Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 13/05/2016 21h46

Membre
Réputation :   26  

Capelli est une petite société de promotion immobilière basée à Champagne au Mont d’Or (69), patrie de Bocuse.
62 salariés
Activité en France, et récemment Suisse et Luxembourg.
Le capital est détenu à 74.6% par la famille Capelli – le reste 25.2% constitue le flottant.
L’exercice clôture fin mars.

Sur la base du rapport semestriel, au 30/9/2015 :
Capitaux Propres = 35713 k€
Dettes nettes = 55215 k€ - dont Emprunt obligataire = 18746 k€ - Concours bancaires courants = 35653 k€ – Compte Courant Associé = 2639 K€
Gearing = 154 % - Objectif annoncé < 120%

Sur la base de la clôture de mars 2016 :
CA : 91.2 M€ (+40%)
Réservations : 225.8 M€ (+40%)
Croissance estimée 2016-17 supérieure à 20%
Résultat net : 2315 k€
Les résultats ont toujours été bénéficiaire de 2011 à 2015 (1167 k€ à 2917 k€)

Une société rentable, à priori bien gérée, avec un carnet de commande de plus de 2 années, un PER faible. Reste le problème du financement de cette croissance. (BFR croissant avec l’activité)

Cours : 23 € - PER 2016 = 8.89
PER 2016 Nexity (activité similaire, taille non comparable !) = 18.6

AMF : J’ai des titres CAPELLI

Dernière modification par MichelPlatini (13/05/2016 21h51)

Mots-clés : capelli, familial, promoteur


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 22/08/2016 18h18

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   302  

Hello,
Capelli change de business model et devient un promoteur immobilier après avoir été un lotisseur. Ce changement s’explique par des marges plus élevées dans la promotion. Capelli se concentre sur des zones géographiques où le pouvoir d’achat est plus élevé (Ile-de-France, Rhône-Alpes, Suisse et Luxembourg).

La sortie annoncée de l’activité de lotissement explique la marge opérationnelle en baisse malgré une forte augmentation du CA. Reste à voir si il ne sorte pas trop vite des lotissements (marge brute négative sur cette activité en 2016 versus positive en 2015). Cette transformation accélérée vers la promotion explique la forte hausse du BFR en 2015 (l’achat de terrains que l’on retrouve dans les stocks) pour financer le développement.

L’endettement a été utilisé pour financer ces achats de terrain. D’ailleurs cette tendance continue avec la levée de 3 MEUR supplémentaires en juillet 2016. Des émissions atypiques (crowdfunding : émission obligataire uniquement à destination des particuliers à un taux de 7%) peuvent laisser penser qu’ils ont des difficultés à trouver un financement bancaire plus classique et moins cher. La dette « opération » ne pose pas de problème car elle est adossée à des terrains qui vont être bâtis et ensuite vendus. Le ratio de couverture est bon (EBIT/coûts financiers net de 2,7).

Valorisation

Le P/B (qui reprend la valeur des terrains même si ceux-ci sont présents dans les comptes à leur prix de revient et non à leur valeur de marché) est l’indicateur le plus pertinent pour valoriser un promoteur.
Quelques retraitements  de la book :

1/ Valorisation au prix du marché de l’immeuble de placement (financé par un emprunt avec une échéance 2033…dont je ne suis pas complètement convaincu de la pertinence et dont on observe une baisse des loyers en 2016…) : +1,7 MEUR.

2/23% des stocks sont encore des terrains liés à l’activité de lotissement. Décote de 20%(activité moins rentable que la promotion) sur les terrains de lotissements (qui représente 23% des stocks de terrains) : -1,7 MEUR.

Au final, on a une book value de 36,6 MEUR (36,6+1,7-17). Le P/B s’élève à 1,25 avec un prix de l’action à 21,6 euros.

Cappelli vise un CA de 200 MEUR ou plus pour mars 2018 contre 91,2 MEUR en 2015. En extrapolant (avec nécessairement des incertitudes), on peut penser que les CP vont passer de 36,6 MEUR à 40 MEUR d’ici deux ans. Je prends une progression relativement faible des CP sur 2 ans car il n’est pas impossible (vu l’historique de l’entreprise) qu’il fasse de nouveau appel à la dette financière pour financer cette croissance : pour rappel doublement du CA en moins de 2 ans). La P (21,6€)/ Book (40/2,21 millions d’actions) serait de 1,2.

Peut-être qu’une revalorisation pourrait venir d’un re-rating une fois que l’entreprise sera un acteur 100% dédié à la promotion.

Cheers

Jeremy

Pas d’actions Capelli.

