, compte tenu de la durée de vie moyenne en France, des événements de la vie (a moins que votre patrimoine soit très élevé, mais alors pourquoi donner la nu-propriété seule?). De plus, vous ignorez tout de l’avenir et de la psychologie de vos enfants qui sont très jeunes, et tout de la fiscalité future des successions.

Compte tenu de votre patrimoine, pensez-vous que vous serez (à fiscalité stable) dans les tranches élevées du barème à votre décès?

Par ailleurs, si vous avez d’autres enfants à l’avenir, cela sera un peu plus compliqué pour maintenir une certaine égalité. Certes, il y a rappel civil des donations antérieures mais…

Donc, attendez une quinzaine d’années pour cette donation…
Ou alors, donnez (moins?) mais en pleine propriété sans dépasser 100000 euros/enfant

Vous pouvez aussi ouvrir (si cela n’est déjà fait) une bonne assurance-vie (enfants bénéficiaires en premier rang, ou en second rang, le premier rang pouvant toujours renoncer au profit des enfants), en y mettant les fruits des SCPI (4 ou 5% par an pendant X années…), voir d’autres fonds.

Vous gardez la main sur tout, vous ne déboursez aucun frais en 2016 (attention à la valeur-temps des frais engagés)

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#11 01/12/2016 04h06

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et bien merci a tous, je pensais etre prevoyant en anticipant tant que ca, maintenant, je repense le truc : l’inconnu de la fiscalite future, le fait qu’il y aura des petits enfants d’ici-la (y a interet smile ), les complications de gestion, les frais qui si investis maintenant pourrait a terme etre plus gros que le gain,…  Je vais voir pour d’autres SCPI pour le montant egal alors.

sinon, en retour a sm94 : nous sommes en train de le faire pour l’assurance-vie au nom des enfants.


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#12 01/12/2016 08h34

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Pensez aussi au dons d’usage (anniversaire, fête religieuse) qui permettent de donner une somme d’argent chaque année sans prendre sur les 100 000 €. En versant ces dons sur une bonne assurance-vie, cela permet de préparer l’avenir.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#13 01/12/2016 09h22

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Memes11 a écrit :

l’inconnu de la fiscalite future, le fait qu’il y aura des petits enfants d’ici-la (y a interet smile ), les complications de gestion, les frais qui si investis maintenant pourrait a terme etre plus gros que le gain,…

Je rajoute : l’incertitude sur votre pays de vie à l’avenir (pour le moment vous dites ne pas envisager de rentrer), et celui de vos enfants quand ils pourront choisir… Et donc aussi l’inconnue sur la fiscalité et les lois sur la taxation de la transmission qui s’appliqueront à votre patrimoine.

Aujourd’hui vous raisonnez sur des placements français, la fiscalité française, et les lois sur la succession françaises. Dans 20 ans, ça vous paraîtra peut-être formidablement obsolète. Pour vos enfants, la France sera peut-être un petit confetti lointain, s’il y en a par exemple un qui vit à Honkkong et l’autre aux Etats-Unis. Posséder la nue-propriété de SCPI françaises, ils ne comprendront même pas ce que c’est ; ça ne sera juste pas leur vie !

Autant pour quelqu’un qui a un très gros patrimoine et qui vit en France, faire une première donation à 35 ans peut être adapté ; autant dans votre cas, je rejoins GBL sur le fait que c’est bien trop anticipé.

