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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/04/2016 11h18 → Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien (de robien, défiscalisation, pigeon)

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Réputation :   248 

Un reportage intéressant sur tout ce qu’il ne faut pas faire lors d’un investissement en défiscalisation.
En tout cas bravo au commercial qui a convaincu des "investisseurs" à payer leur apprtement plus de 120ke dans un endroit qu’ils ne connaisent même pas et qu’ils ont dû revendre par la suite … 60Ke !

Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien

Mots-clés : de robien, défiscalisation, pigeon

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#2 22/04/2016 11h30 → Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien (de robien, défiscalisation, pigeon)

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Très instructif en effet!
Je pense que l’exemple n’est pas isolé.

Si vous êtes francilien ou niçois ou lillois avec un prix de l’immobilier référence en tête et que vous ne faites pas vos devoirs, que vous êtes aveuglé par l’aspect fiscal (il y en a beaucoup plus qu’on ne le pense, mon père était dans cette catégorie), il est alors facile de se faire piéger.

En plus le de Robien était le successeur d’une loi beaucoup plus avantageuse (Perissol) et beaucoup se sont laissés porter par la vague je pense.

Aujourd’hui avec le Pinel j’ai le sentiment que ces abus seraient moins faciles parce que la population est mieux informée.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#3 22/04/2016 11h48 → Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien (de robien, défiscalisation, pigeon)

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Bonjour,

Sans compter les effets de bord et le fort impact sur les prix du marché local : les propriétaires qui ont investi avant la mise en place de cette loi et de l’avantage fiscal ont vu eux aussi le prix de leur bien chuter ainsi que les prix des loyers pratiqués alors qu’ils n’ont même pas pu bénéficier de la réduction fiscale…

Cordialement,

Eric


=== Ressources anti-arnaques. === Gardons nous bien de nourrir inutilement les trolls… ===

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#4 22/04/2016 12h05 → Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien (de robien, défiscalisation, pigeon)

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Ce qui montre une nouvelle fois que, surtout en immobilier, les fondamentaux restent fondamentaux …. justement…

On n’achète pas sans se déplacer;
L’aspect fiscal ne doit être que le bonus et pas la cause de l’achat….

Je pense malgré tout que même si les acheteurs sont mieux informés maintenant, il restera toujours des pigeons :-( Lequel d’entre nous n’en connaît pas dans son propre entourage ?

Et que dire des propriétaires "locaux" qui voient leurs biens invendables à un prix décent….

Enfin pour connaître assez bien la vile en question, le centre ville me paraît effectivement particulièrement laissé à l’abandon, malgré des efforts récents de la municipalité.

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#5 22/04/2016 12h11 → Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien (de robien, défiscalisation, pigeon)

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En tout cas les locataires du coin ont l’embarras du choix smile

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#6 22/04/2016 12h36 → Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien (de robien, défiscalisation, pigeon)

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Là où les acheteurs ont été très négligents, c’est de ne pas prendre en compte le contexte :
- une ville de petite taille (11 200 habitants environ, soit environ 4500 foyers) : 1000 logements supplémentaires, c’est énorme !
- une ville à la population stagnante
- une ville où l’immobilier était déjà très bon marché
- une région géographique (le Comminges, c’est à dire le sud de la Haute-Garonne), faiblement peuplée et en marasme économique. On m’a annoncé à l’oral (mais je n’ai pas d’autre source) qu’il y aurait, globalement sur le Comminges, 20 % de logements vacants. Ca veut dire que, même s’il y avait un jour une tension sur l’immobilier à Saint-Gaudens, les gens n’auraient qu’à faire quelques kilomètres pour retrouver des maisons et appartements très bon marché ; ce phénomène bride donc tout risque de hausse de prix, il y aurait rurbanisation dans les campagnes alentours au lieu de produire une vraie hausse.

PS : il n’y a pas besoin de connaître la région pour arriver à ces conclusions. Wikipedia pour la population et son évolution, meilleursagents et le bon coin pour jauger le marché immobilier pour les ventes comme pour les transactions…  En quelques minutes ou dizaines de minutes de recherche google, on a cerné le problème.

