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[+1]    #1 22/10/2011 01h39

Membre (2010)
Réputation :   159  

C’est un peu réducteur de lister avantages et inconvénients du meublé, car ça dépend de beaucoup de paramètres :

- Quel est votre objectif ? (faire du déficit ? devenir LMP à terme ? apprendre et débuter dans le métier de bailleur avec un seul logement ? vendre à la découpe dans quelques années ? avoir des locataires stables ou un turn-over important ? etc.)

- Est ce que la demande en meublés est forte dans la ville que vous visez ? une enquête dans les agences immo locales s’impose (faites-vous passer comme locataire à la recherche d’un meublé pour mieux connaître ce qui est proposé sur le marché) ; sachant que certaines villes imposent que la location meublée ne soit que pour les résidences principales.

- Quelle type de population vous visez ? (étudiants (9mois par an) ? divorcés (arrivée et départ toujours dans l’urgence) ? militaires (quelques mois) ? ouvriers (durée variable selon la durée du chantier, mais possibilité de louer à une entreprise qui y place ses employés) ? vacanciers (à la semaine) ? businessmans (quelques jours) ? prostitué(e)s (xxx minutes) ? oups interdit, associations de réinsertion ou de réfugiés (bail 1 an trop court) ? personnels d’ambassades (il faut de grandes surfaces et de bons emplacements) ? etc.)

- Combien de logements vous souhaitez louer dans 1 an ? dans 5 ans ? dans 10 ans ? (avec la fiscalité qui va avec), sur quel périmètre géographique (votre temps perdu en déplacements)?

- un logement en copro ou un immeuble entier ? Copro avec des propriétaires ou que des locataires ?

- Quelle va être votre évolution de carrière probable et donc votre TMI dans quelques années ?

- Achat seul ? en famille ? en indivision ? en SCI ? en SNC ? (qui fera quoi ?)

- Si vous êtes à l’ISF le meublé s’avère souvent être le plus avantageux fiscalement que la location nue, car le bien immobilier n’est plus du patrimoine, mais devient un outil de travail.

- Si vous percevez une pension pour invalidité 2ème ou 3ème catégorie : exit la location meublée car pour la sécu les BIC (même non professionnels) sont assimilés à une activité et si vous pouvez avoir une activité, vous ne pourrez donc plus bénéficier de la pension.

- Quel temps et énergie pouvez-vous consacrer à ce travail ? (chaque visite = 30à45min quand les candidats viennent, signature bail + état des lieux entrée + inventaire = 1h00 en nu et 1h30 en meublé, sortie = 15min en nu et 1h en meublé)

- Quelle est la surface du bien ? (pour des petites surfaces(< ou = 20m²) , il est plus facile de louer en meublant soi-même avec des meubles adéquats plutôt que les locataires n’apportent leurs meubles trop grands)

- Quels sont ses volumes ? (la menuiserie sur mesure fait des miracles en terme d’agencements si le logement est biscornu) donc location meublée dans ce cas.

- Est-ce que votre vie professionnelle ou familiale va vous amener à déménager loin de votre bien dans quelques années ? (en meublé les frais de transport sont déductibles)

- Est-ce que vous avez déjà de quoi meubler et équiper ou faudra t’il tout acheter ?

- êtes vous prêt à changer une partie de l’électroménager entre chaque locataire ? (et oui les réfrigérateurs se dégivrent au tourne-vis, les fours électriques se nettoient avec je ne sais quoi qui les bousille, les radiateurs chauffe serviettes sont plein de plastiques fondus, les hottes jamais nettoyées, bref souvent un carnage et il n’y a que la cafetière discount à 2 balles qui fonctionne encore)

- En LMP, tous les frais de fonctionnement (ordinateur, affranchissement, fournitures de bureau, imprimantes et consommables, outillages si vous faites des travaux vous même, trains, bus, location voiture, péages, carburant) sont déductibles, en nu c’est un forfait de 20 EUR par logement.

- Si vous êtes en SCI à l’IR (donc locations nues) sachez que le fisc tolère que 10% des loyers perçus soient issus de la location meublée tout en restant fiscalisés à l’IR.

- En nu il n’y a "que" des dégradations, en meublé il y a les dégradations, mais aussi les vols (c’est facile et rapide de déménager 2500€ de meubles et équipement en disparaissant dans la nature) donc dans une copro où les autres habitants sont des locataires qui changent souvent il est préférable de privilégier la location nue pour être tranquille. Donc avoir un immeuble 100% loué en meublés et en informer les locataires a un certain avantage de ce point de vue (avec un commerce en bas pour veiller au grain)

Dernière modification par Sky (22/10/2011 02h42)

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[+2]    #2 27/10/2011 01h31

Membre (2010)
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gimli a écrit :

un inconvénient comme ca : vous vous brouillez avec votre indivisionnaire et celui-ci souhaite vendre vous serez alors contraint de vendre même si vous ne le souhaitez pas.

Que nenni, il suffit de faire une convention d’indivision qui édicte les règles de fonctionnement de l’indivision au même titre que les statuts d’une SCI ; il y a donc moins de contraintes administratives qu’en SCI et les règles sont claires. C’est juste un peu plus cher pour l’enregistrement puisqu’il y a obligation de passer par un officier ministériel pour que ce soit enregistré auprès des hypothèques (ou du livre foncier en alsace - loraine). Coût = 0,55% du prix d’achat + TVA réparti entre chaque indivisaire au prorata de leurs parts dans l’indivision.

Effectivement une phrase bien connue est "Nul n’est contraint de demeurer dans l’indivision" mais il suffit de conclure une convention pour une durée déterminée de cinq ans, la convention se renouvelant tacitement à l’expiration, d’indiquer que pendant cette période, le partage et la vente ne peuvent être demandés, que l’indivisaire qui ne souhaite pas le renouvellement s’oblige à informer les autres co-indivisaires au plus tard 2 ans avant l’expiration de la 5ème année par LRAR, etc. ce qui laisse tout de même 2 années aux co-indivisaires pour prendre des dispositions.

gimli a écrit :

en SCI, votre "partenaire" peut vendre ses parts et vous conservez les vôtres.
En pratique, dans ce cas, mieux vaut pouvoir les racheter vous même, en donnant 1% à un tiers pour rester dans le cadre de la SCI (il faut être au minimum 2)

idem en cas de décès, vos héritiers peuvent décider de vendre si vous êtes en indivision et évincer votre partenaire …

Pour ce qui est des droits de préemption et de substitution en cas d’aliénation, ils sont prévus par les articles 815-14 et suivants du Code civil.

Kool31 a écrit :

La route est peut être sinueuse mais éclairée grâce à vous et je vous en remercie.

Je constate que vous avez bien assimilé les principales subtilités des 2 modes de locations et vous m’en voyez réjoui. Je vous souhaite bonne route, et même si elle est parfois semée d’embûches, elle est si passionnante …

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[+1]    #3 13/11/2011 18h10

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Cristalline a écrit :

En LMP ou LMNP peut ont avoir des appartements inscrit à l’actif et dans le même temps des location en nue hors de ces champs? Ces derniers sont ils automatiquement inscrits au sein de l’actif dès inscription en qualité de LMP OU LMNP?

Bien entendu , vous pouvez faire de la location meublée  en LMNP ou LMP et faire des la location nue avec des revenus fonciers.
C’est à vous de prendre  la décision d’inscrire vos biens à l’actif à l adifférence d’une SCI IS où cela est automatique car obligatoire.

Cristalline a écrit :

-"La cessation d’activité de LMPou LMNP" se traduit elle par une vente par composante ou au contraire du tout? Que conseillez vous?

Il faut bien dissocier une activité LMNP d’une activité LMP.
Dans le cas du LMP il y a des règles pour pouvoir disposer de ce régime , c’est à dire disposer de plus de 23.000 €uros de revenus locatif ET que les revenus locatifs soit supérieurs à vos autres revenus.

Dans le cas du LMNP , vous pouvez revendre ce que vous voulez cela ne change rien car il n’y a pas de conditions particulières pour cette activité qui peux se résumer à un studio loué 300 ou 400 €.

