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Forums des investisseurs heureux

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#26 16/11/2016 15h28 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

Banni
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ErrolFlynn89 a écrit :

Quelle foncière UK et US présentent un discount le plus important de son prix en bourse comparé à sa valeur de NAV  ?

C’est une question pas si simple, parce que le problème est la dite valorisation des actifs. Pour les mReits (mortgage reits), c’est simple et chaque mReit publie en général périodiquement sa NAV par action. Leurs actifs sont des produits financiers qui ont une valeur assez facilement déterminable.

Par contre pour les eReits (equity reits = reits qui détiennent de l’immobilier physique), c’est un tout autre problème: Quelle est la valeur de chacun des actifs immobiliers ? Certains eReits donnent une estimation de leur NAV, mais ça reste en général LEUR estimation (celle du management) qui peut parfois être éloignée de la réalité (enfin, ça dépend d’à qui vous demandez, l’estimation des prix immobiliers en l’absence de ventes ou de ventes de comparables, c’est relativement sujet à interprétation et opinion). Mais un tas d’eReits ne donnent tout simplement pas d’estimation de leur NAV, et c’est à vous de vous faire une opinion sur la question. Sachant que la NAV comptable dépend des règles utilisées, qui n’est par exemple pas la même aux US et aux UK.

Je vous renvoie la file sur les Reits UK (où vous aviez d’ailleurs déjà posé la même question), et plus précisement ces 2 messages:
(3/3) British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties…
(3/3) British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties…

Et également un article d’IH, ancien mais qui reste intéressant sur le sujet:
REIT et SIIC (1/4) - L’investisseur heureux

Vous pouvez aussi rechercher sur le forum l’estimation de la NAV avec les "cap rates" dont IH a parlé plusieurs fois si je ne m’abuse (de manière simple: considérer que les actifs rapportent sans doute environ x% et donc estimer la NAV d’après les recettes)

Pour les ressources/information sur les Reits, la file dédiée suivante devrait assez bien répondre à la question:
Foncières cotées : les meilleures ressources Internet ?
(ces ressources sont bien pour une vue d’ensemble, après il faut mettre le nez dans les comptes des sociétés qui vous intéressent potentiellement)

(Juste au passage, sans méchanceté aucune, toutes les informations au sujet de votre question, que vous avez posté à plusieurs endroits, sont disponibles sur le forum. Faites un effort pour chercher un peu plutôt que de poser la question et attendre que quelqu’un fasse le travail pour vous, puis lorsque tout le monde ignore votre question pour cette raison, la reposer à nouveau…)

"Nik66" a écrit :

Le marché est convaincu que Trump fera des politiques inflationnistes qui se traduiront par des hausses de taux, ce qui sera très défavorable aux foncières.

Je suis plutôt d’accord avec AleaJactaEst et Simplicitaire: Si on part de l’hypothèse que "inflation" et "taux plus élevés" iraient de paire (les taux seraient augmentés principalement à cause/en réponse à l’inflation) alors l’effet devrait être majoritairement BENEFIQUE aux eReits.

Il y aurait un impact de plusieurs façons, mais surtout 2 "forces" opposées:
La hausse du coût de l’emprunt pour les Reits: Ils dépenseraient plus en intérêts, donc charges plus élevées, ce qui pèserait sur leur rentabilité.

Mais d’un autre coté, l’inflation leur procurerait un gain sur leur portefeuille immobilier qui prendrait de la valeur, et les loyers seraient également poussés vers le haut. Ce deuxième phénomène devrait plus que compenser le premier. Donc résultat global positif.

A noter que bons nombre de Reits sont positionnés pour une hausse des taux: Ils ont une partie (plus ou moins importante en fonction des sociétés) de crédits en taux fixe, et pour ceux qui ont du variable, ils ont souvent des swaps en face pour avoir un gain équivalent au coût supplémentaire en cas de hausse de taux.

Comme le mentionne bien AJE, pour l’impact bénéfique d’une éventuelle hausse des loyers dû à l’inflation, toutes les foncières ne sont pas logées à la même enseigne sur ce point. Celles qui ont des baux de longue durée à tarif déterminé à l’avance seraient désavantagées.

La chute des Reits de fin 2015/début 2016 suite à la hausse de taux de la FED était une histoire de taux plus élevés SANS inflation. AVEC inflation, l’histoire n’est sans doute pas la même …

Dernière modification par Mevo (16/11/2016 15h32)

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#27 16/11/2016 16h39 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

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nik66 a écrit :

Le contexte semble changer depuis l’élection de Trump. Le marché est convaincu que Trump fera des politiques inflationnistes qui se traduiront par des hausses de taux, ce qui sera très défavorable aux foncières. Dans ces conditions, le mouvement de baisse enclenché sur la plupart des foncières est sans doute loin d’être à son terme. Elles sont encore nombreuses à être à des prix très élevés et le potentiel de baisse reste conséquent (exemple typique : Unibail).
Donc, quelles foncières pour le moment ? Aucune. Il faut attendre de voir ce que fera Trump, donc pas d’investissement sur ce secteur avant 3 mois en gros, afin d’être à peu près certain de ses premières décisions.
S’il mène effectivement une politique très inflationniste qui se traduit par des hausses de taux d’intérêt, les foncières (surtout celles dont les prix sont encore élevés) devraient accentuer leurs baisses.
De mon point de vue, ce n’est pas le secteur de la cote où il faut aller en ce moment, on assiste clairement depuis qqs temps à une rotation sectorielle sur les portefeuilles investisseurs avec un début de dégagement sur ces valeurs.

Ce que vous dites est vrai si tout se passe comme … prévu :-)
Dis autrement nous spéculons, peut-être de manière exacte mais spéculons quand même.

Une autre manière de voir les choses est que les taux d’emprunt et l’inflation vont monter et par conséquent les loyers aussi. Donc est-ce si évident de dire que les foncières vont chuter de manière constante et significative au cours des prochains mois ou années? Il me semble que c’est relativement difficile de le prédire.

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#28 16/11/2016 16h58 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

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simplicitaire a écrit :

Faut il que les salaires suivent l’inflation, ce qui n’est pas nécessairement garanti.

Je dirais plus largement, les revenus du " locataire ".

Les salaires pour les eREITs d’habitations, les revenus des commerces pour les centres commerciaux, les revenus des services pour les bureaux, le pouvoir d’achat des touristes et des entreprises pour les hotels etc !

Les salaires sont souvent un peu en retard sur l’inflation, mais du coup, les profits des entreprises peuvent eux être un peu en avance.

On peut remonter les taux d’intérêt pour deux raison :
- l’inflation
- la force de la monnaie ( /ou l’afflux de devises)

Lutter contre l’inflation est une mission majeure de la FED.
Renforcer le dollar n’a à mon sens pas trop d’intérêt.

Pourquoi remonter les taux en dehors de la lutte contre l’inflation ? Certain diront éviter les bulles. Je ne pense pas que ca soit la bonne solution, ca serait même risqué. Pour lutter contre les bulles, la fiscalité me semble le meilleur moyen.

A mon avis, on "subit" une remonté des taux plus qu’on la "recherche".

Dernière modification par AleaJactaEst (16/11/2016 17h02)

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#29 01/12/2016 18h16 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

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Quelques achat ce jour - au dessus de mes objectifs initiaux mais je pense que ce sont des bons prix d’entree qui vont me permettre de prendre le dividende pendant quelques mois/annees avant une revente avec une plus value.

$6500 de VER a $8.15
$6500 de OHI a $28.95
$6500 de AHT a $7.10
$6500 de HCP a $29.01
$6500 de STWD a $22.40

les 5 dans une enveloppe Roth IRA avec une fiscalite a 0, ce qui rend leur statut de REIT et leur dividende encore plus interessant.

T.


Tyrion Lannister - "a Lannister always pays his debt"

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#30 02/12/2016 07h22 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

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Bonjour TyrionLannister,
Autant Ver,  HCP et II sont régulièrement abordés sur ce forum,  autant ce n’est le cas pour AHT et STWD.
Quels critères ou caractéristiques vous ont fait choisir ces 2 titres ?
Merci

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#31 02/12/2016 07h26 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

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STWD est un mREIT; rien a voir avec une fonciere. Cf. Les sujets de discussions sur CYS et autres.

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#32 02/12/2016 09h18 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

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Ne pas se précipiter sur les foncières il me semble. Nous sommes en train d’achever un cycle historique de baisse des taux d’intérêt et nous débutons clairement une nouvelle phase de hausse. On a lu longtemps sur ce forum que les hausses à venir seraient homéopathiques et sans conséquence. Je serais bcp plus prudent avec les changements de politique à venir aux US et de la BCE pour 2017. La hausse des taux, on sait quand ça commence, mais jamais où cela s’arrête.
Dans ces conditions, inévitablement, les arbitrages de portefeuille qui pénalisent les foncières depuis plusieurs semaines ne peuvent que se poursuivre. Rien à faire, les gérants font des arbitrages tjs défavorables aux valeurs taux en phase de hausse de ces taux (c’est aussi une raison de la baisse de Véolia). Le cycle haussier sur les foncières a été long et nombreuses foncières restent à des prix très et trop élevés (du genre Unibail). Je suis convaincu que l’on reverra de belles opportunités sur ce secteur mais pas tout de suite. Il faut laisser les cours baisser. Il y a de la marge.

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#33 02/12/2016 18h20 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

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Je rejoins cet avis circonspect sur les foncières US : l’environnement de ce pays est désormais clairement "reflationniste" ; l’élection de Trump en a été le révélateur mais cela fait déjà pas mal de temps que les salaires américains augmentent plus vite que les prix ; un tour de vis sur les taux américains est inéluctable. Cette augmentation sera répercutée par la BCE le moment venu, la seule incertitude étant l’ampleur du délai entre ces 2 hausses.

Message édité par l’équipe de modération (31/12/2016 08h04) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

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#34 02/12/2016 19h34 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

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Les actions UK devaient aussi s’effondrer avec le Brexit et l’élection de Trump une catastrophe.

François Hollande était supposé être candidat.

Je pense qu’il faut agir simplement en faisant l’acquisition,  comme toujours, d’actions de qualité sous côté.

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#35 02/12/2016 19h43 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

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Pour résumer "wait and see"

Nicolas

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#36 02/12/2016 20h05 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

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Je distinguerais les foncières :
. US : l’élection de Trump une catastrophe
. UK : Brexit
. Canada : RàS ?
. zone Euro : après le referendum italien l’horizon pourrait être dégagé


Dif tor heh smusma

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#37 02/12/2016 20h08 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

Banni
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Ce n’est pas clairement évident  qu’on est dans une phase d’énorme hausse des taux.
Le marché a deja anticipé une belle hausse des taux et
les reits ont deja bien baissées.
Rien ne dit qu’elles vont continuer ainsi à baisser et que la hausse des taux (qui n’a toujours pas eu lieu) soit tres forte.

Attendre que tous les feux soient verts revient à acheter pas loin du plus haut.

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#38 03/12/2016 00h52 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

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La hausse des taux? N’est-ce pas le fameux évènement majeur que l’on prédit depuis 3 ans?
N’a-t-il pas eu lieu fin 2008?

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#39 04/12/2016 16h08 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

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Je ne sais pas si la hausse des taux longs va s’amplifier. Mais dire qu’elle n’a pas encore eu lieu est faire preuve d’aveuglement. En 1 mois, les taux de l’emprunt d’état français à 10 ans sont passés de 0,15% à 0,75%. Du côté US, on est passé de 1,65 % à 2,45 %…

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#40 04/12/2016 17h17 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

Banni
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All, tout est question de perspective et d’horizon de temps considéré. Sur 1 mois, surtout en % vu qu’on part de très bas, c’est relativement impressionnant.

En prenant le 10 ans US, sur 1 an, on vient juste de dépasser légèrement le taux de l’an dernier à la même époque:
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3896_fredgraph.png

Sur 5 ans, on semble vers la "fourchette haute", même si on reste en dessous des taux de fin 2013 / début 2014 (en fait, vous voyez cette forte hausse mi-2013 ? Qui ressemble étrangement à celle de ce dernier mois ? C’est depuis cette époque qu’on nous rabache les oreilles avec les hausses de taux. Ca fait 3 ans et c’est exactement comme le dit kc44… Il y même fort à parier que la courbe des 3 prochaines années ressemblera à la période mi-2013 à mi-2016)
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3896_fredgraph-1.png

Mais sur le long terme, voilà ce que ça donne (un taux de 2.45% est représenté à l’extremité droite au 1er décembre 2016, idem pour les 2 graphs précédents):
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3896_fredgraph-2.png

Dernière modification par Mevo (04/12/2016 17h20)

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#41 04/12/2016 18h04 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

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All a écrit :

Je ne sais pas si la hausse des taux longs va s’amplifier. Mais dire qu’elle n’a pas encore eu lieu est faire preuve d’aveuglement. En 1 mois, les taux de l’emprunt d’état français à 10 ans sont passés de 0,15% à 0,75%. Du côté US, on est passé de 1,65 % à 2,45 %…

Et cela n’a pas été pour l’instant la catastrophe annoncée dans les resultats des reits (enfin celle qui sont dans ma watchlist)

Cela aura un impact sur les comptes des reits mais assez limité en fin de compte.
Mevo vient de bien repondre et a deja bien repondu : cela pourrait etre contrebalancé par une hausse des loyers et contenu par des emprunts à taux fixe.

Est ce que cela merite des chutes du cours de bourse de 5-10% ?
Hum

Dernière modification par francoisolivier (04/12/2016 18h17)

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#42 04/12/2016 18h29 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

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Pour moi les marchés doivent être considérés efficients sauf preuve du contraire. Je n’ai donc aucune opinion sur l’achat des REIT US en dollar

En revanche si j’achète des REIT US ce sera avec des euros et je doute fortement que le marché des REIT US soit efficient en euros.

Donc avec un  euro proche de ses plus bas depuis 10 ans face au dollar US , je m’abstiens .

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#43 04/12/2016 19h55 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

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C’est clair que ce n’est pas le moment d’investir aux US depuis l’Euro, que ce soit des Reits ou tout autre action. Mais nombre d’entre nous ont des CTO au moins partiellement en $ et dans ce cadre, l’avenir des Reits est une bonne question.

Jusqu’à présent, ceux qui ont bénéficié le plus de Trump sont les banques et les industrielles, à cause des promesses de dérégulations (WFC fait 20% en un mois alors qu’un scandale qui lui aurait fait perdre 30% en d’autres temps éclate).  Pour les Reits, ce que je vois, c’est que quasi tous les signaux économiques sont au vert franc (même si c’est en partie artificiel), donc l’activité, en particulier commerciale, devrait continuer à tourner au moins un temps. Le seul secteur dont je vais me tenir à l’écart est les Reits médicales (HCP et consort), car Trump et le GOP semblent déterminés à remplacer l’obamacare mais il ne savent pas par quoi et ça promet un beau bordel.

Le cas des mReits est plus délicat mais il ne faut pas oublier que plus que le taux lui même, c’est le spread  taux courts/taux long qui compte et il ne s’envole pas.

Donc, je reste prudent pour l’instant mais pense qu’il pourrait bien y avoir des opportunités à l’achat prochainement.

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#44 04/12/2016 20h22 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

Banni
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Si quiconque avec l’Euro comme devise de base veut investir sur des actions (ou autre produit) en dollar et croit en la remontée de l’EUR/USD, il suffit de se couvrir de ce coté. Vous achetez simplement de l’EUR/USD qui vous procurera un gain équivalent à la perte de change si l’Euro remonte  contre le dollar.

Inversement, si l’Euro continue de baisser, vous aurez une perte annulant le gain sur le change. Ca peut se faire avec le Forex ou avec des contrats futures (ticker "M6E" par tranche de 12.500 Euros ou "EUR" par tranche de 125.000 Euros pour les plus gros comptes). Il existe sans doute des ETFs, mais je ne les utilise pas et donc ne les connais pas.

La conviction que l’Euro pourrait s’aprécier face à l’USD (compréhensible, mais éventuellement discutable, mais c’est un autre sujet), ne doit pas forcément être un frein en soi à l’investissement dans des Reits US (ou autres actifs en dollar). C’est également valable pour d’autres devises (de base, ou d’investissement).

Détail important: On reçoit ou on paye la différence de taux d’intérêt entre les 2 devises (actuellement acheter de l’Euro contre de l’USD coûte).

Pour les gens chez des brokers type IB, il suffit d’acheter les produits en dollar sur marge sans convertir ses Euros en Dollar: Vous empruntez à ce moment les dollars nécessaires et payez les intérêts liés à cet emprunt, mais vous êtes également couvert du risque de change.

Ce qui me fait à ce moment réaliser qu’il reste un risque de change sur les éventuels gains ou pertes sur l’investissement… A moins d’étre assez sûr du résultat de ce qu’on fait, c’est vrai que c’est éventuellement moins évident pour un petit compte qui ne peut pas se permettre de rebalancer sa couverture très régulièrement (ajuster le montant de sa couverture sur le change). Ca reste faisable en restant approximatif.

Dernière modification par Mevo (04/12/2016 20h32)

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#45 05/12/2016 19h30 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

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Attention downgrades d’analyste sur le secteur immobilier retail

National Retail Properties downgraded to Neutral from Buy at BofA/Merrill
source.
National Retail Properties downgraded to Neutral from Buy at BofA/Merrill NNN - The Fly

BAML downgrades the retail REITs - Realty Income Corporation (NYSE:O) | Seeking Alpha

pour moi quand un analyste downgrade une action / un secteur il veut en acheter beaucoup plus bas
quand il en a assez il relève sa note.

des bonnes affaires peut-être, attendre la FED.

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#46 05/12/2016 20h40 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

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Concernant Realty Income (O), elle a déjà baissée de 20% en 2 mois. Personnellement, à ce niveau  de prix je suis acheteur (100 en 2 fois autour de 54.60$). Encore un anal-yste qui arrive après la bataille ?

C’est quasi la Reit qui a le meilleur bilan et le plus faible WACC donc probablement la moins en danger de toutes.

Elle était chère et à faible rendement, à ce nouveau prix je trouve que c’est plutôt très bien.

La hausse des taux est déjà pricée dans les Reits je pense, et sauf surprise (improbable) de hausse importante, les soldes c’est maintenant, après l’annonce FED, ce sera trop tard.

WPG, WPC et Ventas ont aussi bien bien baissées et je les trouve attractives en ce moment.

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#47 05/12/2016 21h11 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

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C’est une bonne occasion c’est sur cependant je n’y comprends plus rien depuis que trump est élu

aujourd’hui référendum italien non et le marché ne baisse pas la fed qui va peut être augmenter ses taux aussi avec trump.

je patiente je vais renforcer mes BDC (TICC,AINV,MAIN,PNNT)  plutôt que les reits.

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#48 14/12/2016 14h58 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

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Pour celles et ceux en manquent d’idées voici un bel article de Brad Thoms pour faire votre marché

Balance Your REIT Portfolio With A Tactical Mix Of Anchors And Buoys | Seeking Alpha


Parrain: Yomoni code EMMANUEL07, ALTAPROFITS et INTERACTIVEBROKERS

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#49 19/01/2017 10h31 → Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ? (cto (compte-titres ordinaire), immobilier, reit (real estate investment trust))

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Dernière modification par niceday (19/01/2017 10h32)

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