Avec ces quelques principaux points d’évaluation, qu’on apprend en fréquentant ce forum, on ne se fait vite une idée. Le problème de ces acheteurs, c’est surtout d’avoir été des pigeons innocents. C’est d’avoir cru que l’immobilier tout packagé et tout simple proposé par des banquiers et autres intermédiaires, ça les dispensait de faire des recherches d’information basiques sur le marché immobilier du coin qu’on leur proposait.

Dernière modification par Bernard2K (22/04/2016 12h54)

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#7 22/04/2016 12h41 → Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien (de robien, défiscalisation, pigeon)

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Les commerciaux ont dû leur vendre le potentiel de la région et le gain fiscal supposé.
J’adore l’argument du couple "grugé" : on était fort occupé, on n’a pas regardé en détail … encore un peu et ils allaient dire qu’ils attaquaient leur banque parce qu’elle leur a fait un crédit sans s’assurer qu’il y aurait des locataires ou que le coin est recherché.

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#8 22/04/2016 12h42 → Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien (de robien, défiscalisation, pigeon)

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Saint Gaudens était présenté à l’époque par les promoteurs comme la banlieue toulousaine…
Les promoteurs De Robien étaient dans la légalité mais borderline. Pourquoi proposaient-ils des programmes construits dans le Sud à des investisseurs d’autres régions et inversement ? très souvent à plusieurs centaines de kilomètres.
Les investisseurs prudents se sont déplacés, les autres faisant totalement confiance aux promoteurs, non.

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#9 22/04/2016 12h49 → Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien (de robien, défiscalisation, pigeon)

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J’y vois surtout une opportunite pour le rentier cherchant a s’ installer a la campagne : la region est belle, proche des Pyrenees, pas trop loin de la mer,bien ensoleillee et on y mange bien. De surcroit, on peut s’ y loger pour un tout petit loyer !

S’ agissant des opportunites professionnelles, le rentier n’en a que faire.

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#10 22/04/2016 13h13 → Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien (de robien, défiscalisation, pigeon)

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Construire 1 000 logements dans une ville de 11 000 habitants, ce n’est pas raisonnable
(sauf énorme boom économique genre une usine Airbus s’implante).

Je suppose qu’en se rendant sur place, on voyait des grues partout et on pouvait se poser des questions …

Maintenant, pourrait se positionner pour attirer des retraités.


Dif tor heh smusma

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#11 22/04/2016 16h23 → Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien (de robien, défiscalisation, pigeon)

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Apparemment Saint-Gaudens, c’est du lourd et ça ne date pas d’hier :

Vente Appartement avec De Robien dès janvier 2008 !

Ainsi, toute l’étude a été faite avec un TMI 30% alors qu’ayant 3 enfants nous sommes à 14%
-- nous avons réussi à différer en mars 2008, le démarage du prêt
- surrévaluation du bien que nous essayons de revendre…et moins value qui, si elle est trop importante ne nous permettra pas de nous en séparer et crainte maintenant de ne pas trouver trop de locataires.

étranglé par de robien

Aujourd’hui je dois rembourser des mensualités de 734 € en plus de mon loyer (1392€)
Le loyer ne m’apporte que 178 €
D’un revenu minimum garanti de 350 € je passe à 178€.

TEMOIGNAGES DES VICTIMES DE ROBIEN (le dispositif): OMNIUM: Robienpourri - Samedi 28 Janvier 2012 à 09:02

Prix payé : 170 000 estimation 110 000, et encore, les agences surévaluent pour avoir la meilleure commission, en cas où cela se vendrait.
Un an pour revendre, sur 5 ou 6 agences, et finalement revente à 90 000€, avec bien du mal. On était content d’en être sorti (!)

