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#1 12/11/2016 21h57 → Vendre un appartement locatif reçu en un héritage et optimisation fiscale ? (appartement, héritage, vendre)

Banni
Réputation :   -5 

Bonjour,

Je remercie la personne qui pourra répondre à ma question. J’ai hérité d’un appartement qui est actuellement loué en meublé (le locataire ne paye pas son loyer) et je voudrai savoir si il vaux mieux que j’habite le logement 3 ans avant de le vendre ou si je le vends à la fins du bail du locataire je serai perdant avec les impôts.

Merci d’avance.

Message édité par l’équipe de modération (13/11/2016 14h04) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : appartement, héritage, vendre

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#2 12/11/2016 23h25 → Vendre un appartement locatif reçu en un héritage et optimisation fiscale ? (appartement, héritage, vendre)

Modérateur
Réputation :   1316 

Sans quelques chiffres et date (à minima : de quand date l’héritage, quelle valeur avait l’appart dans la succession, à quel prix se vendrait-il à présent), impossible d’imaginer une réponse.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 12/11/2016 23h37 → Vendre un appartement locatif reçu en un héritage et optimisation fiscale ? (appartement, héritage, vendre)

Banni
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Bonsoir GoodbyLenine, merci de votre réponse.

La succession est en cours car mon père est décédé en aout dernier. Je dois bientôt payer les frais de succession. Le notaire à évaluer le prix de l’appartement sur la valeur locative de 70 000 € pour un 39 mètre carré. Le baille du locataire se termine en juillet 2017.

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#4 13/11/2016 03h34 → Vendre un appartement locatif reçu en un héritage et optimisation fiscale ? (appartement, héritage, vendre)

Membre
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Bonsoir Julien !

Une procédure d’expulsion est en cours contre le locataire indélicat ?


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#5 13/11/2016 03h51 → Vendre un appartement locatif reçu en un héritage et optimisation fiscale ? (appartement, héritage, vendre)

Banni
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Je vais le voir demain soir pour exiger un paiement, une lettre de mise en demeure sera envoyé lundi en cas de refu de payement. En cas de non paiement sous 15 jours je recontacte mon huissier à qui j’ai déjà pris conseil pour entamer la procédure d’expulsion pour mars. Son bail sera résilier en Juillet soit motif de vente ou pour que j’habite le logement. C’est pour cela que je demande conseil sur mon imposition pour formuler ma demande auprès de mon huissier dans les réglé de l’art. Actuellement je suis locataire dans un studio alors un F1 bis 39² sera pas de refus. Il me prend pour un idiot mais il pas l’aire de comprendre quand juillet vu sont comportement je fait résilié sont bail par un huissier si il est pas expulsé en mars. Demain je vais négocier avec est lui proposer de lui faire cadeau des 3 mois de préavis si il sans va de lui même.

Dernière modification par Julien742 (13/11/2016 03h56)

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#6 13/11/2016 05h12 → Vendre un appartement locatif reçu en un héritage et optimisation fiscale ? (appartement, héritage, vendre)

Membre
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Bonjour,

il y a beaucoup de questions entremêlées dans vos questions. Essayons de détailler :

1) Qui est propriétaire de ce bien aujourd’hui ? Vous dites "succession en cours". Il s’agirait de savoir si vous êtes vraiment propriétaire, si la transmission de propriété a été enregistrée. Le bail se transmet automatiquement au nouveau propriétaire, donc il importe de savoir si vous êtes bien propriétaire, pour savoir si vous êtes légitime pour agir en recouvrement de loyer. Ca serait une question à poser à votre notaire.

2) Si le locataire avait déjà une dette de loyers impayés au moment du décès de votre père, il se pose une question similaire : êtes-vous bien l’héritier de cette créance sur le locataire ? A-t-elle été prise en compte dans la succession ? Encore une question pour votre notaire.