Hors ligne Hors ligne

 

[+3]    #3 23/08/2016 09h15

Banni
Réputation :   187  

Je n’aime pas du tout leur internationalisation qui passe par une structure hybride et qui fournit aux minoritaires une part conséquente des profits, notamment pour le business au Luxembourg et en Suisse. On ne peut pas dire que ce soit très respectueux des actionnaires historiques.

Car clairement, sur la nouvelle activité de promotion immobilière "complète" (j’entends pas là, plus seulement le terrain de l’activité historique mais terrain + immeuble / maison) les marges et le marché potentiel ont bien augmenté. Sentant le vent venir, on a entourloupé les actionnaires de Capelli.

Le genre de décision irrespectueuse qui m’a fait vendre il y a plusieurs années…

Pour illustrer le propos sur la spoliation des actionnaires historiques, des chiffres parlent plus que des mots :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/10933_capelli_-_tour_de_magie_comptable.png

En bleu, on voit que le résultat consolidé augmente de +28%, mais seulement de +20% pour les actionnaires de Capelli.

Qui se prend le différentiel ?

Les minoritaires…

Joli tout de passe-passe comptable parfaitement légal et parfaitement discriminant pour le petit porteur.

Source = présentation des résultats 2015 / 2016

---

Jeyfox, vous avez analysé quasiment tous les promoteurs de la cote. Allez-vous en faire un classement des plus belles décotes / opportunités ? smile

[EDIT : ajout de l’image]

Dernière modification par FranckInvestor (23/08/2016 10h25)

Hors ligne Hors ligne

 

#4 23/08/2016 10h39

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   302  

Hello FranckInvestor,
bien vu!
J’ai passé de mon côté du fait de l’endettement obligataire à des taux élevés. Je ne sais pas pourquoi ils n’ont pas eu recours à un endettement plus classique.
On peut penser qu’un taux d’intérêt pour un promoteur serait plutôt de l’ordre de 4% et là on est à du 7%.
En outre, le levier financier a déjà bien été utilisé par rapport à d’autres promoteurs. En d’autres termes, d’autres acteurs ont une plus grande marge de manœuvre de ce côté là.
Pour le classement des promoteurs, je vais voir ce que je peux faire!
Cheers
Jeremy
Pas d’actions Capelli.

Hors ligne Hors ligne

 

#5 23/08/2016 11h45

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   221  

Franck,
Je comprends ce que vous voulez dire.
la difference provient de la présentation des comptes consolidés. La part des minoritaires a augmentée en proportion car ils doivent consolider plus de SCCV du fait de leur changement de périmêtre. Mais je ne vois pas ce qui permet de dire que les minoritaires prennent plus que leur part.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 23/08/2016 12h27

Banni
Réputation :   187  

Pryx a écrit :

Franck,
Je comprends ce que vous voulez dire.
la difference provient de la présentation des comptes consolidés. La part des minoritaires a augmentée en proportion car ils doivent consolider plus de SCCV du fait de leur changement de périmêtre. Mais je ne vois pas ce qui permet de dire que les minoritaires prennent plus que leur part.

Les minoritaires prennent leur part. Pas plus, pas moins. C’est normal et totalement légal.

La question est : Pourquoi est-ce que Capelli a créé une structure avec des minoritaires au lieu de posséder cette société à 100% ?

C’est là, où pour moi, ce n’est pas très clean. On parle plus d’éthique dans les affaires ici.

Le détail des filiales est synthétisé p.97 et p.98 du rapport annuel 2015-2016 :

Les filiales qui génèrent le plus de CA sont SA CAPELLI SUISSE et SAS L2C DEVELOPPEMENT détenues respectivement à 77,7% et 50,0 %.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/10933_sas_l2c.png
Et dans les filiales et participations détenues à plus de 50% (avec une marge nette spectaculaire) :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/10933_capelli_suisse.png

Hors ligne Hors ligne

 

#7 15/02/2017 00h13

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   302  

Hello,
le CA du T3 2016-2017 a été publié.
A 9 mois, le CA progresse de 47%.
Au T3, hausse de 21% du CA.
L’entreprise indique que "les 24 mois à venir sont également prometteurs".
Hausse sur un an de 36% du backlog.
Le seuil des 100 MEUR de CA annuel sera dépassé et ils disposent "déjà d’une bonne visibilité sur la croissance des deux prochaines exercices".

Cheers

Jeremy

Pas d’actions Capelli.