Quand le projet de vie de vos enfants se précisera, vous aurez peut-être le patrimoine et l’envie de les aider, et peut-être alors deviendra-t-il plus logique de vendre ces SCPI et de leur donner de l’argent pour leur projet, dans le pays où ils ont choisi de vivre. Peut-être pourrez-vous leur donner cet argent, même bien au-delà de 100 k€, si les lois de votre pays de résidence vous y autorisent. Il y a tellement d’inconnues…

Dernière modification par Bernard2K (01/12/2016 09h37)


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#14 07/12/2016 00h39

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Memes11 a écrit :

Pour info, les enfants ont respectivement 6 ans et 1 an. J’en ai 35. Comme la limite est de 100k EUR par enfant et par tranche de 15 ans, cela me permet de ceder 600kEUR avant mes 80ans. (apres, on verra smile )

Vous pouvez leur donner en fait beaucoup plus ! à 35, 50, 65, 80 ans cela fait 4 donations. Le barème est par enfant ET par parent : soit dans votre cas 400k à chaque fois (1,6M total).
Et ce n’est que la valeur "fiscale" retenue : beaucoup plus en NP (pour celle à 35 ans, 333k par enfant et parent).

N’oubliez pas aussi le don sarko à 31k / 15 ans / enfant.

Je ne connais pas le montant de votre patrimoine net, mais je dirais comme les intervenants, a priori pas d’urgence.

Quelques réflexions générales:
Sur la question du type d’actif à donner, je pense qu’il faut de manière générale transmettre les actifs à plus grand rendement en premier, les actions.

Par ex si vous avez 100k d’immobilier et 100k d’actions, à très long terme (40 ans) cela donnera
- 395k d’immobilier (3,5% disons)
- 1 028k d’actions (6%)
Les droits de successions seront évidemment très différents !

Aussi, probablement vos enfants auront un TMI moins important que vous une fois majeurs : garder l’usufruit de SCPI chez vous vous fera payer plus d’impôts.

Pour votre cas :
- je ne ferais pas de donation des SCPI
- si vous voulez donner quelque chose, faites un don sarko (faisable en plusieurs fois) et placez leur dans un CTO (ETF capitalisant) ou une assurance vie.


Markets are not perfect, but everybody else is worse

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#15 23/01/2017 23h37

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Dans le cadre d’un don de nue-propriété d’un appartement d’un de mes parents, j’ai eu la surprise de lire la clause spécifique au cas où je viendrais à décéder : la nue propriété reviendrait alors à mon parent (alors qu’il me la donne justement, et n’est pas mon héritier !), plutôt que d’aller à mon conjoint (je suis sans enfant) ? Pensez-vous que cela soit habituel ou alors mon parent a t’il prévu cette clause volontairement ? A moins que cela soit lié au régime de mariage ? J’avoue ne pas avoir osé lui poser la question.

Dernière modification par Myrtilles (23/01/2017 23h41)

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[+1]    #16 23/01/2017 23h46

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C’est un conseil courant des notaires, bien que ce ne soit pas une obligation : la donation contient une clause de retour, en cas de prédécès du donataire, pour que le patrimoine des donateurs reste "dans la famille".

Sans cette clause, la donation est définitive et, potentiellement, le bien devient celui de votre conjoint voire celui de son nouveau conjoint, et ainsi de suite. Les notaires peuvent alors conseiller au donateur la clause de retour : en cas de prédècès, votre parent récupète ce qu’il vous a donné, et peut en disposer de nouveau comme il l’entend (par exemple pour le donner à un autre enfant)

Logiquement, la donation doit aussi inclure une clause d’inaliénabilité, vous intedisant de vendre cette nue propriété du vivant de ce parent.

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#17 26/08/2019 16h27

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Bonjour,

Contexte :
Ma mère (68 ans) envisage de vendre sa résidence principale et d’en acheter une autre (valeur du futur bien : max 200 K€).
Je suis seul héritier (fils unique).
Afin de faciliter la transmission de patrimoine, nous avons parlé de m’octroyer la nue-propriété du futur logement tout en gardant l’usufruit.
Aucune donation reçue lors des 15 dernières années.

J’ai parcouru un peu le forum et le net, mais je suis assez embrouillé et j’aimerai avoir votre avis sur les différentes possibilités pour effectuer ce montage :
- opération d’achat entièrement réalisée par ma mère puis don de la nue-propriété une fois l’achat terminé.
- don d’argent de ma mère à moi, pour me permettre d’acheter directement la nue propriété et elle l’usufruit.

