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#1 18/09/2016 20h06 → Foncière Volta : une foncière électrique en PEA (décote, foncière, pea)

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Réputation :   176 

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Attention : le titre en question est très illiquide. Les échanges ont lieu au double fixing à 11h30 et 15h30. Il y a parfois plusieurs semaines sans aucun échange
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Cours au moment de la publication = 3,84 EUR.

Toutes les hypothèses posées ici n’engagent que moi et sont entièrement discutables. Certains trouveront peut être que les ficelles sont un peu grosses. Néanmoins, elles ont le mérite de permettre des tentatives de valorisation et sont la source de ma position sur le titre.

Une fois le problème de liquidité bien considéré (et donc d’avoir ainsi désintéressé la plupart des potentiels investisseurs intéressés …), Foncière Volta présente quelques atouts non négligeables pour le petit porteur actif patient, soit avec un patrimoine < 1 M EUR et qui peut avoir une présence assidue sur les marchés aux heures des fixings.

Voici les deux principaux atouts du dossier :

1.    La société a pour activité l’avantageux statut de promoteur-foncière. Elle produit des biens et, parfois, elle les conserve dans son patrimoine. N’ayant pas opté pour le statut de SIIC, elle paie pleinement l’impôt mais est de ce fait éligible au PEA. (Je présenterais d’autres titres immobiliers éligibles au PEA dans les prochaines semaines)

2.    Une décote rare sur la cote parisienne pour une foncière. Le dernier ANR publié est celui du 31.12.2015. Il s’élève à 7,66 EUR hors droit par action. Par conservatisme, nous retiendrons celui-ci plutôt que l’ANR de reconstitution qui intègre les droits et qui s’élève à 8,36 EUR.
Ainsi, au cours actuel de 3,84 EUR, la décote est donc de 49,9%. Dit autrement, le potentiel est de l’ordre de +99,4%.

3.    En considérant les seuls fonds propres part du Groupe, soit 74 647 k EUR et le nombre d’actions potentiellement diluées = 10 256 271 actions + 1 238 040 actions potentielles liées aux ORANEs, on obtient un total de 11 494 311 actions. Les fonds propres par action ressortiraient ainsi à 6,49 EUR par action. L’approche semble conservatrice, puisqu’elle ne tient pas compte des 13,2 M EUR d’impôts différés (crédit) sur juste valeur des immeubles et prend en dette les ORANEs alors que nous les avons déjà pris en compte dans la dilution.

Tout n’est cependant pas rose. En plus d’une liquidité au compte goute, il existe des incertitudes et des sources éventuelles de problèmes :

- des actifs en Israël  pour 1% de son patrimoine. Ce n’est pas le pays le plus tranquille de la planète avec une situation quasi permanente de guerre

- grosse dépendance aux DOM (50% des actifs) et particulièrement à un client historique : CAFOM (enseigne BUT notamment) qui représente 36% des loyers de la société. Un administrateur siège par ailleurs dans les deux sociétés

- un capital relativement verrouillé (flottant très faible = 6%)

- une participation croisée avec l’univers immobilier coté SCBSM / Crosswood difficile à appréhender

- pas de dividendes, ce qui peut être perçu comme problématique pour un investisseur en « immobilier coté ».

Pour contrecarrer ces points négatifs, on peut mettre en avant 2 cerises sur le gâteau.

La première cerise

Par sa filiale israélienne détenue à 58% UEI, Foncière Volta construit depuis août 2015 le projet Wallenberg Towers. Il s’agit d’un complexe immobilier de 12 000 m² et 250 places de parking constitué essentiellement de bureaux sur une surface foncière (sol) de 3 872 m². La construction devrait durer 30 mois. Soit une livraison prévue en janvier 2018. Le projet est en cours et déjà financé. C’est loin, mais c’est du concret.

La seconde cerise

Il s’agit d’un terrain de 60 000 m² situé à Saint-Ouen qui doit être dépollué (provision de 4,5 M EUR déjà dans les comptes). La société travaille avec la mairie sur un projet de logements et activités commerciales diverses.

Si dans un scénario relativement prudent, nous considérons que : 1) l’ANR ne progresse pas et reste à 7,66 EUR par action, que 2) la décote va se réduire à seulement 10% sur cet ANR et, enfin, 3) qu’il faudra 2 ou 3 ans au marché pour reconsidérer cette affaire (peut être avec une OPR ou la distribution d’un premier dividende), nous aurons alors :

Un objectif de cours = 7,66 EUR x 90% = 6,89 EUR.

Le potentiel, au cours actuel serait donc de : 6,89 / 3,84 = +79,4%.
Ou encore, un rendement annualisé de :

- (1 + 79,4%) ^ (1/2) -1 = +32,1% si le scénario se réalise dans 2 ans, ou,

- (1 + 79,4%) ^ (1/3) -1 = +20,4% si le scénario précisé ci-dessus se réalise dans 3 ans.

Est-ce que le jeu en vaut la chandelle ? A chacun de voir en fonction de son aversion à la liquidité et à son degré de patience. Pas d’événements majeurs qui feront catalyseurs avant au moins 1 an ½.

Déontologie : Foncière Volta représente une part significative de mon portefeuille (PEA)

[EDIT : correction fautes orthographes]

Dernière modification par FranckInvestor (26/09/2016 08h37)

Mots-clés : décote, foncière, pea


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#2 20/09/2016 17h42 → Foncière Volta : une foncière électrique en PEA (décote, foncière, pea)

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Illiquide, capital verrouillé et pas de dividende: à bannir absolument. Quel intérêt d’être minoritaire dans ces conditions, à part prier pour que les dirigeants aient une révélation?

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#3 20/09/2016 18h31 → Foncière Volta : une foncière électrique en PEA (décote, foncière, pea)

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Bonsoir,
Je ne comprends pas non plus l’intérêt de détenir une foncière qui ne verse pas de dividende (loyer) ?
Que deviennent les loyers ?
J’ai regardé le carnet d’ordres, de petits échanges hier, aucun aujourd’hui.

Dernière modification par Bluegrass (20/09/2016 18h33)

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#4 20/09/2016 19h52 → Foncière Volta : une foncière électrique en PEA (décote, foncière, pea)

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Je suis très méfiant sur cette société .Je ne sais pas si on peut réellement la considérer comme une foncière puisqu’il n’y a pas de dividende, c’est plutôt un promoteur ayant des biens immobiliers dont les loyers sont utilisés pour financer des projets.
Le rapport financier 2015 montre une augmentation des loyers à 8,076 millions versus 7,823 millions en 2014.
Etant donné la qualité assez faible de l’immobilier outre mer (entrepôts en zone industrielle, locaux commerciaux), je pense que l’ANR est très possiblement  surévalué et que ces biens devraient rapporter 10% de rendement au vu des risques pris.
A 10 fois les loyers  on arriverait à une valeur de 80,76 millions.
Il y a 64,212 millions de dette et 18,846 d’immobilier en stock.
Grossièrement cela donnerait une valeur de 35,394 millions pour foncière Volta, alors qu’elle est illiquide et ne verse pas de dividendes.Au cours de 3,9 euros/actions la capitalisation boursière est au-dessus à 40 millions.

Une autre façon de valoriser la société : le résultat net part de groupe est de 3,277 millions, à 10 fois le RN on arrive à 32,77 millions.
S’il y avait vraiment une décote sur l’immobilier pour les loyers et le revenu net sont-ils si faibles ?
Je n’ai pas d’actions foncière volta mais si la société décidait de verser un dividende je pourrais reconsidérer le dossier.

Dernière modification par gilgamesh (20/09/2016 20h07)

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#5 21/09/2016 10h54 → Foncière Volta : une foncière électrique en PEA (décote, foncière, pea)

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Votre approche semble la bonne gilgamesh pour valoriser l’activité de foncière.

Dans une approche patrimoniale, il faut ajouter les actifs de l’activité de promotion immobilière qui ne génèrent pas encore de loyers : terrains en stocks et constructions en cours liés aux projets développés.


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#6 21/09/2016 11h22 → Foncière Volta : une foncière électrique en PEA (décote, foncière, pea)

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Je souhaitais aussi porter à votre attention un élément intéréssant pour ceux intéréssés par cette valeur en PEA.
Il existe en effet une autre façon d’en acquérir indirectement via Foncière Vindi qui est tout aussi illiquide et détenu par un actionnaire majoritaire.C’est une petit capitalisation de 11,4 Meuros (ISIN FR0011605617 - MLVIN), éligible PEA.
Foncière Vindi est une holding de droit français détenant des participations dans des sociétés immobilières cotées (Crosswood, Foncière Volta et Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche), dans neuf sociétés immobilières non cotées et dans cinq sociétés non cotées et sans actifs.
Elle détient 21,78% du capital de Foncière Volta, plus de 40% de crosswood (en 2013 !).
Mais je n’arrive pas à trouver son site officiel ni ses rapports financiers, il me semble impossible d’investir sans connaître sa dette ou ses participations exactes.

