Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#276 16/06/2016 10h35 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   56 

Le dividende est déjà tombé, cela fait donc du +20%. wink


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.”   William Arthur Ward

Hors ligne

 

#277 16/06/2016 12h38 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   109 

Absolument merc i d’avoir rectifié (tombé le 01/06) !

Hors ligne

 

#278 28/06/2016 18h06 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   23 

Lu sur Morningstar:

Les foncières cotées en Bourse arrivent en tête des placements les plus rémunérateurs sur 40 ans. Suivent les actions et l’investissement dans des logements parisiens.

Quel est l’investissement le plus rentable sur 40 ans? L’immobilier coté en Bourse. «Les foncières cotées sont nettement en tête du palmarès des performances (*) quelle que soit la période», explique Charles-Henri de Marignan, analyste à l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), qui a comparé la rentabilité (taux de rentabilité interne ou TRI) des actifs financiers et de l’immobilier entre 1975 et 2015. Ces sociétés investies dans de l’immobilier de bureaux et commercial ont rapporté en moyenne entre 8,8% et 14,2%. «Leur performance a été fortement dynamisée par la création du statut SIIC (Société d’investissement immobilier cotée) en 2002, qui leur a permis d’adopter une gestion dynamique de leur patrimoine immobilier au travers d’une politique active d’arbitrage et de diversification», explique l’étude. Ces sociétés tirent également parti de la baisse des taux d’intérêt pour investir.

Les foncières devancent les autres actions cotées à la Bourse de Paris (indice SBF 250), qui ont rapporté entre 2,2% et 13,2% en moyenne (par décennie). Ce qui peut surprendre, car habituellement les actions sont considérées comme l’actif le plus rentable. «Au cours des 10 à 15 dernières années, les marchés actions ont vécu plusieurs crises (éclatement de la bulle Internet, crise financière de 2008, 2011…)», justifie Charles-Henri de Marignan.

L’immobilier parisien est tombé de son piédestal. Certes, il arrive en troisième position des placements les plus rentables sur 40 ans (12,7%). Mais, il ne figure plus dans le trio de tête sur 5 ans (3,6%) et 10 ans (6,9%). «2015 correspond à un point de rupture pour le classement du logement à Paris sur courte et moyenne période, arrivant en 5ème et 10ème position», note l’étude. En cause? «Le tassement récent des prix et la faible hausse des loyers, voire leur baisse en 2015, en raison de l’encadrement des loyers dans la capitale, ont directement impacté les performances sur 5 ans», explique Charles-Henri de Marignan, auteur de l’étude.

Très prisées par les épargnants depuis quelques années, les SCPI (10,6% en 40 ans), ces sociétés investies dans de l’immobilier commercial, de bureau et dans une moindre mesure des logements, arrivent en quatrième position des actifs les plus rémunérateurs en 40 ans. Elles sont suivies par les obligations (6,8%). Toutefois, cette classe d’actifs fait les frais depuis au moins deux ans, de la chute des taux d’intérêt. L’assurance-vie (6,5%), dont les fonds en euros sont très largement investis en obligations vient ensuite. Suivent l’or (5,7% en 40 ans) et le Livret A (5,2%).

(*) Performance calculée à partir du taux de rentabilité interne (ou TRI) sur des périodes de temps relativement longues qui intègrent un prix d’entrée, un prix de sortie. «L’immobilier est un actif de long terme qui supporte des frais et des droits élevés. L’approche la plus appropriée pour mesurer sa performance est donc la séquence des revenus intermédiaires», souligne l’étude.

Hors ligne

 

#279 28/06/2016 19h08 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   72 

Effectivement par le passé cette classe d’actif a été un bon investissement car :
- Le rendement était autour de 7-8%
- il y avait un potentiel de revalorisation des biens et du foncier
- elles ont bénéficié de la suppression d’impôt

Aujourd’hui la situation me semble bien plus défavorable car :
- Le rendement est autour de 4-5% pour des actifs (risqués par définition).
- Le potentiel de revalorisation est presque nul : on est pas loin des plus haut à cause des taux zero/négatifs. Quand les taux augmenteront la valeur de l’immobilier baissera.Et la déflation tend aussi à baisser les prix.
- Les foncières ont souvent un endettement autour de 50%.Tant que les taux restent bas ce n’est pas un problème mais lorsqu’ils augmenteront (par exemple si la France sort de l’euro), les rendements seront très affectés.
- Il n’y a plus de marge de progression côté fiscal puisqu’on est à zéro.Au contraire au vu de la situation du pays ce ne serait pas étonnant si ce statut était remis en question car  assimilé à une niche fiscale (même s’il n’y a plus l’abattement sur les dividendes cela reste un statut privilégié).

