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#251 31/05/2017 09h34 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Ajoutons à vos explications les "algos" en mode sell sur toute les REITs retail pour amplifier le mouvement.

J’imagine le management de ces REITs regarder les charts et se demander si la bourse n’a pas perdu la tête.

Personnellement, je considère cela comme une opportunité, qui deviendra de plus en plus évidente lorsque le cours remontera (la patience est une vertu).


"Ce qui est risqué? C'est de ne jamais prendre de risque"

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#252 31/05/2017 11h24 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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corsaire00 a écrit :

En effet une perte de valeur de 20% des malls CBL reviendrait à "cramer" la totalité des fonds propres de CBL.

Les fonds propres en valeur comptable (incluant l’amortissement des biens immobiliers, dont on sait qu’elle n’a pas toujours une justification réelle), mais pas la valeur patrimoniale nette.

Actuellement :

Actifs immobiliers : environ $8 Md
Dettes : environ $4,5
Valeur patrimoniale nette : environ $3,5 Md

Si les bien immobiliers baissent de 20% :

Actifs immobiliers : environ $6,4 Md
Dettes : environ $4,5
Valeur patrimoniale nette : environ $1,9 Md

Il y a donc une certaine marge de sécurité…

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#253 31/05/2017 13h01 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Bonjour IH,

Les valeurs au bilan brutes dépendent du prix d’achat payé à l’époque par CBL. Ce prix devait certainement dépendre dans une certaine mesure de la Localisation // Surface
Mais surtout de la capacité a être loué.

Le prix de ces malls est donc un métrique des loyers (Taux d’actualisation).

Si demain il n’y a plus de locataire, le bien ne vaut pas grand choses, peut importe la valeur que vous l’avez acheté.

Un mall désaffecté ça ne vaut rien, et même la valeur pourrait être négative (actualisation de l’entretien voir coût de la démolition).

Nous n’en sommes pas là, car visiblement les taux d’occupation sont plus que correct, mais si cela se gâte, la valeur patrimoniale peut fondre très vite.

Si les US sont en sur-offre au niveau des Mall et que la tendance va à l’allègement de l’offre, il y a bien quelques part des sqf qui vont disparaître.
Chez qui je n’en sais rien, mais il est probable que CBL trinque un peu.

Pour l’anecdote:
Dans ma région (31) il y a une zone commerciale vide et complètement désafectée. (Les locaux ont été en location un bon moment).
Puis un jour, Leclerc a monté un nouveau magasin à 3-4km, et bien de nombreux commerces ont construit autour du Leclerc et des locataires payent certainement beaucoup plus cher que si ils avaient récupérés les locaux vacants depuis un moment (qui n’est pourtant que 3-4km plus loin).
L’offre s’est déplacée, les locaux vacant le resteront un bon moment.
Le panneau de location a été remplacé par un panneau à Vendre et pas de mouvement depuis au moins 2 ans;

Des commerces physique aux US ou ailleurs il y en aura toujours, même peut-être autant voir plus. Cependant je pense que la demande des consommateurs évoluant, ils seront ailleurs car le coût de construction d’un bâtiment plus moderne est souvent plus intéressant que la rénovation d’une bouse;

et pour revenir sur votre point, c’est cela qui est représenté par les amortissements à mon sens.

un actif immo (et je ne vous apprend rien) c’est un terrain + une construction.
Le prix d’un terrain c’est sa situation qui le fait et ce n’est pas amortissable
Le prix de la construction c’est le coût du bâti et c’est amortissable.

L’augmentation des prix de l’immobilier n’est pas une augmentation du prix du bâti mais c’est une augmentation du prix du terrain.

Construire un commerce de 2000m2 dans le cantal ou sur la côte d’azur c’est pareil. (peu ou prou).

La question est donc que valent les terrains de CBL ?

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#254 31/05/2017 13h07 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Avec toutes les précautions d’usages voici une image :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1406_47644028_14951112403038_rid19.png

Ces chiffres valent ce qu’ils valent surtout avec des boutiques comme Apple, mais la tendance semble là.

C’est une image que j’ai prise d’un article sur SA. Je n’ai plus la ref exacte.

Dernière modification par AleaJactaEst (31/05/2017 13h08)

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#255 31/05/2017 14h24 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Mais même s’il la valeur des Mall venait à fortement baisser, les surface sur lesquelles se situent les Malls ne baissera pas forcement, la question qui me vient alors, est que vaut la construction par rapport a la valeur du terrain dans leur zone? Car si le terrain vaut plus, ça ajoute une garantie supplémentaire.

Le cas que vous me dites, avec un local commercial à vendre depuis 2 ans me fait surtout penser que le prix doit être trop élevé, et la personne n’est pas pressé. On trouve toujours un acheteur, après a savoir comment il souhaite transformer le bien…

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#256 31/05/2017 14h34 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Difficile de connaitre précisément le prix des terrains, mais à mon avis, il faut pas trop s’emballer non plus. Si le prix des terrains valait plus que le prix du mall (+cout de destruction/réhabilitation), les acheteurs se précipiterait pour les racheter.

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#257 31/05/2017 14h50 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Pardon, je me suis mal exprimé, ce que je voulais dire c’est si la valeur estimée actuellement des malls est consituée plus par la valeur du terrain que par la valeur de la construction.

Cela sous entends alors que même si l’activité d’une partie des Malls est compromise, alors les Malls qu’il vaudra vendre n’auront pas une valeur proche de 0.

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#258 31/05/2017 15h39 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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@Arkamoon,

Si votre localisation n’est plus pertinente au regard des usages de consommations des clients.
Votre terrain ne vaut plus rien (sauf peut être le prix de la terre agricole).

Il peut demeurer une valeur si l’usage en est modifier (passage d’une zone commerciale à une zone résidentielle).

La valeur de votre terrain devient alors : Prix d’un terrain équivalent - coût de démolition/dépollution avec

Prix d’un terrain équivalent = Prix total de vente des maisons/appartement - Marge du promoteur - Coût de construction

Malheureusement tous les terrains inutilisables par les commerces ne pourront pas tous devenir des terrains à usage résidentiel (réglementation différentes, demande en logements etc…)

Et non tout se ne se vend pas… même à zéro.

Exemple :

Imaginons que je possède un terrain avec un bâtiment construit dans les années 80, qui n’est plus loué car le locataire est parti et depuis la zone est déserte.
Qui voudra me l’acheter même à 0 si je n’arrive pas à le louer à une entreprise dont l’objet social est compatible avec la zone dans lequel est situé le bien.

Imaginons que la zone change et devienne ouverte aux résidence. Les prix du neuf sont à 3500€ le m2 dans cette ville.
Le cout de construction environ 1300€/m2

Le PLU m’autorise 1000m2 de construction.

Mon terrain vaut théoriquement 1000*(3500-1300)= 2.2M€

Pour construire je dois avant détruire le bâtiment, qui est plein d’amiante… le coût est 3M€.

Vous m’achetez le terrain combien ?

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#259 31/05/2017 15h51 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Quel est l’état des emprunts de CBL ?
Sont-ils garanti par la société ou seulement par des hypothèques sur les biens ?
Dans le cas ou les centres commerciaux vaudraient zéro, cela pourrait faire une grosse différence pour CBL …

IMO, je ne crois pas à un effondrement généralisé des malls.
Si tel était le cas, plus personnes n’oserait acheter des centres commerciaux de grade C.
Certains acheteurs y voient surement des possibilité de redéveloppement intéressantes.

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#260 31/05/2017 15h58 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Le distinction des malls en A/B/C etc… date d’une époque ou seul le brick and mortar existait.

Je pense que le A ne changera pas. Mais il est probable que B et C connaissent d’important changement en fonction des usages de consommations qui se modifient.

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#261 31/05/2017 16h18 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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#262 31/05/2017 18h57 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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arkamoon a écrit :

Pardon, je me suis mal exprimé, ce que je voulais dire c’est si la valeur estimée actuellement des malls est consituée plus par la valeur du terrain que par la valeur de la construction.

Cela sous entends alors que même si l’activité d’une partie des Malls est compromise, alors les Malls qu’il vaudra vendre n’auront pas une valeur proche de 0.

Il faut aussi considérer que la notion de propriété en Amérique du Nord est assez différente de celle que l’on a en France (ou en Europe). "Real Estate", par définition, signifie que l’on est propriétaire de la construction sur le terrain et pas forcément du terrain lui-même.

Notamment, pour les centres commerciaux, qui sont souvent installés en périphérie de ville, le terrain est souvent la propriété de la ville, domaine public, et un bail emphytéotique est conclu entre la ville et la société qui fait l’investissement. Ce bail est souvent conclu à titre gracieux sous réserve de réaliser le projet défini sur plan, d’entretien pendant toute la durée du bail et de prise en charge des coûts de remis en état originels par le locataire si jamais, pour une raison ou une autre, le projet devrait s’arrêter (fin de bail, arrêt du projet, …).

Il est déjà arrivé qu’un REIT se trouve "exproprié" lorsque le centre commercial ne fonctionne plus et ferme, et que les coûts de remise en état engagés par la ville soient refacturés au trust (s’il existe toujours).

Dernière modification par WhiteTiger (31/05/2017 19h04)


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#263 01/06/2017 08h00 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Il faut bien voir plusieurs choses :
Un mall situé dans une zone rurale sera surement en B.
Un intervenant citait sa region (31), c’est l’exemple parfait : je parie que ce n’est pas une tres grosse prefecture, pourtant le leclerc est incontournable meme si la population locale est moins fortuné qu’un parisien

Est ce que ce leclerc est en declin et va mourrir dans 6 mois ?

Dernière modification par francoisolivier (01/06/2017 08h02)

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#264 01/06/2017 09h29 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Bonjour Francoisolivier;

C’est moi qui ai parlé de mon beau département smile 31 ! Effectivement c’est dans la sous-préfécture qui est Saint Gaudens, et qui par ailleurs est une zone complètement sinistré en terme de … en fait pour tout :

- peu d’emploi
- une offre de logement sur abondante avec la construction de multiple projet Scellier/Robien qui a été vendu à des parisiens pensant investir dans la proche banlieue Toulousaine et qui ont misé sur l’attractivité d’Airbus… une vaste blague.
St-Gaudens. Les logements "Robien", ou un scandale qui ne fait que commencer - 19/09/2008 - ladepeche.fr

Avec sa nouvelle implantation Leclerc à déplacer la zone d’attractivité ailleurs. Ce qui rend complètement inutile la précédente zone et elle est maintenant déserte.

L’idée était de montrer par un exemple que les emplacements commerciaux ont une valeur assez "fragile". Lorsque l’anchor se déplace ou part.

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#265 01/06/2017 12h05 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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J avais lu dans la depeche que cette zone morte de Saint Gaudens pourrait devenir un sorte de complexe de divertissement ( Kart indoor / Bowling ) …

Les Malls US aussi investissent pour integrer du divertissement a leur zone. Pour ce qui est des zones sinistrés, je pense que justement le mall en place met une barriere au autre developpement (car il n’y a pas de place pour une concurrence).

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#266 21/06/2017 21h53 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Le comportement de CBL démontre encore une fois qu’il faut mieux à court terme parier avec le marché en adoptant un comportement moutonnier que contre le marché

au 31/05/2017, 1/3 de la capitalisation en vente à découvert au 31 mai

et pour l’instant les bears ne lâchent rien

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3667_cbl.jpg

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Parrain: Yomoni code EMMANUEL07, ALTAPROFITS et INTERACTIVEBROKERS

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#267 21/06/2017 22h06 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Depuis mi-2013 le prix est en baisse …

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#268 21/06/2017 22h26 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Je crois que tout le monde attend la faillite ou la monétisation massive d’immobilier de certains retaillers.
Cela entraînerait une surabondance d’offre vs demande et les prix seraient sans doute nettement chahutés.