Le premier cas parait le plus simple à gérer mais n’est pas forcément le plus avantageux :
- l’opération n’étant pas encore entammée, elle prendra surement au moins 1 an (autant le faire le plus tôt possible à cause de la limitation sur 15 ans), et si c’est plus ma mère pourrait passer la limite des 70 ans (donc voir passer de 60 à 70% pour la part de la nue propriété dans le prix d’achat). (D’ailleurs cette limite change le jour des 70 ans ou des 71ans?).
Alors que le don financier pourrait être réalisé imméditament de manière intégrale (ou presque)
- Frais de notaires plus élevé dans le cas de la donation de nue propriété (frais à l’achat basés sur la valeur totale de la maison pour ma mère, puis frais pour établir la donation de la nue propriété (environ 2500€ pour un bien de 200k€ il me semble).
Dans le cas d’un don d’argent, y a-t-il besoin de passer devant un notaire sachant que je suis le seul héritier ? (si oui, il me semble que dans ce cas les frais sont de moitié environ).
- fiscalité : le don de la nue propriété : 60% sur 200K€ environ = 120K€. Donc au dessus des 100K€ d’abattement : ce qui épuise le quota pour 15 ans et donne une imposition de 2200€ environ.
Le don d’une somme équivalente en argent pourrait être incluse dans les abattements (100K€+ les 31865€ (applicable pour un don en argent entre parents/enfant)) sans épuiser totalement le quota pour les 15 ans.

Pour moi le fait de passer par le don en argent me parait donc faire gagner du temps, et économiser plusieurs milliers d’euros.
Est ce une bonne idée ?

De plus, n’ayant jamais acheté ou vendu de bien immobilier (je suis actuellement locataire de ma RP), est-il plus compliqué d’acheter une maison en séparant Nue Propriété et Usufruit ?

Merci d’avance pour vos réponses smile

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[+1]    #18 26/08/2019 16h36

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yannDR, pour préciser les choses :
* le passage de 60 à 70% se fait le jour du 71e anniversaire de votre mère;
* le don d’argent peut se faire en remplissant un simple formulaire.

Bien à vous,
cat

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#19 26/08/2019 17h05

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Merci Cat pour la précision sur ces deux points. smile

Les 71 ans ne devraient donc pas encore être passé. Ce problème est donc un faux problème je pense. (par contre le temps pris sur les 15 ans reste).

Pour le don, il me semblait bien que j’avais vu le formulaire. ça confirme donc que dans ce cas, il n’y aurait pas de passage devant le notaire, donc un gain sur les frais.

Pour les frais de notaire j’avais pris ce tableau pour les caculer, mais je ne sais pas si tout est inclus… (dans ce cas ça viendrait encore augmenter la différence entre les deux options.)

https://image.noelshack.com/fichiers/2019/35/1/1566831719-capture.png

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[+1]    #20 26/08/2019 17h22

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Si l’achat se fait cash, vous donner les liquidités et acheter directement en démembrement me semble effectivement plus efficace.
Il y avait une explication du même type pour les parts de SCPI en démembrement, ici :

stephane a écrit :

Quelle qu’en soit la forme, la donation d’une somme d’argent sera toujours plus économique que la donation de parts de SCPI. Il est donc bien plus intéressant de donner une somme d’argent, qui sera ensuite utilisée pour l’acquisition de parts. En effet, une donation de somme d’argent peut être réalisée sans frais, si elle emprunte la forme d’un don manuel.     

Au cas présent, ce don manuel sera caractérisé par la remise matérielle, par les parents aux enfants, de chèques. Ce don manuel sera révélé à l’administration fiscale en utilisant les imprimés Cerfa 2735 préparé pour la circonstance (2 exemplaires par enfant).

