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#1 15/11/2016 18h49 → Alexandco [77] : étude de cas immobilier (garage et habitation) (batiment, endettement, immobilier)

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Allez, à mon tour de completer ce modele pour recueillir vos avis.

Je precise que le bien visé est mon second achat en 3 mois, j’ai en effet acheté un appartement en septembre à Fontainebleau loué en saisonnier et étudiant INSEAD dont le démarrage me contente pleinement.

- Célibataire, 45 ans, 2 enfants en garde alternée TMI 30%, 44 000 € par an hors BIC

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Ce que j’ai appris ici
- Fiscales : Idem
- Artisanales : plomberie : je délègue / électricité : je fais / maçonnerie : j’évite / menuiserie : je délègue / cloisons isolation : je fais)
- Sociales : néant
- Temps disponible : celui qu’il faut

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : BATIMENT avec au rdc garage de 33m2 et au dessus 2 pieces mansardées de 33m2 au sol également
- Année de construction: 1950 ??
- Étage : 2 avec une entree par le garage et aussi une entree dans la partie logement du dessus, luminosité (3 fenêtres de toits a poser pour remplacer 2 vasistas, surface (66 au sol  /55 carrez)
- Déjà occupé ? A été habité en 1960, mais plus depuis longtemps
- Si appartement : pleine propriété
- Chauffage collectif électrique à créer
- Volets isolants ou persiennes : les seules ouvertures seront les 3 velux
- Espaces verts  ? 18m2 devant le bâtiment
- Compteurs d’eau à faire poser mais bâtiment raccordé au tout a l’égout, EDF neuf en place mais hors tension.
- Décoration : Dans la partie « habitable » tout est à casser pour tout refaire

LOCALISATION DU BIEN

- 77, Montigny sur Loing
- Centre-ville
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? assurément non

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 55 000 € + FDN 5 000 €
- Loyer envisagé 675 € meublé
- Taux de vacance envisagé : non pris en compte
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : gestion directe

- Travaux immédiats :
TOUT sauf toiture ! Isolation, électricité, plomberie, cloisons, salle de bain, pose d’un escalier pour creation d’une chambre dans une partie du garage. 15 000 €
Contre visite effectuée en compagnie de mon artisan ex beau frère qui réalisera le plus gros des travaux.

- Taxe foncière 125 €

- Rentabilité brute : 10,6 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 1600 € (frais de dossier + garantie logement)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit 1,8%
- Durée du crédit 25 ans
- Épargne de précaution : 30 000€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublées BIC réel LMNP

CASH FLOW

- Cash flow positif : 307 € par mois hors vacances locative et PNO

Pour ce petit paradis de Seine et Marne desservi par une gare avec direct Paris toutes les heures, l’affaire semble belle mais j’ai plusieurs questions, notamment sur la « qualification » du bien.
A la mairie, « on » me dit : Puisqu’il y a une taxe d’habitation, c’est une habitation… (« on » est un con disait ma mere…)
Au centre des impôts fonciers de Fontainebleau on me dit «  c’est un local d’habitation » connu comme tel dans les registres. Demande préalable pour pose des velux SANS besoin d’un changement d’affectation…
Habitant à 4 kilometres de là, je trouve cette fameuse taxe d’habitation bien basse (85€), mais je ne vois pas comment être certain avant la vente que ce « bâtiment » soit bien considéré comme une habitation à moins de réclamer un certificat d’urbanisme opérationnel qui arrivera de toute façon après la vente et dont les vendeurs ne voudront pas entendre parler comme clause de non réalisation au compromis.

J’ai du me positionner très rapidement sur ce produit, très peu d’offres de ce genre et surtout très peu d’offres à ce niveau de prix.

La banque me suit sur ce projet malgré l’achat recent de Fontainebleau mais me met en garde sur l’accord final qui sera délivré par la société de cautionnement. Je suis à 45% d’endettement si ca se réalise, cet accord n’est donc pas gagné malgré mon reste à vivre qui augmente avec ces nouveaux revenus BIC.

Je vis dans les 10 kilomètres alentours depuis 25 ans maintenant et connais vraiment bien le marché. Je ne me fais aucun soucis sur la demande d’ou le peu d’importance que j’ai accordé aux vacances locatives.

La banque me demande une estimation d’agence pour le loyer envisagé, il va falloir être persuasif pour l’obtenir sachant que je suis passé en direct et que je ferai la gestion en direct également.

Je signe le compromis et m’attaque sérieusement aux plans et au montant des travaux. Je prend volontiers vos remarques et interrogations smile

Mots-clés : batiment, endettement, immobilier

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#2 15/11/2016 18h56 → Alexandco [77] : étude de cas immobilier (garage et habitation) (batiment, endettement, immobilier)

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Je ne comprends pas comment vous comptez réaménager le bâtiment. Vous créez combien de logements, de quelle surface chacun et dans quelles parties du bâtiment ? Les garages restent des garages ?

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#3 15/11/2016 19h00 → Alexandco [77] : étude de cas immobilier (garage et habitation) (batiment, endettement, immobilier)

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Bonjour,

Au niveau des pratiques en terme d’Application du Droit du Sol, si le bâtiment présente toutes les caractéristiques d’une habitation avec des fenêtres portes etc : on à coutume de le considérer comme une habitation. Pas de question à se poser sur la taxe d’habitation ou pas, l’instructeur se base 1) sur votre déclaration dans votre demande éventuelle et 2) sur les photos jointes au dossier. Si en plus le bien est raccordé au réseau d’eaux usées, avec une boite aux lettres : aucun soucis…Cela renforce la qualification en habitation.

Concernant le montant de la taxe, je suis moins à l’aise, je peux juste relater mon expérience, pour avoir acheter une ancienne ferme avec une taxe à 145 euros nous étions très content sur le montant qui était 3 fois inférieur à notre habitation juste à coté ; malheureusement le montant à été ré ajusté (X 4) l’année suivante, comme si le fait de l’avoir vendu avait déclenché quelque chose coté Impôts.

NB : pour rebondir éventuellement sur les propos de B2K (très juste comme toujours) et anticiper : menanteau-brevet-pedron.notaires.fr/cod … tinations/

Dernière modification par Iqce (15/11/2016 19h08)

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#4 15/11/2016 19h11 → Alexandco [77] : étude de cas immobilier (garage et habitation) (batiment, endettement, immobilier)

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Je parle de bâtiment aujourd’hui car c’est le terme utilisé sur l’acte de vente que possède les vendeurs.

Il s’agit en fait d’un garage de 33m2 au dessus duquel il y a 33 m2 de surface divisée en une entree avec toilette, une cuisine au centre et une partie salon au fond, tout ca mansardé.

Je veux utiliser le tout pour un seul logement. Le village est sous POS encore et nécessite 2 emplacements de parking par logement, ils y sont, 1 emplacement dans le garage et l’autre sur les 18m2 de terrain devant.

La rue qui dessert ce bâtiment est en forte pente ce qui permet donc d’accéder au garage mais également à la partie habitation du haut de plain pied. (cette petite rue tourne autour de ce bâtiment)

Au final ce sera 1 logement de 45m2 (25 en haut et 20 en bas pour la chambre + SDB) avec 1 place de parking dans le garage et l’autre devant.

Dernière modification par Alexandco (15/11/2016 19h27)

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#5 15/11/2016 19h16 → Alexandco [77] : étude de cas immobilier (garage et habitation) (batiment, endettement, immobilier)

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Alors tout est OK (sous l’angle Urbanisme) belle affaire sans doute.
Prenez garde dans votre Déclaration Préalable (et non pas Demande) de bien préciser que les places sont EXISTANTES ; sinon vous risquez de les payer…Ne les dessinez même pas contentez vous de les mentionner dans le descriptif.

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#6 16/11/2016 21h32 → Alexandco [77] : étude de cas immobilier (garage et habitation) (batiment, endettement, immobilier)

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Toutes ces infos sont importantes, je les note précieusement.

Promesse signée ce soir, je prend rdv demain avec l’urbanisme de la mairie pour être sûr que rien ne coince dans ma future déclaration préalable.

Devis des travaux sous traités reçu, il me manque l’estimation du loyer par agence et je fais monter le dossier à la banque.

A suivre,

A bientôt wink

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#7 16/12/2016 19h17 → Alexandco [77] : étude de cas immobilier (garage et habitation) (batiment, endettement, immobilier)

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Petite mise a jour (du jour) :

Le prêt est accordé, l’offre est en cours d’acheminement, et sera a renvoyer à partir du 26/12.
J’aurai donc pu signer en 2016 pour cumuler les frais de notaire avec ceux de l’appartement de Fontainebleau acheté en septembre, mais j’ai bien peur que ca fasse un peu juste et mon comptable est deja frileux pour déduire les frais de notaire en une fois donc en cumuler deux, je ne sais pas.

Devis Veolia reçu pour branchement d’eau potable : 2800 €, gloups ! Pour 6 mètres de tranchée, les pelles et les pioches doivent être en or…a moins que ce soit autre chose que Veolia ait en or, je ne sais pas non plus…
Je cherche vainement depuis ce devis une quelconque subvention pour ce branchement, si un de vous en a deja bénéficié (agence de l’eau, mairie…), je suis preneur d’info.

Je vais également avoir besoin du passage d’un consuel pour mettre le compteur EDF en service, je compte presenter une installation minimum, puis seulement après m’attaquer a l’aménagement intérieur, pas pour pouvoir faire une installation électrique pourrie, mais juste pour pouvoir bénéficier rapidement de l’électricité et solder ce problème. Qu’en pensez vous ?

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#8 16/12/2016 19h41 → Alexandco [77] : étude de cas immobilier (garage et habitation) (batiment, endettement, immobilier)

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Bonjour, Bravo pour votre projet. Je trouve le montant des travaux un peu faible mais vous êtes accompagné par un artisan, cela rassure.

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#9 16/12/2016 19h57 → Alexandco [77] : étude de cas immobilier (garage et habitation) (batiment, endettement, immobilier)

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Vérifiez si seul Véolia peut intervenir non pas sur le branchement en lui même mais sur tout ou partie du génie civil ; par exemple ouverture de la tranchée par Tartempion, lit de pose et tuyau Véolia, remblais Véolia (question d’assurance sur les travaux, c’est plus logique). Je l’ai fait par le passé mais chaque cas est particuliers suivant la Commune l’emplacement de la tranchée etc

Edit : ceci étant, pour savoir si l’entreprise se fait dorer quelque chose (ou pas, mais ayant eu des actions Véolia je vais défendre un peu le dividende smile ) il faut savoir si la tranchée est faite sous chaussée lourde ou sur voie communale en bicouche, ou s’il faut le BRH pour taper dans du rocher, si Véolia revient une fois qu’elle aura tassée etc etc

Dernière modification par Iqce (16/12/2016 20h01)

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#10 16/12/2016 20h19 → Alexandco [77] : étude de cas immobilier (garage et habitation) (batiment, endettement, immobilier)

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Vous avez raison, je n’ai vu que le coût, mais on doit être un peu dans du rocher et croiser aussi une conduite de gaz… mais quand meme !! smile

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#11 19/12/2016 14h02 → Alexandco [77] : étude de cas immobilier (garage et habitation) (batiment, endettement, immobilier)

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Iqce a écrit :

mais ayant eu des actions Véolia je vais défendre un peu le dividende smile )

J’avais la même idée en lisant! smile

Ceci dit, en milieu urbanisé, creuser des tranchées est vite compliqué! wink
Y a souvent un paquet de bazar dans le sol (c’est pas endroit de sacré autoroute)

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#12 15/02/2017 09h40 → Alexandco [77] : étude de cas immobilier (garage et habitation) (batiment, endettement, immobilier)

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Petit up de ce projet :

Signature définitive intervenu début Janvier et dépôt dans la foulée (mais trop tard quand meme) d’une déclaration préalable pour le changement de 2 lucarnes par des velux 78x98.
1 bon mois plus tard, réponse par mail des bâtiments de france : "compte tenu du faible linéaire de toiture, taille max autorisée de 55x80, style patrimoine façon tabatière".
J’attends le papier de la mairie et je démarre les travaux. Je vais donc re déposer une nouvelle demande pour une troisième fenêtre de toit afin de récupérer la luminosité perdue suite à la modification de la taille max.
Autre point sensible, le compteur électrique existant mais jamais mis en production : PDL tombé dans l’oublie et une vraie galère pour le réactiver, EDF doit demander par l’intermédiaire d’une "M002" la réactivation à Enedis, dossier en cours suivi par EDF, dont l’amabilité du service client est à souligner !
De quoi s’occuper donc dans les semaines qui arrivent, j’essaierai de mettre des photos au fur et à mesure.

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