SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

WhiteTiger a écrit :

message #473

Il y a quand même quelques points à prendre en compte (et que votre message semble complètement passer sous silence) :

La sur-performance des SIIC sur les SCPI durant (au moins) les 10 dernières années (voir ici par ex) ne peuvent pas être attribuées uniquement à un plus fort endettement (et donc effet de levier) des SIIC, et à l’impact de la baisse des taux :
     - les taux n’ont pas baissé autant que ça sur la période
     - pas mal de SCPI sont aussi endettées (souvent pour 10%, 20%, ou 25% de la valeur de leur patrimoine), et les SIIC ne le sont pas si massivement (en moyenne les grosses le sont vers 40% de la valeur de leur patrimoine)  [Note 1]
     - de ce que j’ai vu (en assistant aux AG, en discutant avec certains des intéressés, en lisant les rapports, sur plusieurs années) de la manière de gérer, et de valoriser son patrimoine immobilier, sur un certain nombre de SCPI et de SIIC (au moins les principales, car pour les petites c’est parfois différent), je ferais bien plus confiance (en moyenne, il y a des exceptions) aux équipes gérant les SIIC qu’à celles gérant les SCPI.
     - il y  a une autre grosse différence entre la plupart des SCPI et les SIIC : les SCPI collectent massivement (et doivent investir, quelles que soient les conditions de marché) (pour certaine, par ex. celles qui disposent d’un réseau de collecte assez captif par ex les bancaires ou celles majoritairement en AV, en dépit et même avec leurs piètres performances par rapport à leurs pairs) alors que les SIIC doivent juste optimiser ce qu’elles ont déjà (sauf rares cas d’augmentation de capital). Beaucoup de SCPI ont un focus principalement sur le montant de leur collecte (c’est souvent aussi ce qui rapporte le plus à la SdG…), quand les SIIC l’ont sur la gestion de leur patrimoine.

Quand on compare les taux auxquels les SIIC premium et les SCPI empruntent (maintenant, comme il y a quelques années), il n’y a vraiment pas photo : les SCPI ont de bien moins bons taux. Ca signifie que les préteurs considèrent les SCPI comme des emprunteurs plus risqués, même s’ils sont moins endettés.
À méditer quand on achète une SCPI au dessus de son ANR, et qu’on fuit une SIIC à -30% ou -40% de son ANR (sachant que les experts qui "fabriquent" cet ANR sont en gros les mêmes dans les 2 cas)…   

On peut contester la notion de classement des centres commerciaux en A, B, C, ou en "prime". Mais de fait, cette classification est encore un des rares paramètre synthétique qui permet de caractériser la qualité d’un actif. Si vous avez mieux à proposer, ne vous en privez pas. Par ailleurs, l’analyse comparative du patrimoine des "belles" SIIC avec celui des "belles" SCPI n’est pas vraiment en faveur des SCPI, si on compare des sociétés offrant des rendements un minimum comparable : il faut souvent mettre une SCPI avec 3.5% de rendement en face d’une SIIC avec 5-8% pour que le patrimoine de la SCPI devienne aussi qualitatif.

Autant la "volatilité des cours des SIIC devrait interroger tout investisseur en SIIC pensant acheter indirectement un bien immobilier", autant la non-volatilité (en fait l’administration par la SdG) du prix des parts pourrait aussi interroger tout investisseur en SCPI. Avez-vous souvent vu une SdG baisser le prix de la part, même quand le marché secondaire était complètement bloqué (car le prix était surévalué par rapport à ce que le marché était disposé à payer) ? En général, il faut plutôt attendre une fusion pour faire disparaitre ce vilain petit canard (et ses performances médiocres)…

L’immobilier commercial fonctionne sur des temps trés longs (bail 3-6-9, voir plus), si on compare ces temps à celui de la bourse, où le cours peut varier chaque seconde. Il n’en reste pas moins qu’il n’y a guère de raison de cacher la volatilité de la réelle valeur des parts de SCPI, hormis que le montant du spread entre le prix acheteur et le prix vendeur rend vain un suivi sur un temps trop court. J’observe d’ailleurs que la volatilité du prix des SCPI à capital fixe, pour lesquelles seul le marché établit le prix des parts, est bien plus élevée que celle du prix des SCPI à capital variable…

Pour un investisseurs avec un horizon de placement de 8-10 ans voire plus, comme devrait être tout investisseur en SCPI, et qui accepte un spread vers 10%, la volatilité (ou non-volatilité) au jour le jour ne devrait vraiment pas être un critère. Et pour lui, l’administration du prix de la part par la SdG n’est pas forcément génant (comparé au marché secodnair eplus volatile des SCPI à capital fixe), mais seulement sous réserve que ça ne conduise pas à certains abus (valeur non ajustée à la baisse quand marché secondaire bloqué).

Pour finir, je ferais remarquer qu’il existe aussi l’une ou l’autre SIIC qui cote largement au-dessus de son ANR, comme par exemple ARGAN (dont le cours semble intégrer un certain potentiel de croissance, en dépit d’un LGV encore élevé, et pas vraiment pénalisé par un dividende maigrichon). J’ignore si ceci est une anomalie qui sera corrigée un jour par le marché  (mais, pour ma part, j’ai un peu allégé cette ligne)…


Note1 :   Non, au niveau des SIIC, il est faux de dire que seule "une petite partie du financement des investissements fait appel au capital appelé en fonds propres à travers les investisseurs (actions ou obligations) tandis qu’une autre partie provient de crédits bancaires". Sauf si pour vous 60% est "une petite partie"…

Vous semblez avoir oublié que le rendement du même type d’actif immobilier il y a 10 ans était, non pas le même qu’aujourd’hui (cf vos 5% devenant 5%), mais plus élevé qu’aujourd’hui (où  le taux de rendement des actifs immobiliers est a un plus bas historique). C’est du moins ce qui figure dans toutes les études que j’ai lu. Donc le "spread" (même sil a augmenté) n’a pas été multiplié par 4.

Citez un cas concret de la même foncière (avec la même note de crédit) et le taux auquel elle empruntait il y a 10 ans vs celui d’aujourd’hui (pour un emprunt de la même durée).
Je serais surpris qu’Unibail ait emprunté à 4% il y a 10 ans (ma SCI IS empruntait moins cher pour financer de l’US) pour financer des biens avec 5% de rendement. Les Rapports annuels mentionnent ces chiffres.

Les SCPI n’avaient presque pas d’emprunts il y a 10 ans (quand l’écart "rendement immo - taux d’emprunt" était plus bas qu’aujourd’hui). A présent elles en ont souvent.
Pourtant, la plupart rapporte moins (en € par part) qu’il y a 10 ans….  alors qu’elles ont beaucoup augmenté leur levier de crédit (et qu’il devrait booster leur résultat). Cherchez l’erreur.

Remplacez au besoin "il y a 10 ans" par "il y a 8 ans" pour ne pas tomber au cœur de la crise de 2008/2009.

Je ne rigole pas.

Non, ce "rendement de 4%" n’expliquerait pas "le cours ajusté à 126€".

Ce rendement sur le patrimoine immobilier est le ratio    "loyer / valeur d’expertise".
Ces dernières années, le taux de rendement d’un actif immobilier typique a baissé, son loyer restant à peu près stable (enfin, ça dépend beaucoup du bien concerné…), et sa valeur d’expertise augmentant. C’est juste une évolution du marché : les acheteurs sont (en moyenne) disposés à acheter le même bien plus cher qu’en 2009. Ceci est en relation avec les taux très faibles actuellement (et depuis quelques temps).

Je pense que ce n’est pas le fait que le rendement moyen soit plus bas, parce que la valeur des biens est plus élevée, qui puisse expliquer la baisse du cours des foncières (et beaucoup de grosses foncières, investies dans divers pays, en ont fait les frais).

Je crois plus à d’autres explications, par exemple :
   - La bourse est une machine à anticiper, et ses anticipations ont changé, et sont devenus plus pessimistes pour le futur des foncières (ce qui ne signifie d’ailleurs pas que ces anticipations soient exactes ou erronées).
   - Moins de capitaux veulent aujourd’hui s’exposer aux foncières, qu’il y a quelques années.Ceci pourrait venir du fait que certains gros acteurs du marché (quelques gros peuvent suffire) ont arbitré une partie de leurs actifs, car, pour eux, le couple rendement/risque des emprunts d’État en USD (dont les taux ont monté en 2018) est devenu plus compétitif qu’avant, par rapport à celui des foncières. Même s’ils n’ont réalloué qu’une fraction limitée de leurs avoirs, l’impact sur les foncières peut être important (le marché obligataire est énorme, celui des foncières plus petit).
   - Les investissement (ou désinvestissements) via ETF (surtout quand l’encours des ETF devient élevé, comparé à l’encours sous-jacent) peuvent avoir des effets sur certains titres peu en relation avec les fondamentaux de la société concernée.

Il faut aussi  accepter qu’on puisse parfois ne pas tout comprendre, ou même avoir tord (et ça m’est arrivé maintes fois…), ou que le marché puisse avoir tord (rappelez-vous à quel prix il évaluait certaines start-up -ou même Orange ou Alcatel- en 2000, ou l’immobilier et les banques en 2007, puis en 2009, pour juste citer quelques exemples).

WhiteTiger, il me semble que ce n’est pas exactement ce qu’indique les chiffres communiqués par URW :
le rendement moyen semble bien avoir baissé entre le S1 2009 (notamment 5.9% pour les centres commerciaux) et l’année 2018 (notamment 4.3% pour les centres commerciaux) mais de manière un peu moindre que le coût moyen de la dette (de 3.8% au S1 2009 à 1.6% en 2018) donc le "spread" a bien augmenté (mais pas dans les proportions que vous indiquiez quand vous annonciez "multiplié par 4").

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (27/06/2019 10h04)