Diversification internationale avec l'immobilier

Voici encore une étude de TIAA-CREF Asset Management :
http://www.tcasset.com/news/research_do … estors.pdf

L’objectif de l’étude est de voir si un portefeuille d’immobilier physique européens peut bénéficier d’un ajout d’immobilier physique américain.

La durée de l’étude est assez courte (1998-2008) et je n’ai pas bien saisi comment était gérée l’effet devise dans l’étude, ni quels étaient les indices utilisés.

Néanmoins, devinez à quelle conclusion "on" arrive ?

Comme d’habitude : la diversification d’actifs moins corrélés améliore le couple rendement/risque :



Le meilleur portefeuille testé ici est :

- Royaume-Uni : 42%
- France : 37%
- Pays-bas : 11%
- Etats-Unis : 10%

Et la table des corrélations :



On remarque qu’au niveau de centres commerciaux, il y a une corrélation forte entre la France et les Pays-bas.

Au niveau des bureaux, quelque soit le pays il y a quand même une certaine corrélation (> 0,7) avec une moindre corrélation pour les pays-bas.

Si je faisais un très gros raccourci, on pourrait dire qu’en terme de foncières cotées, pour diminuer la volatilité et en faisant la chasse à la décorrélation, il serait intéressant de détenir :

- Des foncières de centres commerciaux anglaises
- Des foncières de centres commerciaux américaines
- Des foncières de centres commerciaux françaises OU hollandaises

- Des foncières de bureaux hollandaises
- Des foncières de bureaux américaines
- Des foncières de bureaux anglaises

Mais tout cela est très théorique, la période d’analyse est trop courte et l’utilisation des indices masquent les particularités locales (immo Parisien vs Lyon par exemple).