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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 05/04/2016 18h13

Membre
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Bonjour,

Je souhaiterais obtenir des avis afin de voir si mes idées tiennent la route.

En effet, je souhaite acquérir des parts de SCPI via une société civile soumise à l’IS.

Le but de la manœuvre est d’avoir la possibilité de disposer de plus de moyens et de répartir les risques entre différentes SCPI.

Le deuxième point, et le plus important, serait « d’échapper » aux prélèvements sociaux sur les résultats : en effet, je pensais  financer les parts moyennant des apports en comptes courants (pas d’emprunt, capital social minimum). Nous serions alors rémunérés  par le remboursement de ces derniers. 

Si je raisonne bien, le seul impôt à payer serait l’IS (à 15 % car projet modeste) ?

Autre informations :
Les associés seraient 3 membres de la même famille ;
Ce projet s’inscrit sur du long-terme.

Je ne tiens pas comptes des frais de compta (je m’en occupe) ni des frais juridiques.

Quelle serait également la société idéale (SCI ou société de portefeuille) ?

Vous en remerciant.

Mots-clés : immobilier, is, sci, scpi

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#2 05/04/2016 18h40

Membre
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Bonjour

Les frais de compta sont obligatoires pour une SCI à l’IS, vous êtes obligé de faire un rapport annuel comme pour toute société. Donc de payer un expert comptable quelles que soient vos connaissances.

Vous parlez de "rémunération par remboursement de vos apports".

Attention, la SCI à l’IS est un formidable outil de capitalisation, avec de grands avantages pour transmettre/partager en famille. EN ravanche la rémunération sous forme de dividendes peut être lourdement imposée, là encore en fonction de votre TMI et de votre situation générale, il peut être moins intéressant de faire une SCI à l’IS plutôt qu’une SCI à l’IR ou pas de SCI du tout.
EN général il est conseillé de capitaliser (à crédit souvent) sur plusieurs années, et de passer en phase de distribution à l’arrêt de l’activité professionnelle pour atténuer les impôts sur dividendes percus.

Sans en connaître plus sur les montants, votre TMI, les échéances etc, je peux déjà vous dire que les membres éclairés qie moi en matière de SCI du forum ne pourront pas vous répondre plus précisément.

Il est aussi généralement apprécié de se présenter dans la partie du forum ad hoc, conformément à notre charte.

Dernière modification par MisterVix (05/04/2016 18h46)


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#3 05/04/2016 19h34

Membre
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Merci pour votre réponse rapide.
Je viens de faire ma présentation dans la section appropriée.

J’ai un TMI de 14 % ainsi que les autres associés.

Je me suis peut être mal exprimé dans mon message précédent.

Ma volonté n’est pas de distribuer des dividendes dans un premier temps, mais de rembourser les comptes courants de chaque associé au fur et à mesure de la perception des produits, le financement des parts ayant été réalisé uniquement par les apports en compte courant. C’est un projet qui s’inscrit dans du long-terme.

Dans mon esprit, j’évite les prélèvement sociaux jusqu’au remboursement total des comptes courants ce qui doit normalement nous laisser quelques années !

Dernière modification par johntheflower (05/04/2016 19h36)

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#4 05/04/2016 20h36

Modérateur
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Bah, éviter les PS maintenant (à 15.5%), si c’est pour les payer (et il faudra bien les payer un jour, si vous voulez sortir de la société plus que vos CCA,  ce qui devrait être le cas de toute société supposée générer du bénéfice à terme) dans quelques années à une autre taux, plus probablement supérieur à 15.5%, ce n’est pas forcément une bonne affaire.

En tout cas, ça ne doit pas être votre principale motivation pour faire un tel montage, qui comporte aussi des coûts (au moins pour la constitution et la gestion de la société, en plus de l’IS) et des inconvénients (l’argent est immobilisé un bon moment, il faut que les associés soient d’accord ce qui n’est pas évident sur une longue durée quand les objectifs de chacun peuvent varier, etc.).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 22/05/2016 22h35

Membre
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Bonsoir,

Je perçois mal l’intérêt d’un tel montage pour distribuer du compte courant qui sera peu rémunéré.
A mon sens et pour du long terme il vaudrait mieux utiliser cette SCI à l’IS pour effectuer une effet de levier et l’endetter sur 10 ou 20 ans selon votre objectif, ce qui vous permettrait de capitaliser en étant peu ou pas imposé.

Le seul risque est que la différence entre taux d’emprunt + charges et le rendement s’amenuise en cas de remontée des taux (réendettement des SCPI) et vous oblige à effectuer des apports réguliers. Lesdits apports pourront être rémunérés lors du retour aux bénéfices si une clause de rémunération est prévue.

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#6 22/05/2016 23h33

Modérateur
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Si les taux remontent, le risque est surtout que les parts de SCPI voient leur prix significativement baisser (et pas qu’il faille faire des apports.

La rémunération des éventuels apports sera fiscalisée (comme des intérêts, ceux d’un livret bancaire ou d’une obligation, i.e. à TMI IR + PS pour une personne physique actuellement), donc ça présente rarement un intérêt.

PS : Dixiet, même si vous êtes inscrit depuis 2012 sur ce forum, vous devriez vous présenter ici pour être conforme à notre charte.


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#7 23/05/2016 10h45

Membre
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MisterVix a écrit :

Les frais de compta sont obligatoires pour une SCI à l’IS, vous êtes obligé de faire un rapport annuel comme pour toute société. Donc de payer un expert comptable quelles que soient vos connaissances.

Pardonnez-moi mais cela est inexact : il n’existe aucune obligation de recourir à un expert comptable dans le cadre de l’activité d’une entreprise. Tout simplement jamais.

On peut recourir à un expert-comptable pour préparer la comptabilité de sa société, en effet. En revanche, lorsque l’on a quelques connaissances basiques, préparer le bilan d’une SCI IS reste particulièrement simple, soit avec un bon logiciel, soit avec une feuille excel. Une SCI IS détenant deux ou trois lignes de SCPI et les emprunts liés, on parle de quelques dizaines d’écritures par an.

Bien entendu, je ne recommande pas de le faire si l’on a aucune connaissance. Au pire, se faire aider la première année et prendre la main ensuite si on se sent de le faire.

En revanche, au-delà de certains seuils, le recours au CAC sera obligatoire.

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#8 23/05/2016 20h10

Membre
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GoodbyLenine a écrit :

Si les taux remontent, le risque est surtout que les parts de SCPI voient leur prix significativement baisser (et pas qu’il faille faire des apports.

La rémunération des éventuels apports sera fiscalisée (comme des intérêts, ceux d’un livret bancaire ou d’une obligation, i.e. à TMI IR + PS pour une personne physique actuellement), donc ça présente rarement un intérêt.

PS : Dixiet, même si vous êtes inscrit depuis 2012 sur ce forum, vous devriez vous présenter ici pour être conforme à notre charte.

Bonsoir GoodbyLénine,

1) Je pensais surtout au fait que le rendement des SCPI risquait de ne plus assurer le remboursement des emprunts en cas de remontée des taux (danger immédiat) et bien sur, comme vous le rappelez, la perte en capital secondaire à la dévalorisation des parts….

2) Oui je vais me présenter, mais je suis un grand timide ;-)

Bonne soirée
Dixiet

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#9 23/05/2016 20h27

Modérateur
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Je ne comprend toujours pas ce qui préoccupe autant. Voici un exemple concret avec des chiffres :

Imaginons que vous achetez des SCPI pour 100 000€, dont une partie à crédit, et que les dividendes actuels avoisinent 5 000€/an, et que l’emprunt soit (comme bien + de 90% des emprunts de particuliers en France) à taux fixe et à échéances constantes. Vous avez pu calibrer l’emprunt pour que les échéances fassent à peu près 5 000€/an, et être cash-flow neutre (avant les impôts, qui vont aller en augmentant au fur et à mesure que les échéances comporteront de moins en moins d’intérêts, qui font que ce sera quand même cash-flow négatif).

Si demain les taux remontent pas mal, les parts de SCPI ne vaudront plus que (par exemple) 75 000€, mais les dividendes resteront sans doute proche de 5 000€ (le marché exigera un meilleur rendement de l’immobilier) (bien sur, pour certaines SCPI avec des investissements immobiliers malheureux, ça pourrait aussi baisser, l’inverse étant aussi possible, mais ça n’aurait rien à voir avec l’évolution des taux d’intérêts) , et pourraient même un peu augmenter (si les indices de révision des loyers se mettent à augmenter, ce qui ne serait pas illogique avec des taux d’intérêts plus élevés).