Dernière modification par Jeyfox (15/02/2017 00h14)

Hors ligne Hors ligne

 

#8 15/05/2017 22h58

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   302  

Pour le suivi mais aussi pour le suivre le secteur car Capelli en décalé par rapport aux autres acteurs.
CA 2016 publié: 126,3 MEUR.
Croissance organique de 39% supérieur à l’objectif initial d’une progression de 25%.
+ 42% pour l’activité promotion.
Backlog (réservation multiplié par le prix de vente): 216 MEUR et bonne visibilité pour les deux prochaines années.
La Suisse et le Luxembourg représentent 29% du CA total (21,9 MEUR pour le Luxembourg et la Suisse 12,2 MEUR).
Objectif: "atteindra rapidement 300 MEUR de CA" mais on n’a pas le délai pour atteindre ce chiffre (peut-être dans 2 ans).

On continuera de regarder le niveau du levier financier lors de la publication des résultats annuels.

Cheers

Jeremy

Pas d’actions Capelli.

Hors ligne Hors ligne

 

#9 18/05/2017 19h08

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   302  

Hello,
Placement de 12,3MEUR TSSDI (titres super subordonnés à durée indéterminée).
Échéance 2023.
Taux de 9,75% pour les 6 premières années.
Cela va dans les capitaux propres mais je pense que l’on peut les retraiter en dettes financières. C’est une obligation hybride.
Cheers
Jeremy
Pas d’actions Capelli.

Hors ligne Hors ligne

 

#10 31/05/2017 20h47

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   302  

Hello,
émission obligataire (euro pp) de 22 MEUR maturité 5 ans, taux de 6,25%.
La croissance est forte avec Capelli mais elle est financée par un levier financier élevé: point de vigilance même si c’est tout à leur honneur de tenter.
Cheers
Jeremy
Pas d’actions Capelli.

Hors ligne Hors ligne

 

#11 18/07/2017 21h58

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   302  

Hello,
pour le suivi, les résultats annuels 2016 sont les suivants:
- CA +39%
- EBIT +30%
- Amélioration du BFR qui représente 81% du contre 109% en 2015.
- backlog à 218,4 MEUR (en progression de 43,1%).
- objectif de CA à moyen terme de 300 MEUR (pour rappel on est à 126,3 MEUR).
Cheers
Jeremy
Pas d’actions Capelli

Hors ligne Hors ligne

 

#12 19/07/2017 08h06

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   130  

En entreprise comparable, Realites me semble plus décotée et mieux maîtriser leur financement mais avec une plus faible croissance.

Dernière modification par Mi345 (19/07/2017 08h11)

Hors ligne Hors ligne

 

#13 27/07/2017 15h48

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   302  

Hello,
chiffres du T1 2017-2018:
- CA +47%. La Suisse et le Luxembourg contribuent fortement à cette hausse. Mais attention c’est dans ces deux pays où il y a des intérêts minoritaires.
- ils réfléchissent à l’opportunité de s’implanter dans d’autres pays du Nord de l’Europe.
- Backlog: 226,3 MEUR.
- Objectif "d’atteindre rapidement 300 MEUR de CA".

Cheers

Jeremy
Pas d’actions Capelli.

Hors ligne Hors ligne

 

#14 23/10/2017 14h48

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   302  

Pour le suivi:
Capelli a communiqué qu’ils avaient 4 287 logements en cours de montage représentant un CA cumulé de 1 milliards d’euros.
Quelques précisions:
1/ C’est un CA potentiel.
2/ c’est un CA cumulé. Cela représente plusieurs années de CA.
3/ les permis de construire sont à déposer ou en cours d’instruction.


L’ Ile-de-France représente la moitié de ce CA potentiel.
Les Rhônes Alpes représentent 34% et le Luxembourg le solde du CA potentiel.

Cheers

Jeremy
Pas d’actions Capelli.

Dernière modification par Jeyfox (23/10/2017 14h54)

Hors ligne Hors ligne

 

#15 16/11/2017 14h17

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   302  

Hello,
pour le suivi: le CA du S1 2017 est en hausse de 35% et il est attendu en forte hausse au S2.
-Des décalages de plusieurs programmes sur le S2 font que le S1 aurait plus être plus élevé.
-Croissance du CA en France: +41%
-L’activité lotissement ne représente plus que 2% du CA ce qui est en ligne avec leur stratégie de sortir de cette activité historique mais moins rentable.
-Backlog( carnet de commandes) pour l’activité promotion: +30% par rapport à 2016. +34% pour la France et +99% pour le Luxembourg (où l’on a des minoritaires).

Cheers
Jeremy
Pas d’actions Capelli.

Hors ligne Hors ligne

 

#16 20/10/2018 16h20

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   220  

Pour le suivi, avec les données 2017

CA à 162 Meur (+30%), RNPG à 5.5 Meur
FPPG à 55 Meur (mais voir plus bas ) , Dettes fi à 162 Meur, tréso 51 Meur, valorisation ce jour 81 Meur
Backlog à 380 Meur (+70%)

La croissance est tirée par une montée en puissance de l’étranger (36% du CA dont le Luxembourg qui marge bien) ainsi que la poursuite du cycle en cours en France.

Typologie clients : 40% en résidence principale, 30% en investissements, 30% en bailleurs sociaux

Typologie business : promoteur pur maintenant, en intégration verticale (achat des terrains, construction, puis livraison). Mais 20% du CA est sur de la rénovation selon les opportunités.

A venir :

ouverture d’une agence en Allemagne pour début 2019 (Francfort)
la cible de 300 Meur en CA reste dans les objectifs pour 2019
projet en région parisienne avec Eurasia Groupe qui pourrait appeler d’autres projets sur cette région

Mon avis :

Beau parcours boursier depuis 2015 (fois 3 environ)

Je pense que la direction est trop sûre d’elle au point d’avoir un gros levier en fin de cycle, car je crois que cycle immobilier arrive en bout. Et puis surtout ya un point qui me gène vraiment.

Le levier expliqué dans les plaquettes publiées intègre du TSSDI dans les fonds propres ; même si c’est légal, c’est limite limite …

En retirant le TSSDI je vous laisse calculer ce levier (le vrai, celui qui lie la boite aux créances financières)

Et dans la lignée, le hors bilan a explosé à 60 Meur (+50%) , en lien avec les prêts bancaires.

NOTA : pour faire suite à ce qui a été dit sur cette file antérieurement, il n’y a plus de minoritaire dans les entités qui margent beaucoup , comme au Luxembourg par exemple. Il reste 15% de part de minoritaires, cela concerne essentiellement la partie rénovation où la direction veut "mouiller" les partenaires de ces opérations.

Pas de titre Capelli.


Youtube Ici - Tweeter Ici

Hors ligne Hors ligne

 

#17 20/10/2018 16h39

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   588  

Capelli a réalisé une croissance vraiment exceptionnelle ces dernières années.
Cette performance est d’autant plus remarquable que l’activité est fortement capitalistique.
A ce titre, ils ont du prendre un levier important … et faire preuve d’ingéniosité financière pour augmenter leur levier !

Leur carnet de commande est encore bien garni.
Si le cycle se retourne, Capelli aura surement des difficultés.
D’autant plus que je ne sais pas expliquer leur marge brute à 26%.

Cependant, je me méfierais d’annoncer aujourd’hui la fin du cycle.
Les taux restent très bas. La croissance reste modérée.
Les investisseurs s’inquiètent mais les promoteurs restent positifs : rachats d’actions propres chez Nexity et KOF, quelques achats d’initiés sur Nexity et Réalités.


"Espérez le meilleur, préparez le pire et attendez vous à être surpris" @StockPick_fr

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #18 20/10/2018 18h02

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   220  

Sur le fond : même si la fin du cycle n’arrive pas sur 2019, il est quand même peu prudent d’avoir un aussi gros levier actuellement. La baisse des taux est passée :-) une remontée est plus probable maintenant (cf tapering)

Sur la forme : dans les communiqués de Capelli il est mis en avant les fonds propres intégrant les minoritaires,  et en passant sous silence le TSSDI mis dans les fonds propres (au taux de 9.75% par an , quand même !)

L’ingénierie financière c’est bien, quand c’est utilisé pour le business et sans vouloir flouer les minoritaires (cf les fameux cours de BFM Stratégie, cours 1 par exemple)

On se souvient de la presque faillite Vivendi Universal à JM Messier aux manettes, idem de France Télécom avec Michel Bon, et bien d’autres boites qui ont failli couler avec une dette énorme en retournement de cycle.

L’avenir nous dira comment Capelli va gérer la suite.

Un des scénarii du pire pour les minoritaires serait une AK tout en haut  , par exemple.

Je peux me gourer mais c’est sans moi ici.

Pas de titre Capelli


Youtube Ici - Tweeter Ici

Hors ligne Hors ligne

 

#19 17/12/2018 18h51

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   723  

Christophe Capelli ce matin dans Intégrale Placements.

Hors ligne Hors ligne

 

#20 17/12/2018 19h08

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   588  

Interview récente du PDG également sur La bourse et la vie


"Espérez le meilleur, préparez le pire et attendez vous à être surpris" @StockPick_fr

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur