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[+1]    #401 15/02/2019 11h43

Membre (2011)
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@neo45,

Effectivement, puisque les baux n’ont pas tous été signés en 2018. Pour autant, si les loyers venaient à s’orienter à la baisse, lors des renouvellements de baux ou relocations, cela pourrait avoir un impact qui finirait par se faire ressentir à moyen terme. Puisque les baux sont généralement en 3,6,9 ans.


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#402 15/02/2019 14h18

Membre (2015)
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Bike69 a écrit :

J’essaie de comprendre l’intérêt d’une stratégie basée sur le dividende.

Ok on reçoit des revenus réguliers grâce aux dividendes mais si le cours baisse on fera une moins bonne affaire par rapport à un cours qui monte et ne verse pas de dividendes.

Oui enfin c’est à peu près le même message que celui de Gandolfi, hier à 19h48, on tourne en rond ;o)

Je ne reviens pas en détail sur le calcul du TRI, chacun pourra lire ou relire la définition et la méthode de calcul, rappelons juste que le principe est de tenir compte de la valeur temporelle de l’argent (1€ de cash flow dans 10 ans n’a pas la même valeur qu’1€ de cash flow dans 1 an, 2 ans, etc.) et ceci n’a rien à voir avec l’inflation, simplement il faut voir que les cash flows intermédiaires sont réinvestis (au même taux, c’est la seule hypothèse "discutable")

Sur le principe même de la stratégie dividendes : s’agissant d’une stratégie relativement passive où l’on investit en priorité sur des sociétés matures et solides, il est évident que ce n’est pas la stratégie la plus rentable qui soit a priori : il n’y a pas de mystère, si on veut gagner beaucoup d’argent il faut travailler et prendre des risques. Cette stratégie c’est tout le contraire !

Ensuite sur l’argument "si le cours baisse on fera une moins bonne affaire" : pas forcément. Ce qu’il faut voir c’est pourquoi il baisse. La mauvaise affaire vous la faites si l’entreprise que vous avez acheté pour sa solidité et la perennité de son dividende devient moins performante et doit réduire ou supprimer son dividende. Là c’est même la double peine en général (le cours baisse et le dividende aussi).
Mais tant que les fondamentaux restent bons, le cours peut bien baisser (M. Marché s’est levé du pied gauche par exemple) ça ne doit pas remettre pas en cause votre investissement. Si vous considérez le contraire c’est simplement que vous avez changé de stratégie. ;o)

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#403 15/02/2019 14h42

Membre (2016)
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Salaze a écrit :

Effectivement, puisque les baux n’ont pas tous été signés en 2018. Pour autant, si les loyers venaient à s’orienter à la baisse, lors des renouvellements de baux ou relocations, cela pourrait avoir un impact qui finirait par se faire ressentir à moyen terme. Puisque les baux sont généralement en 3,6,9 ans.

Vous avez raison. Mais pour le moment, et là je ne base que sur la toute récente publication de Mercialys, les enseignes locataires de la foncière semblent sur performer le marché au niveau de leur résultat. Pourtant, à ma connaissance, Mercialys n’est pas là foncière avec les "meilleures" implantations de centres commerciaux.

Donc si les locataires sur-performent alors même que des doutes existent sur le pouvoir d’achat, il n’y a, à priori, pas de grosse crainte à avoir sur le niveau à venir des loyers.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.


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#404 15/02/2019 15h52

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Dans une optique long terme renforcer mercialys a 10/100 est beaucoup plus intéressant avec une action a 12 euros qu’à 15 et c’est la tout le charme des dividendes vous pouvez choisir. Imaginons un rentier, en ce moment mercialys est bas donc il ne vis pas sur ses dividendes mais renforce et a la place il sort un peu plus de fond euros, puis dans quelques mois ou années si mercialys remonte il vend des actions et moins de fond euros. Etc ceci est valable pour chaque action de la côte bien sûr

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#405 15/02/2019 15h57

Membre (2016)
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Il fait quand même bien avoir conscience que le dividende peut aussi baisser. Mais les derniers résultats sont plutôt bons dans le cas des foncières en ce moment.

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#406 15/02/2019 16h34

Membre (2011)
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Mercialys n’est peut être pas la foncière à l’avenir le plus serein.

Sauf erreur de ma part, elle est beaucoup liée à Casino. Hors, cette dernière est actuellement dans une phase de vente de ses magasins à des concurrents:

Casino: Cession de magasins à Lidl et Leclerc - Capital.fr
? [Pierrot Dupuy] Les Jumbo Score et les Score sont à vendre !

Ceci pour notamment faire face à sa dette et ses échéances bancaires.

Je ne sais pas si les nouveaux occupants, dans la négociation ou pour l’avenir, ne vont pas revoir la propriété des murs ou les loyers de ces emplacements.

Car eux aussi, peut-être moins que Casino, sont confrontés à une guerre des parts de marché et à maintenir un certain rendement, ce qui passe par la remise à plat de l’ensemble des coûts, dont les murs des magasins.

Le développement du e-commerce (dont le tentaculaires Amazon qui s’attaque à presque tous les secteurs) menace presque tous les distributeurs / commerçants traditionnels et plusieurs articles s’en font l’écho régulièrement. Parallèlement, devant la désaffection des centre villes, plusieurs municipalités développent des projets pour redynamiser le petit commerce et ramener les clients des périphéries vers le commerce de proximité.

La redynamisation des centre-villes, priorité des villes moyennes
222 villes moyennes soutenues pour redynamiser leurs centres-villes | CGET

A cela s’ajoutent les différents scandales sanitaires (lasagnes à la viande de cheval, abattoirs et élevages industriels ne respectant pas le bien être animal….) qui poussent de plus en plus de consommateurs (et il y a lieu de s’en féliciter) à revenir vers des circuits courts et des contacts directeurs avec les producteurs.

Les circuit-courts, comme réponse aux scandales sanitaires et alimentaires
Scandales sanitaires: quel impact sur les consommateurs? - Challenges

Pris à part, ces différents éléments ont un impact encore marginal sur le modèle des grands centres commerciaux, mais ils sont peut-être, aussi annonciateurs d’une vague de fond plus puissante qui va changer nos modes de consommations dans les prochaines années.

Si on regarde un centre commercial type, c’est un super ou hypermarché d’une enseigne nationale ou internationale qui sert "d’aimant" (alimentaire, équipement de la maison…) et autour duquel, des commerces souvent franchisés vont s’agglutiner en espérant profiter du pouvoir d’attractivité de celui-ci. Peuvent s’y greffer quelques restaurants, cinémas et autres services (banques…), mais il faut quand même un ou deux moteurs.

C’est mon analyse et je me trompe peut-être. Mais pour survivre, les centres commerciaux, comme nous les connaissons vont devoir se réinventer et c’est là le défi.


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#407 15/02/2019 16h56

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salaze a écrit :

pour survivre, les centres commerciaux, comme nous les connaissons vont devoir se réinventer et c’est là le défi.

D’accord !

Mais les sociétés ont bien compris les menaces, et relèvent le défi.
Par exemple Mercialys  dans sa présentation des résultats 2018 :

Mercialys a écrit :

5 chantiers stratégiques pour encore développer l’attractivité des centres commerciaux de Mercialys et inventer l’immobilier commercial de demain.

La question est donc de savoir le défi sera relevé avec succès.
Il y a donc un risque, mais ce risque paraît être pris en compte dans les cours actuels.


Dif tor heh smusma

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#408 15/02/2019 17h48

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Salaze,

Loin de moi l’idée de vanter à tout prix Mercialys. Il y a effectivement, comme vous les avez énumérés, des défis à venir, et je ne le conteste en aucun cas.

Ce que je dis c’est que les derniers résultats sont bons, et qu’ils n’expliquent clairement pas le cours actuel.

Je pense donc que beaucoup des points que vous citez (pour ne pas dire tous) sont déjà pris en compte par le marché. Et comme l’a rappeller ArnvaldIngofson, les foncières ne semblent pas attendre que le temps passe. Elles doivent se réinventer, et bien que ce soit un défi, je considère justement cela comme une bonne chose.

Que ce soit pour Mercialys rien n’est sûr quant à l’avenir, mais aux cours actuels ça se regarde avec attention.

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[+1]    #409 15/02/2019 18h54

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Je ne doute pas que vous ne vantiez pas Mercialys.

Ces placements, tout comme l’immobilier pierre-papier, biens en direct… sont des placements de long terme.

Et à ce jour, bien malin celui qui peut prédire ce qu’il adviendra dans 10 ou 20 ans des modèles économiques que nous connaissons actuellement. Tant la technologie évolue rapidement et les acteurs prennent des décisions qui ne porteront pas leurs fruits avant plusieurs années.

A défaut de prédire l’avenir, ces articles permettent de se faire un jugement personnel, différent d’une personne à l’autre et de tenter de faire des choix d’investissements adéquats.

Si les tendances et évolutions étaient si simples à deviner, nous devrions tous être riches ou en bonne voie de le devenir.

L’intérêt de ce forum est justement de partager, de débattre entre personnes d’horizons et d’expériences différents dans l’intérêt général.

Quitte à chacun ensuite de se forger sa propre opinion et faire ses choix selon ses objectifs et convictions.


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[+1]    #410 16/02/2019 11h35

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ArnvaldIngofson a écrit :

Bike69 a écrit :

On est encore décôté à ce prix? Sachant que les foncières et l’immobilier on profiter des taux très bas durant cette période.

Oui parce que la décote se mesure sur l’ANR net, qui souvent augmente.

Si l’on considère que le marché immobilier est sur-valorisé à cause de la politique de taux bas de la BCE et que le marché immobilier est dans une sorte de bulle alors l’ANR est "sur-évalué" aussi.
L’ANR pourra donc baisser fortement avec la remontée des taux.

Comment évaluer ce risque ?

Dernière modification par laux (16/02/2019 11h35)

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#411 21/02/2019 08h43

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ISTP

Bonjour,

Après reflexion sur la stratégie SIIC qui est basée sur les dividendes.

Je voulais voir si j’ai bien compris.

PFU[ ou TMI 14%

SIIC Françaises --> Privilégier PEA
SIIC Etrangères --> Privilégier CTO car il n’y a pas la prise en compte du crédit impot dans le PEA ni CSG deductible si impot progressif.

Par contre pour un TMI de 14% avec une imposition au bareme progressif il est moins intéressant d’investir sur des SIIC étrangères que sur des actions "normales" à dividendes étant donné la suppression de l’abattement des 40%.

Quelqu’un peut il me le confirmer ?

Je joins mon tableau de calcul dividende
dividendes.xls


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#412 21/02/2019 08h47

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On peut déjà vous confirmer qu’aucunes foncières au statut reit ou siic ne peut entrer en PEA…


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#413 21/02/2019 08h54

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On peut déjà vous confirmer qu’aucunes foncières au statut reit ou siic ne peut entrer en PEA…

Par contre on peut en rentrer certaines en assurance vie

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#414 21/02/2019 09h00

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Il existe un fonds : Allianz Foncière, qui permet d’investir dans plusieurs SIIC en même temps. Je ne sais pas s’il en existe d’autres. Ce fond est accessible en AV bourso 0% et sur une AV spirica.
Allianz Foncière sur le site de bourso

Dernière modification par leportois (21/02/2019 09h00)

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#415 21/02/2019 09h03

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Il y a également des ETF à mettre en PEA mais nos 3 derniers points ne sont pas le sujet du topic.


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#416 21/02/2019 09h23

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ISTP

Ledep a écrit :

On peut déjà vous confirmer qu’aucunes foncières au statut reit ou siic ne peut entrer en PEA…

Merci. A force de faire des calculs j’avais omis ce détail….

Dans le tableau que j’ai mis en lien j’ai essayé de comparer les couts selon l’imposition et le support.
Si mes calculs sont bons : j’ai remarqué que pour un TMI de 14% avec une imposition au bareme progressif il est moins intéressant d’investir sur des SIIC étrangères que sur des actions "normales" à dividendes étant donné la suppression de l’abattement des 40%.

Pour 1000 euros de dividende et TMI 14%
SIIC CTO --> on recupere 697.52 euros
Action dividende CTO--> 753.52 euros

Après je ne me suis pas posé la question des SIIC dans une AV. Je ne sais pas si la fiscalité vient supprimer les frais de gestion.


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#417 21/02/2019 09h44

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Sauf que le rendement des foncières est généralement plus élevé que celui de "actions normales". Donc l’investissement de base pour obtenir un rendement de 1000€ (votre exemple) sera théoriquement plus faible avec une foncière qu’avec une autre société.


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[+1]    #418 21/02/2019 09h50

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J’avais pour ma part fait le calcul (SIIC françaises dans un CTO ou une AV).

Mes critères (AV):
- droits de garde de 0.5%
- passage d’ordre de 0.6%
- PS de 17.2%
- pas d’impôts sur le prélèvement (je considère que je me débrouillerai pour rentrer dans les 4600/9200 euros d’abattement)

Mes critères CTO:
- passage d’ordre 0.09%
- impôts 30% (flat tax)

Je considère également que je place le dividende reçu à 2% (fonds euros) pour simplifier les comparaisons.

Pour un dividende de 4%, on est rentable sur l’AV à partir de la 12ème année.
Pour un dividende de 5%, la 9ème année.
Pour un dividende de 6%, la 7ème année.

En fait, ce qui fait la différence, c’est que vous ne payez des taxes qu’en sortie sur l’AV, du coup, vous pouvez placer vos dividendes bruts dans l’AV, alors que vous devez payer les taxes sur le CTO avant de les replacer. Pour illustrer cela, si on considère que l’on replace les dividendes au même taux que le support sur lequel on est investi - qu’on rachète le support avec le dividende reçu finalement (4% au lieu de 2% dans mon exemple précédent), on devient rentable sur l’AV au bout de 8 ans pour 4%, 7 ans pour 5%, et 5 ans pour 6%.

Dernière modification par investissor (21/02/2019 09h51)

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#419 21/02/2019 09h53

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Bonjour investissor,

Dans vos explications, que veut dire "devenir rentable" ?

Que l’investissement devient plus intéressant en AV plutôt qu’en CTO à partir du nombre d’année que vous indiquez ?


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#420 21/02/2019 10h09

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@Ribeiro: si j’appelle la valorisation finale VF = (Valorisation + Dividende + Placement du Dividende - Passage d’ordre - Imposition - Droits de garde), j’appelle rentable le fait que VF de l’AV soit supérieure à la VF du CTO. La Valorisation étant constante dans le temps. Pour expliciter un peu mon propos: je prends 100 en année 1 (et c’est tout, je n’ai pas considéré que je replaçais 100 tous les ans), je le place en CTO et en AV, et je compare les rendements en envisageant une sortie exonérée d’impôts (mais pas de PS) sur l’AV.

Je vous conseille de jeter un oeil à cette file qui parle du sujet (avec une superbe technique de Juskicissava) pour profiter de l’exonération d’impôts.

Dernière modification par investissor (21/02/2019 10h11)

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#421 21/02/2019 10h39

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ISTP

Donc l’AV est plus rentable sur le long terme et d’autant plus vite que les rendements sont hauts ?


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#422 21/02/2019 10h51

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D’après mes calculs oui. Et je rajouterais: d’autant plus vite également que vous placez vos dividendes sur des supports à haut rendement (tel que le réinvestissement sur le support d’origine au lieu du 2% du fonds euro).

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#423 21/02/2019 10h52

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Oui, sous réserve de :

investissor a écrit :

je considère que je me débrouillerai pour rentrer dans les 4600/9200 euros d’abattement


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#424 21/02/2019 10h54

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@investissor vous n’arrivez visiblement pas aux mêmes conclusions que dans le file que vous citez.
Il semblerait que l’AV soit plus intéressante dès le début, en tout cas avec l’exemple de URW.

Faisant actuellement tous mes achats de titres vifs sur CTO et non sur AV, je vais creuser le point.


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[+1]    #425 21/02/2019 14h03

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Sans doute parce qu’on ne compare pas les mêmes choses. Pour simplifier les calculs, considérons que le dividende est versé le 1er Janvier et les droits de garde payés le 31 Décembre. J’achète mes actions le 2 Janvier, je laisse passer un an, et je refais le point le 2 Janvier (j’aurai donc reçu 1 dividende et payé un droit de garde). Si je reprends mon exemple j’ai:
- pour le CTO: achat de 100€, il me reste 99.91€ après achat, gain de 3.5€ environ pour un dividende de 5%, soit un total de 103.41€
- pour l’AV, achat de 100€, il me reste 98.90€ après achat et droits de garde, gain de 4.97€, que j’impose à 17.2% = 4.115, soit un total de 103.01€

Donc dès le début, le CTO est gagnant. Si vous ne sortez pas les 4.97€, que vous ne les imposez donc pas mais les faites fructifier, l’AV devient gagnante par la suite.

Maintenant, chacun ses calculs: dans la file évoquée, la personne réinvestit par exemple le dividende en prenant les frais en compte etc…, donc cela change peut-être les choses. C’est la raison pour laquelle je dis systématiquement "selon mes calculs", qui valent ce qu’il valent.

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