Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ?

Naphto, votre raisonnement est biaisé. Cela me fait penser à la discussion que j’ai eu sur la file du portefeuille de Koldoun il y a quelques jours que vous pouvez éventuellement lire ici, même si c’est par rapport à de l’investissement action, le problème est le même: Vous comparez deux choses différentes qui sont deux investissements avec des paramètres différents.

Dans votre scénario 1, vous ne tenez aucunement compte du fait que (1700 - 833) Euros sont générés tous les mois pendant 10 ans comparé au scénario 2: L’investisseur "1" a donc 867 Euros INVESTISSABLES supplémentaires tous les mois pendant 10 ans que n’a pas l’investisseur "2" qui doit mettre 85 Euros de sa poche tous les mois pendant cette période, soit une différence de (867 + 85) = 952 Euros de différence mensuellement entre les 2 hypothèses.

Au bout de 10 ans, l’investisseur "1" a plus de 114K Euros de disponibles, sans tenir compte des intérêts générés pendant cette période (à calculer en fonction de vos hypothèses). L’investisseur "2" a certes un bien payé, mais il a 0 de disponible.

L’investisseur 1 utilise un levier supérieur et a pu investir dans d’autres actifs (immobiliers ou autres)  pendant ce temps, ce que l’investisseur 2 n’a pas pu faire. Je crains que vous ne ne vous trompiez sur cette affirmation:

Naphto a écrit :

On devient propriétaire plus rapidement, donc notre capital augmente plus vite

Non, celui qui augmentera éventuellement son capital plus vite, c’est l’investisseur 1, par l’usage du levier, sous réserve qu’il continue d’investir les sommes supplémentaires qu’il reçoit par rapport à l’investisseur 2.

Maintenant, peut-être que ça n’est pas le but, pour tout un tas de raisons, mais vous comparez 2 scénarios différents sans prendre en considération tous les paramètres.

Juste au passage:

Naphto a écrit :

si on s’endette sur suffisamment longtemps, la mensualité du crédit va baisser, et donc le cash flow va devenir positif à un moment donné, même sur un bien à faible rendement (3 % par an)

Je suppose que vous aviez surtout le taux d’intérêt en tête, mais n’oubliez pas qu’il faut également rembourser le capital. Avec 3% de la valeur du bien par an, en affectant la totalité de vos revenus au remboursement du crédit, avec un taux d’intérêt de 0, vous n’avez remboursé que 90% du capital au bout de 30 ans … Donc, non, vous ne pouvez pas avoir du cash flow positif avec un rendement de 3% par an, à moins de considérer des taux d’intérêts négatifs.

Dernière modification par Mevo (20/11/2016 16h09)

Vous avez des compétences de rénovation du fait de votre activité professionnelle , c’est un gros plus.

Pour une bonne rentabilité il faut partir sur 10 % minimum en dessous c’est de la perte financière qui vous bloque pour de futurs achats.
Calcul simple Prix d’achat / 10 = loyer annuel et ensuite on discute

Vous avez une expérience du locatif avec des studios , c’est un premier pas mais la copropriété reste une dévoreuse de rentabilité …

Je vous conseille de vous tournez vers les immeubles de rapport qui est un marché moins spéculatif et il y a moins de monde qui se tourne vers ce type d’achat.

Il est inutile de vous indiquez les avantages en terme de réduction de frais de copropriété et de maitrise des travaux à faire.

La plupart des immeubles qui sont loués et qui tournent ont des prix fixés sur 8 % de rentabilité.

Il faut viser un immeuble avec 3 ou 4 logements de surfaces différentes avec des logements loués pas forcement en très bon état , des loyers en dessous du prix du marché et éventuellement un appartement non loué.

Cette situation va induite un prix de vente moindre.

Pour la négociation , il faut partir au minimum sur - 10 % de baisse à affiner en fonction du bien , du quartier , de la date de mise en vente , de la situation du vendeur.
Je conseille de passer par une agence ça facilite la négociation et on apprend plein de choses avec un agent immobilier.

Un fois l’achat réalisé , vous pouvez remettre en état un premier appartement ce qui va attiré les locataires en place et peut être leur donné l’envie de changement de logement.

Ainsi vous pouvez par le biais des chaises musicales remettre en état tous les appartements sans perdre de locataires.
Et bien sûr augmenter les loyers et faire du déficit sur les travaux.

Si vous achetez en nom propre et que l’immeuble est situé à une certaine distance de chez vous , vous pouvez déduire les frais de déplacement au tarif des impôts à la condition qu’au moins un des appartements soit loués en meublé.

La notion de meublé permet l’amortissement comptable , nombreux sujets sur cette notion.

Pour optimiser au maximum , louer les T1 et T2 en nue le temps de passer les travaux en charges dans les revenus fonciers ensuite lors du départ du locataire mettez en meublés ces logements pour percevoir des revenus BIC et faire de l’amortissement.

La valeur du bien à amortir est calculé sur sa valeur à la date de mise en amortissement , définition sous le nom barbare de "Porter à l’actif du bilan".

Ce qui signifie qu’un lot de l’immeuble valorisé initialement au prix d’achat et au prorata des ses millièmes sera porté à l’actif du bilan à sa valeur après rénovation ( faire des attestations de valeurs par des agences immobilières ) donc à une valeur plus important donc amortissement plus important.

Avec le meublé et l’amortissement comptable , vous éludez l’impôt pendant 8 à 10 ans.

Après sur un immeuble , il est possible de faire des travaux supplémentaires pour créer de la charge , une toiture par exemple.
Cette rénovation de toiture si nécessaire est à faire à la date qui optimise les charges , c’est vous qui décidez
J’ai refait 2 toitures sur ces dernières années et je vais en faire une autre en 2019 , le tarif est d’environ 10 à 12 K€ pour 80 à 100 m2.
Vous pouvez partir sur un emprunt travaux pour cette somme donc création de charges avec les intérêts au besoin.

Voilà , je dirais que les possibilités sont vastes par contre le plus important est l’achat , en terme de prix , d’emplacement et de destination du bien ( bien à conserver , à transmettre ou machine pour faire du cash )

Quelque soit la structure de détention du bien ou son mode de location , il faut toujours partir sur un achat avec du cash positif.
Dans une copropriété , on ne maitrise pas les travaux et ceux ci sont surfacturées par les intermédiaires.

Quelques studios , c’est bon pour se faire la main et ensuite immeubles.

Vos achats de studios vous permettront lors de la revente de récupérer de la trésorerie mais pour disposer d’une rente mensuelle avec emprunt en cours , il faut acheter des immeubles.

Je pense que c’est un état d’esprit.

Sur Marne la vallée en creusant , j’avais trouver  du 9% brut avec peu de travaux ( plomberie et une cuisine ainsi qu’une peinture ) en creusant beaucoup bien sûr.
Après j’ai déménagé.

Je suis persuadé que j’aurai pu trouver des immeubles insalubre avec une bonne rentabilité également en creusant +++ et en étant réactif.

Quand je pars en vacance quelques part , je me renseigne, j’apprends en permanence et élargie mes connaissances.

Je ne vois pas d’intérêt de s’endetter pendant 20 ans en puisant dans sa capacité d’épargne, payer une taxe foncière, des travaux, risque d’impayé, gestion de locataire , PNO, fiscalité changeante et pénalisante.

Le CF permet d’avoir UNE SECURITE sur les aléas que peut faire l’immobilier , permet de rembourser du CRD donc s’enrichir et ne pas puiser sur sa capacité d’épargne pour diversifier et/ou profiter de la vie , je rappelle qu’on en a qu’une.

Cela permet également de ne pas toucher au restant à vivre afin de pouvoir continuer à emprunter , pour avoir d’autre bien immobilier et repartir les risques du locataire ( si 1 sur 10 ne paie pas c’est différent de 1 sur 2 ou 3 )

Bonne recherche

Bonjour,

C’est vrai qu’il est très bien d’avoir un CF positif et que cela est indispensable à long terme si on veut "enchaîner". En revanche, je tiens à dire qu’il ne faut pas décourager les gens à agir sous prétexte qu’ils ne trouvent pas d’opération le permettant. En effet, patrimonialement, il est largement préférable de réaliser une opération avec un CF négatif plutôt que de ne rien faire du tout.

Si au bout de 20 ans avec un cash flow négatif de 100€ vous êtes propriétaire d’un appartement d’une valeur de 150K€ (en déboursant 24K€ en tout), ça sera toujours mieux que de ne pas agir !

Donc voila, optimisez le Cash Flow c’est important ! Après une opération avec un CF de +20€ ou de -20€ par mois et bah ça change pas la face du monde !

Autre petit point : j’ai un appart en Airbnb qui a un CF positif et un en longue durée qui a un CF négatif… En fait, c’est le temps que j’y consacre (ménage et autre qui permet ça). Ca dépend comment on valorise son temps, idem pour les travaux réalisé sois-même…

Bonne journée

Le cash flow positif n’est sans doute pas un Dieu ou un Saint à prier chaque matin au pied du lit, mais cela traduit un niveau d’exigence.

Exigence à mon opinion nécessaire dans le cheminement qui part de l’idée d’investir dans l’immobilier jusqu’à l’obtention d’un bien rentable et apportant la meilleure sérénité possible dans l’avenir de l’investissement (la rentabilité ne doit à mon sens pas s’y opposer ou un équilbre satisfaisant trouvé).
Sans cette exigence on commence par chercher des biens avec 10% de rentabilité, puis on en visite avec 7% et on achète à 5% quand tout est bien pris en compte…

Et puis Mr & Mme Lapalisse ont trouvé qu’il était un peu bête d’acheter des biens à CF- alors qu’on en trouvait à CF+ (Certes c’est plus dur à trouver, par contre l’hypothèse du patrimoine qui sera mieux valorisé n’est généralement qu’une hypothèse qui s’avère souvent fausse)

Il y a aussi Mme Calculette & Mr Tableur (non mariés mais Pacsés) qui mesurent sur le papier le poids de petites sommes, ou de petits % multipliés par la durée très longue d’un emprunt immobilier. Ils trouvent que pour le même prix (taux d’endettement du ménage, apports sonnants et trébuchants du même ménage…) ils ont rapidement un écart signifiant 5/6 lots en CF+ pour 4 lots en CF-
(démonstration réalisée à titre d’exemple n’engageant ni Mme & Mr Calculette, Tableur, Lapalisse ou DDtee sans oublier qu’un crédit est un engagement et qu’il vous faut vérifier vos capacités de remboursement avant blabla…)

Par définition, le cashflow est le flux de trésorerie. Positif, il indique que, chaque mois, une fois qu’on a tout payé, il reste "du beurre dans les épinards". Négatif, il indique un "effort d’épargne" car les revenus "nets nets" ne suffisent pas à rembourser l’emprunt. C’est tout.

C’est donc un bon indicateur pour savoir si on peut se permettre de faire cet investissement. Celui qui gagne 1000 € par mois avec 3 enfants à charge devrait prendre peur devant un cashflow négatif de 200 € par mois, tandis que celui qui gagne beaucoup plus peut supporter ce cashflow négatif. Ni plus ni moins.

Ce n’est pas du tout un indicateur de la qualité de l’investissement, puisqu’il dépend du mode de financement.

Exemple : achat 100 k€, loyers bruts 12 k€, charges et impots 4 k€ soit loyer net de 8 k€, emprunt de la totalité de la somme sur 10 ans donc remboursement de capital de 10 k€ par an. Cashflow négatif annuel de 2 k€ soit 167 € par mois. Ca fait un gros cashflow négatif à supporter. Est-ce un mauvais investissement pour autant ?

C’est un bon indicateur si on le prend pour ce qu’il indique vraiment (va-t-on mettre du beurre dans les épinards ou devoir manger des patates à tous les repas ?) et un mauvais indicateur si on le prend pour un substitut de la rentabilité.

Certains disent : "le cashflow est un bon indicateur de rentabilité, à condition de figer les conditions de financement, par exemple à un emprunt à 110 % sur 20 ans". Evidemment. Car si on fige les conditions de financement, le cashflow est alors proportionnel à la rentabilité nette. Mis à part la constante multiplicative entre les deux, on est en fait en train d’examiner une rentabilité nette. Les plus matheux devraient être d’accord avec CF = aR +b, où a et b sont des constantes et R la rentabilité nette. Autant appeler un chat un chat et dire que le bon critère pour comparer des investissements entre eux et savoir si ce sont de bons investissements, c’est la rentabilité nette !

Je résume :
cashflow = indicateur de beurre ou patates
rentabilité nette = qualité de l’investissement.

Ensuite, je ne suis pas d’accord avec l’approche de darkvadehors sur cette histoire d’investissement patrimonial qui amènerait à accepter un moindre revenu.

Le meilleur indicateur de la qualité de l’investissement, ce n’est même pas la rentabilité nette, c’est le gain total sur la période de détention Y COMPRIS la revente, c’est à dire la somme des revenus nets PLUS le net vendeur à la revente. Une bonne définition d’un bon investissement patrimonial est "l’investissement qui maximise l’augmentation de patrimoine sur l’ensemble de la période de détention, revente incluse". C’est quasiment une lapalissade !