Donc le principal risque (associé à la remontée des taux) n’est pas vraiment d’avoir une trésorerie détériorée, mais que lors de la revente des parts on récupère moins d’argent que prévu.


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#10 22/08/2020 22h11

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Pour éviter un topic redondant, je rebondis sur celui là , le titre étant très vaste.
Dans une société à l’IS, pour un couple marié en séparation de bien, l’un gagnant 5 fois plus que l’autre, peut on et est il judicieux de faire une répartition inégale des parts ?
Celle ci est elle ferme et définitive ou à chaque action d’achat
Par exemple, s’il y a 1200 parts, à répartition inégale, 200/1000
Dans le cadre d’achat de SCPI à comptant,  on fera donc 2000 euros d’un côté / 10000 de l’autre
Mais si on prend une SCPI à crédit, est ce la même chose ou peut on décider d’une répartitoin différente ?

Merci +

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#11 22/08/2020 22h36

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Vous pouvez faire la répartition que  vous voulez. (Et les revenus des associés n’y changent rien).

Dans tous les cas, la SCI sera une personne morale, différente des personnes qui seront associées. 

Et si la SCI est à l’IS, fiscalement la SCI vivra sa propre vie, complètement indépendante de celle de ses associés (le seul "lien" étant que les dividendes versés par la SCI -qui n’ont aucun impact sur la fiscalité de la SCI- seront des revenus fiscalisés dans les mains des associés qui les percevront).


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#12 23/08/2020 00h06

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Certes mais un peu quand même. Si on doit abonder dans la SCi, par exemple en cas de prêt bancaire, c’est aux associés de combler le trou d’un cash flow négatif . Si par exemple le cash flow est de 300 euros par mois, il faut bien abonder dedans en rapport avec les parts de la SCi ?

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#13 23/08/2020 00h59

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@Mettero
Il faut bien abonder en cas de cash flow négatif mais le montant apporté n’a pas nécessairement de lien avec le nombre de parts détenu dans la SCI.

Bien à vous,
cat

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#14 23/08/2020 01h40

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La banque n’ira pas regarder qui apporte en CCA pour assurer la trésorerie de la SCI : c’est le problème des associés. 

Mais il est très probable que la banque vous demandera de vous porter caution sur votre patrimoine (c’est plus facile pour la banque de récupérer son argent si la SCI est défaillante), celui de l’associé ayant le plus gros, ou sur tous les associés.


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#15 23/08/2020 08h15

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cat a écrit :

@Mettero
Il faut bien abonder en cas de cash flow négatif mais le montant apporté n’a pas nécessairement de lien avec le nombre de parts détenu dans la SCI.

Bien à vous,
cat

Ok mais n’est ce pas le plus logique que le montant apporté soit en rapport avec la quote part de chacun dans la SCi ?

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#16 23/08/2020 08h22

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Cela dépend si vous voulez favoriser votre femme ou pas. Si oui, vous faites le montage a 50/50 et vous apportez en CCA le cas flow négatif dans les proportions qui vous intéressent ou vous mêmes en totalité.
Le CCA pourra être récupéré ultérieurement mais si vous ne le retirez jamais vous devrez verser 50% des dividendes a votre femme qui aura de fait peu ou pas participer au cash flow.

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Favoris 1   [+1]    #17 23/08/2020 08h45

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Pour ma part tout est à 50/50 avec mon épouse mais comme j’avais des liquidités j’ai apporté 100k au cca (que je récupère au fil des trimestres selon la trésorerie dispo) pour acheter de l’usufruit de scpi et générer encore plus de trésorerie afin de bien lancer la sci pour qu’elle soit toujours à cf+.

Par contre si la sci se retrouvait à cash flow négatif avec nécessité d’apport au cca, c’est moi seul et non mon épouse, qui ferait cet apport, c’était la condition pour qu’elle accepte cet investissement.

Comme je gagne deux fois plus qu’elle, je trouve justifié de faire cet effort d’épargne supplémentaire qui est destiné à nos vieux jours et à nos enfants.

Au quotidien j’apporte également plus au compte joint et participe plus aux dépenses courantes pour qu’elle puisse mettre plus de côté, voir son épargne gonfler (ce qui est toujours agréable) afin que nos patrimoines se rééquilibrent.

Dernière modification par Malolechat (23/08/2020 10h36)


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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#18 23/08/2020 10h31

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Mettero a écrit :

Ok mais n’est ce pas le plus logique que le montant apporté soit en rapport avec la quote part de chacun dans la SCi ?

Cela dépend dans quelle logique vous avez constitué cet SCI. Si vous visez un rééquilibrage des patrimoines entre conjoint, comme l’indique Malo, ou un transfert progressif de patrimoine entre générations, il me semble qu’il ne s’impose pas vraiment d’apporter en fonction de la quote-part de chacun dans la SCI.

Bien à vous,
cat

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#19 23/08/2020 23h14

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Bonsoir

J’ai vu le montage suivant sur certains sites de cgp : la société achète l’usufruit de la SCPI et le particulier achète cash la nue-propriété.
Autant acheter directement la pleine propriété non ?

Certains d’entre vous ont-ils déjà comparé ce montage avec la sci is avec SCPI en PP ?

N’est-ce pas abusif comme montage ?

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[+1]    #20 23/08/2020 23h49

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L’intérêt de ce montage est de faire porter la charge de la dette à la SCI IS ( qui paye 15 à 28% d’IS et déduit les intérêts et autres frais) puis une fois le crédit rembourse de récupérer en direct la pleine propriété sans s’ennuyer avec une société IS et sans avoir à payer l’URSSAF, ou à payer une plus value importante en cas de revente.

Bien évidemment c’est abusif :
1/ Si le montage est uniquement à visée fiscale .

2/ Si le montage n’est pas dans l’intérêt de la société mais uniquement dans celui de ses actionnaires (abus de droit).

Certains cas particuliers permettent de réaliser ce type de montage avec de bonnes justifications pour ces deux points et c’est alors légal.

Sinon vous pouvez plutôt faire deux opérations distinctes : achat d’US par la SCI (avec un tiers en NP), et une autre opération (avec un autre tiers en contrepartie) pour acheter cash la NP à votre nom. Ca revient au même mais vous supprimez le lien entre les deux opérations.


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#21 24/08/2020 09h31

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Bonjour

Je ne comprends pas pourquoi la Sci devrait payer l’URSSAF. Généralement le gérant n’est pas rémunéré.

Cela serait intéressant de pouvoir évaluer le gain potentiel de cette opération car compte tenu des risques d’abus de droit, peut être pas intéressant le couple rendement/risque fiscal.

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#22 24/08/2020 09h47

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L’URSSAF est due sur les rémunérations au gérant et sur les dividendes dépassant 10% du capital social.

Je parle évidemment de la phase de consommation et non de la phase de remboursement du crédit où la SCI ne distribue pas forcément de rémunération/dividendes.

Comme dit plus haut, si il n’y a pas d’autre justification que fiscale c’est illégal donc à ne pas faire.

Par contre le gain potentiel est considérable pour un fort TMI compte tenu de la fiscalité sur les revenus fonciers. C’est donc à étudier pour certains cas précis.


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#23 24/08/2020 11h04

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Avez-vous déjà calculer ces gains ou avez-vous un fichier permettant de le faire ?

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#24 24/08/2020 11h07

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peakykarl, le 23/08/2020 a écrit :

Certains d’entre vous ont-ils déjà comparé ce montage avec la sci is avec SCPI en PP ?

Outre les aspects fiscaux, il y a quand même une différence assez fondamentale : un apport initial de trésorerie n’est pas utile pour une SCI à l’IS qui acquiert par emprunt des parts de SCPI en pleine propriété (après, il faut apporter de l’argent au fil de l’eau si le cash-flow est négatif).

Ce n’est pas le cas quand vous achetez des parts de SCPI en nue-propriété à titre personnel.

Bien à vous,
cat

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#25 24/08/2020 11h14

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MisterVix a écrit :

(pour une SCI IS…) l’URSSAF est due sur …. les dividendes dépassant 10% du capital social.

Je pense que ceci est FAUX.

Merci de citer vos éventuelles sources (sans confondre "capital social" avec autre chose, sans préjuger que le gérant serait associé à 100%).


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