Dernière modification par gilgamesh (28/06/2016 19h11)

En ligne

 

#280 07/02/2017 11h52 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   194 

Klépierre vient de sortir de très bons résultats justement salués ce matin par un gain de 2,77%.

Centres commerciaux : Klépierre revient dans le vert en 2016, Services - Conseil

Hors ligne

 

#281 16/02/2017 20h28 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   256 

Si on s’intéresse aux "grandes foncières", au sens où faisant partie de l’indice SBF120,
elle sont au nombre de 6 dont 5 ont publié leurs résultats 2016, que j’ai résumé dans leur files respectives :
Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne
Klépierre : acteur majeur de l’immobilier de centres commerciaux en Europe
Foncière des Régions : une foncière diversifiée
Icade : une foncière française de bureau et de santé
Mercialys : foncière française de galeries commerciales
Il en manque une ! C’est GECINA, il faudra patienter jusqu’au 23 février pour les résultats.

Question pour un admin : pourquoi Foncière des Régions est-elle dans la section "Actions" et pas "Foncières cotées" comme les autres ? (Edit Ledep: Voilà qui est fait)

Les résultats annuels publiés à ce jour disent tous les mêmes choses :
. hausse des résultats FFO
. progression de l’ANR.
Les foncières ont souvent profité des taux bas pour se refinancer : le coût de la dette diminue, sa maturité s’allonge, parfois la dette diminue un peu.
En résumé, 2016 a été une bonne année pour les grandes foncières.

Une petite analyse perso pour chacune.

Unibail-Rodamco : de loin la plus grosse donc le patrimoine le plus diversifié.
Une qualité de gestion reconnue, mais cette qualité se paye assez cher.
Donc surcote et rendement un peu faible.
Mais il existe des produits dérivés sur la valeur, en particulier des bonus cappés qui permettent une stratégie de dopage du rendement.
Je n’achèterais que via des bonus cappés pour augmenter le rendement.

Klépierre : comme la précédente, la qualité se paye.
Pour éviter une surcote, et avoir un rendement correct (5 %),
je n’achèterais que sous 36 €

Foncière des Régions : contrairement à son nom est de plus en plus européenne.
Excellents résultats, de grandes ambitions pour 2017.
Je suis acheteur, si possible sous 77 €.

Icade : raconte une belle histoire avec des résultats en nette amélioration et une stratégie offensive.
Je suis acheteur, si possible sous 67 €.

Mercialys : les années précédentes très gros rendement, mais en baisse, et un objectif 2017 de baisse du FFO de 5 %.
Décevant !
Je conserve les actions acquises, peut-être vendeur à plus de 20, et acheteur dans les 17.

GECINA : pour l’instant je suis resté à lécart :
. rendement faible (4,2 %)
. les analystes ne l’apprécient pas, plutôt vendeurs qu’acheteurs
. tendance à la baisse du cours.
On lira quand même les résultats …

Pour étoffer mon portefeuille, je compte donc principalement sur :
Icade
Foncière des Régions.

Voilà pour les grandes foncières.
Mais il y a aussi les moyennes et les petites foncières. Elles peuvent avoir un intérêt, notamment spéculatif : voir OPA récente sur PAREF.

Par exemple on parle de Foncière Lyonnaise ici :
Société Foncière Lyonnaise : bureaux prime ds le QCA parisien
Elle a ses supporters sur le forum (stokes, Investir75) mais je ne fais pas partie du club.

Je préfère  ANF Immobilier :
Anf Immobilier
Aujourd’hui 21.16 EUR  +3.22% ; ne me demandez pas pourquoi, je ne sais pas.

Et d’autres encore (ALTAREA par exemple).
Mais il faut que j’en laisse pour vos commentaires …


Dif tor heh smusma

Hors ligne

 

#282 16/02/2017 22h17 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Modérateur
Réputation :   211 

Bonsoir,

Personnellement j’ai FDR et MERY comme vous le savez mais j’ai également ARGAN qui au final ne m’a jamais déçu.
C’est une micro/small caps de 405M€ (la plus petite capitalisation de mon portefeuille) qui gère une cinquantaine d’entrepôts "premium" pour 1Mi€.
Certes le rendement est faible sur un point d’entrée puisqu’il est de 3.7% (5.5% sur mon PRU), en revanche la plus-value latente est bien plus intéressante que toute autre foncière (dans mon cas je suis à +75% depuis moins de 3 ans).
Les objectifs sont tenus depuis plusieurs années, l’ANR progresse et le cours se cale souvent au dessus de celui-ci, les baux sont assez longs, l’investissement n’a jamais cessé et la guidance 2018 est en hausse.

