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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#26 28/11/2016 21h23 → Rentier avec un patrimoine immobilier : quelles sont vos difficultés ? (immobilier, passage, rentier)

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Je pense en effet que le chemin peut paraître long. Mais paraître seulement .

Un investisseur lambda qui investi en immobilier et qui ne connait pas grand chose en fiscalité réussira tout de même à trouver un bien et à louer.
Mais tous ses efforts lui sembleront énorme au vu du gain. En effet les loyers ne couvriront pas les loyers plus les charges. Il se fera massacrer en impôts ce qui le découragera encore plus. Il devra attendre la fin de son crédit pour commencer à en voir les avantages.

La première fois que j’ai parlé d’immobilier avec ma soeur elle ne comprenait pas l’intérêt de payer plus qu’on ne touche. pour une scpi par exemple ou il fallait mettre de sa poche tous les ans les loyers étant plus petits que les remboursements du crédit elle m’a répondu qu’il faudrait attendre 20 ans avant que ca ne devienne rentable et 10 ans après pour rembourser ce quelle avait dépensé. Elle a complètement occulte la partie amortissement du crédit et sa faculté à créer du patrimoine.

Je pense qu’il faut apprendre. Apprendre et encore apprendre avant de comprendre toutes les ficelles et que seulement à partir de ce moment on atteint des rendements qui en valent la peine.

Et du coup je pense que beaucoup échouent ou abandonnent avant ce qui rarifie le vivier de personne ayant réussi avec limmobilier.

La bourse permet d’obtenir de beaux rendements avec peut être moins de tracas. Mais l’immobilier est à mon sens le seul qui permet de s’enrichir rapidement et avoir des apports suffisant pour placer ensuite en bourse

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#27 28/11/2016 22h37 → Rentier avec un patrimoine immobilier : quelles sont vos difficultés ? (immobilier, passage, rentier)

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cricri77700 a écrit :

Bonjour.

Cela se voit que sur le forum, beaucoup sont indépendant financièrement grâce à la bourse…mais grâce à l’immobilier, cela semble rare… Et cela me questionne !

Bonjour, pour ma part, j’ai d’abord été indépendant financièrement grâce à la bourse (avec du trading court terme, approche plutôt daytrading et un peu de swingtrading), puis plus tard grâce à la bourse j’ai pu petit à petit changer la chose et le devenir grâce à l’immobilier (puisqu’au début je n’avais pas les fonds pour acheter de l’immobilier, donc la bourse était la seule option possible quand on a un petit capital). Je ne trouve pas l’immobilier pire que la bourse, jusqu’ici en tout cas, l’immobilier comporte ses risques, la bourse aussi, chacun a ses avantages/inconvénients, pour avoir eu tour à tour l’un puis l’autre comme source de revenu principale, je ne peux pas dire qu’un soit meilleure que l’autre, aucun n’est meilleur que l’autre en tous points, c’est plutôt une question de confort psychologique personnel de choisir l’un ou l’autre, je pense qu’il faut aller là où on se sent le mieux (quand on en a les moyens bien sûr), le moins stressé.

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#28 29/11/2016 10h28 → Rentier avec un patrimoine immobilier : quelles sont vos difficultés ? (immobilier, passage, rentier)

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cricri77700 a écrit :

Bonjour.

Cela se voit que sur le forum, beaucoup sont indépendant financièrement grâce à la bourse…mais grâce à l’immobilier, cela semble rare… Et cela me questionne !

Je pense que la grosse différence, c’est qu’en bourse on n’investit pas à crédit (sauf un peu d’effet de levier chez certains brokers ou sur certains produits). Alors qu’en immobilier on investit souvent à crédit. Tant que le patrimoine n’est pas désendetté, il va être difficile d’être rentier.

Si on prend deux investisseurs, l’un en bourse, l’autre en immobilier, qui auraient chacun 800 k€ :
- celui en bourse possède vraiment 800 k€
- celui en immo peut avoir quelque chose comme 600 k€ de dettes. Son vrai patrimoine net est de 200 k€. Il est normal qu’avec si peu de patrimoine net et encore une dette aussi lourde, il peine à devenir rentier.
En fait, dans cet exemple, l’investisseur immobilier est plus pauvre (patrimoine net seulement 200 k€) et il est donc normal qu’il peine à devenir rentier.