Au plan fiscal, cette donation de somme d’argent, peut bénéficier, à hauteur d’un montant de 31.865 euros pour chacun des deux enfants et pour chacun des deux parents, d’un abattement. Elle sera donc totalement exonérée de droit de donation par application de l’article 790 G du Code général des impôts, les conditions posées par ce texte étant réalisées. L’abattement prévu à cet article est cumulable avec ceux mentionnés aux articles 790 B et 790 D.

Les conventions de démembrement de propriété ont pour vocation de régler les modalités de l’investissement conjoint (usufruit pour les enfants/nue-propriété pour les parents).

Dernière modification par cat (26/08/2019 17h23)

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#21 27/08/2019 18h04

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En effet l’achat se ferait cash. Merci, cela confirme donc mon analyse initiale.

Il reste le dernier point :

a écrit :

De plus, n’ayant jamais acheté ou vendu de bien immobilier (je suis actuellement locataire de ma RP), est-il plus compliqué d’acheter une maison en séparant Nue Propriété et Usufruit ?

La question est valable tant pour trouver un vendeur (pas de risque de les rebuter à cause d’une complexité suppélmentaire ?), que pour ma mère coté acheteur (la précédure est-elle beaucoup plus complexe pour les acheteurs ?) ?

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[+1]    #22 28/08/2019 09h29

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Mes parents ont acheté plusieurs appartements selon le schéma que vous indiquez (nue-propriété pour moi et usufruit pour eux). L’acquisition n’est pas plus compliquée que si votre mère achetait 100% du bien seule et c’est totalement transparent pour le vendeur. La différence principale que j’ai vue est que la répartition nue-propriété/usufruit est stipulée dans l’acte notarié. En dehors de ça pas grand-chose de différent.

En ce qui concerne le paiement aucun notaire n’a regardé en détail l’origine des fonds pour vérifier si chacun apportait bien la part qui lui incombait. Je précise que ce n’était pas des achats cash mais à crédit.

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#23 28/08/2019 12h00

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Pour ce qui est de ne pas vérifier la provenance de chaque paiement ça me parait un peu gros et s’il n’y a pas de contrôle (systématique ?) au versement, en cas de controle à postériori je pense que ça serait clairement une donation déguisé. Je pense qu’il vaut mieux que chaque partie apporte réellement ces fonds.

Dans ce l’option donation pécunière puis achat à deux me parait donc de loin le plus approprié.

Merci de vos réponse à tous les deux !

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#24 28/08/2019 16h15

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Valdec, pourriez-vous préciser exactement ce que vous avez réalisé avec vos parents. Vous dites :

Valdec a écrit :

Mes parents ont acheté plusieurs appartements selon le schéma que vous indiquez

mais dans le schéma décrit vous achetez ensemble et donc pas uniquement eux.

Par ailleurs, quel type de financement à crédit avez-vous eu :
* un crédit pour vos parents concernant l’usufruit et un crédit pour vous concernant la nue-propriété?
* vos parents pour la totalité (là, si ils n’ont acheté que l’usufruit, il y a quelque chose de surprenant)?

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (28/08/2019 16h17)

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#25 29/08/2019 09h57

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@yannDR:

Pour le choix je pense que tout dépend de vos disponibilités financières propres et de si vous envisagez d’autres dons ou pas. Est-ce pénalisant pour vous d’épuiser l’abbatement de 100k€ dès à présent pour les quinze prochaines années?

En ce qui concerne l’origine des fonds le(s) notaire(s) ne nous ont pas posé de question ni fait de remarque particulières, sur aucune des opérations concernées. Nous n’avons d’ailleurs pas eu plus de question lors de l’achat d’un appartement avec ma compagne pour savoir qui avait apporté quoi.

@cat:

Nous avons acheté directement ensemble: mes parents l’usufruit et moi la nue-propriété. Mes parents ont obtenu un crédit à leur nom et je suis caution solidaire.

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