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#269 22/06/2017 07h56 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Effet sears canada ou sears ?

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Dernière modification par francoisolivier (22/06/2017 07h56)

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#270 22/06/2017 08h57 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Voici un rapport de TRANSWESTERN au sujet de la réutilisation des centres commerciaux : LIEN

L’auteur du rapport affirme :

Brian Landes a écrit :

The assumptions that all purchases are moving online, all retailers are going bankrupt, and all millennials reject the suburban mall and the lifestyle it represents are grossly exaggerated. Furthermore, we’ve seen that when malls are reconsidered and repurposed for other uses, their value may far exceed their use as conventional retail space.

Quelques points éléments cités :

TRANSWESTERN a écrit :

· Regional malls have had positive net absorption since 2010, with the only blip in absorption occurring in 2009, at the height of the recession.
· In 2016, the U.S. retail market experienced 105 million square feet of net absorption, representing a growth in occupancy of nearly 1 percent.
· At the end of 2016, mall occupancy across the U.S. was above 95 percent, equating to 848 million square feet of space.
· Mall productivity has remained relatively steady and rose 0.7% in the last year to $465 per square foot.

While we’ve seen store closures increase in 2017, for the most part, malls are attracting new tenants through strategic marketing and property enhancements,” said Nick Hernandez, Managing Director of Retail for Transwestern. “And in cases where a retail mall no longer makes sense, we have seen many owners successfully adapt to the changes in their trade areas by repurposing the mall for another use.
-MORE-
The regional mall is increasingly attracting office, medical and community users. Malls are also seeing their parking redeveloped into multifamily, office buildings and hotels, among other uses. The success of these projects depends greatly on the underlying demographic research and financial analysis that drives conversion.

Mall reuse has a high chance of success because they typically are located in desirable areas with good traffic patterns, high visibility and ample parking,” Landes said. “A creative approach based on a thorough analysis of the market data is allowing the regional mall – which really took off in the 1950s – to evolve into a new type of gathering place that meets the needs of its community.”

Un exemple récent sur SRG où un article indique un projet de redeveloppement de 241 000 sf alors que l’annexe de SRG indique seulement 173 300 sf, soit un écart de 20% environ en optimisant les espaces (surtout les parkings).
Il y a une autre source d’une itw avec Berkowitz sur seeking alpha affirmant que si le bâtiment Sears était démoli, cela permettrait de dégager 300 000 de sf à redevelopper.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5636_spending.jpg

J’aime bien ce graphique car nous voyons bien que malgré la croissance des ventes online, celle ci ne représente que 6-8% du total des ventes. Après est-ce que la tendance va s’inverser ? Je ne pense pas, un équilibre va se définir car le brick & mortar s’adapte à ce nouveau monde. Cependant quand on voit ce qui est "pricé" dans les Mall Reits, j’ai le sentiment que c’est exagéré.

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#271 26/06/2017 16h10 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Petite synthèse sympathique réalisé par Rubicon Associates

On peut voir les comparables aux niveau des metrics (attention car il n’est pas précisé le niveau de qualité globale des propriétés ou l’endettement).
Genre CBL est toujours class B (voir presque B+) vs SPG qui est class A. Cela permet de donner un peu de perspectives à ces ratios "brut" et expliquer (potentiellement) pourquoi il y a de tels écart.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5636_sans_titre.png

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Dernière modification par Zera (26/06/2017 16h10)

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#272 28/06/2017 12h54 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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En complément de l’article mentionné dans mon précédent post, Rubicon Associates ont fait un 2e article en soulignant le parallèle avec les shorts interest

Pour ceux qui s’interrogent sur le prix des actions, avoir une idée du short interest (vente à découvert) peut donner de la perspective sur la "mauvaise" performance d’une action.
Et potentiellement un timing car si les "fondamentaux" de l’entreprise se mettent à devenir meilleurs que ce que le marché anticipe, on pourrait s’attendre à une remontée du cours.

En tout cas, je savais que CBL était pas mal shorté par rapport au flottant mais pas autant par rapport aux comparables (d’après cette liste).
D’après les volumes d’échange moyen, il faudrait une dizaine de jour pour que les shorts puissent se racheter.

Attention, le calcul du flottant est assez arbitraire, il faut donc le prendre avec des pincettes ou mieux encore le calculer soi même.
Exemple dans l’article cité, il est indiqué que SHLD est shorté à 60% du flottant alors qu’en réalité, c’est plutôt vers 70-75% de mémoire.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5636_bis.png

@ AJE

Il a été démontré à plusieurs reprises que les Mall class A résistaient bien au "choc" du e-commerce, beaucoup mieux que les class B comme WPG et CBL.

Je n’ai pas fait la comparaison récemment, mais WPG possède globalement de meilleures propriétés que CBL. Ce qui fait que CBL était un candidat plus idéal à shorter.

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Dernière modification par Zera (28/06/2017 13h17)

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#273 28/06/2017 13h13 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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Petit bémol toutefois, WPG est bien moins shorté mais possède un profil de cours (et de malls) assez similaire.

Réponse : Les ventes par m² sont comparables pour les deux entités. De plus WPG possède que 51% de ces meilleurs Malls (JV).

Dernière modification par AleaJactaEst (28/06/2017 13h44)

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#274 28/06/2017 14h34 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

Banni
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Bravo pour ce suivi Zera. Le truc avec le short sur CBL, c’est qu’à moins que la société n’explose en vol et aille à la faillite pure et simple, il va bien falloir qu’ils rachètent leurs shorts tôt ou tard. Et pendant ce temps, ils versent 26,5 centimes tous les trimestres pour payer le dividende + un peu plus de 2,5% de coût de location de titres. Donc, qu’ils fassent.

Je crois que j’en avais déjà parlé, on a sans doute à faire ici à une utilisation de certains REITs comme proxy pour jouer la faillite de Sears sans avoir à payer les coûts de location démesurés sur SHLD. Je ne sais pas quelle est la source et la date des infos utilisées par Rubicon, mais à aujourd’hui (l’info étant à priori du 15 juin), IB donne 33% de short sur CBL, 16% sur WPG et 51% sur Seritage.

Après, dans quelle proportion une faillite de SRAC impacterait les dits REITs, c’est une bonne question. Mais si on imagine un chapter 7 prochain avec arrêt d’activité et liquidation, à court terme, ça peut effectivement faire assez mal (et permettre aux shorts de racheter des titres à très bon compte). Maintenant les chapter 7, c’est pas courant non plus dans l’univers des sociétés cotées (mais ce serait bien ce que Lampert devrait viser pour valider l’éventuelle théorie que j’ai soulevée sur SHLD).

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#275 28/06/2017 15h44 → CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA (cbl, centres commerciaux, mall, reit)

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M.erci Mevo mais tout le mérite revient à Rubicon Associates.

Au passage, j’ai l’impression qu’il y a un changement de paradigme et que le vent commence à tourner : Five Signs That Stores (Not E-Commerce) Are The Future Of Retail et c’est un article de Forbes

On commence à voir des articles qui indiquent comme quoi le brick and mortar n’est pas si has been que ça et qu’il y a effectivement un réel besoin (même si cela nécessite un recyclage d’espace car les besoins d’aujourd’hui ont évolué).

- Amazon et son besoin de nouvelles surface d’entreposage + le rachat de Whole Food
- Berkshire qui investit dans une REIT

Ca peut être un bon timing pour se lancer sur le secteur. (à tempérer car mon timing est souvent mauvais !)

Je n’ai pas analysé PEI (et j’en entends pas trop parler sur le forum) mais c’est une foncière de centre commerciaux type B+ (donc meilleure qualité que CBL et WPG) et qui est pas mal discounté.

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Dernière modification par Zera (28/06/2017 15h46)

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