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Synthèse des avis :

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73% - 25
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

0% - 0
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8% - 3
Non, probablement pas (avis assez négatif)

11% - 4
Non, certainement pas (avis négatif)

5% - 2
Nombre de recommandations : 34   Recommandation moyenne : 3,2/4 Avis plutôt positif

#276 08/02/2023 20h56

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Ce qui ne simplifie pas les choses c’est que les SCPI ont la possibilité d’être exonérées de TVA sur une partie de la commission de souscription. En général elle utilise alors la mention TTI plutôt que TTC. A priori Epargne Pierre ne semble pas avoir opté pour ce régime (mais certaines SCPI oublient de mettre à jour leur note d’information…). A en croire les documents d’EP, la TVA de 20% est bien due mais serait payée par la SCPI soit l’ensemble des associés, et non uniquement par le souscripteur.

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#277 09/02/2023 17h44

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C’est une histoire d’option fiscale à l’assujettissement de la TVA ou non.

La location de locaux nus est exonérée de TVA.
Vous ne collecter donc pas de TVA en tant que bailleur, mais vous ne pouvez pas non plus récupérer de TVA déductible.

Il est possible de souscrire sur option à l’assujettissement des loyers à la TVA.

Les locataires se moquent généralement s’il y a TVA ou non, puisqu’ils la récupère généralement, si vous leur facturez de la TVA en sus du loyer en tant que bailleur. Sauf certains locataires comme les assurances certaines professions libérales etc…

En général on exerce l’option si on a intérêt à récupérer de la TVA.

Chaque SCPI doit faire je pense le choix fiscal en fonction de ses intérêts, des baux en place, des prévisions de travaux …


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#278 24/04/2023 11h09

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Revenu T1 2023 : 2,64 € / part
Reçu sur le compte aujourd’hui (imposition IS).


Parrainages possibles :  Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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#279 24/04/2023 16h56

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maxicool a écrit :

Revenu T1 2023 : 2,64 € / part
Reçu sur le compte aujourd’hui (imposition IS).

2,63 € pour PP à l’IR.


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#280 29/04/2023 19h22

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Publication du BT T1 2023 ici

Synthèse des informations principales (selon moi):
--> Revenu T1 = 2.64€/part (comme T1 2021)
--> TOF = 95,90 % (légèrement à la hausse)
--> Valeur de reconstitution qui passe de 224.04€/part à 225.14 en 2022 => une marge favorable de 7,61 % par rapport au prix de souscription de 208 € par part
--> Collecte nette au T1 = 138 M€
--> Acquisitions réalisées au T1 = 55 M € (4 actifs, 4 locataires)

"malgré les remous économiques, nous envisageons de réaliser une année semblable à 2022, avec un taux de distribution cible (non garanti) entre 5,15 % et 5,30 %"


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#281 14/05/2023 13h58

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Article consacré à EPARGNE PIERRE…
Qu’en pensent nos experts du forum?

Epargne Pierre : valeur d?expertise en hausse

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[+1]    #282 14/05/2023 14h02

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Et vous ?
Quand on cite un article c’est pas mal de donner son propre point de vue pour que ce forum soit un lieu d’échanges…

Dernière modification par Geronimo (14/05/2023 14h03)

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#283 14/05/2023 15h15

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Peut-être actuellement la meilleure SCPI du marché pour ses résultats passés et ses perspectives à venir

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#284 14/05/2023 15h20

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Flexi a écrit :

Article consacré à EPARGNE PIERRE…
Qu’en pensent nos experts du forum?

Epargne Pierre : valeur d?expertise en hausse

Les partenaires du site Web en question sont des maisons de gestion de SCPI : Les partenaires

L’article est informatif au mieux, et orienté peut-être…

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#285 20/05/2023 09h37

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Geronimo, le 14/05/2023 a écrit :

Et vous ?
Quand on cite un article c’est pas mal de donner son propre point de vue pour que ce forum soit un lieu d’échanges…

Si je demande l’avis des collègues c’est parce que je n’ai pas l’expertise pour avoir un avis éclairé…

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#286 04/06/2023 17h51

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Bonjour, je suis en train de lire le "Courrier aux investisseurs 2022" nouveau document transmis avec le RA que nous avons reçu par mail ce WE.

Page 19 il est indiqué: " [….] les loyers ont, dans l’ensemble, augmenté de 4 à 6% sur une base annuelle"
Or, et c’est une remarque plus générale que je me fait pour toutes les SCPI (on nous bassine depuis un an de l’avantage des SCPI de pouvoir indexer leur loyer en partie sur le niveau de l’inflation quand pour les locataires pouvant encaisser cette augmentation), je constate que les revenus distribués n’évoluent pas….

--> Dans le cas Epargne Pierre le revenu distribué est identique en 2020, 2021 et 2022, et le résultat est quasi identique (au centime prêt) aussi sur ces 3 années et pourtant les loyers ont, dans l’ensemble, augmentés de 4 à 6% sur une base annuelle…

Pourquoi cela ne se traduit pas dans les résultats ou revenus distribués aux associés?




Mise à jour:
Page 21 il est indiqué : " En pratique, cette approche s’est traduite par une progression des loyers de 4 à 6% sur une base annuelle. Progression qui se manifestera à plein en 2023 dans la mesure où les indexations 2022 ont eu lieu à différents moments de l’année"

Donc il devrait y avoir un revenu distribué 2023 supérieurs aux années précédentes….pour l’instant le revenu du T1 2023 n’indique pas que cela en prenne le chemin et la phrase suivante "[….]nous prévoyons un taux de distribution 2023 proche ou identique à celui de 2022 : il devrait se situer entre 5,15% et 5,30% (objectif non garanti)." le confirme aussi (rappel le TD 2022 était de 5,28%)…

Je maintien donc ma question:

Pourquoi cela ne se traduit pas dans les résultats ou revenus distribués aux associés?

Dernière modification par Sisco2117 (04/06/2023 18h00)


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#287 04/06/2023 18h01

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Les charges aussi évoluent à la hausse

Les salaires des salariés, leurs propres loyers, les charges des immeubles, etc, etc.

Et puis leur objectif c’est pas d’optimiser la gestion mais d’augmenter les encours

A partir de la on ne peut guère s’étonner que la gestion ne soit pas optimale puisque les intérêts ne sont pas alignés

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#288 04/06/2023 18h11

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Vous leur faites un procès en mauvaises intentions sans preuves.
Les charges augmentent ? Vous mélangez plein de choses !
Salaires de leurs salariés: quel impact sur les loyers ? Aucun, c’est la société de gestion qui les supporte, pas la SCPI.
Idem pour leur propre loyer.
Les charges des immeubles sont en grande partie supportés par les locataires.

Quand à l’alignement des intérêts, c’est assez faux aussi puisque si la SCPI encaisse plus de loyers par une meilleure gestion alors la société de gestion prend plus d’argent elle aussi (les frais étant un pourcentage de loyers).

Bref….

Dernière modification par Greyna (04/06/2023 18h11)


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#289 04/06/2023 18h33

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flosk22 a écrit :

Les charges aussi évoluent à la hausse

Les salaires des salariés, leurs propres loyers, les charges des immeubles, etc, etc.

Et puis leur objectif c’est pas d’optimiser la gestion mais d’augmenter les encours

A partir de la on ne peut guère s’étonner que la gestion ne soit pas optimale puisque les intérêts ne sont pas alignés

Votre réponse est à côté de la plaque, je partage totalement l’avis et l’analyse de Greyna à ce sujet.

Dernière modification par Sisco2117 (04/06/2023 18h34)


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#290 04/06/2023 19h22

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Hum…

Et dans ce cas, comment on explique que les commissions de gestion passent de 10.5% des loyers facturés à 10.8% ?

Les charges sont certes majoritairement supportés par les locataires, mais une partie reste à la charge de la SCPI, elles sont en augmentation de 74% Vs. seulement 27% d’augmentation pour les loyers soit une charge différentielle en P&L qui est bien réelle.

Si on regarde les dépenses d’entretien largement à la charge de la SCPI elles sont en augmentation de 923% Vs. 27% pour les loyers, la encore gros trou dans le P&L.

Même chose sur la partie alignement des intérêts en deux points principaux:

1. Il est beaucoup plus facile et cela demande moins de travail d’augmenter les loyers en achetant des actifs avec la collecte plutôt que de s’employer à trouver des locataires pour relouer les actifs existants.

2. Les commissions que touchent la société sur chaque souscription et qui consitue l’essentiel de sa rémunération puisque les commissions sur loyer représentent 11 M€ Vs. 52 M€ pour la souscription.

Vous voyez le problème ?

Je vous encourage à sortir des élements marketings communiqués par la société (que je ne lis jamais donc je ne sais pas ce qu’on y trouve) pour aller chercher les faits dans les rapports audités par des tiers.

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#291 04/06/2023 20h17

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flosk22 a écrit :

2. Les commissions que touchent la société sur chaque souscription et qui consitue l’essentiel de sa rémunération puisque les commissions sur loyer représentent 11 M€ Vs. 52 M€ pour la souscription.

Vous "oubliez" que la société de gestion reverse une grand partie (on a même des chiffres publiés par un des acteurs, à savoir PAREF, voir p9 de ce document (Rapport 2022)) de la commission de souscription au réseau commercial qui lui apporte la collecte.

Il me semble cependant clair que l’activité de "société de gestion de SCPI" génère des marges très élevées (relire Analyse des comptes des sociétés de gestion de SCPI si vous en doutiez), que ces marges ne viennent pas seulement des commissions de souscription, et qu’une saine concurrence avec de nouveaux acteurs (il y en a pléthore) aurait du les faire diminuer un peu (… mais ça ne semble guère avoir été le cas).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#292 04/06/2023 20h37

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Vous appuyez votre argumentation à partir de chiffres, mais quelles sont les sources de vos chiffres?
En effet,:

flosk22 a écrit :

Et dans ce cas, comment on explique que les commissions de gestion passent de 10.5% des loyers facturés à 10.8% ?

Source: RAPPORT SPÉCIAL DU COMMISSAIRE AUX COMPTES SUR LES CONVENTIONS RÉGLEMENTÉES des RA 2021 et 2022 : "La commission de gestion versée par votre société à la société de gestion est fixée à 10 % hors taxes maximum (à majorer de la TVA au taux en vigueur, soit 12 % pour un taux de TVA à 20 %) du montant total des recettes brutes."
--> D’où sorte vos chiffres ? ….une augmentation de la commission de gestion (ah bon)?

S’il faut interpréter vos chiffres comme étant le % que représente le montant de la commission de gestion sur les loyers facturés, alors là non plus je ne vois pas l’intérêt….il est normal que le montant de la commission de gestion augmente (elle est passée de  8 740 862 euros à 11 497 786 euros entre 2021 et 2022) car il y a plus de loyers facturé….

flosk22 a écrit :

Les charges sont certes majoritairement supportés par les locataires, mais une partie reste à la charge de la SCPI, elles sont en augmentation de 74% Vs. seulement 27% d’augmentation pour les loyers soit une charge différentielle en P&L qui est bien réelle.

--> Vous parlez de 27% de d’augmentation des loyers….vous sortez ça d’où (c’est disproportionné avec la communication de la SCPI citez dans mon post)?
--> D’ou sortez vous l’explosion de +74% des charges que doit payer la SCPI?

flosk22 a écrit :

Si on regarde les dépenses d’entretien largement à la charge de la SCPI elles sont en augmentation de 923% Vs. 27% pour les loyers, la encore gros trou dans le P&L.

--> Vous parlez de 27% de d’augmentation des loyers….vous sortez ça d’où (c’est disproportionné avec la communication de la SCPI citez dans mon post)?
--> D’ou sortez vous l’explosion de +923% des dépenses d’entretien à la charge de la SCPI?

Par ailleurs il est normal qu’il y ait plus de dépense d’entretien puisqu’il y a plus d’immeuble….

flosk22 a écrit :

1. Il est beaucoup plus facile et cela demande moins de travail d’augmenter les loyers en achetant des actifs avec la collecte plutôt que de s’employer à trouver des locataires pour relouer les actifs existants.

La commission de gestion étant notamment fonction des produits locatifs (mais pas que) la SG a donc tout intérêt à s’employer à trouver des locataires pour tous les actifs existants….
Pour information le taux d’occupation financier moyen (TOF) se situe à 95.54 % pour l’exercice 2022 (ce qui est un taux plutôt élevé).

flosk22 a écrit :

2. Les commissions que touchent la société sur chaque souscription et qui consitue l’essentiel de sa rémunération puisque les commissions sur loyer représentent 11 M€ Vs. 52 M€ pour la souscription.

L’une ne va pas sans l’autre….la commission de souscription d’aujourd’hui est la commission de gestion de demain (car les nouveaux actifs produiront des loyers et donc de la commission de gestion).
La SG a tout intérêt à collecter pour pleins de raison (mutualisation du risque avec plus d’actifs, commission de souscription, diversité des actifs, ect…) mais la commission de souscription peut vite diminuer et devenir inférieure à la commission de gestion si elle ne collecte plus autant…et pour pouvoir collecter il lui afficher de bon résultat, et pour afficher de bon résultat il lui faut faire une bonne gestion des actifs (pour qu’ils produisent des loyers) donc au final la SG à le plus d’intérêt à bien gérer pour pouvoir bien collecter….
--> L’intérêt de la SG est donc bien aligné sur celui des associés.


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#293 05/06/2023 15h00

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C’est pas toujours évident… La SG peut mettre en place des actions qui favorisent la collecte à court terme au détriment de la performance de la SCPI à long terme (décote de la scpi, vente des "bijoux de famille" par ex).

GoodbyLenine, le 04/06/2023 a écrit :

flosk22 a écrit :

2. Les commissions que touchent la société sur chaque souscription et qui consitue l’essentiel de sa rémunération puisque les commissions sur loyer représentent 11 M€ Vs. 52 M€ pour la souscription.

Vous "oubliez" que la société de gestion reverse une grand partie

Oui enfin même en prenant 50% on tomberait sur 26M€, ce qui reste assez disproportionné par rapport à la commission de gestion pour une scpi dorénavant mature (2,3Mds de capi !). Il me semblerait sain qu’à ce stade la gestion rapporte plus que la collecte.

Pour revenir à la question initiale, dans une interview les dirigeants d’amundi immo, primonial, LF et Perial étaient tous d’accord pour dire que cela ne se traduirait pas forcément par une hausse des distributions car au même moment le levier allait diminuer.

Dernière modification par NicolasV (05/06/2023 15h11)

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#294 05/06/2023 15h09

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Chez PAREF, c’est plutôt les 2/3 de la commission de souscription qui est reversée aux réseaux de distribution.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#295 27/07/2023 23h24

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https://atland-voisin.com/wp-content/up … 23-WEB.pdf

La situation semble plus ou moins stable par rapport aux trimestres précédant , rien d’alarmant pour le moment.

Néanmoins la gestion a communiqué un message pour faire face aux inquiétudes dans le bulletin ce qui montre qu’ils sont au courant que ça sent le souffre sur le marché des scpi.

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[+1]    #296 28/07/2023 21h15

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Mcgill, le 27/07/2023 a écrit :

https://atland-voisin.com/wp-content/up … 23-WEB.pdf

La situation semble plus ou moins stable par rapport aux trimestres précédant , rien d’alarmant pour le moment.

Pas d’accord avec votre point de vue. En T1 2023, les loyers collectés étaient de 40M€. En T2 2023 ils sont de 36M€, soit 10% de baisse malgré une collecte nette en T2 > 75 millions d’€ (et en T1 de 135M€)  et aucune explication.

J’ai comparé T2 2022 à T1 2022 et l’année dernière les loyers augmentaient bien en T2 vs le T1 (de 2M€ environ).

Et il n’y a eu aucune cession en T1/T2’23 qui pourrait expliquer en transfert de revenus locatifs en revenus financiers…

Le TOF étant équivalent en T2’23 vs T1, soit il s’agit d’une erreur d’ATLAND, soit cela semble indiquer des impayés/retard de loyer, non ?  Si aucune erreur, une explication du gestionnaire aurait été un minimum, surtout au vu du mot du gérant relativement positif.

Dernière modification par Chipie2k (28/07/2023 21h23)

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#297 28/07/2023 22h09

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Non mais quand je dis rien d’alarmant , je veux dire quand je compare avec d’autres scpi de bureaux ou la situation devient vraiment inquiétante.

La on ne risque pas une baisse de part d’ici la fin de l’année et le rendement reste acceptable par rapport au taux sans risque.

Après tout n’est pas parfait je le reconnais et peut être qu’il faut s’intéresser à cette baisse de revenu effectivement.

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#298 28/07/2023 22h59

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Chipie2k a écrit :

Mcgill, le 27/07/2023 a écrit :

https://atland-voisin.com/wp-content/up … 23-WEB.pdf

La situation semble plus ou moins stable par rapport aux trimestres précédant , rien d’alarmant pour le moment.

Pas d’accord avec votre point de vue. En T1 2023, les loyers collectés étaient de 40M€. En T2 2023 ils sont de 36M€, soit 10% de baisse malgré une collecte nette en T2 > 75 millions d’€ (et en T1 de 135M€)  et aucune explication.

Rien d’alarmant, cette donnée est très fluctuante, il suffit de regarder depuis T1 2022 pour s’en convaincre. Ces chiffres sont nettement supérieurs à 2022 par ailleurs. La variation doit liée à des paiements autour du dernier jour du trimestre.

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[+3]    #299 13/08/2023 19h01

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Je continue de faire des synthèses issues des données des derniers trimestres concernant les SCPI de mon portefeuille, j’en profite pour vous les poster poster  :-).



Yvan

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[+3]    #300 19/09/2023 20h38

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Communiqué de presse : SCPI Épargne Pierre : stabilité du prix, des revenus et de la liquidité

Au 30 juin, l’actualisation des valeurs d’expertise fait apparaître une légère baisse, qui se retranscrit mécaniquement dans la valeur de reconstitution : cette dernière baisse de 1,84% et s’établit désormais à 220,99 euros par part. Soit une décote de -5,88% qui reste favorable à la protection du capital des associés.

Pas de mouvement de prix de la part à prévoir à ce stade.


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