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#1 25/09/2016 22h23 → Fregiso : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Amiens, Beauvais, Compiègne...) (conseil, immobilier, stratégie)

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Bonsoir, je compte réaliser bientôt mon premier investissement immobilier (j’ai 21 ans).
Suite à ma découverte du milieu immobilier depuis quelques mois, une stratégie d’investissement commence à se dessiner. Étant débutant j’aimerais connaître votre avis sur celle-ci.

Je précise que j’habite en région parisienne et dispose d’un patrimoine conséquent pour mon âge (150k €). De plus, pour des raisons de statut (voir loi du 20 avril sur la déontologie des fonctionnaires) je ne peux faire que très peu d’opérations d’achat revente dans l’immédiat (je pourrai en faire plus dans 4ans). J’espère donc faire croître mon capital grâce à de très bons rendements locatifs et éventuellement des plus values dans 4/5 ans. Enfin, je m’oriente vers des immeubles de rapport que je mettrais en gestion locative par une agence et ma banque est d’accord pour me prêter avec un très bon taux.

J’explique donc mon raisonnement: De ce que j’ai compris, les prix sont très très hauts dans les secteurs prisés comme Paris et sa banlieue chic, même si on observe une légère baisse depuis quelques années. Cela rend les bons rendements locatifs difficiles à dénicher. De plus, une explosion de la bulle immobilière anéantirait tout espoir de plus value dans 5 ans, voire créerait des moins values.

Je voudrais donc me tourner vers des endroits où les prix ont déjà dégonflé. Cela garantirait de meilleurs rendement et minimiserait énormément le risque de moins value à long terme. Je suppose de plus que les montants des loyers fluctue beaucoup moins que les prix en cas de crise.
La banlieue parisienne pauvre est un exemple de secteur où les prix sont maintenant bas et ont déjà dégonflé. Les biens sont cependant de mauvaise qualité et les risques d’impayés et de dégradation nombreux.

Je pense donc me tourner vers des immeubles de meilleure qualité, dans des villes plus jolies, avec des habitants peut-être peu fortunés mais pas difficiles comme en banlieue sensible. Pour trouver cela sans qu’on repasse à des prix "bulles" je compte prospecter en province proche de Paris.

Je m’intéresse en ce moment à la Picardie, région qui répond à tous les critères précédemment énoncés. Je cherche des biens très proches des gares (environ 45min en train pour aller à Paris). L’idéal serait des immeubles à rénover.

On trouve beaucoup d’immeubles à soi disant 9% de renta nette à Amiens, Beauvais, Compiègne. J’avoue que ça m’étonne un peu. Qu’est ce qui justifie selon vous de telle rentabilité dans ces villes? Est ce un élément qui montrerait qu’il y a potentiellement quelque chose dans le potage qui ne devrait pas s’y trouver ?
Que pensez vous de ma stratégie pour éviter la bulle?
Est ce que comme je le pense les loyers ont des chances très faibles de crasher?
Le fait des choisir des immeubles très proches des centre-villes/gares dans des villes certes moyennement attractives me permet-il d’espérer une valorisation au moins correcte de mon bien et de mes loyers à long terme (en couplant cela au fait que j’espère que les prix dans ces villes sont déjà à un minimum)?
Que pensez vous de l’Oise comme région pour investir? De meilleurs endroits répondant aux critères que j’ai énoncés?

Je sais que c’est long et qu’il y a beaucoup de questions, je vous remercie donc par avance pour les conseils et renseignements que vous pourrez me donner.

Message édité par l’équipe de modération (26/09/2016 03h22) :
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Dernière modification par Fregiso (25/09/2016 22h32)

Mots-clés : conseil, immobilier, stratégie

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#2 27/09/2016 10h37 → Fregiso : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Amiens, Beauvais, Compiègne...) (conseil, immobilier, stratégie)

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Bonjour,
je ne connais pas l’Oise en spécifique (étant plus côté aube et Yonne).
Mais ne pas oublier que la moindre modification des dessertes SNCF peux avoir un impact non négligeable.
Par exemple, la fin de l’arrêt du train grande ligne direct et le remplacement par l’omnibus peux faire passer votre temps de trajet de 45 min à 60min sans problème, et donc faire partir des locataires!

Ensuite, il y a aussi l’économie locale, qui s’il elle se dégrade peux entrainer une perte de solvabilité des locataires.

Il y a aussi les difficultés de gestion : à 45 minutes par le train, difficile de gérer soi-même, surtout si vous faites des visites par exemple le soir.

Donc non 9% de rendement ne me semble pas délirant!

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#3 27/09/2016 11h24 → Fregiso : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Amiens, Beauvais, Compiègne...) (conseil, immobilier, stratégie)

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Bonjour,

Sur Compiègne , il y a deux types de marché bien distincts . Il ya du plutot haut de gamme et dans ce cas , je doute fortement que des affaires à fort rendement soient accesibles au commun des mortels.
Ce type de marché se rattache aux populations qui fréquentent aussi Chantilly par exemple.

Et à l’autre bout il y a "le clos des roses" Le Parisien - Actualités Oise 60 - Infos Oise 60 - Info locale
Il n’est pas impossible de ce côté de la ville d’avoir de bons rendements , mais il fauta voir les nerfs solides.
Donc pour résumer , à moins d’être sur place et très performant , Compiègne ville n’est pas forcément une bonne cible pour vos recherches.

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#4 27/09/2016 11h27 → Fregiso : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Amiens, Beauvais, Compiègne...) (conseil, immobilier, stratégie)

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Lisez les post de Cricri, et vous verrez qu’il ne recommande pas les immeubles pour débuter. Et comme souvent, je crois qu’il a raison… Commencez petit, avec un studio à moins de 30 minutes, pour apprendre l’immobilier.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#5 27/09/2016 12h06 → Fregiso : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Amiens, Beauvais, Compiègne...) (conseil, immobilier, stratégie)

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Surtout que vous semblez avoir de fortes convictions qui me paraissent erronées.
Nul ne sait quels types de biens feront de meilleures plus-values sur les 5 ans à venir. N’oubliez pas que ce qui compte est toujours l’emplacement. Ensuite il y a les critères secondaires, essentiels pourtant, du classique, du durable, du joli, de la qualité.

En investissant aujourd’hui dans le but de revendre dans 5 ans avec une PV vous vous fourvoyez. Investissez dans le but de toucher des loyers qui vous conviennent, eux ne se crasheront pas en effet, pour le reste, vous aviserez.

Dernière modification par kc44 (27/09/2016 12h32)

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#6 11/01/2017 14h28 → Fregiso : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Amiens, Beauvais, Compiègne...) (conseil, immobilier, stratégie)

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Je recherche actuellement un bien, soit immeuble, soit appartement dans une toute petite copropriété à Compiègne et Amiens.

Je ne vois pas de bien à 9% de renta à Compiegne, je remarque que les biens sont chers à l’achat et les loyers pas proportionnels.

Pour Amiens, je suis encore dans la recherche, il y a déjà beaucoup plus de biens.

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#7 11/01/2017 15h03 → Fregiso : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Amiens, Beauvais, Compiègne...) (conseil, immobilier, stratégie)

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Ce que vous voyez ce sont les prix des biens non négociés, qui sont sans doute assez éloignés de la réalité des prix !


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#8 11/01/2017 15h19 → Fregiso : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Amiens, Beauvais, Compiègne...) (conseil, immobilier, stratégie)

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wowy a écrit :

Je recherche actuellement un bien, soit immeuble, soit appartement dans une toute petite copropriété à Compiègne et Amiens.

Je ne vois pas de bien à 9% de renta à Compiegne, je remarque que les biens sont chers à l’achat et les loyers pas proportionnels.

Pour Amiens, je suis encore dans la recherche, il y a déjà beaucoup plus de biens.

Amiens coûtera toujours moins cher que Compiegne, et les offres sur Amiens seront bien plus abondantes.

Compiegne reste une ville imperiale, cest pour ça wink

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#9 16/01/2017 15h26 → Fregiso : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Amiens, Beauvais, Compiègne...) (conseil, immobilier, stratégie)

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oui je sais que c’est plus côté Compiègne mais pour l’instant à Amiens, je ne trouve pas non plus un bien qui me dégagerait 200e min de cash flow par mois. Car moi, c’est ce qui m’intéresse et pas l’auto financement ou rembourser le bien rapidement.

A Compiègne, j’ai remarqué aussi que l’offre de location studio était très abondante, ce qui est moins le cas à partir du 2 pièces. Pour Compiègne, même un 2 pièces dans une petite copropriété n’est pas rentable à cause du prix de vente.

Quand je vois les petits immeubles à Amiens, si je faisais des propositions d’achat, ça serait beaucoup moins que le prix affiché. Bon je débute et j’ai lu un post ici sur la négociation mais vraiment je suis un peu flippé de proposer beaucoup moins.
Pour arriver à mon objectif, certains immeubles auraient 100 000e de moins!

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#10 16/01/2017 16h23 → Fregiso : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Amiens, Beauvais, Compiègne...) (conseil, immobilier, stratégie)

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A part dans les endroits oubliés des dieux, on ne trouve pas spontanément des rentabilités > 10 % brut.

La rentabilité moyenne d’un logement locatif, c’est entre 3 et 6 % bruts. Parce que c’est ce dont la plupart des acheteurs se contentent, donc si on est sur un bien recherché, qui part facilement, son prix va être dans ces eaux-là.

Souvent quand on trouve > 10 % bruts, c’est en fait qu’il y a pas mal de travaux à faire. Quand on ajoute le vrai prix des travaux, on retombe souvent <10 %.

Donc le >10 % ça se gagne :
- optimiser le prix d’achat
- optimiser fortement le prix des travaux
- optimiser le loyer

Et ensuite, pour une bonne rentabilité en net :
- optimiser les charges
- optimiser la fiscalité.

Pour le prix d’achat, l’idéal est de n’avoir pas ou peu de concurrence des autres acheteurs :
- bien "qui fait peur" (moche, beaucoup de travaux, mais sans défaut rédhibitoire sur l’emplacement ou sur des choses difficiles à corriger (structure…))
- annonce très mal foutue (pas de photo, description pas claire…)
- bien qui n’est pas encore sur le marché (passer des annonces d’achat, se faire connaître des AI, notaires etc.)
- bien "oublié" (quand il n’y a pas de panneau à vendre et que même les AI ou les notaires ont oublié qu’ils sont censés le vendre).

Autres pistes pour trouver moins cher :
- vendeur "compliqué" (par exemple indivision)
- vendeur "pressé" (divorce, besoin d’argent)

Voilà pour la théorie. Pour la pratique, bon courage !

Dernière modification par Bernard2K (16/01/2017 16h28)

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#11 16/01/2017 17h05 → Fregiso : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Amiens, Beauvais, Compiègne...) (conseil, immobilier, stratégie)

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Merci pour votre réponse Bernard. Je vais peut-être m’orienter vers la division  d’une maison ou la grosse rénovation d’un bien.
Je vais chercher sur le forum en ce qui concerne ces deux sujets mais vous, comment trouvez vous les artisans?

Avez vous des biens en Picardie?

Cordialement

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#12 16/01/2017 17h08 → Fregiso : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Amiens, Beauvais, Compiègne...) (conseil, immobilier, stratégie)

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Ni l’un ni l’autre, je n’ai pas encore de bien immobilier.

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#13 16/01/2017 18h02 → Fregiso : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Amiens, Beauvais, Compiègne...) (conseil, immobilier, stratégie)

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Compiègne est une ville royale et impériale avec quelques vieux relents de pétainisme : on y trouve une Rue du Docteur Carrel et une rue du général Weygand….

Au plan immobilier, c’est une vile chère avec des prix proches de l’agglomération parisienne, mais je ne les vois pas s’effondrer bien au contraire : Compiègne est l’un des lieux de résidence privilégiés des personnels navigants des compagnies aériennes, ce qui dynamise tant le marché locatif que celui de l’accession. L’offre de transports en commun est excellente avec des intercités qui mettent Paris à moins de 45mn et un réseau de bus gratuit sur l’agglomération.

Je n’ai aucun avis sur Beauvais et Amiens.

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