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#1 22/11/2016 17h42 → Dreams63 [75] : étude de cas immobilier (troisième bien immobilier) (crédit, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour à toutes et à tous,

Après une période de vacances et suite à un achat en septembre 2016, je souhaite de nouveau vous solliciter pour avoir votre avis sur mes futurs investissements immobiliers.

Je tiens à remercier l’ensemble des personnes sur le site pour m’avoir éclairé et m’avoir transmises des informations précises et pertinentes.

Je vais vous décrire ma situation à l’heure actuelle et mes objectifs en essayant d’être précis.

Célibataire, 33 ans, fonctionnaire à Paris (auparavant dans le sport et l’immobilier), locataire de mon logement à Paris (logement social) à 510 € de loyer (petit loyer pour Paris)

Salaire : environ 1 900 € net sur 12 mois
                         12 000 € sur un CEL
                         22 000 € sur un PEL

Environ 3 000 € sur un compte (cash flow de mes deux investissements) que je garde pour régler la taxe foncière et les petits frais annexes.

Mon objectif est de m’approcher de mon salaire actuel (cash flow d’environ 1 500/2 000 €) en investissant dans l’immobilier et pouvoir quitter mon job afin d’avoir du temps de libre pour voyager, etc…
Dans l’idéal, je souhaite vivre une partie de l’année en Asie du Sud Est, donc je peux aussi louer ma résidence principale dans le futur (j’ai envisagé cette possibilité)

Mon premier investissement : T2 de 60 m² dans un immeuble en pierre de volvic (hyper centre ville)
Achat en juin 2015 avec un crédit à 110 % sur 20 ans
Crédit : 350 € assurances comprises
Loyer HC : 495 €

Il est situé en Auvergne (63) pas loin de Clermont-Ferrand (ma région natale) dans une ville de 20 000 habitants.

J’ai passé cet appartement en convention borloo (loyer modéré) afin d’avoir un abattement d’impôts de 30 %.

Tout se passe bien sur ce bien, ma locataire est en place depuis 7 ans et ne souhaite pas partir.
Ce bien s’autofinance tout seul mais ne génère pas de cash flow une fois les impôts et la taxe foncière déduites. Il doit me rester 300 / 500 € à la fin de l’année.

Mon deuxième bien : Toujours en Auvergne (petite ville de 5 000 habitants)
Maison de 170 m² divisé en 3 appartements en LMNP.
Il y avait déjà 3 locataires en place lors de l’achat.
Achat à 95 000 € + 5 000 € pour créer une colonne montante afin de régulariser l’électricité.
Crédit sur 20 ans : 560 €
Loyer HC : 1320 €

J’ai actuellement un logement de vide suite à un départ de locataire. Il est assez difficile de trouver un locataire solvable. C’est le revers de ce genre d’investissement ! Pas cher mais risque de vacances locatives importants. Cependant, même avec un locataire en moins, je couvre largement mon crédit sans soucis. Une fois les 3 logements loués, ce bien me rapporte environ 400 / 450 € de cash flow tous les mois (tous frais déduits, comptable, foncier, etc…)

Aujourd’hui, la banque continue à me suivre dans mes investissements.
La banque est prête à me suivre tout de suite à hauteur de 150 000 € à 110 % sur un autre investissement avec pour seul critère qu’il s’autofinance. Ensuite, elle vient bien continuer à me financer d’autres biens mais elle demande un délai de 1 à 2 ans afin de voir comment se comporte mes investissements.
En apparté, elle peut aussi me financer ma résidence principale et elle prends en compte mes investissements pour le calcul de mon prêt. C’est à dire qu’elle considère mon cash flow comme un revenu supplémentaire. Je précise n’avoir aucun parents dans cette banque et je ne dispose d’aucun argent en dehors de ceux mentionnés en haut de ma présentation.

Ma réflexion actuel est : Comment utiliser cette capacité d’emprunt à 110 % au mieux ?
J’ai voulu faire du saisonnier à Paris mais devant la législation et le prix des biens, je ne pense pas que ce soit une solution à moyen et à long terme. Je souhaite si possible investir dans du LMNP car les avantages fiscaux sont intéressants. Ma zone de recherche : soit l’île de France car je réside à Paris ou alors proche de Clermont-Ferrand car j’ai de la famille la bas.

J’ai appelé Elise Franck qui propose des biens en LMNP cléfs en Main.
Mon avis sur son concept : elle a fait des super affaires pour elle avec des grosses rentabilités mais pour ses clients elle propose du 7 à 9 % maximum.

Elle me conseille d’investir en région Parisienne car c’est ici que les rentabilités sont les meilleurs et également de mettre un peu d’apport pour dégager un maximum de cash flow.

Ma stratégie serait de faire un investissement à hauteur de 150 000 € assez vite pour bénéficier des taux de crédit encore assez bas. Par contre, je ne veux plus investir dans une petite ville, je préfère moins de cash flow mais être dans un secteur facilement louable.

Une fois ce 3 ème bien acheté, j’achèterai ma résidence principale en Région Parisienne en ayant la possibilité de faire du saisonnier si je pars de temps en temps à l’étranger.

Un ami m’a suggéré de négocié une grosse somme avec ma banque (environ 350 000 / 400 000 €) et d’acheter un bien en région parisienne avec une partie louable en LMNP et une autre me servant de résidence principale.

Qu’en pensez vous ?

Voici un peu toutes mes réflexions.
Je répondrai bien entendu à l’ensemble des personnes voulant des informations sur mes deux achats avec grand plaisir.

Merci à vous par avance.

Message édité par l’équipe de modération (23/11/2016 15h14) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : crédit, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 22/11/2016 20h54 → Dreams63 [75] : étude de cas immobilier (troisième bien immobilier) (crédit, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour Dreams63,

Déjà félicitation pour vos investissements. En particulier, le 2e investissement est une belle réussite !

Bon, je viens à peine de commencer à investir dans l’immobilier. Mais d’après moi :

1) Je ne pense pas qu’il soit possible de faire de la location saisonnière à Paris Intra-muros à cause de la législation. (Bon, il y a certain qui y font mais si on se fait attraper, on risque cher.) Mais dans d’autres villes de l’Ile de France, je pense que c’est possible. Par exemple à Fontainebleau ou Provins pour ces châteaux ou à Lognes - Serris pour Disneyland. C’est un exemple.

2) J’ai entendu des histoires comme quoi la qualité d’Elise Franck a baissé. Vous pouvez voir sur cet article : Mon avis sur Elise Franck Conseil

3) Ça peut être une idée que d’investir dans "un immeuble de rapport" et de le séparer en 2 : l’un pour l’investissement locatif et l’autre pour vous. Mais je ne sais pas si la banque va vous suivre.

Bonne réflexion !


Vincent du blog Bâtir son Indépendance

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#3 23/11/2016 21h49 → Dreams63 [75] : étude de cas immobilier (troisième bien immobilier) (crédit, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Juste un détail sur "locataire solvable". C’est sûr que c’est mieux qu’il le soit. Mais un locataire non sovable avec une caution solidaire solvable est une assez bonne assurance. Ca nécessite de bien respecter le formalisme de l’engagement de caution solidaire, au départ, puis en cas de défaut de paiement d’adresser les courriers et commandements aussi bien au locataire qu’à la caution. Ca peut être un peu galère mais vos chances de finir par percevoir les loyers sont élevés.
A l’inverse, un locataire solvable, mais sans caution, s’il ne veut pas payer parce que ça le chante, vous allez vraiment galérer.

Sur la stratégie, je ne peux pas vous dire. Tout ce que j’observe c’est que la deuxième opération est excellente.

Pour votre troisième opération : sur la région parisienne pourquoi pas, mais ne vous contentez pas d’une rentabilité moisie. Si vous partez sur du 4-5 % au motif qu’à Paris on ne trouve pas plus, ça vous bloquera pendant des années.

Sur la résidence principale, en général on entre dans l’irrationnel et on paie trop cher. Vous pourrez retourner le sujet dans tous les sens, je doute que vous trouviez une solution plus rentable que de garder votre location à 510 €/mois tout en faisant un 3e investissement locatif bien optimisé.

Qui plus est, votre logement actuel est dans Paris, je crois. Avec la grosse somme envisagée (400 k€), vous achetez quoi à Paris, 40 ou 50 m² ? C’est cette surface que vous allez partager avec un locataire ? Ou, pour acheter plus grand, allez-vous partir en banlieue et vous payer le RER tous les jours ? Bof, bof.

Dernière modification par Bernard2K (23/11/2016 22h00)

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#4 15/12/2016 20h10 → Dreams63 [75] : étude de cas immobilier (troisième bien immobilier) (crédit, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour à tous,

Je suis désolé de ma réponse tardive, je viens seulement de voir les réponses et je n’ai pas mis de suivi de réponse.

Depuis mon dernier message, j’ai fais des travaux dans mon petit immeuble et j’ai trouvé un locataire.

Concernant la location saisonnière à Paris, elle existe malgré les contraintes de la Mairie.
Cependant, il est compliqué de trouver des biens à bas prix avec des travaux.
A titre d’exemple, un 13 m² en RDC (avec travaux) proche du Jardin du Luxembourg vient de se vendre à 170 000 €.
D’après le responsable de l’agence (c’est un ami) les biens dans des quartiers prisés connaissent une flambée des prix et trouvent un acquéreur très rapidement.

Pour le moment, je ne sais pas encore vers quel investissement je vais me tourner.
Certainement un appartement en LMNP ou un petit immeuble en LMNP.
Je cherche surtout une bonne opportunité.

Je parlé d’une somme plus importante de 350 000 / 400 000 € cumulant un ou plusieurs investissements + ma résidence principale suite à une opération vu sur le site de Elise Franck.

Elise Franck montre un bien à Corbeil Essonnes (91) de 200 m², découpé en plusieurs appartements.

D’après ses chiffres :

  Investissement de 370 000 € pour 3 400 € de loyers (proche de 10%)
  Plutôt pas mal pour Paris.

  Affaire à suivre….

  Merci pour vos réponses

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#5 16/12/2016 07h44 → Dreams63 [75] : étude de cas immobilier (troisième bien immobilier) (crédit, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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dreams63 a écrit :

Elise Franck montre un bien à Corbeil Essonnes (91)
(…)
Plutôt pas mal pour Paris.

Rassurez-moi, vous ne confondez pas Corbeil Essonnes et Paris ? Trois quarts d’heures de RER pour rejoindre le centre ville de Paris, ce n’est pas Paris. Vous êtes en plein dans ce que je disais ci-dessus : "Ou, pour acheter plus grand, allez-vous partir en banlieue et vous payer le RER tous les jours ? Bof, bof."

Dernière modification par Bernard2K (16/12/2016 07h48)

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#6 17/12/2016 03h05 → Dreams63 [75] : étude de cas immobilier (troisième bien immobilier) (crédit, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Je connais un peu cette région pour avoir souvent pris le RER D. C’est typiquement le genre d’endroit où se sont construits des logements neufs avec dispositif de défiscalisation. Ca se développe en effet mais pour moi on cumule les inconvénients de Paris et sa proximité avec des prix élevés dans l’absolu et ceux de la province avec ces banlieues lointaines qui seront les premières touchées si jamais la population se raréfie ou se recentre plus proche de la capitale.
Il faut bien connaître le coin pour trouver le quartier ou centre ville qui va se développer.

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#7 18/12/2016 23h35 → Dreams63 [75] : étude de cas immobilier (troisième bien immobilier) (crédit, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Merci pour vos réponses.

En effet, il faut bien connaître les villes pour investir en banlieue.
Je cherche simplement des solutions pour investir en LMNP en trouvant des rentabilités supérieurs ou égal à 10 %.

Mes critères sont les suivants :
- LMNP car la fiscalité est avantageuse au réel
- Paris ou proche car je vis sur place
- Région Auvergne (zone de Clermont-Ferrand car j’ai de la famille sur place en cas de soucis)
- Je suis allé prospecter sur Marseille et la ville permet de trouver des rentabilités égal à 10 % avec des biens de qualités. Le seul soucis, je ne vis pas sur place et c’est plus simple de gérer un appartement sur son lieu de résidence.

Dans le cas de Paris, deux options s’offre à moi !

Trouver un bien dans un quartier touristique (environ 170 000 / 200 000 € de budget) et faire de la location saisonnière. Merci de ne pas donner de leçons sur la législation, etc…Si je fais ce choix, j’en assume les conséquences liés à la législation et le fait de devoir peut être un jour stopper l’activité.
Dans ce cas la, il suffit de trouver un locataire en meublé classique qui couvre le crédit. C’est largement possible (La plupart des loyers à Paris ne respect pas l’encadrement des loyers)

Par contre, j’ai fais une  simulation avec un logiciel de ma comptable en partant sur un bien en location saisonnière et j’arrive à des cash flow de 450 / 500 € par mois une fois tous les frais payés (impôts compris)

C’est un bon cash flow, mais cela demande du temps alors qu’un bien en meublé classique ne rapportant que 150/200 € par mois demande beaucoup moins voir aucun travail au quotidien.

Réflexion à suivre….

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#8 17/01/2017 19h21 → Dreams63 [75] : étude de cas immobilier (troisième bien immobilier) (crédit, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Avez vous laisser tomber le projet de colocation ?


"Meublé féminin"

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#9 24/03/2017 01h19 → Dreams63 [75] : étude de cas immobilier (troisième bien immobilier) (crédit, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Désolé pour ma réponse tardive, j’ai fais un petit break pour réfléchir sur ma stratégie immobilière à l’avenir et prendre du recul sur mes deux premiers investissements.

Pour répondre à Pandora64, je n’ai pas laissé tombé la colocation car je suis en ce moment en finalisation d’un projet de colocation sur la commune de Clermont-Ferrand.

J’ai choisi la colocation pour mon 3 ème investissement pour plusieurs raisons ;

1) il y a une forte demande étudiante et de jeunes salariés sur cette ville
Aucun soucis pour trouver des locataires
2) Les prix sur des surfaces supérieurs à 80 m² sont souvent plus facilement négociable par rapport à des studios ou T2 (le prix pour des grandes surfaces est moins cher au m²)
3) Pas de soucis pour vendre à l’avenir dans une ville moyenne de province.

Je vous donne quelques chiffres sur ce 3 ème investissement :

Achat : 130 000 € Appartement T4 de 84 m² au 4 ème et dernier étage sans ascenseur (charges de 80€) avec balcon, 3 chambres, double séjour, cuisine équipée, traversant, double vitrage, Garage fermé et cave, aucun travaux à part à mettre du mobilier (j’ai prévu 10 000 €) pour donner un effet   coup de coeur aux futurs locataires (essentiellement des étudiants)
Copro : Année 1970, chauffage individuel au gaz, taxe foncière 1 300 € (oui ça pique au niveau du foncier)
Situation : à moins de 10 minutes à pied du centre ville et des facs.

Deux solutions sont possibles : faire une colocation meublé (LMNP afin de déduire un maximum de frais durant la phase d’emprunt et ne pas payer d’împots)
Loyer possible : entre 1 000 € et 1 200 € Charges Comprises
Autrement faire du saisonnier en se démarquant par rapport aux autres loueurs de saisonnier.
Se démarquer en proposant un appartement coup de coeur, 3 chambres en louant au prix des 2 chambres sur la ville (autour de 100 € nuit)

CREDIT :

25 ans à 2,10 % Assurance Inclus (j’emprunte à 110 % frais de notaire inclus)
Soit 650 € de crédit
+ 110 € de foncier par Mois
Nous arrivons à 760 € 
Je pense pouvoir louer 1 100 € HC
Cash flow estimé : 350 € net

Ce n’est pas un cash flow extraordinaire mais il permet de continuer à me créer un patrimoine.
De plus, ayant encore du cash flow la banque continuera à l’avenir à me financer d’autres biens.

Je vous donnerai plus d’informations une fois le projet terminé.

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#10 24/03/2017 01h32 → Dreams63 [75] : étude de cas immobilier (troisième bien immobilier) (crédit, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Joli projet.

Saisonnier : ça prend beaucoup de temps. Vu que vous n’êtes pas sur place, la motivation des gens à qui vous déléguerez la gestion et le ménage risque de s’émousser rapidement, même si vous les rémunérez.

La coloc me semble plus adaptée.

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#11 18/05/2017 23h17 → Dreams63 [75] : étude de cas immobilier (troisième bien immobilier) (crédit, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour à tous,

Je reviens sur le site après pas mal de mésaventures sur mon 2 ème bien (immeuble de rapport dans une ville de 3 500 habitants) et une rétraction sur mon 3 ème projet.

Pour vous faire un résumé, je possède un 2 pièces acheté en 2015 dans une ville de 25 000 habitants.
J’ai un cash flow de 180 €/mois sur ce bien depuis l’achat.
Ce bien est exploité sous le régime du LMNP pour une meilleur fiscalité.
Aucun soucis sur ce bien, j’ai même fais une estimation de ce bien par une agence immobilière du quartier, le bien vaut 25 000 € de plus aujourd’hui.
Acheté en 2015 : 60 000 €    / Estimation : 85 000 / 90 000 €
Le même appartement à l’étage du dessus est parti à 93 000 € il y a 3 mois.

J’ai ensuite acheté une maison individuelle découpé en 3 appartements :
Ville de 3 500 habitants à 20 minutes de Montluçon et 1 heure de Clermont-Ferrand.
Mes parents ayant une petite maison individuelle la bas avec une forte rentabilité, j’ai franchi le pas et j’ai acheté cette maison divisé en 3 appartements.

Les chiffres :
Achat 95 000 € direct propriétaire
Achat à 110 % par la banque, frais de notaire inclus
Prévision de travaux : 5 600 € pour mettre un 3 eme compteur.
Chauffage gaz central
Foncier : 1 500 €

Loyer au départ : 1 320 € HC pour les 3 loyers.

Les problèmes rencontrés depuis mon achat :
- Facture de gaz importante et n’ayant pas de compteurs sur les radiateurs pour connaitre la consommation réel de chaque appartement, j’ai eu des soucis avec les locataires ne voulant pas payer les factures.

- Ensuite, j’ai eu 1 départ de locataire payant 500 € / Mois.
J’ai du faire 2 500 € de travaux pour rafraîchir l’appartement et j’ai mis 3 mois pour retrouver un locataire (famille touchant la CAF, ne travaillant pas) à peu près correct. La demande locative est vraiment très faible ou alors avec des gens peu recommandable (famille bien connu dans la ville qui ne paie pas ses loyers, etc…)

- Suite aux factures importantes de gaz, j’ai eu un départ d’un autre locataire ne voulant pas payer ses factures et me menaçant de ne pas rendre les clefs si je ne rendais pas l’ensemble de la caution. Je vous passe les insultes reçu par téléphone,etc…

J’ai réussi a récupérer mes clefs et à me faire rembourser une partie des charges des locataires en gardant le Fond de Solidarité Logement.
Sur cet appartement, j’ai refais pour 800 € de travaux et j’ai trouvé une autre locataire solvable ayant un travail en baissant le loyer de 60 € par rapport au dernier locataire.
400 € au lieu de 460 €

Concernant le 3 eme compteur manquant, j’avais un budget de 5 600 € fixé par un électricien lors de mon achat. Après passage de ERDF, il y a 5 000 € pour ERDF + 3 600 € pour l’électricien.
Au final, j’ai abandonné l’idée de créer un 3 ème compteur et je continue à relevé les factures EDF avec un sous compteur afin de facturer l’électricité au plus juste.

Pour le chauffage central au gaz, j’ai appelé EDF afin de vérifier le compteur. Aucun soucis sur le compteur. J’ai fais vérifié la chaudière, aucun soucis sur la chaudière. Le soucis vient de l’isolation, etc…Environ 3 200 € de chauffage au gaz (production d’eau chaude incluse) pour un appartement de 75 m² + un autre de 67 m² + un T2 de 30 m².
La solution que j’ai trouvé :
J’ai contacté une société posant des compteurs sur les radiateurs afin de connaître en détails les consommations de chacun.
A titre d’information : Environ 1 300 € l’installation sur 14 radiateurs + un abonnement mensuel de 150 € pour recevoir les relevés depuis internet, etc…
Je pense que je vais mettre cette solution en place pour plus de clarté sur les factures de gaz.

Pour finir, j’ai deux locataires qui partent dans 2 mois. Un qui ne supporte le bruit de la famille résidant au dessus. Il a appelé la gendarmerie, etc…
Et j’ai demandé à la famille causant des problèmes de chercher autre chose afin de ne pas perdre mon autre locataire. Elle devrait partir rapidement.

Pour faire un résumé, depuis septembre 2016, j’ai eu mon immeuble plein seulement 1 mois, ensuite les problèmes se sont enchaînés et je passe un temps énorme à gérer les problèmes entre les locataires, faire les relever pour EDF, trouver des solutions pour le chauffage, rafraîchir les appartements.

Pour le moment, je n’ai pas perdu d’argent car ma mensualité est faible 530 € / mois pendant 20 ans, mais à quel prix….

Je n’investirai plus jamais dans une zone économique dans le déclin, même à des tarifs très bas.
J’ai décidé de revendre le prix au prix d’achat si je trouve un acquéreur afin de repartir sur des projets avec une réelle demande locative.

Aujourd’hui, je prends les problèmes liés à cette immeuble avec plus de sérénité et plus de recul.
J’espère que mon expérience apportera à d’autres investisseurs.
J’ai confiance de n’avoir pas assez regardé en détails les factures, etc…Je suis le principal fautif sur cet investissement compliqué.

Aujourd’hui, je vais essayé de remplir mes 3 logements pendant 2/3 ans et d’essayer de le revendre afin de ne pas perdre d’argent.

Malgré les problèmes, je garde le moral et j’ai envie de continuer à investir sous le statut LMNP.
Ma banque me suit sur un autre projet avec un budget autour 150 000 € sans apport.
Je ne sais pas encore vers quoi je vais me diriger. Peut être un bien en colocation dans une ville étudiante ou alors un investissement à l’étranger ou SCPI.
L’étranger me semble pas simple et je n’ai pas de connaissance sur les SCPI.
Je vais prendre le temps de bien analyser mon 3 ème projet en tenant compte de mes erreurs sur le précédent achat.

Concernant mon 3 ème projet de colocation, je me suis rétracté d’un bien car la loi carrez annoncé n’était pas réel. Les chambres étaient bien plus petites que prévus. J’ai mesuré les pièces par moi même et il y avait une belle différence.

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#12 19/05/2017 06h34 → Dreams63 [75] : étude de cas immobilier (troisième bien immobilier) (crédit, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Merci pour ce retour dreams63, ça ne fait pas rêver mais peut rappeler à la réalité les investisseurs peu méfiants.
Vous avez encore un espoir que cet investissement soit rentable mais il n’est pas de tout repos, c’est une certitude. Je suis surpris par le montant de l’abonnement que vous devez souscrire pour gérer les compteurs des chauffages. C’est plus de 10% des loyers,le jeu en vaut-il la chandelle.

Sinon il faut persévérer en restant flegmatique, vous finirez par trouver des personnes un peu plus stables. Pensez-vous que juste avant que vous n’achetiez les locataires étaient en place depuis longtemps? Avez-vous pu obtenir un historique précis? Auquel cas vous auriez joué de malchance?

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#13 19/05/2017 07h16 → Dreams63 [75] : étude de cas immobilier (troisième bien immobilier) (crédit, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,

merci pour le retex.

Dans vos difficultés sur le 2e bien, vous identifiez la zone en déprise économique, le manque d’isolation, et l’absence d’individualisation des charges de chauffage.

Certes, mais ce n’est pas tout. Mes commentaires :
- le manque d’isolation est un vrai problème. Je souligne souvent ce sujet, car c’est ma formation et mon expérience (thermique du bâtiment, maîtrise de l’énergie et énergies renouvelables). Je suis par exemple effaré que dans les émissions type "Maison à vendre", l’isolation et le mode de chauffage ne soient jamais abordés, c’est un non sujet pour eux. Sur le forum, dans les études de cas, les futurs bailleurs s’intéressent rarement au sujet ; les caractéristiques d’isolation sont rarement précisées d’emblée, il faut leur tirer les vers du nez.

- cela dit, 3200 € de gaz (par an je suppose) pour chauffage + ECS n’a rien de très surprenant pour une grande maison peu isolée, dans le climat du massif central. Au pro-rata des surfaces, ça fait 1400 €/an pour le plus grand des appartements, et ce type de facture est assez typique ; regardez par exemple ce que paient des utilisateurs d’un grand appartement ou d’une maison chauffée au fioul dans le coin ; c’est du même niveau voire nettement plus.

- fondamentalement, le niveau élevé de chauffage et l’absence de comptage individuel ne pose pas un problème insurmontable : total des factures x pro-rata des surfaces. C’est la règle.

- Encore faut-il être prévenu… Le chauffage n’ayant pas changé par rapport à avant, vous auriez dû obtenir les niveaux de consommation prévisionnels (soit sur les factures de gaz des dernières années, soit à partir des diags énergétiques, soit les deux) et demander des provisions sur charge élevées, en conséquence. Quand les provisions sur charge sont signalées dès l’annonce, les locataires font moins de problème pour payer, puisque ça faisait partie du deal initial et que c’est même chiffré sur le bail. Alors qu’une forte augmentation, en cours de location, par rapport à ce qui était annoncé, choque davantage le locataire. C’est important de bien dimensionner les provisions sur charge pour éviter le genre de problème que vous avez eu. Un locataire préfère toujours que, au moment de la régularisation annuelle, on lui annonce un léger trop-perçu plutôt qu’un gros supplément à payer !

- vous comprenez aussi pourquoi les bailleurs préfèrent le chauffage individuel. Non seulement ça résoud le problème du comptage, mais en plus la dette du locataire est envers le fournisseur et pas envers le bailleur. S’il lui prend l’envie de ne pas payer ses factures d’énergie, c’est le problème d’EDF et/ou Engie, pas le vôtre.

- concernant les dispositifs de comptage sur radiateurs, sachant que vous voulez revendre la maison, est-ce bien utile et pertinent ? Je suis réservé sur ces solutions, qui malgré le télé-relevé, restent fondamentalement "has-been". En effet, ils sont situés dans le logement, donc inaccessible au propriétaire (qui n’a pas à rentrer dans le logement occupé), ce qui est une tentation de dégradation ou de fraude sur les appareils, par le locataire. Si l’un des appartements a des relevés peu élevés, on va retrouver les mêmes suspicions et réticences à payer de la part des autres locataires "pourquoi on paie pour lui, etc.". Et puis une facture élevée, même répartie équitablement, reste élevée, et vous l’augmentez encore de 150 €/mois d’abonnement (ce qui est TRES élevé), donc vous n’avez rien résolu.

- certes, il y a l’obligation individualiser les frais de chauffage dans les immeubles collectifs. Mais cette mesure va être très peu suivie : trop cher à installer, trop imprécis. Même des associations défendant les droits des locataires et des consommateurs se sont insurgées contre cette mesure qui risque de coûter cher aux locataires et de s’avérer injuste. Si vous le faites pas, vous ne serez pas pas le seul !

Pour ma part, je serais tenté, soit de ne rien faire (revendre la patate chaude) ; soit à l’inverse de prendre des mesures radicales mais coûteuses (isolation + passage en chaudières individuelles gaz avec compteurs gaz individuels). Ca serait la "bonne" chose à faire du point de vue de l’avenir du bâtiment, mais si on raisonne en termes de rentabilité, il est probable que vous retrouveriez jamais la rentabilité de ces travaux, ni à la revente, ni en supplément de loyers. Donc, la solution pragmatique est sans doute de revendre en l’état…

Dernière modification par Bernard2K (19/05/2017 15h50)

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#14 19/05/2017 16h46 → Dreams63 [75] : étude de cas immobilier (troisième bien immobilier) (crédit, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Merci à vous deux pour vos réponses.

Pour être plus précis, l’abonnement des répartiteurs de chauffage est de 150 € par an.
Il propose deux forfait annuel : un à 110 € avec un seul relevé par an et un à 170 € annuel pour obtenir les consommations au quotidien.
Concernant l’installation, elle coûte entre 1 000 et 1 500 € pour installer 14 radiateurs.

Les anciens locataires de cette maison étaient présent depuis plus de 3 ans.
J’ai eu un concours de malchance car la plupart sont partis au moment ou j’ai acheté.

De mon point de vue, les factures de chauffage ne sont pas tant excessifs quand vous avez des locataires corrects. Dans mon cas, j’ai eu affaire à des locataires très compliqués.

Il est toujours plus simple de laisser gérer les factures de gaz et électricité directement au fournisseur mais c’est impossible dans mon cas.

J’ai demandé l’avis d’un entrepreneur du bâtiment pour faire installer des chaudières à gaz dans chaque appartement. Il m’a clairement déconseillé cette option car la facture serait très salé compte tenu de la configuration de la maison (c’est une ancienne poste)

Après beaucoup de réflexion et d’interrogations, je pense opter pour garder cette maison pour le moment afin de remettre des locataires correct (tout en les informant du chauffage collectif et du problème d’un compteur pour 2 appartements)

Je vais sans doute faire installer les compteurs sur mes radiateurs pour plus de transparence vis à vis des locataires.

Ayant envisagé de revendre, j’ai fais appel à un agent immobilier connaissant bien la ville et ses alentours. Il est d’ailleurs très compétent et honnête (tous les agents immobiliers ne sont pas incompétents et malhonnêtes)
Il m’a clairement conseillé de remettre en place des locataires fiables, d’installer les compteurs pour le chauffage (solution la plus simple et la moins coûteuse) et de garder le bien au moins deux ou trois ans histoire de rembourser un peu de capital avant d’envisager une vente pour ne pas perdre de l’argent.

Son avis me semble pertinent est juste au vu de la situation.
De plus, tous les biens sont loués sous le statut LMNP afin d’avoir une fiscalité au plus bas.
La maison est géré par un cabinet comptable recommandé par un membre des investisseurs heureux. J’en suis content car elle est très sérieuse.
Il serait dommage de revendre tout de suite un bien que je viens de commencer à financer sous le statut LMNP.
Le LMNP est un statut avantageux mais il est valable sur la durée.

Je rejoins Bernard sur le fait que peu d’investisseurs prennent en compte l’isolation dans un bien.
Pour ma part, je vais être beaucoup plus méfiant pour mon prochain achat.
Je ne déconseille à personne d’acheter dans une zone en déclin économique mais il faut savoir mesurer les risques et les futurs problèmes.
Sur le papier, avoir 12 / 13 / 15 ou 20 % de rentabilité c’est très attractif ! La réalité est souvent bien différente…

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#15 19/05/2017 17h01 → Dreams63 [75] : étude de cas immobilier (troisième bien immobilier) (crédit, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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150 € par an.

Ah oui, c’est 12 fois moins cher ! (vous aviez écrit "mensuel"). Dans ces conditions c’est beaucoup plus raisonnable sur le coût, même si je reste tout aussi dubitatif sur la précision, la fiabilité etc. de ces appareils.

Sur les chaudières individuelles, ça vaudrait peut-être la peine d’y réfléchir à nouveau avec un chauffagiste expérimenté.

Je vois deux pistes :
1) une chaudière ventouse dans chaque appartement. La sortie des gaz de combustion se fait en façade. En économisant le conduit de fumée, on économise généralement une grosse partie du coût et de la complication.
2) 3 chaudières individuelles mais installées toutes 3 là où il y a la chaudière collective actuelle.

C’est le genre de choses qui ne peut se voir que sur place avec un homme de l’art, car ça dépend des arrivées de gaz, de la configuration du réseau de chauffage, de la possibilité d’implanter un conduit de fumée ou non, etc. C’est vraiment du sur mesure.

A votre place j’essaierai d’approfondir ces solutions jusqu’au devis. Ca ne coûte pas grand chose d’étudier plus avant.

avoir 12 / 13 / 15 ou 20 % de rentabilité c’est très attractif ! La réalité est souvent bien différente…

D’une manière générale, la rentabilité rémunère un risque… wink

Dernière modification par Bernard2K (19/05/2017 17h04)

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#16 21/05/2017 08h24 → Dreams63 [75] : étude de cas immobilier (troisième bien immobilier) (crédit, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Ce que vous dit l’agent semble sensé. Vous n’avez pas assez de recul pour en conclure que cet immeuble est un bien à problèmes, il semble que cela soit bien identifié et en pensant à la chose bien en amont vous pouvez espérer trouver des locataires qui resteront, reste la difficulté d’en trouver des solvables et qui se comportent un peu mieux que ceux que vous avez eu.

Vous avez bien fait de contrôler le Carrez du bien que vous souhaitiez acheter, comme quoi mieux vaut être un peu parano en immobilier et tout vérifier par soi-même quitte à déranger du monde ou passer pour un enquiquineur, les diagnostics ne doivent pas endormir la vigilance.
D’où venait ce pseudo certificat métrage Carrez? Je pense que l’on n’a pas le droit d’inscrire une superficie en Carrez sur une annonce si l’on n’a pas un certificat établi par une personne agréée. Ce qui n’empêche toujours pas qu’il soit faux d’ailleurs.

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#17 23/05/2017 00h21 → Dreams63 [75] : étude de cas immobilier (troisième bien immobilier) (crédit, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Pour mon immeuble, je vais chercher des locataires solvables avec qui je pourrai instaurer un dialogue en cas d’éventuelle difficultés.
Ma priorité numéro 1 est de rénover en partie un des appartements qui va se libérer à la fin du mois.
Ensuite, mettre en place ses compteurs sur les radiateurs pour plus de transparence vis à vis des locataires.

Concernant ma rétraction sur le bien destiné à la colocation.
Je suis tombé sur une agence proposant des frais d’agences réduit ! Frais d’agence réduis mais le service également.

Suite à de nombreuses demande de plan de l’appartement avec les surfaces carrez, je n’ai jamais rien reçu.

L’agence avait indiqué des chambres à 12, 11 et 10,50 m² sur sa fiche technique.
J’ai peu négocié l’appartement car il était vraiment idéal pour de la colocation.
J’ai fais signé le compromis de vente à ma mère par procuration.
Moins de 10 jours après le compromis, je revisite le bien afin de prendre les mesures de toutes les pièces en vue d’un futur ameublement.
J’ai découvert une chambre en dessous de 9 m² au lieu de 10,50 m².
Ne pouvant pas loué une chambre en dessous de 9 m² et surtout me voyant dans l’incapacité de la meubler, je me suis rétracté.
L’agence n’a pas tous les torts ! A la première visite, j’aurai du voir la taille de la chambre.
C’est une faute de ma part !

Autre histoire drôle avec cet appartement ! J’avais choisi de refaire toute la décoration de l’appartement afin de le louer en colocation étudiante. J’avais prévu un budget ameublement de 10 / 12 000 € pour le mobilier, lits, armoires, canapé, machine nespresso, télévision, ps4 !
Bref, un appartement clef en main afin de proposer un appartement sympa pour des colocataires.

J’ai pris rendez vous avec une agence de décoration locale.
La personne est venue faire le tour de l’appartement.
A partir du moment ou j’ai annoncé mon budget de 10 / 12 000 € plus rien.
Elle s’est refermé en me faisant comprendre que pour meubler un appartement de 80 m² il y en avaient pour plus de 30 000 €.
J’ai expliqué le projet à cette dame ! Le but est de faire un appartement coup de coeur tout en achetant des matériaux de qualité bon marché sans tomber dans le bas de gamme.
Elle m’a dit:"je ne fais pas dans l’ikea ou le conforama" rien que pour refaire les peintures des 3 chambres il faut compter 10 000 € votre projet n’est pas cohérent Monsieur.

J’avoue avoir été surpris au départ car cette même personne ne m’a jamais demandé mon budget lors de notre conversation téléphonique.

Ce qui est certain, vu les prix annoncés, je ferai moi même la décoration même si tous les frais peuvent être déduits en LMNP.

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