Si l’on actualise ces revenus, comme le font tous les gens qui font de la prévision financière et comme on devrait toujours faire pour mesurer la qualité d’un investissement, le net vendeur à la revente (dans 20 ans par exemple) est pondéré par un facteur d’actualisation nettement plus bas que les revenus perçus pendant la période. De même, les revenus perçus en fin de période valent moins cher, actualisés à aujourd’hui, que les revenus perçus en début de période. Si on actualise à 5 % par an, par exemple, ça fait tout de suite des différences énormes. Même avec un taux à 3 %. Après, le choix du taux d’actualisation, vaste sujet dans lequel je ne vais pas rentrer.

DONC, l’hypothétique gain de valeur à la revente d’un bien "patrimonial" devrait peser très peu lourd dans la balance décisionnelle, s’il est obtenu en contrepartie de revenus moins élevés.

Dit encore autrement : une fois qu’on a enlevé les investissements qui craignent vraiment (ville en déprise économique et démographique, quartiers chauds ou en train de se dégrader), on devrait privilégier les achats qui apportent un haut revenu locatif "net net", car ce revenu devrait peser bien plus lourd dans le choix qu’une plus-value future, hypothétique,et qui pèse peu si on l’actualise à aujourd’hui.

Je pense que la qualité "patrimoniale" est trop souvent une consolation morale pour ne pas arriver à décrocher de l’investissement à haut rendement.

Par ailleurs, sur l’aspect patrimonial et valeur de revente, ne pas oublier que c’est relatif à ce que font les autres investisseurs sur le même coin :
- si vous arrivez à créer du 10 % de rendement brut là où tout le monde se contente de 5 % brut, vous venez de doubler la valeur de votre bien, donc c’est manifestement un très bon projet pour développer votre patrimoine, même s’il ne correspond pas à la vision que certains se font d’un bien "patrimonial".
- Si vous trouvez du 10 % de rendement brut là où c’est la valeur communément admise, vous n’avez créé aucune valeur, vous n’avez pas un bien de bonne qualité patrimoniale. Vous allez certes avoir une bonne augmentation de patrimoine grâce aux revenus perçus qui sont assez hauts, mais vous n’aurez pas de bonus à la revente.
- si vous trouvez du 12% là où le vrai rendement admis par les investisseurs est 20-25 % (cas des quartiers qui craignent à fond), vous êtes un pigeon qui vient de faire un très mauvais investissement, que vous ne pourrez revendre qu’avec une forte perte.

Toute la question est donc d’arriver à créer du haut rendement (>10%) sans pour autant aller dans un quartier qui craint ou un désert rural ; toute la question est donc d’arriver à faire nettement mieux que la moyenne des investisseurs sur ce coin-là. On a ainsi créé une réserve de valeur qui nous met à l’abri de bien des aléas.

Dernière modification par Bernard2K (14/09/2019 08h49)

Bonjour,

Je participe car je suis un cas concret de tout ce qu’il ne faut pas faire en immobilier.
3 appartements = 3 cash flow négatif…

Le 1er j’ai pris un crédit trop court sur 10 ans. Je voulais vite le liquider pensant qu’il serait seul…grave erreur. Ses frères sont arrivés quelques années après,.
J’ai fait racheter le crédit 2 ans après sur 10 ans (donc durée totale finale sur 12 ans).  Il me reste 5ans et demi…
Cash flow négatif de 150 euros

Le 2ème … crédit sur 20 ans. Appartement très bien situé pour la ville.
Cash flow négatif de 110 euros…

Puis le dernier né qui est déjà un grand petit bonhomme de 4 ans (crédit sur 20 ans)…
Cash flow négatif de 150 euros également.

Je précise que dans ces cash flow  négatif j’ai une petite marge travaux en prévision de l’avenir. J’ai donc une petite enveloppe d’avance.

J’ai tenté le rachat des crédits à 2 reprises sans succès.  Je n’intéresse pas les banques car mes CRD sont trop faibles.
Aujourd’hui je gère donc je n’ai pas la nécessité de vendre rapidement.  Mais je ne suis pas sans avouer qu’à la fin du 1er crédit je vais quand même souffler.
Depuis le 2ème bien je ne peux plus économiser de liquidité… Où très peu à la marge. Donc je vis tranquillement mais je n’ai pas d’extra.

Si c’était à refaire je chercherais bien évidemment un meilleur rendement car là je dois attendre encore 5/6 avant de pouvoir réinvestir. Je n’en suis qu’à la moitié de mon objectif fixé en immobilier donc je vais malheureusement terminer les crédits assez tard en âge (enfin si j’y arrive).

Donc un conseil calculez bien car nous n’avons qu’une vie et c’est dommage de ne pas en profiter pendant que nos artères sont en formes.

Dernière modification par Gwen11 (22/09/2019 09h12)