Intégration des charges d'un viager dans une déclaration au réel ?

michou · #1

Bonjour à tous,
j’ai essayé de trouver la réponse à mon interrogation dans le forum et plus généralement sur internet mais je n’ai rien trouvé. Je fais donc confiance à votre sagacité et vous expose mon cas.

Voila, j’ai acquis en 2010 un appartement en viager à Puteaux (55m2 , 100 000 euros de bouquet, 400 euros de rente, la crédirentiere était agée de 82 ans à l’époque (rassurez vous, elle est toujours vivante). Je paie depuis les charges de propriétaire ainsi que la taxe foncière bien évidemment.

Mais depuis 2015, j’ai acquis un appartement à Choisy que je loue en colocation meublé.
Devant faire la déclaration au réel de mes revenus locatifs, il m’est venu l’interrogation suivante:
est-il possible d’intégrer les charges afférentes au viager dans ma déclaration réelle?

Je conçois bien que le viager est un pari sur la longévité du crédirentier et que le prix du bouquet et de la rente est calculé en fonction. Mais il ne me parait pas incohérent que les travaux de rénovation ou les taxes foncières puissent être déduites, à l’inverse des rentes.

Qu’en pensez vous?

Cordialement,
Michou

Mots-clés : déclaration, impots, viager

Bernard2K · #2

Si c’est meublé et au réel, il s’agirait d’une déclaration de BIC au réel simplifié. Avez-vous un expert-comptable pour votre comptabilité ? Etes-vous bien inscrit en tant que LMNP ? Vérifiez que vous êtes au point, il y a toutes les informations disponibles sur le forum.

Ensuite, un viager occupé n’est pas une location. Pourquoi voudriez-vous pouvoir déduire des charges, alors que le bien n’est pas loué ? Les conditions des déductions de charges, que ce soit en revenus fonciers (location nue) ou en BIC (meublé), c’est que le bien soit loué. Ce n’est pas le cas avec un viager.

Il n’y a aucune déduction fiscale pour les charges supportées par l’acheteur d’un viager, que ce soit les intérêts d’emprunts, la TF, les travaux, la rente versée… Vous n’avez pas trouvé, et pour cause : il n’y a aucun régime fiscal favorable à l’acheteur. Si ce n’est moindre valeur du bien prise en compte pour l’ISF (ce qui est normal, il vaut vraiment moins).

C’est comme si vous vous étiez acheté une résidence secondaire. Libre à vous, mais vous n’aurez aucun avantage fiscal, aucune déduction fiscale.

Dernière modification par Bernard2K (29/11/2016 08h23)

michou · #3

Bonjour Bernard et merci pour votre réponse.
Je suis en effet à jour avec la déclaration POI, j’ai un siren, j’ai suivi pour ainsi dire la procédure explicitée sur le forum.
Je n’ai pas encore effectuée la déclaration au réel, mon premier exercice ayant commencé cette année, j’ai choisi un cabinet d’expertise comptable mais pour l’instant nous en sommes aux premiers échanges de mail.
Si l’idée de déduire les charges m’a effleurée maintenant et pas lors de l’acquisition du viager en 2010 c’est parceque je n’avais pas effectivement de loyers du viager.
La possibilité de considérer mon patrimoine composé du bien loué + du viager, l’un générant des produits et des charges, l’autre uniquement des charges comme un tout, afin d’avoir un peu plus de deficit à reporter ne me paraissait pas totalement saugrenue.

Enfin bon manifestement ce n’est pas le cas, tant pis

Cordialement,
Michou

Bernard2K · #4

michou a écrit :
La possibilité de considérer mon patrimoine composé du bien loué + du viager, l’un générant des produits et des charges, l’autre uniquement des charges comme un tout, afin d’avoir un peu plus de deficit à reporter ne me paraissait pas totalement saugrenue.

La fiscalité n’est pas sur votre patrimoine dans sa globalité, mais par nature de revenus.
location meublée = BIC
location nue = revenus fonciers.
Votre résidence principale, votre résidence secondaire, ou encore un viager occupé = pas de revenus. Donc, pas non plus de charges à déduire dans le régime spécifique de ces revenus.
Un autre exemple est le bien dont le propriétaire "se réserve l’usage", comme par exemple un local utilisé comme stockage, ou encore un appartement loué gratuitement à son enfant : pas de revenus ; pas de déduction de charges non plus.

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michou a écrit :

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