Dernière modification par gilgamesh (21/09/2016 11h22)

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#7 21/09/2016 17h55 → Foncière Volta : une foncière électrique en PEA (décote, foncière, pea)

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Bonjour, Foncière Vindi ne semble pas avoir de site internet public…Seule "info" disponible l’avis de convocation à l’assemblée générale de cette année, qui mentionne une perte de 1 532 857 € au titre de l’exercice 2015…

http://www.stockproinfo.com/BALO/2015/F … B-RAGO.pdf

Dernière modification par rcb0513 (21/09/2016 17h56)


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#8 26/09/2016 08h40 → Foncière Volta : une foncière électrique en PEA (décote, foncière, pea)

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Foncière Vindi est une décote de décote. Cela rappelle un peu le système de poupées russes de l’univers Bolloré… mais la liquidité en moins.

Les principaux problèmes sont clairement le manque d’information et une liquidité encore plus erratique que Foncière Volta.

Il y a certainement du potentiel, mais là, on ne maîtrise vraiment pas grand chose… En tant que petit porteur, je ne serai pas à l’aise. A chacun de voir.


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#9 23/01/2017 07h12 → Foncière Volta : une foncière électrique en PEA (décote, foncière, pea)

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Par communiqué AMF, on apprend que le premier actionnaire de la société Hervé Giaoui et son concert a franchi les 25% du capital de la société début janvier à 25,62% du capital de la société. Confirmant ainsi son statut de premier actionnaire de la société.

Au 31/12/2015, ce concert détenait 21,16% du capital de Foncière Volta.

Par ailleurs, le 30 décembre 2016, le second actionnaire de la société Foncière Vindi avait déclaré détenir 29,61% du capital.

Au 31/12/2015, la société détenait 21,78% du capital de Foncière Volta.

Toutes ces opérations résultent d’acquisitions de titres hors marchés.

Dernière modification par FranckInvestor (23/01/2017 07h13)


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#10 27/04/2017 09h42 → Foncière Volta : une foncière électrique en PEA (décote, foncière, pea)

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La foncière a publié ses résultats 2016.

Points négatifs :

- valorisation des immeubles détenus revue à la baisse suite à un rallongement des baux et une réduction des loyers. On atteint ici la limite de la structure capitalistique où un des principaux actionnaires est un gros locataire de la société… ;

- (négatif ?) un rallongement de l’échéance de remboursement des obligations souscrites en 2012 par Foncière VINDI pour un montant nominal de 5,6 M€. L’échéance est désormais fixée au 13 juin 2019 (+ 2 ans) avec une clause potentiellement fortement dilutives en cas de non remboursement.

.

Points positifs :

- un rallongement des baux = une plus grande visibilité ;

- la réduction de la valeur des immeubles loués est compensée par l’augmentation de la valorisation du programme de développement sur le site de Saint-Ouen (réserve foncière pour promotion immobilière) ;

- La transformation de l’immeuble de bureaux du 69 rue Riquet en hôtel 3* de 71 chambres est finalisée et la location devrait commencer sous peu = loyers supplémentaires ;

- la livraison du méga projet en Israël (Wallenberg Towers) est toujours prévue en 2018 ;

- l’ANR de liquidation (hors droits) progresse un peu à 7,74 EUR par action au 31/12/2016 vs. 7,66 EUR au 31/12/2015, soit +1%.

.

Conclusion

Foncière Volta continue son bonhomme de chemin avec son principal catalyste (gratte-ciel en Israël) qui devrait déboucler d’ici 1 an.
L’analyse de septembre 2016 est toujours d’actualité.

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déontologie : actionnaire


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#11 14/06/2017 11h59 → Foncière Volta : une foncière électrique en PEA (décote, foncière, pea)

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J’ai décidé de liquider ma ligne. A contre cœur, car il y a des actifs dans cette boite…

Mais clairement, l’actionnaire majoritaire de Foncière Volta propose pour la prochaine AG du 30 juin des résolutions spoliatrices qui peuvent potentiellement léser considérablement l’actionnaire minoritaire.

Impossible de savoir si ces résolutions seront par la suite utilisées, ou si le simple fait de les proposer au vote a pour but de faire fuir les petits porteurs ? En tout cas, dans mon cas, ils ont gagné… Et pas de la belle manière. C’est un manque total de respect envers les actionnaires minoritaires !

Je savais l’actionnaire majoritaire limite mais je pensais, à tort, que la décote sur les actifs compensait ce désavantage.

Pas envie de me battre sur ce terrain, déjà pas mal à faire ailleurs au niveau activisme.  En plus, cela permet de libérer un petit peu de cash ou bien de saisir des autres opportunités plus évidentes, et sans loups, pour le PEA.

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Pour les curieux, voici le lien des résolutions : http://www.actusnews.com/documents/ACTU … eunion.pdf

Les résolutions "vicieuses" (pour ne pas dire autre chose…) et qui ont même été mises en avant par les commissaires aux comptes pour leurs effets potentiellement très défavorables pour les actionnaires minoritaires (ce qui est suffisamment rare pour le faire remarquer) ici et ici :

- Vingtième résolution (Autorisation d’émettre des bons de souscription d’actions en période d’offre publique portant sur les titres de la Société) : jusqu’à un montant de 44 620 580 d’euros avec renonciation au droit préférentiel de souscription aux actions ordinaires de la Société. Pour une capitalisation actuelle de l’ordre de 45 M EUR pour rappel ;

- Vingt et unième résolution (Délégation de compétence au conseil d’administration à l’effet de procéder à des augmentations de capital réservées aux salariés de la Société et aux sociétés du groupe Foncière Volta adhérant à un plan d’épargne entreprise) : à la limite légitime. Mais ce qui pose problème c’est le montant et la durée :

délègue au conseil d’administration, avec faculté de subdélégation, la compétence pour décider, en une ou plusieurs fois, dans les proportions et aux époques qu’il appréciera pour une durée de vingt-six (26) mois à compter de la présente assemblée générale, l’émission d’actions ou de valeurs mobilières donnant accès au capital de la Société, dans la limite d’un montant nominal maximal de Quinze Millions euros (15 000 000 €) réservées aux adhérents à un plan d’épargne de la Société et des sociétés et groupements d’intérêt économique liés à la Société

Bon vent.


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#12 28/06/2017 03h59 → Foncière Volta : une foncière électrique en PEA (décote, foncière, pea)

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FranckInvestor a écrit :

J’ai décidé de liquider ma ligne. A contre cœur, car il y a des actifs dans cette boite…

Mais clairement, l’actionnaire majoritaire de Foncière Volta propose pour la prochaine AG du 30 juin des résolutions spoliatrices qui peuvent potentiellement léser considérablement l’actionnaire minoritaire.

Bien sûr, il était bon de vendre, mais pas à cause de ces résolutions qui ne prêtent pas forcément à conséquence. Cette action est inintéressante, pour les raisons qui ont été soulignées par d’autres que moi dans les posts ci-dessus.

Votre achat en septembre 2016 était donc une mauvaise décision et vendre n’est que la conséquence tôt ou tard de cette décision erronnée.

FranckInvestor a écrit :

Impossible de savoir si ces résolutions seront par la suite utilisées, ou si le simple fait de les proposer au vote a pour but de faire fuir les petits porteurs ? En tout cas, dans mon cas, ils ont gagné… Et pas de la belle manière. C’est un manque total de respect envers les actionnaires minoritaires !

Je savais l’actionnaire majoritaire limite mais je pensais, à tort, que la décote sur les actifs compensait ce désavantage.

Je me suis rendu compte hier que vous êtes maladivement parano, quand vous vous êtes senti visé par  la file que j’ai créée sur les OPA alors que je ne vous visais nullement et aviez réagi dans des termes injurieux et orduriers.
Ici, vous réagissiez un peu pareil, les injures en moins (heureusement): pensez-vous réellement que le dirigeant de cette société a décidé subitement de faire fuir le petit porteur, comme vous et a donc introduit ces résolutions?

La réalité est que le petit porteur a depuis des années été le cadet de ses soucis (la preuve: communication financière indigente, absence de dividende et aucun effort pour améliorer la liquidité du titre) mais il n’y a rien eu de nouveau récemment sur ce plan.

FranckInvestor a écrit :

Les résolutions "vicieuses" (pour ne pas dire autre chose…) et qui ont même été mises en avant par les commissaires aux comptes pour leurs effets potentiellement très défavorables pour les actionnaires minoritaires (ce qui est suffisamment rare pour le faire remarquer)

FAUX. Le simple fait que vous l’écriviez montre votre incompétence.
Ces rapports des commissaires sont tout à fait banals et courants car imposées par la réglementation française à chaque fois qu’une résolution d’AG peut aboutir à une création d’actions nouvelles, sans qu’il y ait eu des DPS.

Si vous les aviez lu, vous auriez vu que les commissaires aux comptes n’y disent que des banalités et ne mettent nullement en garde contre la dilution que cela peut créer.
Ils ne se prononcent tout simplement pas.

Maintenant, sur le fond, vous auriez pu appeler la société pour leur poser la question et comprendre le pourquoi de ces résolutions et qui ne seront probablement pas appliquées. D’autant que Foncière Volta a de gros minoritaires, qui veilleront j’imagine à ne pas être dilués.

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