Par ailleurs, est-ce que le forum est représentatif de la société ? Les investisseurs immobiliers qui vivent de leur rente, vous les verrez peut-être plutôt aux réunions de l’UNPI que sur un forum… Leur réseau, c’est notaires, avocats, agents immobiliers, et autres copains rentiers… pas un forum internet.

Dernière modification par Bernard2K (29/11/2016 10h45)


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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#29 29/11/2016 11h53 → Rentier avec un patrimoine immobilier : quelles sont vos difficultés ? (immobilier, passage, rentier)

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Pour avoir rencontré pas mal de rentiers en vivant à l’étranger, tous l’étaient grâce à de l’immobilier.


Parrain ING 80€ code JXZUFCB, BforBank, TOTAL Direct Energie

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#30 29/11/2016 12h31 → Rentier avec un patrimoine immobilier : quelles sont vos difficultés ? (immobilier, passage, rentier)

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Je pensais plutôt que beaucoup plus d’investisseur on investit en immobilier pour se créer du patrimoine et par la suite lorsque tout a été remboursé, on bifurqué sur la bourse pour éviter les contraintes liées à l’immobilier… mais qu’ils sont devenu rentier grâce à l’immobilier ?

Du moins, je le pensais sur les milliers de personne qu’il y a sur le forum…


Maintenant je profite !!!

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#31 29/11/2016 13h24 → Rentier avec un patrimoine immobilier : quelles sont vos difficultés ? (immobilier, passage, rentier)

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Bernard2K a écrit :

En fait, dans cet exemple, l’investisseur immobilier est plus pauvre (patrimoine net seulement 200 k€) et il est donc normal qu’il peine à devenir rentier.

Vraiment ? Regardez la richesse crée, les rentes obtenues par crici7700, zx  philippe30 ou même votre humble serviteur et dans quel délais…

Bernard2K a écrit :

Par ailleurs, est-ce que le forum est représentatif de la société ? Les investisseurs immobiliers qui vivent de leur rente, vous les verrez peut-être plutôt aux réunions de l’UNPI que sur un forum… Leur réseau, c’est notaires, avocats, agents immobiliers, et autres copains rentiers… pas un forum internet.

C’est exactement ça !
J’en croise régulièrement, ils se posent souvent bien moins de questions qu’ici et sont plutôt dans l’action… (avec des réussites évidemment variables)


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#32 29/11/2016 13h24 → Rentier avec un patrimoine immobilier : quelles sont vos difficultés ? (immobilier, passage, rentier)

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Vraiment ? Regardez la richesse crée, les rentes obtenues par crici7700, zx  philippe30 ou même votre humble serviteur et dans quel délais…

C’était juste un exemple.

Par ailleurs, il y a peu de "purs rentiers" de l’immobilier, je pense. Regardez l’ensemble des revenus du foyer et, presque à chaque fois, il n’y a pas que de l’immobilier locatif. Autres placements, autre activité, conjoint qui travaille, pension de retraite…

Etre pur rentier de l’immobilier pose deux problèmes :
- le premier, c’est le manque de diversification, c’est d’être exposé tout entier à un seul secteur de l’économie.
- le second, c’est de s’ennuyer !

Je connais personnellement assez bien un rentier de l’immobilier… Du moins, il pourrait être rentier de l’immobilier mais c’est un actif dans l’âme, donc il a, en plus de son patrimoine immobilier de rapport : 4 petites entreprises, dont 2 liées à l’immobilier, et 2 sans lien à l’immobilier. Plus des placements en bourse. Il n’a pas l’air de s’ennuyer ! wink

Dernière modification par Bernard2K (29/11/2016 13h31)


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[+1]    #33 29/11/2016 13h27 → Rentier avec un patrimoine immobilier : quelles sont vos difficultés ? (immobilier, passage, rentier)

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CRICI
C’est mon cas… c’est grâce a l’immo - et je suis partie de rien- que j’ai pu "vivre de mon capital"
J’ai utilise le max de levier dans l’immo - et bosse énormément physiquement car pas de sous pour payer des gens de métier…
Et j’utilise la meme méthode de levier en bourse pour obtenir des revenus nettement supérieurs a mes besoins… et les réinvestir…
Mais vu que le niveau de risque qu’il faut prendre maintenant pour un rendement pas folichon… j’ai soustrait de mon portefeuille un peu de capital et crédit lombard pour acheter maison bord de mer et un appartement dont la PV n’est pas taxable
Diversification tardive pour ne pas tout avoir en bourse…

Pour le détail j’ai connu 3 phases d’immo et c’est la 1ere qui m’a donne un bon montant de capital apres ventes des 15 immeubles pour investir en bourse.
J’ai pris des pauses entre ces 3 phases…et pour la 2eme et 3eme tout a été base sur le crédit - avec remboursement tres rapide des crédits style paiement augmente par la totalité de l’augmentation annuelle des loyers ex hypo sur 20 ans baisse a 8 ans au bout de 5 ans
Pas en France donc fiscalité favorable et impôts presque inexistants a la revente - ce qui aide!

Apres la 3eme j’aI du constater que c’était bien moins contraignant de boursicoter et bien plus le fun de ne plus avoir a gérer des locataires !
J’aurais totalement pu me passer de la phase 2 et 3 si j’avais su gérer le capital de la phase 1 comme je fais aujourd’hui!

Par contre plus question de louer mes biens présents meme si le revenu pourrait être conséquent! La paix!

Dernière modification par sissi (29/11/2016 13h43)

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#34 29/11/2016 19h14 → Rentier avec un patrimoine immobilier : quelles sont vos difficultés ? (immobilier, passage, rentier)

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Après rentier ou indépendant financièrement c’est d’avoir quand même beaucoup de cash.
La méthode d’IH, est quand même compliqué : épargner + diversifié ect c’est vraiment très bien. .. mais un ménage moyens en France si il arrive à mettre 1000 euros de coté c’est déjà pas mal … il faut vraiment commencer à 20 ans pour avoir un bon complément de retraite à 60…mais de la à être indépendant financièrement…

L’immobilier, franchement , en 2/3 ans en comptant mes projet de 2017 je me pose la question actuellement d’être indépendant financièrement avec 5000 e de cash flow qui tombera à 3000 après le fameux effet ciseau … dans 20 ans j’aurai un capital de 1millions en plus du à la revente des immeubles .. Et j’aurai place beaucoup d’argent en 20 ans également ( merci le cash flow ). .. Et l’effet boule de neige j’en parle pas …

Et je pense pas être plus intelligent qu’un autre.. mais faut être persévérant c’est tout ..

Je pense donc que dans le portefeuille de beaucoup, l’immobilier à du avoir une part importante dans la constitution du patrimoine de chacun … mais comme le dit sissi  ( ce que j’anticipe grandement ) la paix n’a pas de prix… Et si on veut continuer d’entreprendre quelques chose comme le dit Bernard, de ne plus avoir de locataire par la suite permet d’avoir plus de temps de ce consacrer dans un nouveau projet…

A ce jour j’ai la forme et je suis ambitieux , j’ai 28 ans mais à 50 ans je penserai différemment. . Et si je vous présente mon portefeuille dans 20 ans … il n’y aurait sans doute plus d’immobilier et pourtant se serra grâce à l’immobilier que je serai devenu " rentier " … Je pensais par ce topic que beaucoup sur le forum comme sissi par exemple aurait une expérience de ce type..
Mais en réalité, c’est surtout grâce à une bonne capacité d’épargne grâce à de bonne situation ( et bien sûr des sacrifices afin d’arriver à avoir un métier rémunérateur car la chance n’a rien à voir ) enfin pour la plupart…

Personnellement, infirmier avec 1700 euros mensuel et 2200 en fin de carrière, je devais trouver une autre alternative …


Maintenant je profite !!!

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#35 04/07/2017 17h30 → Rentier avec un patrimoine immobilier : quelles sont vos difficultés ? (immobilier, passage, rentier)

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Pour les rentiers que je connais, l’enrichissement est venu le plus souvent de leur activité professionnelle. Une entreprise, quand elle marche, peut représenter un patrimoine important.
Un infirmier malin et vaillant comme Cricri qui aurait monté une entreprise de services à la personne, de soins à domicile ou combiné à de l’immobilier dans le cadre d’une maison de retraite médicalisée pourrait se sortir un bon revenu et se constituer un patrimoine important. Mais cela représente beaucoup d’efforts, de talent et de sacrifices.
Après, il est prudent de diversifier son patrimoine sur plusieurs piliers. Ce n’est pas bourse ou immobilier mais bourse et immobilier et professionnel …

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#36 04/07/2017 18h10 → Rentier avec un patrimoine immobilier : quelles sont vos difficultés ? (immobilier, passage, rentier)

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Oui toufou,

Ou même dans un premier temps professionnel et immobilier ( 20;30;40 ans )notamment avec l’acquisition des locaux professionels et ensuite lorsque le cash rentre dans les caisses les AV pour la partie sécurisée et la bourse pour une partie dynamique , éventuellement l’usufruit de scpi .

On peut continuer à investir dans l’immobilier durant cette période puis vient la lassitude ( 50 ans ) d’une gestion en direct et la bourse,AV et immobilier indirect (scpi) sont la solution pour filer en douceur vers la retraite.

Chtirentier

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#37 04/07/2017 22h31 → Rentier avec un patrimoine immobilier : quelles sont vos difficultés ? (immobilier, passage, rentier)

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Bonsoir Chtirentier, je trouve au contraire que la gestion en direct prends toute sa signification à 50 ans car on a des moyens et de l’expérience et tout devient plus facile. A trente ans, je n’avais que des dettes et s’était un peu la galère. Les premiers 500000 sont les plus durs après, ça va tout seul.
Cela dit, j’aimerais mieux avoir 20 ans et pas un rond.

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#38 19/04/2019 23h48 → Rentier avec un patrimoine immobilier : quelles sont vos difficultés ? (immobilier, passage, rentier)

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Je me relis smile

Qu’es qu’on change vite.
Comme sissi et bien d’autre , quand on a les moyens de pouvoir bifurquer de l’immobilier à d’autre actifs, on le fait smile.

Mais l’immobilier est tellement bien pour commencer et avoir un gros patrimoine.

Je pense avec encore plus de recul que l’immobilier fatigue moralement avec les changements de fiscalité, la gestion des locataires , les travaux avec le " professionnalisme " des artisans.
Quand on souhaites grossir, il y a donc plus d’artisan ( travaux ) de location à gérer, des visites quasi quotidiennes pour trouver la bonne affaire, le temps à passer pour la fiscalité ( société ou pas de société et si société qu elle société et quel montage .. ), calcul de rendement en fonction des visites ect …


Maintenant je profite !!!

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#39 20/04/2019 00h30 → Rentier avec un patrimoine immobilier : quelles sont vos difficultés ? (immobilier, passage, rentier)

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toufou a écrit :

Les premiers 500000 sont les plus durs après, ça va tout seul.

Je ne sais pas encore si les premiers 500.000 (en patrimoine financier je suppose?) sont les plus durs mais je trouve qu’une fois atteints ça ne va pas encore tout seul, loin de là smile

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[+6]    #40 20/04/2019 09h55 → Rentier avec un patrimoine immobilier : quelles sont vos difficultés ? (immobilier, passage, rentier)

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J’ai essayé aussi de réfléchir rétrospectivement  à mon parcours vers l’indépendance financière entre le moment où je me suis inscrit sur le forum et maintenant.

Etant de ceux qui sont venus à l’immobilier un peu sur le tard (j’ai commencé à 31 ans, et ai accéléré à 34 ans, alors que mes investissements en bourse ont commencé bien plus tôt), j’ai essayé d’analyser la position hiérarchique de l’immobilier vis-à-vis des 2 autres piliers de l’enrichissement que sont la bourse, et l’entrepreneuriat, d’une part en phase de constitution du patrimoine, et d’autre part une fois que le patrimoine est constitué.

D’autant que je suis l’un de ceux qui aura dans mon chemin utilisé chacun de ces 3 piliers à plus ou moins grande échelle. (chacun ayant contribué en partie à l’atteinte de l’indépendance financière dont j’approche désormais à grand pas),
Ma conclusion est que l’immobilier n’est jamais en 1ère position hiérarchique, ni en phase de constitution du patrimoine, ni en phase de patrimoine constitué, mais qu’il est malgré tout quasi-indispensable.

Phase 1 : constitution du patrimoine.
Revenus passifs < Besoins


Le critère important est ici la rapidité. On peut donc en tirer la hiérarchie suivante entre les 3 piliers :
1. Entrepreneuriat
2. Immobilier
3. Bourse.

On constate que parmi les rentiers de ce forums, ceux qui ont atteint le plus rapidement un patrimoine net important sont ceux qui ont créé leur entreprise et l’ont revendue, d’où la 1ère position pour l’entrepreneuriat.

Pour ma part, j’avais privilégié la Bourse au départ pour cette phase. Le problème de la bourse est que l’on travaille à capital limité, celui de l’épargne que l’on arrive à se constituer. Alors, pour se rassurer, on lit que les meilleurs gérants value ont réussi à composer à + de 15% sur le long terme.

Comme on se considère meilleur que la moyenne (même si on ne l’avoue pas), on se prend à faire des projections avec ce rendement. Vient potentiellement un biais de confirmation car on arrive à le tenir quelques années, avec un peu de chance ou en rentrant sur le marché au bon moment. Puis vient l’excès de confiance, et arrive un Sears, un CBL, ou un Orchestra que l’on a un peu trop chargé. Et 150 k€ qui ne composent plus qu’à 5% et non à 15%, ça prend quelques décennies avant de faire 1 M€…

L’immobilier est entre les 2, car il permet d’investir de l’argent que l’on n’a pas. Il permet donc d’aller plus vite que la bourse, et moins vite que l’entrepreneuriat. Il a quand même un avantage par rapport à ce dernier : son taux de réussite qui doit être supérieur à celui de l’entrepreneuriat. L’immobilier va moins vite, mais est la réussite y est + facile.

Un autre avantage est que l’immobilier peut permettre d’avancer le point de bascule pour passer à la phase 2, en permettant de le faire avec un patrimoine net moins important. Par exemple, ne seriez-vous pas + serein avec la situation B qu’avec la situation A pour effectuer ce fameux"saut sans parachute" auquel vous pensez depuis des années ?
- Situation A : Patrimoine net : 800 k€, Patrimoine Brut : 800 k€
- Situation B : Patrimoine net : 600 k€, Patrimoine Brut : 2 M€

Si je caricature et schématise à l’extrême : dans le cas A, vous allez faire des projections de rendement pour voir si vous arrivez à tenir avec les revenus sans toucher au capital sur une durée infinie. Dans le cas B, vous savez que même si vous bouffez les 600 k€ de patrimoine net en 20 ans pour "vivre", vous aurez 1,4 M€ de capital d’emprunt qui se seront remboursés pendant ce temps-là, et que le capital grignoté pour vos besoins de vie se sera donc largement reconstitué

C’est pour cela qu’à mon sens on ne peut pas faire l’impasse sur l’immobilier dans cette phase de constitution du patrimoine (sauf à avoir joué avec succès l’alternative de l’entrepreneuriat).

Phase 2 : Patrimoine constitué
Revenus passifs >> Besoins


Dans cette phase, on veut principalement être libre de son temps et de ses mouvements.
Le critère important est donc ici la passivité.
On peut donc en tirer la hiérarchie suivante entre les 3 piliers :
1. Bourse
2. Immobilier
3. Entrepreneuriat.

C’est ici la bourse qui sera l’investissement demandant le moins de temps et le moins d’échelle. Gérer un patrimoine boursier d’1 M€ ne prend pas plus de temps que de gérer un patrimoine boursier de 100 k€.
Alors que si vous faites le raisonnement avec de l’immobilier, vous devrez gérer 10 fois + de lots.

De même, l’entrepreneuriat, du fait d’un environnement concurrentiel mouvant, nécessite implication.

Conclusion.


L’immobilier n’est jamais 1er dans la hiérarchie des piliers de l’enrichissement. Mais son coté compromis parfait entre "rapidité" et "taux d’échec réduit pour qui fait bien les choses", le rend quasi-indispensable en phase de constitution de patrimoine (à minima comme un axe parmi les 2 autres vecteurs)

Il reste ensuite plusieurs styles d’investissements en immobilier, selon le couple rendement/taux de sérénité que vous choisissez. Par exemple, j’ai de mon coté fait des rendements moins intéressants que par exemple cricri sur des projets avec moins de travaux.
Mais j’ai par exemple dans mon patrimoine immobilier une maison assez récente louée 800 €, avec un turnover tous les 3 ans en moyenne. Elle sera plus facile/moins contraignante à garder en phase 2 qu’un appartement loué 300 € où cela tourne tous les 12-18 mois.

On peut donc garder son patrimoine immobilier en phase 2 : même s’il sera toujours moins passif que des investissements boursiers, les revenus qu’il procure peuvent rester relativement passifs. Cela dépend du type de biens que l’on possède, et du choix de vie que l’on fait (exemple : relativement sédentaire vs. tour du monde). Néanmoins, à partir de 10 lots je considère qu’il faut envisager d’en passer une partie en gestion déléguée pour éviter le risque de ressentir un "sentiment d’être d’astreinte permanente", et pourtant je pense qu’il y a beaucoup moins de risque de se retrouver avec un locataire à problème (dégradation, impayés) quand on gère en direct et choisit soi-même ses locataires. Mais comme on a plus de 10 lots, ce risque est alors + dilué et "supportable".

Dernière modification par julien (20/04/2019 13h49)

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[+2]    #41 20/04/2019 18h14 → Rentier avec un patrimoine immobilier : quelles sont vos difficultés ? (immobilier, passage, rentier)

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Votre analyse est intéressante car c’est un point de vue que je n’ai jamais vu développé.

Vous dites:

On constate que parmi les rentiers de ce forums, ceux qui ont atteint le plus rapidement un patrimoine net important sont ceux qui ont créé leur entreprise et l’ont revendue, d’où la 1ère position pour l’entrepreneuriat.

Empiriquement, il est vrai que les plus grosses fortunes que j’ai vu se faire viennent de entrepreneuriat (bilans de société.com à l’appui).

MAIS, ceux ayant fait faillite (ou ceux vivotant) ne viennent pas s’en vanter sur ce forum… Pour connaître quelques entrepreneurs ayant échoués: ils disparaissent de la circulation et coupent les ponts avec leurs anciens collègues… Quitte à réussir ensuite dans l’entrepreneuriat avec une nouvelle entreprise.

Quelques grosses fortunes mais (très) peu d’élus amha. Pour faire un classement il faudrait raisonner par "espérances mathématiques"…

Il y a aussi un facteur temps qu’il faudrait étudier: diriger une entreprise vous prends la tête H24 et 7j/7 tandis que l’immobilier c’est beaucoup (beaucoup) moins prenant…

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[+1]    #42 20/04/2019 18h55 → Rentier avec un patrimoine immobilier : quelles sont vos difficultés ? (immobilier, passage, rentier)

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Alors cela regarde que moi et je ne vais pas refaire une définition.

Mais immobilier ( on va dire à partir de 10 biens ) et entreprenariat pour moi c’est pareil :
- création de valeur
- gestion quotidienne ( locataire , artisans , administratif ect )
- PV à la revente du à la création de valeur.
- soucis d’être en " astreinte " pendant les vacances à devoir gérer les artisans , locataire ect à distance.
- risque associé de "faillite" ou perte d’argent ( travaux , loyer impayé , vacance locative ect ); , effet ciseau .
- comme une entreprise mal gérer, cela devient rapidement une galère même pire car l’emprunt existe toujours et notre résidence principal n’est pas couvert comme pour une entreprise de manière générale.

Beaucoup l’oublie , l’endettement ne doit pas être pris à la légère, il ne faut pas voir que le cash flow mais bien la création de valeur associé et penser à une revente éventuelle si problème.

Des bien avec des rendements de 15% tout fait se trouve sur internet , mais je vous garantis que après un bilan se sera autre chose de manière générale.

- La rentabilité se créer et ne se trouve pas.
- Avec beaucoup et beaucoup de travail et contrainte et de risque.
- les difficultés que rencontrent certain ne doivent pas être pris à la légère.
- Pour ceux qui on beaucoup de bien ( car il faut le vivre pour avoir vraiment un avis , moi le premier je pensais pas autant de contrainte, je dois être sur tout les fronts pour que tout fonctionne mais c’est Vraiment épuisant )
Je pense que quand ils ont l’occasion de devenir plus passif, ils hésitent pas smile


Maintenant je profite !!!

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#43 20/04/2019 20h48 → Rentier avec un patrimoine immobilier : quelles sont vos difficultés ? (immobilier, passage, rentier)

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@Pierrot31
Je ne disais pas le contraire sur l’entrepreneuriat. J’avais d’ailleurs précisé que c’était le moyen potentiellement le plus rapide, mais le + incertain.

julien a écrit :

limmobilier permet donc d’aller plus vite que la bourse, et moins vite que l’entrepreneuriat. Il a quand même un avantage par rapport à ce dernier : son taux de réussite qui doit être supérieur à celui de l’entrepreneuriat. L’immobilier va moins vite, mais est la réussite y est + facile."

@cricri. Coté temps à y passer et volonté de s’en séparer quand c’est possible, cela dépend à mon sens de la stratégie immobilière qui a été suivie. L’énergie à déployer (l’inverse de ce que j’appelle le taux de sérénité) à fournir augmente plus le rendement que vous visez est élevé. D’abord linéairement, puis exponentiellement.

Vous vous êtes placé très à droite sur ce graphique taux d’effort=f(rendement visé). Votre stratégie est admirable, mais le temps qu’elle vous a demandé en création, et qu’elle vous demande en gestion, n’est pas forcément transposable à tous les cas.

J’ai aussi atteint les 10 biens, mais en me plaçant plus à gauche sur le rendement visé (un cash flow =0 après impôts en apportant les frais de notaire m’allait très bien), donc avec un taux d’effort moindre (je n’y ai pas passé tous mes week-ends : ma valeur ajoutée était sur quoi acheter, comment améliorer et démarquer le bien, comment optimiser fiscalement, choisir le bon locataire, et assez peu sur la réalisation de travaux en mettant moi-même la main à la pâte, qui est probablement le + chronophage).
Cela m’a en contrepartie pris + d’années que vous pour atteindre une certaine échelle.

Mais je pense avoir néanmoins comme résultat intéressant de mon côté un patrimoine + diversifié, dont une partie demande une gestion assez légère. Par exemple, sur des grands logements type maison T5 louée à une famille dans une ville >100 000 habitants j’ai peu de turnover. Dans un bien type T2 récent racheté en sortie de défisc (oui racheté au pauvre primo-investisseur qui revend avec une grosse perte…), et donc qui a 10 ans, j’ai peu de travaux, etc. En pratique, mes biens qui me demandent le + de temps, sont les biens meublés, les + petits, et les + anciens (même s’ils ont été rénovés).

Je ne dis pas que c’est totalement passif, mais pas de quoi avoir envie de m’en séparer en phase "rentier".  Et je précise bien dans mon message ci-dessus, que 10 biens est le niveau à partir duquel il faut commencer à déléguer la gestion à minima sur une partie, car je ne me verrai pas gérer 20 lots en direct.

Je vous rejoins néanmoins sur le fait que l’immobilier est une façon d’entreprendre, qui plus est coté pile accessible à un plus grand nombre, et possible en parallèle d’un travail salarié. Et coté face, que quelques grosses erreurs de gestion cumulées peuvent blesser fortement cette entreprise, voire la couler. Mais je pense au contraire que l’atteinte de seuil de 10 biens, s’ils sont diversifiés en termes de taille,  de nu/meublé, de lieu (j’exclue le gars qui a tout mis sur un immeuble de rapport), est plutôt une atténuation du risque : risque de pépin dilué parmi les biens + expérience de l’investisseur.

Dernière modification par julien (21/04/2019 10h24)

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[+1]    #44 22/04/2019 10h22 → Rentier avec un patrimoine immobilier : quelles sont vos difficultés ? (immobilier, passage, rentier)

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Je crains qu’il n’y ait guère de tiercé gagnant sur lequel on pourrait théoriser à l’excès, mais bien une alchimie étroitement liée à l’âge, aptitudes intellectuelles, physiques, entourage, patrimoine pré existant, milieu socio culturel, profil psychologique etc qui mène vers tel ou tel type d’investissement ou vers aucun, investissement dont le succès reste lui même très étroitement lié à des facteurs exogènes.

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