Ci-joint le dernier rapport annuel avec quelques infos clinquantes:

• Résultat net : 95 M€, en forte hausse de 92% 
• ANR triple net EPRA hors droits : 26,7 €/action, + 30%
• Baisse de l’endettement (LTV) de 5 points à 62%
• Baisse du coût de la dette de 0,6 point à 2,7 %

Également à noter la déclaration du fondateur Jean-Claude Le Lan:
Sur la base d’une LTV de 60%, nous allons faire croître les revenus locatifs qui, associés à la baisse du coût de la dette, vont doper notre résultat récurrent. Ainsi, nous prévoyons d’augmenter les dividendes des exercices 2017 et 2018 d’environ 11% par an.
Ce même fondateur et sa famille possèdent près de 60% de la société, ce qui peut refroidir certains mais encourager d’autres en se disant que les intérêts sont alignés.

Je regrette seulement de ne pas en avoir acheter plus à l’époque (c’est tellement plus simple à dire après coup !).

Compte-tenu de la taille de la société et des échanges journaliers ceci n’est nullement un conseil d’achat.


Mon portefeuille passif Parrainage Binck me contacter

Hors ligne

 

#283 18/02/2017 13h36 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   11 

Bonjour à tous,

                     Il existe des foncières qui prennent un soin particulier pour leurs actionnaires. Ce sont celles où les actionnaires et les managers sont confondus.

                     J’apprécie beaucoup Altarea car Mr Taravella a 47 % du capital et il distribue des remboursement sur capital donc sans prélèvement social ni impôt. Cela signifie que le 6,32 % obtenu est net net. Il sert souvent aux propriétaires à rembourser des prêts. Cela arrange aussi le petit porteur long terme comme moi qui conserve longtemps ses titres. Seul bemol elle surcote son ANR car elle a une activité de promotion en plus d’être une foncière. On profite ainsi de la création de valeur tout au long de la chaine.

                    J’apprécie aussi beaucoup Nexity car cette société utilise le même mécanisme et comme par hasard Mr Dinin et les managers ont une bonne partie du capital. Nexity est à la fois présent dans la gestion  (revenus récurrents), la promotion et la détention de biens immobiliers.
                   Le rendement est plus faible mais tout aussi net net.

Bien cordialement

Hors ligne

 

#284 18/02/2017 14h14 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   256 

Avec Altarea vous avez cité une des foncières/promoteur que je suis aussi.
Attendons mercredi 22 après bourse pour avoir les résultats annuels …

Dernière modification par ArnvaldIngofson (18/02/2017 14h18)


Dif tor heh smusma

Hors ligne

 

#285 18/02/2017 15h43 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Modérateur
Réputation :   211 

Bonjour,

georges a écrit :

il distribue des remboursement sur capital donc sans prélèvement social ni impôt. Cela signifie que le 6,32 % obtenu est net net.

Ceci n’est pas tout à fait juste dans le terme net net, car bien que ce "dividende" n’est soumis à aucune fiscalité chez l’actionnaire, il est prélevé sur la prime d’apport donc considéré comme un remboursement d’apport au sens des dispositions de l’article 112-1° du CGI, donc ce "dividende" (ou partie de dividende chez bon nombre de foncières françaises) doit, en principe, venir en diminution du prix de revient des titres.

Ce qui advient à dire que lors de la vente du titre (donc faudrait-il ne jamais vendre ?!), la plus-value devient donc plus importante et donc taxée comme tel (prélèvements sociaux sur l’intégralité et IR après abattements), mais à quel taux au moment de la sortie ? Mystère !
Certes sur la durée c’est plus intéressant qu’une taxation classique (et encore, quels seront les PS et IR dans 10-15-20 ans ?) mais il faut prendre ce point en compte.


Mon portefeuille passif Parrainage Binck me contacter

Hors ligne

 

#286 18/02/2017 15h57 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   68 

Si vous appreciez altarea, altareit surcote moins et ne verse pas de dividende.

En ligne

 

#287 18/02/2017 18h43 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   10 

Bonjour, ci dessous mes principales foncières:

FDR: Achat à 77€, j’aime la diversification dans le résidentiel allememand et l’achat d’actif à Milan et en espagne. Je pense que ce sont ces acaht qui vont permettrent de faire progresser l’anr dans le futur.
Anr en progression de 13% et div à 5,6% couvert.