3) A supposer que vous soyez bien propriétaire, et donc que vous êtes le nouveau bailleur qui reprend le bail précédent, il s’agit maintenant d’obtenir le paiement des loyers.
Vous parlez de mise en demeure de payer et d’expulsion. Ce sont deux choses différentes.
Si vous êtes bien propriétaire, il ne fait pas de doute que le locataire vous doit le loyer. Ca n’est pas discutable.
Pour obtenir l’expulsion, c’est une autre paire de manches. Déjà, il faut résilier le bail avant de pouvoir expulser. Pour résilier, il faut que le bail ait une clause prévoyant "la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie". Est-ce bien le cas ? Relisez le bail.
L’huissier devrait savoir lire le bail et appliquer la bonne procédure. Mais si vous comprenez vous-même bien ce qui se passe, ça sera plus clair pour tout le monde.

Votre démarche d’aller voir le locataire est peut-être utile pour reprendre le dialogue, mais dites-vous bien que pour la suite, ce qui compte c’est de laisser des traces écrites. Donc il faut écrire, parler ne sert à rien dans la procédure. Il s’agit de prouver par des traces écrites que vous avez recherché une solution "amiable". Donc ne sautez pas trop vite à la case "expulsion". En effet, désormais s’il s’avère que le bailleur n’a pas suffisamment recherché une solution amiable, le juge peut renvoyer bailleur et locataire devant une instance de conciliation. Il peut aussi refuser de constater la résolution du bail si le bailleur a sauté directement à la case "résiliation du bail" sans passer par la case préalable de "recouvrement des loyers".

Je vous recommande de faire d’abord un courrier de mise en demeure de payer. Il faut être précis : tel bail, pour tel bien, à telle adresse.Impayés de loyer des mois tant et tant, somme totale due de tant. Date limite pour payer, tant. Je vous recommande de voir avec l’huissier pour le contenu de cette lettre. Cette lettre pourrait être un recommandé de votre part mais pourrait d’ores et déjà être un acte d’huissier. Mine de rien, savoir combien il vous doit exactement et écrire de quels mois impayés cela date, ça peut être compliqué, surtout s’il y avait déjà des impayés au moment du décès de votre père (cf. point 2).

Ensuite seulement, un second courrier, de l’huissier forcément cette fois-ci : commandement de payer visant la clause résolutoire. C’est à dire que parce que la première tentative "amiable" n’a pas abouti, là vous passez à la vitesse supérieure. C’est important d’avoir cette progression dans les démarches.

Ensuite, il s’agira de faire constater la résolution du bail par un juge. Puis il s’agira, seulement alors, d’expulser. Ne croyez pas que c’est simple : ça peut durer 1 an ou 2 au total.

Dernier point à ce sujet : si le locataire a une personne qui s’est portée caution (vous avez alors, rangé avec le bail, un engagement de caution solidaire), tous les courriers et commandements doivent être envoyés également à la caution. Ne ratez pas ce point, c’est très important si vous espérez revoir votre argent.
Cf ces fils pour en apprendre plus sur le sujet ; je vous recommande de les lire attentivement, y compris les liens donnés dans les réponses :
Expulsion d’un locataire : comment se passe l’audience au tribunal ?
Loyers impayés : comment choisir le bon huissier pour une expulsion ?
Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ?

4) Vous prévoyez de reprendre pour habiter, et vous dites : de toutes façon le bail termine en juillet.
Il faut préciser que le bail, lorsque l’appartement est la résidence principale du locataire, est en tacite reconduction. Le bien peut effectivement être repris pour habiter, à condition d’envoyer un congé au plus tard 3 mois avant l’échéance du bail. C’est à dire, en pratique, en avril.
Mais vous ne pouvez pas mettre le locataire dehors deux fois. Soit vous résiliez le bail pour non paiement de loyers (procédure décrite au point 3), soit vous donnez congé pour motif de reprise pour habiter. Je vous conseille de prendre l’avis de l’huissier, mais moi j’aurais tendance à dire qu’il ne faut pas lancer deux procédures différentes.
Vous pourriez d’ailleurs utiliser l’huissier seulement pour obtenir le paiement des loyers (sans viser la clause résolutoire pour non paiement des loyers), puis, vous donnez congé en avril sur le motif de reprise pour habiter. A voir avec l’huissier, mais je me demande si ça ne serait pas plus efficace si votre objectif est bien d’y habiter au final.

5) Enfin seulement, arrive la question de la fiscalité. Votre notaire a évalué à la valeur locative. Normalement, c’est la valeur vénale, c’est à dire la valeur à laquelle l’appartement pourrait se revendre.

Si vous le revendez avant le 31 décembre de la 3e année suivant l’enregistrement de votre déclaration de succession, les impôts peuvent réévaluer les droits de succession, sur la base du prix de vente. Si vous pensez le vendre nettement plus cher que les 70 000 € inscrits dans la succession, alors il vaut mieux attendre d’avoir passé ce délai.

6) Autre fiscalité : celle de la plus-value. Celle-là s’applique même au-delà des 3 ans après la succession.
Si c’est votre résidence principale au moment de la vente, c’est avantageux puisque la RP est exonérée de l’imposition sur la PV.
Si ce n’est pas votre RP, il faudra calculer la plus-value. Gardez bien toutes factures relatives à des travaux sur cet appartement, car cela permettrait de diminuer d’autant la plus-value. En fait tous les papiers relatifs à des frais d’acquisition ou de conservation vous permettront potentiellement d’abaisser la plus-value donc sont à garder précieusement.

Dernière modification par Bernard2K (13/11/2016 05h34)

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#7 13/11/2016 05h49 → Vendre un appartement locatif reçu en un héritage et optimisation fiscale ? (appartement, héritage, vendre)

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Bonjour

Je voudrais juste apporter un petit complément à l’excellent message de Bernard2K.
Il faut vérifier si le locataire n’est pas inamovible (ou personne protégée). Par exemple si elle est âgée de 65 ans ou plus (merci la loi Macron).
Car alors, il sera presqu’impossible d’expulser…


M07

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#8 13/11/2016 05h56 → Vendre un appartement locatif reçu en un héritage et optimisation fiscale ? (appartement, héritage, vendre)

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Bonne remarque. Il faut préciser qu’il a été jugé que la protection du locataire âgé avec faibles ressources s’applique au congé pour habiter ou pour vendre, mais pas pour la résolution du bail pour cause de loyers impayés :
Loyers impayés : le locataire âgé est-il protégé ? - Locataire âgé, protection, loi Alur, congé du propriétaire, relogement… | De Particulier à Particulier - PAP

Dernière modification par Bernard2K (13/11/2016 05h57)

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#9 13/11/2016 07h03 → Vendre un appartement locatif reçu en un héritage et optimisation fiscale ? (appartement, héritage, vendre)

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Bonjour
vous pouvez également vous rapprocher de l’ADIL pour avoir plus de précision.
Il est possible de demander un rendez-vous personnalisé afin de rencontrer un juriste spécialisé dans l’immobilier. Cela est gratuit.


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#10 14/11/2016 09h44 → Vendre un appartement locatif reçu en un héritage et optimisation fiscale ? (appartement, héritage, vendre)

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Bonjour

Bernard2K a écrit :

Qui est propriétaire de ce bien aujourd’hui ? Vous dites "succession en cours". Il s’agirait de savoir si vous êtes vraiment propriétaire, si la transmission de propriété a été enregistrée.

Juste pour mémoire, le transfert de propriété est de droit dès l’instant du décès, que la paperasse ait été faite ou non. Ici, il s’agit de vérifier qui sont les héritiers de ce bien, selon présence d’un survivant, d’autres enfants, d’un testament, etc …

Mais le transfert est effectif même si le notaire n’a pas eu le temps de faire inscrire ce transfert.