St-Gaudens. Les logements "Robien", ou un scandale qui ne fait que commencer - 19/09/2008 - ladepeche.fr

Tout est loué Mais il y a 500 logements (N.D.L.R. rien qu’en résidences). Et il n’y a pas la clientèle. Cela casse le marché du locatif, entraîne une baisse des loyers de 20 %. Quant à la valeur du bien, les gens ont acheté des appartements de 60 m2 ,150 000 € qui valent, à peine, aujourd’hui 120 000 €. À moyen terme, cela peut entraîner une baisse des prix sur l’ensemble du marché. »

Dernière modification par ZeBonder (22/04/2016 16h23)

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#12 22/04/2016 16h37 → Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien (de robien, défiscalisation, pigeon)

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Bonjour,

On en profitera pour répéter une fois de plus un vieil adage: n’investir que dans ce qu’on connaît.
Et si on ne connaît pas, en profiter pour apprendre.

Mafo


Travail: 750 h/an. Siestes, voyages et loisirs le reste du temps…

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#13 10/08/2017 09h02 → Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien (de robien, défiscalisation, pigeon)

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Bonjour,

J’habite à Toulouse et je vois des T2 rénovés de 50m2 pour 35k€ dans le centre ville de Saint Gaudens.

En faisant des recherches, je vois que le loyer moyen pour ce type de bien est à 400-450€ par mois donc une très bonne rentabilité théorique.

Je vois néanmoins sur le bon coin qu’il y a pas mal de biens à louer donc je me demande si l’excès de logements ne rend pas la location difficile..

Peut être il faudrait que je contacte quelques agences et demande des informations sur le temps de mise en location, le turnover dans la ville.

Dernière modification par davidof31 (10/08/2017 09h05)

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#14 10/08/2017 09h10 → Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien (de robien, défiscalisation, pigeon)

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Si vous parlez bien du centre-ville de Saint-Gaudens (et non pas de Toulouse), vous vous trompez sur le loyer potentiel.

Les loyers pour des T2 commencent à 270 € HC. Exemple en RDC d’une résidence assez récente : Appartement 2 pièces 33 m² Locations Haute-Garonne - leboncoin.fr

Sur l’excès d’offre, vous avez raison : 45 annonces de T2 à louer sur LBC pour une ville de 4500 foyers, ça fait beaucoup.

Cela dit, il n’est pas complètement impossible de tirer son épingle du jeu à condition de proposer un bien en parfait état, très bien agencé, avec des rangements et si possible un garage et une cave, pour pas cher (dans les 300 € de loyer). C’est le principe de la valeur relative de l’offre : si votre appartement est mieux que les autres au même prix (et que vous savez le mettre en avant !), il se louera pendant que les autres resteront vides.

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#15 10/08/2017 09h21 → Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien (de robien, défiscalisation, pigeon)

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Bonjour,

Oui je parle du centre ville de Saint Gaudens.

Le bien de l’annonce que vous montrez fait 33m2 pour 310€ cc donc je pense que pour un 50m2 avec parking on devrait se situer dans les 450€ cc

Dernière modification par davidof31 (10/08/2017 09h22)

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#16 10/08/2017 09h29 → Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien (de robien, défiscalisation, pigeon)

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Tabler sur 400 CC me paraît plus prudent :
414 CC et 376 HC pour un T2bis de 54 m² avec une place de parking : www.leboncoin.fr/locations/1149878093.htm?ca=16_s

Tout le problème dans un marché avec excès d’offre est d’arriver à louer. Si à 450 CC charges comprises vous ne louez pas, vous allez devoir baisser le loyer, mais restera-t-il encore des candidats à ce moment-là ? Risque de longs mois de vacance.

Dernière modification par Bernard2K (10/08/2017 09h31)

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#17 10/08/2017 10h00 → Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien (de robien, défiscalisation, pigeon)

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Cela me semble bien 400cc donc environ 300 avant impôts je pense (tf environ 500€ et autant de charges) donc bonne rentabilité!

Ce qui me fait peur c’est quand même la demande locative ! S’il faut le propriétaire met en vente après rénovation car trop de difficultés à louer..

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#18 10/08/2017 10h16 → Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien (de robien, défiscalisation, pigeon)

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Avec un contexte pareil, je me demande si les locataires négocient lors des visites…


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