Foncière Inea: Bureaux récents dans les métropoles régionales françaises: Lyon Marseille et Bordeaux principalement Décote de 10% et div de 4,6%

Foncière Atland: Micro cap de 52M. Décote de 25% ( justifié par taille et liquidité) Anr/action en forte progression depuis 5 ans. Div 2,5%

SCBSM: Micro cap 80M de bureaux et commerces 50% Paris, 50% province. Décote de 30%. Anr en progression de 8%/ an depuis 7 ans. Div<2% à conserver en fond de portefeuille.

Dernière modification par Bypoy (18/02/2017 19h23)

Hors ligne

 

#288 18/02/2017 19h07 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   256 

Foncière Inea : stratégie intéressante basée sur l’investissement dans les bureaux neufs en région.
J’y crois beaucoup plus que les bureaux dans le QCA de Paris.

Mais peu d’infos sur cette petite foncière.
Par exemple, je n’ai pas trouvé la date d’annonce des prochains résultats annuels
(je n’ai pas non plus passé des heures à chercher).

Ils pourraient faire un effort sur le dividende.


Dif tor heh smusma

Hors ligne

 

#289 18/02/2017 19h39 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   10 

En plus les locataires sont solides: CUB de Bordeaux, Société Générale, Thales, Schneider Electric…
Permet de sortir de Paris et de parier sur les métropoles qui montent.

Hors ligne

 

#290 22/02/2017 11h25 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   256 

Inéa a maintenant sa discussion sur ce forum :
Inea: Bureaux récents dans les métropoles régionales françaises
Y voir les résultats 2016 "solides"


Dif tor heh smusma

Hors ligne

 

#291 24/02/2017 00h18 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   256 

GECINA a publié ses résultats :
RÉSULTATS 2016

Rien de bouleversant qui me fasse changer d’avis.
On peut noter :
. le bénéfice récurrent net s’effrite en raison de la cession de son portefeuille santé, tandis que les loyers bruts reculent
. pour 2017, Gecina table sur un bénéfice récurrent net retraité de l’effet de la cession de la santé, en baisse de 5% à 6%
. la société va lancer un programme de rachat d’actions de 300 millions d’euros
. la société proposera de verser un dividende de 5,20 euros, en hausse de 4%, au titre de l’exercice 2016
. ANR triple net EPRA en hausse de +7,7% à 132,1 € par action.

Je préférerais que GECINA achète des immeubles rentables plutôt que ses actions.

Les plus curieux étudieront la façon dont le bénéfice récurrent net a été retraité des frais liés au départ du précédent directeur général, Philippe Depoux, remercié début janvier 2017.
C’est plutôt lui qui peut dire merci …

On verra la réaction du marché demain …
120.65 EUR +0.21%


Dif tor heh smusma

Hors ligne

 

#292 09/03/2017 09h23 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   256 

Les résultats d’ANF immobilier sont sortis :
ANF immobilier résultats 2016


Dif tor heh smusma

Hors ligne

 

#293 10/03/2017 11h11 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   256 

Foncières cotées : un secteur sous la menace des taux

Le Revenu - Publié le 21/02/2017 à 14:42 a écrit :

L’immobilier vient d’enchaîner cinq ans de hausse en Bourse. À la clé, des valorisations devenues exigeantes. Entre l’espoir d’une reprise des loyers et le relèvement des taux d’intérêt, le potentiel paraît plus limité.


Des cours moins volatils en Bourse que la moyenne du marché, des résultats à l’abri des soubresauts de la con­jonc­ture économique immédiate, des actifs tangibles, dont cha­que investisseur peut mesurer la qualité, sans oublier un devoir statutaire de distribuer aux actionnaires chaque année 95% des résultats et 60% des plus-values dans les deux ans qui suivent une vente : les sociétés d’investissement immobilier cotées (Siic) ne manquent pas d’atouts pour un investisseur soucieux de disposer dans son portefeuille d’un solide socle de valeurs de rendement.

Pourtant, après plusieurs années de hausse ininterrompue, le secteur a connu en 2016 un coup d’arrêt avec un recul moyen de 10% des cours pour les foncières européennes. Et cet effritement se poursuit en 2017 (-4,7%). L’heure est aux interrogations, voire aux doutes.

Parenthèse enchantée

Le secteur a, il est vrai, vécu une sorte de parenthèse enchantée, alimentée par la faiblesse historique des taux d’intérêt. L’argent peu cher et abondant a tout d’abord permis de réduire le coût de la dette (1,6% seulement en 2016 pour le géant Unibail-Rodamco, 2,1% pour son challenger Klépierre). Selon certains, cette détente du prix du «carburant financier» explique à lui seul environ la moitié de l’amélioration moyenne des résultats nets récurrents des foncières ces deux dernières années.

Ensuite, cet argent bon marché a dopé la valeur des patrimoines. En encourageant les investisseurs institutionnels à acquérir des biens immobiliers, il a fait monter les niveaux de valorisation. Certains acceptent d’acheter au cœur de Paris des immeubles de bureaux qui rapportent moins de 4% brut. C’est encore une bonne affaire puis­que la dette d’État délivre quatre fois moins… Par le jeu des comparables, cette situation alimente la hausse des actifs nets réévalués des foncières.

Enfin, ces sociétés cotées apparaissent sous un jour flatteur en Bourse. Comment ne pas être séduit par les rendements annuels de 4 à 6% de leurs dividendes quand la dette sans ris­que rapporte moins de 1%…

Un danger pris au sérieux

Mais cette machine menace de se gripper avec l’amorce de la remontée des taux longs, qui pourrait renchérir le coût de la dette. Même si les grandes foncières ont pris soin de se couvrir par des produits financiers dérivés, le marché prend la menace au sérieux. C’est ce qui explique le repli du secteur de 9% depuis septembre dernier.

Un autre effet négatif provient la réduction de l’écart (spread) entre le taux sans risque des emprunts d’État et les taux de rendement dégagés par les patrimoines des foncières… De quoi amoindrir la valeur des patrimoines et par conséquent des actifs nets réévalués.

Un exemple est déjà fourni par Unibail-Rodamco : bien conscients de l’inquiétude des investisseurs face à cette inversion de tendance, les dirigeants ont chiffré à 6,9 milliards d’euros la baisse de valeur du patrimoine. Soit 23% de l’ensemble des centres commerciaux, si le rendement immédiat de ce portefeuille se dégradait dans des proportions équivalentes à celles constatées en 2007-2009. Gare aux secousses !

Priorité aux projets

Dès lors, pour continuer à s’exposer à ce secteur appelé à rentrer dans une période moins faste, il est impératif de se montrer sélectif. Pour cela, privilégiez les acteurs dont l’importance du portefeuille de projets sera créatrice de valeur et de futures plus-values.

Unibail-Rodamco : le leader gomme ses excès de valorisation

Et si la première foncière européenne, championne de l’immobilier commercial coté, avait gommé ses excès de valorisation ? Gratifiée de 30 à 40% de prime sur l’actif net réévalué (ANR) dans un passé récent, son action n’exprime plus désormais qu’une surcote de 16% sur l’ANR de 183,70 euros calculé au 31 décembre 2016. Mieux, elle ne s’échange plus que 18 fois le résultat net récurrent escompté en 2017.

Presque raisonnable pour un titre dont la qualité du patrimoine, composé d’actifs rares, l’apparente presque à une valeur de luxe. La correction boursière récente va-t-elle jusqu’à autoriser un retour sur la valeur, longtemps écartée de nos recommandations en raison d’une survalorisation disqualifiante. Unibail-Rodamco offre aux investisseurs une promesse stratégique claire.

Le groupe se concentre sur les centres commerciaux les plus puissants en Europe, riches d’affluence et de nouvelles enseignes, donc de loyers à la hausse. La foncière construit aussi des immeubles de bureaux (23% des 8 milliards d’euros de projets d’investisse­ment). Une fois loués, ils seront revendus, dégageant de belles plus-values.

Croissance embarquée
À 10,20 euros au titre de 2016, le dividende – payé en deux tranches, fin mars et début juillet – augmentera encore dans les prochaines années grâce à la croissance attendue du résultat net récurrent. La direction promet une hausse annuelle moyenne de 6 à 8% à moyen terme. L’engagement est ambitieux, mais crédible : la foncière a sécurisé le coût de son endettement (1,6% en moyenne en 2016) pour les trois prochaines années.   

Klépierre : trop peu de relais de croissance

Voilà désormais quatorze mois que la deuxième foncière d’immobilier commercial en Europe est pensionnaire du CAC 40. Ce coup de projecteur sur la société contrôlée (depuis le désengagement de BNP Paribas) à 20,3% par le leader mondial du secteur, l’américain Simon Property Group, tarde à porter ses fruits. Car depuis le 7 décembre 2015, date de l’annonce de son entrée dans l’indice phare (effective le 21 décembre 2015), Klépierre n’a pas fait d’étincelles, avec une action en baisse de 17% quand le CAC 40 restait stable (+0,5%).

Secouer la belle endormie
Plusieurs facteurs pèsent. L’intégration du néerlandais Corio, dont l’acquisition a été finalisée au printemps 2015, est plus lente que prévu. Ensuite, la dynamique bénéficiaire est restée plutôt poussive, même si la progression de 6,8% du résultat net récurrent en 2016, à 2,31 euros par action, est supérieure aux anticipations.

À la clé, un dividende porté à 1,82 euro. Pour 2017, les dirigeants tablent sur un résultat de 2,35 à 2,40 euros par titre. Soit une croissance en net ralentissement. Car, troisième frein, Klépierre reste confronté à un portefeuille de projets qui manque de relief. Évalué par la société à 3,3 milliards d’euros, il doit être densifié.

En 2017, seules deux livraisons sont attendues en France et aux Pays-Bas. Longtemps qualifiée de belle endormie, la foncière peine à prouver qu’elle dispose de relais de croissance assez prometteurs pour justifier sa valorisation. La tâche incombe désormais à Jean-Marc Jestin. Réputé proche de l’actionnaire principal, il a succédé en novembre à Laurent Morel, avec la mission de «secouer» la foncière. De la rapidité de ce réveil dépendra la capacité de rebond boursier du titre.

Gecina : une belle parisienne

Étrange millésime pour Gecina. La première foncière de bureaux parisiens a retrouvé en 2016 des couleurs avec une des meilleures performances du compartiment français. Mais elle a également subi un coup d’arrêt dans sa transformation.

En cause ? L’échec de son offensive sur Foncière de Paris, dont le patrimoine détenu dans la capitale aurait amplifié son profil de foncière tertiaire parisienne.

Période de faux plat
Depuis la fin des déboires de gouvernance avec les ex-actionnaires espagnols, Gecina cherche à se transformer en pure foncière de bureaux.

Si elle conserve pour près de 2,7 milliards d’euros de logements  – destinés à être vendus au fil de l’eau –, le pôle santé a été cédé en 2015. Une vente à bon prix qui crée toutefois un vide dans la dynamique des loyers. La baisse des taux permet au résultat net récurrent de résister. Mais il est trop tôt pour que l’effet Brexit, qui verrait des entreprises quitter Londres pour Paris, se mesure sur la croissance.

Gecina doit donc gérer une phase de transition, avant que ses projets – 3,6 milliards d’euros – ne se traduisent par des hausses de l’actif net réévalué, des résultats et du dividende. C’est à Méka Brunel, nouvelle directrice générale, en remplacement de Philippe Depoux, qu’il revient désormais de piloter la foncière durant cette période de faux plat.

Icade : un passé qui n’en finit pas

L’avantage du temps qui passe, c’est qu’il rend les promesses de long terme chaque jour un peu plus proches. Avec 1,2 million de mètres carrés de réserves foncières en Île-de-France, la filiale à 39% de la Caisse des dépôts a tout pour profiter du chantier du siècle du Grand Paris. Un gisement de croissance et de résultats. Du moins à partir de 2021-2022…

Éclaircie sur le dividende
D’ici là, les actionnaires pourront patienter avec l’exécution du plan 2019. Cette feuille de route de transition est fondée sur une stratégie intégrée. Il s’agit de combiner la détention d’actifs tertiaires – le cœur du patrimoine d’Icade –, avec celle d’actifs de santé et la promotion immobilière. La relance de la machine ne va pas sans quelques accrocs, toujours liés à la fusion avec Silic. En 2016, Icade a fini par céder tous les parcs d’activités dont elle souhaitait se séparer.

Avec des moins-values, compensées par la cession d’un des derniers immeubles détenus dans le centre de Paris. Ce poids du passé ne devrait pourtant pas obérer la promesse d’une trajectoire haussière du dividende.

En novembre, Icade a relevé son objectif de flux de trésorerie net courant, qui sert désormais de référence au coupon. Selon le consensus des analystes, il pourrait atteindre 3,89 euros. Soit un rendement de 5,8%.   

Foncière des Régions : un contrat de confiance à mieux valoriser

Ne dites pas à Foncière des Régions qu’elle est une foncière atypique ! À l’heure où la plupart des Siic cherchent surtout à proposer aux investisseurs le profil de patrimoine le plus pur possible, la société dirigée par Christophe Kullmann assume et revendique sa différence.

Elle se dépeint aujourd’hui davantage comme un opérateur immobilier, et non plus comme une simple foncière axée sur la détention d’actifs immobiliers externalisés. Une mission longtemps au cœur de sa stratégie.

Décote persistante
Elle assume sa diversité, tant sur un plan géographique avec un patrimoine réparti dans trois villes principales – Paris, Berlin et Milan – que sur sa composition qui couvre l’immobilier de bureaux, le résidentiel et l’hôtellerie. Pourtant, cette identité reste mal valorisée en Bourse.

En dépit d’un rendement du dividende confortable, l’action souffre d’une décote persistante de 7% sur l’actif net réévalué. Ce n’est pas totalement illogique, en raison du poids élevé des autres investisseurs dans le patrimoine. Mais cette singularité est aussi une promesse de réactivité et de mobilité stratégique pour honorer le contrat de rémunération destiné aux investisseurs. Dès lors, l’action mériterait mieux.   

Altarea Cogedim : du rendement

Foncière polyvalente ? Foncière entrepreneuriale ? Foncière de rendement ? Altarea Cogedim, dont le fondateur Alain Taravella détient 47% des parts, est sans doute tout cela à la fois. Et peut-être même davantage puisqu’elle concourt, juste derrière Unibail-Rodamco, au titre de meilleure valorisation du secteur avec une prime élevée de 38% sur l’actif net réévalué de 126,20 euros calculé au 30 juin.

Monopoly parisien
Si le cœur de la stratégie reste l’immobilier commercial, avec un patrimoine de 4,5 milliards d’euros, Altarea Cogedim mène d’autres métiers de front, avec la promotion de bureaux et de logements. Son atout maître? Combiner des opérations de développement complexes mixant logements, tertiaire et commerces, qu’il s’agisse de bâtir des quartiers entiers ou de rénover des gares. Altarea Cogedim est ainsi la gagnante du Monopoly des gares parisiennes avec celles du Nord, de l’Est, d’Austerlitz et de Montparnasse !

En 2017, le gonflement des réservations dans le résidentiel laisse augurer une belle année. De quoi contribuer au profil de rendement.

La foncière nous paraît en mesure de garantir son coupon pour au moins trois années. À la clé, un rendement d’autant plus confortable que, composé de remboursements d’apport, sans impôts ni prélèvements sociaux,
il atteint un montant net de 6,3%.

Foncières cotées : un secteur sous la menace des taux


Dif tor heh smusma

Hors ligne

 

#294 14/03/2017 23h36 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   256 

Pris sur la présentation des résultats de Société de la Tour Eiffel :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_dr_0314.jpg
Je crois qu’on peut en déduire que les meilleures foncières françaises sont celles qui n’investissement pas en Ile-de-France et surtout pas à Paris QCA, mais en province voire à l’étranger.


Dif tor heh smusma

Hors ligne

 

#295 15/03/2017 00h00 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   68 

Il me semble que vous omettez que ce faible rendement est lié à l’incroyable valorisation de l’immobilier parisien, qui permet également aux foncières de dégager des revenus.

En ligne

 

#296 15/03/2017 00h16 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   124 

On peut voir ça dans les deux sens effectivement. En période de remontée des taux, il faut simplement faire attention à ce que les taux de capi ne passent pas en dessous (ou proche) du taux de financement de la foncière. C’est sûr que lorsque l’on investit dans des immeubles qui rapportent 3%, le taux de financement doit être plus que plancher pour servir efficacement de levier. Paradoxalement, dans ce contexte, les foncières primes risquent plus d’être freinées que les autres.

Bien sûr, les taux de capi devraient logiquement suivre assez rapidement les taux… En attendant, je me méfie de la logique lorsqu’il y a des politiques et des banquiers centraux à la manœuvre.

Hors ligne

 

#297 15/03/2017 15h04 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   26 

Un reportage pas inintéressant dans l’émission de capital de ce dimanche sur les retails park.

L’essentiel du du reportage est consacré au retail park "l’atoll" dans l’agglomération d’Angers qui appartient à la compagnie de Phalsbourg.
On y décrit les techniques pour attirer les visiteurs et les faire dépenser:
- architecture du centre commercial
- enseignes mélangées et non plus regroupées par thématiques
- nombreuses animations pour attirer les familles avec enfants: aires de jeux, balades en poney gratuites…
- espace VIP pour les clients qui dépensent plus de 1500€ par an dans le centre commercial.

La plupart des magasins de ce centre commercial cartonnent et figurent dans le top 5 des ventes de leurs enseignes respectives en France: intersport, maisons du monde…

La fin du reportage traite de la problématique de la transformation des zones commerciales "boites à chaussures" des années 70/80 en retail park modernes.

Le 3ème reportage de l’émission est consacré à l’implantation d’attractions dans les centres commerciaux. Une tendance qui n’en est qu’à ses débuts en France…

A revoir en replay sur 6play.

Hors ligne

 

#298 13/08/2017 01h29 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   256 

Constatant des évolutions divergentes selon les foncières françaises (ou européennes), j’ai essayé de voir comment elles se positionnaient par rapport à leurs plus haut et bas sur 1 an.

Cette petite étude porte sur les plus grandes foncières, et 2 plus petites que je suis. Ce n’est donc pas exhaustif, vous pouvez compléter …
Egalement sur l’ETF EPRE représentatif de l’immobilier européen (avec une forte composante UK).
Et pour avoir une élément de comparaison marché le CAC 40.

La position relative au 11/08 par rapport aux plus haut et bas sur 1 an est calculée
(0 % au plus bas ; 100 % au plus haut) :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_dr_0912a.jpg

C’est plus clair avec un graphique :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_dr_0912b.jpg

Sans surprise, le CAC 40 a décroché de son plus haut, perdant 1/3 de sa progression maximale annuelle.

L’ETF EPRE de même.
C’est plus surprenant, on aurait pu penser qu’avec le BrExit l’ETF aurait été impacté par la baisse de l’immobilier UK et de la devise GBP.

La majorité des foncière suit la tendance du secteur ou du marché.

Un bon élève se distingue : ICADE reste proche de son plus haut.

3 cancres se distinguent : Unibail-Rodamco, Mercialys et surtout Klépierre, très proches de leur plus bas.
Leur point commun est clair : ce sont les foncières centrées sur les centres commerciaux.

Peut-on considérer que le marché prend en compte la menace que le commerce en ligne (Amazon, etc.) fait peser sur les centres commerciaux, comme on en parle aussi aux USA ?

Personnellement, cette menace me paraît surestimée.
Les centres commerciaux sont aussi fréquentés pour leurs restaurants ou leur cinéma.
Pour les vêtements et les chaussures, il est important d’essayer.
Si j’achète quelque chose, c’est pour partir avec, sans attendre une livraison.
Mais je ne suis pas de la génération Y …

J’aurais donc tendance à y voir une opportunité d’acheter en obtenant de meilleurs rendements et un meilleur prix par rapport à l’ANR.

Mais si on croit à la réalité de cette menace, l’immobilier commercial serait à éviter.


Dif tor heh smusma

Hors ligne

 

#299 13/08/2017 06h13 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   102 

@ArnvaldIngofson,

Je trouve la réflexion intéressante, et ayant plusieurs points communs avec l’article cité dans ce
message. Je pourrais rajouter que les craintes sur la distribution ne concernent pas seulement les foncières de commerce, mais aussi des titres comme Casino-Guichard, Carrefour ou Rallye, dont la côte a souffert ces derniers mois.

Dernière modification par M07 (13/08/2017 06h14)


M07

Hors ligne

 

#300 13/08/2017 09h31 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   25 

A noter dans la liste que CBO Territoria est un peu à part car c’est la seule de cette liste à ne pas être 100% SIIC, c’est un promoteur immobilier comme Nexity, et on peut en mettre dans son PEA (c’est mon cas).

Mercialys commence à devenir intéressante à mes yeux, décote sur ANR et rendement supérieur à 6% brut, ça me plait.

Klépierre et Unibail, malgré leurs baisses, ne proposent pas encore un rendement que j’estime suffisant, car je suis un peu trop exigeant peut-être, mais sous les 6% de dividende brut, je n’investis pas (pas pour du LT en tout cas), car je pars du principe que je prends des risques en achetant des actions et que ce risque mérite mieux qu’un rendement de 4% après impôts.

Même en comparant avec le livret A et son ridicule 0.75%, je n’arrive pas à me faire à ce chiffre de 4% !

Mais si j’estime qu’il y a une possibilité de rebond et que la ligne soit en PV dans les mois qui viennent, à étudier (je n’ai pas regardé les décotes ou surcotes de Klépierre et Unibail).

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.


Parrain FORTUNEO avec le code 12517926

Hors ligne

 

Discussions similaires à "siic : quelles sont les meilleures foncières françaises ?"

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech