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Forums des investisseurs heureux

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#1 18/10/2016 21h43 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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Bonjour à tous,

Je m’apprête à faire une acquisition d’immeuble, le 3eme, pour un montant de 400k€ avec un prêt de 500k€ comprenant travaux et notaire.

Jai actuellement 2 autres immeubles pour un Captial restant du de 800k€ a peu près.

Le dossier du 3 eme immeuble est bon, 10% de rendement au cœur d’une grande ville.

Jusqu’ici tout va bien sauf que le nouveau prêt pose problème car le cumul des encours de prêts dépasse le million d’euros et cela pose problème selon mon banquier.

Le reste à vivre et le taux d’endettement sont bons donc c’est uniquement ce point qui est pénalisant.

Je vois souvent des forumeurs ici possédant pas mal d’appartements et d’immeubles, donc à moins qu’ils les ont tous eu en héritage, une bonne partie doivent avoir des cumul d’encours de prêt supérieur à ce montant.

Comment faites vous pour que ce seuil ne soit pas bloquant pour l’acquisition de vos projets?

Je vais tenter d’autres banquiers et courtiers mais je pense que ce sera le même problème.

Merci à vous.

Message édité par l’équipe de modération (19/10/2016 15h13) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Bigbil (18/10/2016 21h47)

Mots-clés : banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt

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#2 18/10/2016 22h26 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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Bonjour,

Cela dépend de votre situation (revenus / patrimoine) mais simplement 800 000 € on arrive à des montants très importants pour une seule personne ou un couple… Le crédit permet un effet de levier il est vrai mais à condition de pouvoir l’assumer si la mécanique se grippe…

Vous travaillez dans le secteur bancaire non ?

Cordialement,

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#3 18/10/2016 22h52 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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Oui cest ça je travaille pour une banque mais je n’ai aucun encours chez eux, juste un livret avec 50k€ d’économie.

Fait un peu particulier, tous mes prêts sont dans une banque concurrente pour des raisons de durée de crédit, 20 ans alors que ma banque ne prête que sur 15ans maxi.

Nous sommes en couple et même si on gagnait le double ou triple, cela ne change en rien ce point bloquant qui est le seuil.

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#4 19/10/2016 00h34 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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Souvent, une banque a un plafond d’encours de crédit chez elle (ou alors une procédure d’approbation bien plus contraignante si ce plafond est dépassé). Passer par une autre banque pourrait débloquer la situation (sous réserve que vos revenus/reste à vivre/ mensualité/garanties/etc. soient corrects).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 19/10/2016 10h38 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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Bonjour,

Bigbil a écrit :

Oui cest ça je travaille pour une banque

Renseignez vous en interne pour avoir une idée de leurs critères précis en fonction de votre apport en garantie. Vous n’ignorez sans doute pas que les banques ont des contraintes règlementaires et que leur responsabilité peut-être engagée en cas de surendettement. Chaque dossier a donc ses limites : W Buffet peut probablement emprunter 100 millions de dollars mais pas vous ni moi, c’est une réalité.

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (19/10/2016 10h39)


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#6 19/10/2016 10h49 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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Oui le montant à ne pas dépasser c’est le million d’euros (si c’est bien de ça dont vous voulez parler)

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#7 19/10/2016 10h58 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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Bonjour Bigbil,
votre question me fait sourire car j’ai aujourd’hui exactement la même problématique que la votre.
La banque qui m’a suivi pour mes premiers investissements m’a clairement signifié (lorsque j’ai acheté mon dernier bien) qu’elle ne me suivrait pas pour un suivant.
Je pense donc me tourner vers d’autres banques, pour un investissement qui doublerait mon encours de prêt (passant de 800k€ à 1.6M€ environs).
Il parait que le Crédit Foncier ou GE Bank sont moins regardants sur les encours car ce ne sont pas des banques à proprement parler. Celà reste à vérifier…
Dans tous les cas, n’hésitez pas à nous tenir au courant de la suite des opérations, celà m’intéresse fortement !

Bonne journée.

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#8 19/10/2016 13h21 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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Bigbil a écrit :

le montant à ne pas dépasser c’est le million d’euros

Ce n’est pas un chiffre absolu. Un crédit est accordé en fonction de la situation de l’emprunteur : patrimoine, garanties, revenus, taux d’endettement.

Une personne avec un patrimoine de 20 millions pourra emprunter 2 millions sans trop de soucis. Une personne au RSA aura du mal à emprunter 2000 euros.

Faites un bilan avec 2 ou 3 banques, même si ça ne marche pas au moins vous saurez ce qui bloque.

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (19/10/2016 13h21)


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#9 19/10/2016 17h19 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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En effet, vous pouvez consulter un courtier, mais j’imagine que vous maîtrisez bien tous les codes et ficelles du métiers de la banque.

Une autre idée est de réaménager vos prets par la modulation ou par des des rachats, notamment pour votre RP (= Passif).

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#10 19/10/2016 17h36 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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Effectivement, nous venons de renegocier il y a deux mois les prets locatif et RP.

Je vais maintenant voir avec un courtier et les 2 autres banques en cours ce qui va ressortir…

Je vous tiendrai informer des évènements.

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#11 27/01/2017 18h07 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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J’ai vu mon banquier ce matin pour finaliser mon dernier projet.

Il me dit les choses suivantes :
- mes revenus immobilier sont classés comme un salaire donc si j’arrête mon travail salarial, je pourrai continuer à emprunter.
- la garantie logement prête sans problème jusqu’à 2 millions .
En gros avec mes 18% habituel , j’ai pas de soucis à me faire.

Je trouve ça trop beau pour être vrai..smile et je n’y crois pas vraiment malgré l’affirmation du banquier …


Bye bye la rat race :)

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#12 28/01/2017 09h15 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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Si je confirme c’est vrai …..

Il suffit d’avoir du cash de réserve et de générer du cash mensuel.
De disposer d’un solde positif en fin d’année équivalent à un résultat de 1 an de salariat.

Reste la problématique du coup de ciseaux dans les années à venir ….

Cela oblige à acheter plus grand et faire plus de travaux

Il faut aussi voir du coté des locations meublés pour utiliser l’amortissement

Et utiliser les SCI IS pour rendre les résultats opaques fiscalement de sa déclaration personnelle.

Vous connaissez bien le sujet j’en doute pas , je peux aider sur la partie optimisation

Au plaisir de se rencontrer dans la belle région du sud ouest à plusieurs

Philippe


Investissement et partenariat immobilier dans le Sud

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#13 28/01/2017 10h46 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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" Vous connaissez bien le sujet j’en doute pas , je peux aider sur la partie optimisation "

Exact , pour les revenus mensuels c’est Good j’ai doublé mon salaire infirmier.

Pour l’effet ciseau , la par contre je l’ai toujours inclus dans mes projets car cela peut faire mal . Pour ce faire :
- rentabilité supérieur à 15% brut
- en meublé pour avoir de l’amortissement
- le projet terminé doit faire minimum 50% de travaux : exemple du coût total d’un projet à 130000 avec fdn + travaux + bien avec minimum 65000 euros de travaux .
Mon projet en cours c’est 70% de travaux .

J’ai également calculé que mon cash flow actuel sera diminuer de 30% si j’arrête l’investissement et quand l’effet ciseau arrivera.

Au plaisir de se rencontrer également….


Bye bye la rat race :)

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#14 28/01/2017 10h50 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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Il n’y a pas de "plafond" de prêt dans une banque (du moins pas pour les particuliers).

Il faut juste comprendre que le schéma de décision d’un prêt fonctionne
principalement sur l’encours de prêt dans la banque. En fonction des seuils, c’est juste le décideur qui va changer.
C’est votre interlocuteur initiale, et votre relation avec la banque qui feront la différence.
Il est possible qu’un nouveau délégataire soit moins enclin à vous suivre pour x raisons.
Passer par une seconde banque où vous n’avez pas d’encours peu en effet déboucler la situation.


Présentation - Parrainage Bourse Direct et Fortuneo (code 12583139)

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#15 28/01/2017 22h23 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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Pourtant je pense à zx 6r qui lui rencontré des problèmes déjà évoqué sur ce forum … et je pense pas qu’il ai un endettement qui dépasse 2 millions… c’est vraiment en fonction des profils sans doute ….


Bye bye la rat race :)

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