Bernard2K a écrit :

Si vous le revendez avant le 31 décembre de la 3e année suivant l’enregistrement de votre déclaration de succession, les impôts peuvent réévaluer les droits de succession, sur la base du prix de vente. Si vous pensez le vendre nettement plus cher que les 70 000 € inscrits dans la succession, alors il vaut mieux attendre d’avoir passé ce délai.

En l’occurence, ca n’intéresse que rarement le fisc de réévaluer les droits de succession au moment d’une vente. La plupart des successions sont de moins de 500k par héritier, ce qui limite le taux d’imposition à 20%.

Prenons un exemple. L’appartement est déclaré 70 et revendu 150 dans les 2 ans.
- choix 1 : rectification des droits de successions --> 80k taxés à 20% + éventuels intérêts de retard.
- choix 2 : imposition de la PV --> 80k taxés à 34.5%

Le fisc a une légère tendance à préférer le choix le plus rémunérateur.

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#11 14/11/2016 12h52 → Vendre un appartement locatif reçu en un héritage et optimisation fiscale ? (appartement, héritage, vendre)

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xazh a écrit :

Juste pour mémoire, le transfert de propriété est de droit dès l’instant du décès, que la paperasse ait été faite ou non. Ici, il s’agit de vérifier qui sont les héritiers de ce bien, selon présence d’un survivant, d’autres enfants, d’un testament, etc …

Merci pour ces précisions. Ce que je voulais dire c’est que, même si le transfert est immédiat, il faut bien identifier le propriétaire pour faire les démarches en son nom. Si par exemple l’immeuble appartient désormais à l’indivision des frères et soeurs X., et que c’est M. X. qui fait les démarches en son nom propre, ça va coincer à un moment. Je ne maîtrise pas tous les détails, mais je pense que certaines démarches de la procédure visant à recouvrer les loyers et à obtenir la résolution du bail peuvent se retrouver caduques si elles sont entreprises au nom de M. X. et non pas au nom de l’indivision X. (cette indivision ayant validé la décision au préalable selon les règles de majorité applicables).
Ca serait ballot de se retrouver devant le juge pour obtenir la résiliation du bail et de se rendre compte que toute la procédure (ou certaines pièces, comme le commandement d’huissier visant la clause résolutoire) est caduque.

Pour la révision des droits de mutation, bien noté également.
Il reste le cas n°3 : Julien habite dans le logement et le revend dans les 2 ans à 150 k€. Dans ce cas, il y a exonération de PV donc ça peut motiver le fisc à réévaluer les droits de mutation…

Dernière modification par Bernard2K (14/11/2016 13h23)

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#12 14/11/2016 13h14 → Vendre un appartement locatif reçu en un héritage et optimisation fiscale ? (appartement, héritage, vendre)

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Bernard2k a écrit :

il faut bien identifier le propriétaire pour faire les démarches en son nom.

En fait, il y a une certaine latitude sur ce point, puisqu’il n’est pas évident d’identifier rapidement toutes les personnes concernées par une succession. La jurisprudence considère donc qu’un héritier agissant à titre de représentant de la succession peut, sous sa responsabilité vis à vis des autres héritiers, agir.

Il le fera en tant que représentant tant du défunt que de ses cohéritiers.

Bernard2k a écrit :

Là, je crois deviner que Julien742 est le seul héritier ; mais dans un cas plus complexe avec indivision et/ou démembrement, il faut faire attention à ce que les démarches soient engagées par la bonne personne.

Vu la présentation de Julien, j’ai justement peur qu’il ne soit pas techniquement le seul héritier … Il n’est pas impossible qu’il soit en indivision avec sa belle-mère pour 1/4 du patrimoine et de son demi frère, lequel est par ailleurs handicapé. (EDIT : je reprécise handicapé parce que selon le handicap, cela peut avoir un impact très fort sur la gestion de la succession et du patrimoine résultant, j’ajoute que l’autre question concernant ce demifrère est : est-il majeur ?)

Bref, une situation qui peut facilement devenir bien plus complexe. Le congé pour vente est, par exemple, impossible sans soit la certitude que Julien est l’unique propriétaire du fait d’un testament, donation ou d’un partage qui ne peut pas avoir eu lieu en 2 mois, soit l’unanimité des héritiers indivis sur ce bien. La reprise personnelle est contrainte de manière très similaire : si Julien n’est pas l’unique propriétaire, il ne peut pas s’arroger de fait le droit d’occuper ce bien sans l’accord des autres héritiers !

Dernière modification par xazh (14/11/2016 13h17)

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#13 14/11/2016 13h25 → Vendre un appartement locatif reçu en un héritage et optimisation fiscale ? (appartement, héritage, vendre)

Membre
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Vous avez parfaitement raison et j’ai corrigé aussi dans la présentation de Julien.

J’ajoute qu’habiter dans le bien d’une indivision impose de verser à celle-ci une indemnité similaire au loyer+charges qu’on verserait à un bailleur. Si ce n’est que le loyer + charges d’un bail normal sont bien encadrés par loi, alors que l’indemnité d’occupation du bien d’une indivision est définie par la jurisprudence. C’est effectivement une situation complexe.

Dernière modification par Bernard2K (14/11/2016 13h32)

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#14 15/11/2016 19h58 → Vendre un appartement locatif reçu en un héritage et optimisation fiscale ? (appartement, héritage, vendre)

Banni
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Je tous clarifié, je le seul héritier, il pas de frère, de femme ou de sœur. J’ai déjà accepté l’héritage et il me reste que les frais de succession à payer et tous sera régler avec mon notaire. Donc si je suis votre raisonnement étant certain de pourvoir le vendre le bien plus de 110 000 € dans 3 ans il vos mieux que je déménage dans le logement.

Merci de vos réponse. Je sais quel motif demander à mon huissier.

Bien à vous.

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#15 15/11/2016 23h37 → Vendre un appartement locatif reçu en un héritage et optimisation fiscale ? (appartement, héritage, vendre)

Membre
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"Donc si je suis votre raisonnement étant certain de pourvoir le vendre le bien plus de 110 000 € dans 3 ans il vos mieux que je déménage dans le logement."

Je commencerais surtout par me poser la question : si je suis certain qu’il vaudra 110k dans 3 ans, est-ce que je suis certain qu’il vaut 70k aujourd’hui ???

J’ai précisé qu’en cas de revalorisation d’un bien hérité … Le fisc a une légère tendance à préférer le choix le plus rémunérateur. Entre un recours en recel de succession (20% d’imposition + pénalités + intérêts de retard) et 0 fiscalité sur la revente d’une RP, il n’est pas impossible que le fisc choisisse la solution contentieuse …

Pour mémoire, vous avez des abattements sur succession, donc si vos droits sont quasi nuls, il n’est peut être pas intéressant de tricher sur la valeur du bien.

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#16 16/11/2016 00h10 → Vendre un appartement locatif reçu en un héritage et optimisation fiscale ? (appartement, héritage, vendre)

Banni
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"xazh" a écrit :

Pour mémoire, vous avez des abattements sur succession, donc si vos droits sont quasi nuls, il n’est peut être pas intéressant de tricher sur la valeur du bien.

Je ne triche pas sur la valeur du bien, c’est le notaire qui à la évaluer à ce prix sur la valeur locatif. Le truc c’est que l’appartement à était évaluer au prix bas du mètre carré alors que si je prend le prix moyen ou haut du mètre carré je peux le vendre à un meilleur prix. Je veux pas commettre de fraude met rien ne m’empêche de vendre mon bien dans 3 ans et six mois après ma succession plus cher. Non ?

"M07" a écrit :

Je voudrais juste apporter un petit complément à l’excellent message de Bernard2K.
Il faut vérifier si le locataire n’est pas inamovible (ou personne protégée). Par exemple si elle est âgée de 65 ans ou plus (merci la loi Macron).

Non c’est un jeune d’une vingtaine d’année  qui avait un emplois au dernier nouvelle. Je vais voir prochaine fois si il encore sont emplois pour savoir si il est solvable.

"Gwen11" a écrit :

Une procédure d’expulsion est en cours contre le locataire indélicat ?

Non mais je veux en mettre une en marche car il profite que mon père soit décéder pour plus payer. Mon notaire à dit que c’était fréquent ce genre de problème. Le truc c’est qu’il ne sait pas que la succession va aller très vite comme je suis fils unique et qui n’a pas d’autre héritier.

"Bernard2K" a écrit :

1) Qui est propriétaire de ce bien aujourd’hui ? Vous dites "succession en cours". Il s’agirait de savoir si vous êtes vraiment propriétaire, si la transmission de propriété a été enregistrée. Le bail se transmet automatiquement au nouveau propriétaire, donc il importe de savoir si vous êtes bien propriétaire, pour savoir si vous êtes légitime pour agir en recouvrement de loyer. Ca serait une question à poser à votre notaire.

Cette remarque est très intelligente, j’ai envoyé un mail à mon notaire mais le soucis c’est qu’il me rappelle jamais et qu’il réponds presque jamais à mes mail. J’ai accepter la succession et doit payer mes droit de succession plus quelque dette ( j’ai l’argent et il ne me manque mille euros). Mais je n’est pas encore signer l’acte immobilier. Sachant que je suis le seul héritier et que je n’ai pas encore signé l’acte immobilier est ce que j’ai le droit de faire appel à un huissier.

Merci pour votre aide, j’ai rarement vu des forum d’une t’elle qualité.

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#17 16/11/2016 00h19 → Vendre un appartement locatif reçu en un héritage et optimisation fiscale ? (appartement, héritage, vendre)

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"c’est le notaire qui à la évaluer à ce prix sur la valeur locatif."

qu’on soit bien clair : c’est vous qui signerez la déclaration de succession, c’est votre responsabilité. Vous pouvez parfaitement vendre plus cher demain. Mais le fisc peut parfaitement aussi contester le calcul des droits de succession, dans les délais légaux, si le produit de la vente est très supérieur sans justification réelle à la valeur déclarée en succession.

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#18 16/11/2016 00h23 → Vendre un appartement locatif reçu en un héritage et optimisation fiscale ? (appartement, héritage, vendre)

Banni
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"xazh" a écrit :

Mais le fisc peut parfaitement aussi contester le calcul des droits de succession, dans les délais légaux, si le produit de la vente est très supérieur sans justification réelle à la valeur déclarée en succession.

Quel sont les délai légaux ? Normalement si je fait attention au date je devrez pas avoir de problème. La lois est pas de mon coté ?

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#19 16/11/2016 08h44 → Vendre un appartement locatif reçu en un héritage et optimisation fiscale ? (appartement, héritage, vendre)

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Pour la sous-évaluation d’un bien, le délai de prescription est de 6 ans à partir du dépot de la déclaration de succession.

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#20 16/11/2016 09h01 → Vendre un appartement locatif reçu en un héritage et optimisation fiscale ? (appartement, héritage, vendre)

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salut Julien
vous avez raison de chercher un contact direct avec ce locataire
Primo : il verra qu’il aura désormais affaire à quelqu’un plus proche de lui par l’âge; donc il cherchera moins à finasser qu’avec votre père
je ne sais si c’est légal, mais à la limite, enregistrez discrètement la conversation si jamais cela dérape de son côté ?
Avis bienvenus

Dernière modification par Job (16/11/2016 09h01)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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