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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 08/11/2016 14h13

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Bonjour,

je reçois de plus en plus régulièrement des propositions d’investissement de lots d’usufruit pour une période de 10 ans.

Je pars sur une base de 25000 euros, un prix acquéreur correspondant à 32, 5% du prix d’achat d’une part (est ce que ce taux vous semble correct ?)

Etant imposé à 14%, j’ai l’impression que cette opération ne présente que des avantages, mais mes calculs sont peut être erronés.

Je n’ai encore jamais payé d’impot sur mes revenus SCPI actuels donc je maitrise mal le sujet.

Donc en gros pour établir les revenus (environ 15 euros de dividendes par an par part), j’ai arrondi et abaissé le dividende de 2 euros annuel pour simuler une baisse potentielle, multiplié tout ça par 10 (le nombre d’année) et ,c’est là ou j’ai le plus de doute) multiplié par 0,86 pour ma TMI de 14%. Je ne crois pas avoir à retrancher 15,5% supplémentaire ? Ai je fait le bon calcul ?

Je compte placer tous les dividendes touchés petit à petit sur mon PEL à 1,69 % net.

En faisant tout cela j’arrive à 3% net contre 1,69 si je laisse tout sur le PEL

Mes calculs sont-ils bons? Pensez vous que cela vaille le coup ?

Dernière modification par JBeurer (08/11/2016 14h13)

Mots-clés : investir usufruit, scpi, usufruit

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#2 08/11/2016 14h34

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JBeurer a écrit :

Je ne crois pas avoir à retrancher 15,5% supplémentaire

Je ne crois pas que vous échapperez aux prélèvements sociaux (sauf à être non résident fiscal).


Dif tor heh smusma

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[+1]    #3 08/11/2016 14h50

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En effet il manque les prélèvements sociaux, il faut les ajouter.
Ensuite vous nous donnez un dividende de 15€ sans donner la correspondance avec un prix de part, on ne peut pas faire de calcul.
Le taux de 32,5% sur 10 ans est bien pour un usufruitier mais cela dépend aussi pour laquelle.

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[+1]    #4 08/11/2016 15h27

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Il n’est pas intéressant pour vous (personne physique, imposée à l’IR avec TMI 14%) d’acquérir de l’usufruit temporaire de parts de SCPI.

Avec vos chiffres, vous payeriez 32.5 pour recevoir pendant 10 ans environ 4.8 chaque année, sur lesquels vous devrez payer environ 1.4 (4.8 * (14% + 15.5%)) d’IR + PS. Il vous resterait donc 3.4 x 10 = 34.
Autant dire que vous ne gagneriez quasiment rien, mais auriez immobilisé une part de votre argent pendant 10 ans, assumeriez le risque de voir le dividende diminuer, et atteindrez plus vite la tranche de TMI IR à 30%.
Mieux vaudrait placer vos 32.5 directement sur le PEL !

L’acquisition d’usufruit temporaire n’est intéressant que pour les personnes physiques ayant un excès de déficit foncier (non reportable indéfiniment) (et seulement si elles ne sont pas à l’ISF), ou des personnes morales à l’IS pouvant amortir l’acquisition.


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#5 08/11/2016 15h49

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Et peut être aussi à des personnes physiques non imposables ? Paiement des PS seulement ?


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#6 08/11/2016 16h01

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Personne physique non imposable : pas grand chose à gagner (elles ont d’autres opportunités) pour bcp de risques.


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#7 08/11/2016 16h33

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Quelles autres opportunités ?
Bon contrat AV, CTO ?


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