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Forums des investisseurs heureux

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#351 25/01/2019 11h19 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Entièrement d’accord avec vous, Neo45. Je suis rassuré de savoir que la cause de la baisse de ce matin était ce changement de recommandations d’analyste. On aimerait par ailleurs savoir quel est le raisonnement suivi alors qu’en effet, ce changement intervient après une baisse enclenchée depuis plusieurs mois !

Pour ma part, ça ne change pas grand-chose : tant que les taux restent aussi bas, et que la croissance économique reste positive en Europe (et/ou en France, selon les titres), les foncières restent globalement attractives.

J’ajoute, à propos des motifs de cette dégradation des analystes, qu’on aimerait par exemple savoir s’ils prévoient une baisse des dividendes (scénario catastrophe pour l’actionnaire de foncières, en général), ou bien simplement une croissance moindre qu’anticipée initialement.

Les analystes peuvent juger qu’URW aura du mal à continuer à augmenter son dividende de 5-6 % chaque année. Mais s’ ils prévoient une croissance plus faible (par ex 2-4%), voire une stagnation, on peut toujours s’intéresser à un titre qui distribue tout de même 7,2%.

Tout est question du rendement global que l’on attend d’un portefeuille, dans une perspective de long terme (>5ans), me semble-t-il.

Dernière modification par All (25/01/2019 11h29)

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[+1]    #352 25/01/2019 12h37 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Si je puis me permettre, les notes d’analystes de ces derniers jours arrivent certes en retard par rapport à la chute des cours mais le fond est pertinent et vous seriez bien avisé de ne pas simplement le balayer du revers de la main.

En tant qu’investisseur particulier, vous n’avez que quelques repères sur les foncières (la NAV, le taux d’occupation et sa tendance, les loyers et leurs tendances, la solidité du bilan, le type de biens détenus, l’historique etc). Ce sont surtout des indicateurs du passé. Et c’est relativement grossier comme analyse, cela fait des années que je le dis sur ce forum. Ce n’est en rien prédictif. Vous n’avez pas les outils, en tant que particulier, pour affiner significativement votre analyse.

Les analystes, eux, ont accès à des informations en temps réel et infiniment plus complexes : la fréquentation d’un centre commercial par exemple, les reportings de ventes de locataires, les mandats donnés à des courtiers pour dénicher X m2 de bureaux par une multinationale dans telle ville ou l’intention de telle marque US d’ouvrir des boutiques dans des centres commerciaux européens, les détails de certaines transactions immobilières (et notamment l’évolution des taux de capitalisation), les intentions de certains fonds (souverains, de pension etc) d’augmenter ou au contraire de diminuer leur exposition à l’immobilier d’une zone ou d’un pays car les flux font ou défont les taux de capitalisation… Exemple extrême : regardez l’immobilier prime londonien…

Les notes de ces derniers jours vous disent que les loyers des bureaux atteignent un haut de cycle. Je vous invite à regarder ce que cela peut donner à l’horizon 3 ou 5 ans (tout dépend de la durée moyenne des baux de votre foncière) : les derniers cycles sont éclairants.

Ils parlent aussi d’un risque de destruction de valeur sur les centres commerciaux : comparaison n’est pas raison mais les investisseurs sur certaines foncières commerciales US devraient reconnaitre que ce risque est sérieux. Oui, nous avons déjà une belle décote… sur une NAV très théorique.

Je suis actionnaire d’une bonne partie des boites qui ont été dégradées aujourd’hui car j’estime qu’une partie des mauvaises nouvelles est dans les cours. Loin de moi toutefois l’idée de penser que ça ne peut pas empirer significativement.

Je vous suggère, par ailleurs, un angle différent : regarder l’actionnariat des foncières, par exemple.

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#353 25/01/2019 12h58 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Personnellement je n’ai pas dit que les bureaux d’études avaient nécessairement tort. Seulement qu’il existe quand même très régulièrement (souvent ?) des situations assez ubuesques concernant les recommandations, lesquelles sont parfois même à l’opposé des objectifs secours publiés.

Et puis il faut aussi voir que tous les bureaux d’études disposent a priori des même informations. Qui sont bien heureusement supérieures à celle distillées aux petits actionnaires. Et pourtant, malgré le fait que ces bureaux aient les mêmes données entre leurs mains… ils ne sont pas capables d’en arriver aux même conclusions quant à leurs recommandations.

Cocensus Icade publié sur Boursorama :
. 5 "Acheter"
. 5 "Conserver"
. 2 "Vendre"

Le tour avec les mêmes données analysées à disposition…

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Neo45 (25/01/2019 12h58)


https://petit-actionnaire.fr - Investissement dans les dividendes et éducation financière // le guide de l'Éducation financière

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#354 25/01/2019 13h08 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Le consensus Boursorama n’est pas forcément très pertinent : certaines analyses sont récentes alors que d’autres, encore comptabilisées, n’ont pas été mises à jour depuis 6 mois voir plus. Il faut toujours vérifier de quand date quel conseil… et qui l’a émis.

Les bureaux ne se valent pas tous. Quand Green Street Advisors parle (c’est à dire un bureau spécialisé dans l’immobilier depuis bien longtemps, qui a développé tout un tas d’indicateurs maison et qui superforme depuis longtemps le marché) ça n’a pas la même valeur que l’analyste bancaire lambda.

Vous avez toutefois raison : parfois on se demande si les analystes ne changent pas leur recommandation pour coller à l’évolution du cours. Mais si on connait bien ses dossiers, on peut ignore ces données là.

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#355 25/01/2019 13h11 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Personnellement ça me choque que les bureaux d’études aient accès à des infos que le public n’a pas.

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#356 25/01/2019 14h15 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Kapitall a écrit :

Le consensus Boursorama n’est pas forcément très pertinent : certaines analyses sont récentes alors que d’autres, encore comptabilisées, n’ont pas été mises à jour depuis 6 mois voir plus. Il faut toujours vérifier de quand date quel conseil… et qui l’a émis.

Les bureaux ne se valent pas tous. Quand Green Street Advisors parle (c’est à dire un bureau spécialisé dans l’immobilier depuis bien longtemps, qui a développé tout un tas d’indicateurs maison et qui superforme depuis longtemps le marché) ça n’a pas la même valeur que l’analyste bancaire lambda.

Vous avez toutefois raison : parfois on se demande si les analystes ne changent pas leur recommandation pour coller à l’évolution du cours. Mais si on connait bien ses dossiers, on peut ignore ces données là.

Tout à fait, c’est pour cela que les analystes ne sont jamais à suivre, que l’on soit court ou long…

Les dernières en dates sont comiques, Goldman de par son renom fait baisser  tout le monde auj. sauf Unibail.
Les 2 plus récentes sur Unibail après celle du jour par ex. viennent d’invest securities qui est acheteur que sur 2 foncières, unibail et icade en 2019 avec objectif de cours de 202 et 82 et celle d’alphavalue sui reste acheteur sur unibail avec un objectif ramené à 180
Notez que goldman est neutre sur unibail mais avec un cours ramené à celui du jour 150… collez au marché

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#357 28/01/2019 12h32 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Les analyses de Goldman et consorts sont réservées à leur clientèle. Quand elles sont rendues publiques plusieurs jours/semaines après leur diffusion auprès des clients, on peut se demander si elles sont toujours très d’actualité.

Dernière modification par reinanto54 (28/01/2019 12h32)

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#358 28/01/2019 14h33 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Vous avez raison, cependant pour avoir vécu les 2 derniers cracks, le premier de manière active, le second de manière totalement passive, et avoir pu bénéficier des conseils avisés… de Goldman (tiens, tiens) fin 90, début 2000, j’oserais dire que le côté prédictif des analystes aussi bien sur le premier que sur le deuxième me laisse pantois… la seule conclusion que j’en tire, si ils sont tous positifs, vendez, si ils sont tous négatifs, achetez !, le fameux dicton a du sens !
Quand aux conseils et analyses en banques privé de "haut niveau", ils connaissaient mieux les fondamentaux financiers et encore…. ils n’ont aucun sens du timing et de la compréhension du business, ce qui est logique en soi, ce ne sont pas des entrepreneurs.
J’utilise l’At pour mes points d’entrée et de sortie depuis toujours, et on repère toujours en AT une information "surprenante" d’un ou plusieurs analystes, qu’elle soit off ou in
Mais ce n’est que mon avis!

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#359 28/01/2019 17h43 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Neo45 a écrit :

(…) ils ne sont pas capables d’en arriver aux même conclusions quant à leurs recommandations.

Cocensus Icade publié sur Boursorama :
. 5 "Acheter"
. 5 "Conserver"
. 2 "Vendre"

Le tour avec les mêmes données analysées à disposition…

Et encore ! Les recommandations des chartistes comme DaybyDay et consors sont souvent exclues de ces consensus.
Certains sites affichent un consensus "fondamental" et un consensus "graphique". Sans surprise, les recommandations diffèrent là aussi très régulièrement.


Parrain pour : American Express, Fortuneo, Binck.

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#360 28/01/2019 20h28 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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En attendant, les foncières sont en forme aujourd’hui !
Dans un marché globalement en baisse, la plus forte hausse du CAC40 est Unibail-R-W :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_cac40_urw.jpg

ICADE monte sur la 3ème marche du podium SBF120 :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_sbf120_icade.jpg

En fait ce retour en forme s’observe depuis le 1er Janvier :
URW +13.81%
Klépierre +7.53%
MERCIALYS +10.44%


Dif tor heh smusma

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#361 29/01/2019 19h16 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Oui les valorisations étaient devenues abberantes j’en ai bien profité même si j’aurais aimé que ça dure.

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#362 30/01/2019 16h45 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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ArnvaldIngofson a écrit :

En attendant, les foncières sont en forme aujourd’hui !

Et ça continue !
Elle font fi des récentes mauvaises recommandations de certains analystes.
Acheter des foncières est la meilleure chose que j’ai fait en bourse depuis au moins 6 mois !

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#363 11/02/2019 14h33 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Terreis est suspendue de cotation.

Euronext a écrit :

A la demande de la société, dans l’attente de la
publication d’un communiqué de presse et
jusqu’à nouvel avis

Quelqu’un aurait-il un avis sur ce qui se trame ?

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#364 11/02/2019 14h39 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Les petits se font souvent acheter par les gros …


Dif tor heh smusma

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#365 11/02/2019 14h47 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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C’est une grosse partie de ma thèse d’investissement ici, en effet. Plus qu’à attendre…

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#366 11/02/2019 18h36 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Sans nouvelle particulière, on remarque une hausse des volumes et du prix pour Terreis. Certains ont plus d’informations que d’autres peut-être…

Dernière modification par laux (11/02/2019 18h37)

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#367 11/02/2019 19h18 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Oui, vu le cours j’ai du mal à croire à une coïncidence…
N’est ce pas la du délit d’initié ?

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#368 12/02/2019 18h34 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Terreis annonce la vente d’un portefeuille d’immeubles pour 1.7 milliards d’euros.

Et, ce qui nous intéresse nous, actionnaires minoritaires :

Terreis a écrit :

Ces deux montants seront versés concomitamment au versement du solde du dividende au titre de l’exercice 2018 pour un montant total d’environ 25 euros par action ;

et

(iii) du lancement par TERREÏS d’une offre publique de rachat d’actions (OPRA) à un prix d’environ 35 euros par action offrant ainsi une option de liquidité à l’ensemble des actionnaires minoritaires de TERREÏS, Ovalto, qui détient 54% du capital de TERREÏS, ayant fait part de son intention de ne pas apporter sa participation à l’OPRA afin de réserver la liquidité à l’ensemble des actionnaires minoritaires. Cette offre publique fera l’objet d’une décision de conformité de la part de l’Autorité des marchés financiers. Le prix de l’offre publique sera déterminé par référence à l’ANR de liquidation EPRA (hors droits) de TERREÏS ajusté de l’impact de la cession à Swiss Life AG après le versement des dividendes visés ci-dessus. En fonction du résultat de l’OPRA, Ovalto déposera un projet d’offre publique de retrait suivie d’un retrait obligatoire au même prix que celui de l’OPRA.

En tenant compte du versement des dividendes visés ci-dessus et du prix proposé dans le cadre de l’offre publique, les actionnaires minoritaires de TERREÏS percevront environ 60 euros par action, ce qui représente une prime de 49% sur le cours de clôture du 8 février 2019, de 56% sur le cours moyen pondéré par les volumes du mois précédent le 8 février 2019 et de 5% sur l’ANR de liquidation EPRA (hors droits) par action de TERREÏS au 31 décembre 2018.

Assez satisfait, la cession à Swiss Life se faisant avec une prime de 7%…

J’interprète cela, par ailleurs, comme un aveu implicite de la part d’Ovalto que le marché de bureaux prime à Paris touche peu ou prou son point haut…

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#369 12/02/2019 19h31 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Joli coup.

Une OPRA au-dessus de la NAV et qui a toutes les chances d’arriver au terme.

A comparer à l’OPRA très en-dessous de la NAV pour Intu Properties et qui a capoté…

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#370 13/02/2019 23h45 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Les résultats annuels publiés à ce jour par :
. Unibail-Rodamco-Westfield
. Klépierre
. Mercialys
. Carmila
sont bons !
Les pessimistes qui voyaient le déclin du commerce physique ont tort.

Forts rendements de 7 voire 8 %.
Des décotes sur ANR "de dingue", jusqu’à 40 %.

Les foncières de commerce sont une opportunité !

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Dernière modification par ArnvaldIngofson (13/02/2019 23h47)


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#371 14/02/2019 09h48 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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J’encourage les actionnaires de Terreis à réfléchir s’ils ont intérêt à vendre maintenant (ce que j’ai fait en totalité ce matin) ou à attendre d’encaisser le dividende de 25 euros. L’aspect fiscalité n’est pas négligeable. Vous avez probablement des moins-values à externaliser quelque part..

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#372 14/02/2019 10h08 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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ArnvaldIngofson a écrit :

Les foncières de commerce sont une opportunité !

Ou pas smile

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#373 14/02/2019 13h24 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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J’ai tendance également à être réservé sur le foncier coté également.

Leverage élévé dans un contexte de remonté de taux (au moins aux USA) et probablement en Europe d’ici quelques mois.
Incertitudes liées aux développements du ecommerce

Cela crée de l’instabilité et Mr Marché n’apprécie pas d’où de la prime de risque (décote sur ANR)

Le sujet est toujours le même: quelle est la bonne prime de risque ?

Pour étendre le sujet, je dirais que la plus grosse anomalie actuellement est sur les SCPI de commerce qui ne décotent pas ou peu. Certes le leverage est plus faible mais l’absence de décote interpelle

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Parrain: LEGALSTART -20%, YOMONI, MACOMPTA.FR

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#374 14/02/2019 13h43 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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corsaire00 a écrit :

la plus grosse anomalie actuellement est sur les SCPI de commerce …

Il faut ajouter "à capital variable".
Plusieurs SCPI de commerce à capital fixe ont tendance à décoter et ont pu perdre 10 à 30% de leur valeur récemment. Ce qui interpelle aussi est le prix des actifs, toujours à la hausse lors des échanges.

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[+1]    #375 14/02/2019 14h39 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Vous pouvez regarder ce que ça donne en côté avec Vastned Retail, qui vient de publier ses résultats annuels hier soir.

Les actifs sont à 80% des murs de commerce très qualitatifs de centre de grandes villes européennes (France, Pays-Bas etc), le restant c’est du commerce de périphérie.

La NNNAV est à 46.69 euros par action en date du 31 Décembre, pour un cours spot de 31 euros soit environ 34% de décote sur les actifs nets. Le LTV est à 39%, ce qui doit de toute façon induire une décote pour risque de bilan.

Ils sortent là-dessus un résultat à 2.22 pour 2018 et ils annoncent une baisse à une fourchette de 2-2.10 euros pour 2019 du fait d’un gros lot en relocation sur Paris.

Bref, je trouve que Vastned fait un bon proxy coté en bourse pour les SCPI, pour peu qu’on retraite de l’endettement.

Le plus étant qu’ils rachètent leurs actions (petit programme de 40 millions en cours jusqu’à fin Mars) et que ça donne droit à du levier chez IB pour ceux qui aiment ça.

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