Cristalline a écrit :

-Quelle est la surcote conseillée entre un loyer d’un bien en nu ou un bien meublé?

Aucune surcote , vous êtes gagnant sur la fiscalité , sur la facilité de loué des petites surfaces rapidement , il est évident que le meublé ne peux s’appliquer que sur des studios ou des T1.
Il me parait normal de loué un studio meublé et de loué un T3 vide.

Cristalline a écrit :

- Plus je reli le livre d’E; FRANCK et plus les hypothèses de plus value et de RL me semblent non attaignables? En calculant les disponibilités au terme de chaque opération sur des appartement d’une grande ville du sud de la FRANCE, je me situe autour de 200 à 250€ par mois. Cela suppose un volume d’appartement très conséquent pour tirer un salaire correcte.

Elle écrit n’importe quoi car les biens qu’elle achète pas cher dans des quartiers "moyens" ne pourront jamais être loué très cher même si elle installe des miroirs et une salle de bains avec massage …
Du reste elle a fait quelques ahcats et ensuite elle s’est recyclé dans le home staging et l’écriture d’un livre , son livre a le mérite de faire réfléchir ceux qui ne connaissent pas.
Effectivement avec un gain de 200 € , il faut un vingtaine de biens pour être tranquille donc je vous conseille l’immeuble de rapport.

Cristalline a écrit :

Dernière question concerne les mensualités les plus basses que vous arrivez à obtenir aujourd’hui sur des prët fixes à 25 ans?

Il est impossible de répondre car cela dépend de votre age , de votre salaire , de la situation locative de vos autres biens , de vos relations avec votre banquier et aussi surtout de la somme empruntée……

Philippe


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[+1]    #4 02/12/2011 06h36

Membre (2011)
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jf a écrit :

Quand faut il déclarer que on loue un meublé en LMNP ?
Y a t’il un papier particulier à envoyer à l’administration au préalable ou c’est seulement dans la déclaration d’impôt ?

Un lien trouvé sur internet avec LMNP et declaration P0 :

http://lmnp-retraite.com/location-meublee-lmnp.htm

a écrit :

Loueur en meublé non professionnel LMNP :

A contrario, sont donc loueurs en meublé non professionnels (LMNP) :

* ceux qui ne répondent pas à ces 3 conditions ainsi que ceux qui relèvent du Micro BIC (recettes inférieures ou égales à 32 600 € TTC par an)(1).

(1) Le Micro BIC s’applique d’office aux loueurs qui réalisent moins de 32 600 € de recettes. Ils ne sont pas obligés de tenir une comptabilité, il suffit de reporter le montant des recettes directement sur la déclaration d’impôt 2042. Un abattement de 50% est appliqué forfaitairement sur le montant des locations et l’imposition porte sur seulement 50%.

Si les recettes sont soumises à la TVA, ce qui est le cas des résidences avec services para-hôteliers (EHPAD, résidences étudiantes, résidences de tourisme et de tourisme d’affaire), il n’est pas possible de bénéficier du micro BIC.

Pour pouvoir déduire toutes les charges et intérêts d’emprunt et pratiquer les amortissements, il faut opter, au début de l’activité, pour le régime réel simplifié en déclarant l’activité de loueur meublé au services fiscaux en remplissant le formulaire P0 ou M0.

Déclaration à remplir : 2031 et liasse fiscale 2033A à 2033G avant 30 avril + Déclaration TVA si nécessaire par CA12 à la date du 30 avril

Je vous confirme qu’il faut remplir une déclaration P0 non assujeti à la TVA , cela ressemble à une déclaration d’entreprise mais vous ne serez pas impacté par des cotisations sociales ni pas la paperasserie de société ou autres.
Vous n’aurez rien à payer mais ce N° de siret est nécessaire pour loué en meublé et amortir vos biens , ne me demandez pas pourquoi.

Il ne s’agit pas d’une inscription au RCS comme pour le LMP qui est différent car assujetti aux cotisations sociales sur résultat avec cotisations à la retraite et maladie. 

Philippe


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