Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 07/11/2016 22h59 → Alex44 : étude de cas immobilier (immeuble social) (anah, caf, immobilier, social)

Membre
Réputation :   10 

Bonjour à Tous,

Aujourd’hui j’ai eu un rendez vous avec un agent immo pour un bien qu’il vient de rentrer à la vente.

Je suis actuellement propriétaire de 2 immeubles (1 de 2 lots achat avril 2014, 1 de 5 lots janvier 2016)

les chiffres de mes premiers investissements:
=======================================
150K€ (dont 15K€ de travaux) pour le 2 lots, 1075€ de loyer, 1 Anah 30% 1 60%
pret 20 ans 670€ mensuel
1 locataire en place depuis 8 ans, femme seule 45 ans, travail

1 locataire depuis juin 2015, osteo qui s’installe…
C’est un immeuble "Classique"
==============================================
110K€ (dont 20K€ de travaux) pour le 5 lots, 1400€ de loyer, 2 anah 30% 2 anah 60%, 1 sans Anah.
pret 20 ans, 600€/mois

2 locataires sans emploi avec RSA, 256€de CAF sur 270€ de loyer
1 locataire avec emploi depuis peu, 256 € de CAF
2 travailleurs classiques, sans CAF.
Locataires en place depuis 2 à 6 ans, surtout pour ceux sans emploi.

Tous sont des ANAH sans travaux subventionnés.
C’est un immeuble avec des locataires "un peu particuliers, voir socials", des bravent gens, pas méchant, plutôt sympas, mais bon…

Pour le moment tout ce passe bien, mais cela fait à peine un an que je l’ai.
===========================================

Je suis donc en relation avec la CAF, et encaisse bien l’ensemble des loyers, (CAF en direct + complément)

Je vois plusieurs avantages aux locataires du parc "social", ils restent longtemps en place, se débrouille seul et sont peu exigent, et la CAF paie le gros du loyer
Les immeubles de ce type offrent un rendement facilement supérieur à 10%

inconvénients: peu soigneux, et lorsqu’un part, c’est dur de trouver un locataire plus classique, malgré des travaux, l’immeuble est un peu "grillé" social… Si ils ne paient pas le peu de différence, pas de moyen de pression. et la CAF sera t’elle là pendant une durée longue… (15 ans?)

Pour revenir à ce rendez vous, voici les chiffres de ce potentiel 3eme immeuble:

120K€ net vendeur, 7K€ pour l’agent, 10K€ pour le notaire
loyer 1240€ net pour 4 appartements, 3T2 et un studio.
TF 464€
Travaux à prévoir? inconnu pour le moment, mais ce n’est pas le sujet premier de ce post.

ANAH difficile car les loyers bien que faible sont trop élevés par rapport au m2.

Je n’ai pas encore visité ce bien, mais j’ai consulté le dossier, avec les baux, et les paiements…
il y a 920€ de CAF pour 4 locataires

Je ne suis pas dérangé particulièrement par le profil des locataires (il y a dans celui ci 2 retraités par exemple de 65-67 ans), et 1 personne sans emploi.

Par contre si sur le papier l’opération semble bonne (je n’ai rien négocier encore), est ce que je ne risque pas de me "surexposé" à la CAF et aux aides sociales?
2 loyers encaissés sur 4 suffisent pour couvrir la mensualité.

J’aimerai votre avis, sur le sujet.
J’ai récemment lut le livre de Gulwenn Tristan, qui multiplie ce type d’opération, mais ce livre me semble survolé le sujet de l’immobilier, c’est plus de la méthode "je vais toujours y arriver"

Mots-clés : anah, caf, immobilier, social


Still on the rat race loop… for how long? 20 years at least!

Hors ligne

 

#2 08/11/2016 13h15 → Alex44 : étude de cas immobilier (immeuble social) (anah, caf, immobilier, social)

Membre
Réputation :   640 

Bonjour,

la question de prendre ou pas des immeubles avec locataires "sociaux" a été déjà longuement discutée ici : Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ?

On voit que les avis sont partagés, on voit aussi que ça dépend comment l’acheteur "sent" les locataires. C’est à dire, comme dans toute relation, ça dépend des deux parties : d’une part, comment sont vraiment les locataires et comment pressent-on leur évolution (sont-ils sur la mauvaise pente ou juste "sociaux" mais sans donner l’impression que ça va dériver), d’autre part, est-ce que le bailleur se sent à l’aise pour gérer ces locataires.

Vous, vous semblez faire partie des bailleurs "à l’aise" avec ce genre de public, d’après ce que vous dites.

Cela étant dit, il y a ensuite la rentabilité :

1) Rentabilité brute :
- votre premier immeuble, 8,6 % de renta brute.
- votre second immeuble, 15 % de renta brute.

Manifestement, il est intéressant de prendre des immeubles avec des locataires "sociaux". On trouve des rentabilités supérieures, semble-t-il ! Je suppose que vous ne regrettez pas l’achat de votre second immeuble ? Cela donne une partie de la réponse à votre question.

2) Ensuite, la rentabilité nette. Et là, le Borloo ancien (que vous appelez ANAH puisqu’il faut une convention avec l’ANAH) est très intéressant. Le revenu fiscal est diminué de 30 ou 60 %, mais pas les charges. Il suffit d’avoir des charges suffisamment élevées (copro ou équivalent, TF, charges d’emprunt et quelques travaux) pour payer pas ou peu d’impôt sur ses revenus locatifs.
L’intérêt de cette mesure dépend évidemment de son TMI. Faire du Borloo est peu intéressant si on est à 14 % et très intéressant si on est à 41 % de TMI.
Vu que vous ne précisez pas votre TMI, à vous de savoir si cette disposition est très importante pour vous ou pas.

Au total, votre exposition aux locataires sociaux et au risque d’une diminution des aides de la CAF est à mettre en regard d’une meilleure rentabilité sur un immeuble avec locataires "sociaux". Concernant le 2e immeuble, je pense, comme vous sans doute, que ce risque est très largement compensé par un meilleur rendement et l’avantage du Borloo ancien.

Pour votre projet d’achat d’un 3e immeuble, je note deux choses :
- la rentabilité est moindre que le 2e (10,8 % de renta brute sans compter d’éventuels travaux)
- il n’y a pas l’avantage du Borloo ancien.

Du coup, ce 3e immeuble est beaucoup moins intéressant que le 2e. Avec ce 3e immeuble, vous avez les inconvénients du social sans en avoir les avantages.
J’aurais tendance à vous dire de :
- soit chercher plutôt à retrouver les excellentes conditions d’un immeuble comme votre 2e (à savoir rendement élevé et Borloo ancien) plutôt que d’aller sur celui-là.
- soit, si vous voulez diversifier vers du non-social : faire du plus haut de gamme, par exemple de jolis petits meublés loués relativement cher en LMNP au réel.
- par contre, pour ce qui est diversifier vers du non-social, le haut de gamme en location nue est peu rentable car vendu trop cher… Sauf à acheter un immeuble vide avec beaucoup de travaux et à faire du déficit foncier. Et encore, pas facile de trouver un immeuble à retaper qui soit réellement décoté à la juste mesure de l’ampleur des travaux.

Le dernier sujet à prendre en compte est : puis-je expulser mes locataires en cas d’impayés ? Ces impayés peuvent arriver du fait d’un désengagement de la CAF, ou pour autre raison. A priori, vous pouvez expulser tout autant un locataire social et/ou âgé qu’un autre locataire. Sur le papier en tout cas. Notamment, il a été jugé que la protection du locataire âgé avec faibles ressources s’applique au congé pour habiter ou pour vendre, mais pas pour la résolution du bail pour cause de loyers impayés : Loyers impayés : le locataire âgé est-il protégé ? - Locataire âgé, protection, loi Alur, congé du propriétaire, relogement… | De Particulier à Particulier - PAP
Après, il est très probable que le juge va avoir davantage de mansuétude pour le locataire âgé et/ou social mais, sur le papier en tout cas, vous pouvez expulser.

Enfin, avec un tel public, il est très important d’avoir une caution solidaire, et de bien soigner le formalisme de cette caution. Je l’ai déjà dit plein de fois, je le répète une fois de plus : j’ai vu un cas où la personne surendettée a eu toutes ses dettes annulées par le juge, SAUF le loyer parce qu’il y avait une caution (solvable), donc le juge ne pouvait pas annuler cette dette (il aurait éventuellement pu constater que c’était au cautionnaire de payer par application de son engagement comme caution, mais il ne pouvait pas annuler la dette). Dans ce cas précis, le juge a appliqué un étalement de la dette de loyer ; le locataire est toujours en place, il paie son loyer et il a remboursé sa dette ! Par contre, tous les autres créanciers ont eu zéro, même les banques, même les Impôts !

Donc, quand on se retrouve créancier d’une personne surendettée et/ou insolvable, il est impératif d’avoir une caution solidaire, solvable, avec un engagement de caution en bonne et due forme ! Et il est impératif de faire les relances, en cas d’impayés, aussi bien au locataire qu’à la caution.

Dernière modification par Bernard2K (08/11/2016 13h51)

Hors ligne

 

#3 08/11/2016 21h07 → Alex44 : étude de cas immobilier (immeuble social) (anah, caf, immobilier, social)

Membre
Réputation :   10 

Merci pour votre réponse toujours aussi claire et détaillée.

Oui j’ai une TMI de 30% donc le borloo est très intéressant pour moi.

Effectivement à 11,5% ce n’est pas pareil que le 2eme, et sans borloo possible (je vérifie avec les surfaces sur les baux) j’avoue que c’est moins intéressant.
Mais avec les bon arguments et la visite je pourrai négocier pour arriver à 12,5 13%.
mais il faut vérifier les travaux.

Non je n’ai pas de soucis de communication, je sais très bien m’adapter au gens que j’ai en face de moi.

D’un autre coté si l’on veux/doit revendre dans les 2-3 ans à venir pour X raisons c’est compliqué ce genre de produit!

Dans mon 2eme immeuble j’ai un appart que je loue à des profils classiques, et j’aimerai remplacer au fur et à mesure des départs volontaires pour transformer l’immeuble, mais ce n’est pas évident.
Parmis les bonnes nouvelles, 2 locataire précaires (2 frères) l’un en interim et l’autre sans emploi ont trouvé 1 CDI pour le premier et un CDD de longue durée (formation+ possible CDI).

Donc leur situations vont dans le bon sens…


Still on the rat race loop… for how long? 20 years at least!

Hors ligne

 

#4 14/11/2016 11h10 → Alex44 : étude de cas immobilier (immeuble social) (anah, caf, immobilier, social)

Membre
Réputation :   10 

Bonjour,

à la lecture des baux 2 seraient éligible au borloo 30% (celui qui sera libéré, et un pour renouvellement le 22 décembre 2017)

à 120K€ net vendeur l’achat (+FA, FDN, 10K€ Travaux), j’ai sans borloo un cash flow -46€ par mois (tout déduit TF, assurances, IR (30+15)
avec 2 Borloo +40€ Net net

à 100K€ nete vendeur j’ai 60€ sans Borloo, et 148€ avec.

c’est vraiment l’IR qui me plombe…

Je planifie une visite pour voir l’état réel des logements, et me faire un premier avis sur les locataires.

Je vous tiens au courant


Still on the rat race loop… for how long? 20 years at least!

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech