Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 11/02/2016 12h31 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Joris, 26 ans.

Voilà maintenant deux ans que je lis attentivement le forum. Je me lance donc dans ce portefeuille.
A la fin je vous présenterai mon futur projet, pour le soumettre à vos avis.

Revenu:

- Salaire: 19000/an (TMI 0%, après charge réel)
- Loyer: 2400/an (chambre de mon habitation principal, donc exonéré)
- Revenu scpi: 188€/an
- Participation concubine: 3600/an. (Toutes les charges sont à mon nom et je suis propriétaire, elle souhaite participer à me verse. 300€/mois)
- Revenu complémentaire (cours donné, petits jobs, airbnb): 1000€/an

J’ai à la fin du mois 500€ d’argent disponible.
Il s’agit de l’argent théoriquement disponible après soustraction de l’épargne lié à la dépréciation de mon véhicule, des charges annualisés etc. "En réalité", cela s’approche donc des 700€.

Patrimoine financier:

PEA: 10000€
-- Safran 12
-- Vivendi 15
-- EDF 272
-- Neopost 96
-- Royal dutch shell 18
-- Sanofi 17
-- Casino 11

Des erreurs ont commisses, (edf, neopost), je me rassure en me disant que je suis TLT. EDIT: j’essaye de me rassurer

AV boursorama:
700€ Eurossima

PEL:
500€

LEP:
4000€

IMMOBILIER:

Scpi corrum conviction 3015€, financé par un crédit consommation 0.89% + un crédit 0%

Appartement F4, acheté 62 000€, valeur estimée 75 000, financé par un crédit immo, crédit de 57K sur 15ans, restant 52K€. Soit 413€/mois.

Objectifs:


Finalité: Me constituer un patrimoine

Méthode et objectifs:

- Augmenter mon épargne de précaution, objectif remplir le LEP à 7700€ (avant la fin de l’année)
- Réduire mon PRU sur les lignes déjà acquises dans mon PEA (TLT)
- Acquérir un ligne STEF et VINCI
- Achat SCPI à crédit
- Si l’achat de SCPI à crédit se réalise, passer mon remboursement d’emprunt de 413€ à 500€

Projet à venir:

Achat de SCPI Immorente à crédit. Un cabinet de gestion patrimoine gère l’affaire..

Voici la proposition qu’il m’a faite:

Emprunt de 28 000€: 2.55% sur 15 ans avec option de modulation. Puis utiliser l’option de modulation à la 1er date anniversaire pour passer la durée à 20 ans. Pas d’apport.

Scpi: Immorente environ 5%

Effort d’épargne 60€/mois
Pas de frais de cabinet, ils sont payés via rétrocommission de la SCPI

La simulation faite par le cabinet donne le résultat suivant:

- Effort d’épargne (Impôt compris) 14 602 € Soit par mois 61 €
- Capital acquis après remboursement du crédit 30 749 €
- Soit un gain en cas de revente au terme du crédit de (B-A) 16 146 €

Un avis sur ce dernier projet?

Dernière modification par Joris54 (11/02/2016 13h18)

Mots-clés : débutant, pea, scpi à crédit

Hors ligne

 

#2 12/01/2017 14h16 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   

Petite mise à jour de mes objectifs:

TMI Toujours à 0% pour la dernière année.

Trésorerie/épargne:
- Augmenter mon épargne de précaution, objectif remplir le LEP à 7700€ (avant la fin de l’année)
C’est largement validé.

7.7k LEP
6K sur livret A
1k PEL

Total épargne précaution: 14K€

ACTION:

11k répartie équitablement entre

EDF
NEOPOST
SANOFI
SAFRAN
ORANGE
VIVENDI
GTT
AMUNDI ETF MSCI

AV  BOURSO EUROSSIMA 750€ (pour prendre date)

Tous en plus value, sauf edf.
Environ 800€ de dividende par an.

IMMOBILIER:

- RP valeur 75k€, reste à rembourser 49k. Crédit renégocié passant ainsi de 3.18% à 1.55.
- 3060€ de scpi corum conviction acheté avec crédit 0%
- Finalement, je n’ai pas réaliser l’objectif d’investir à crédit dans des scpi, car j’ai trouvé une bien meilleure opportunité:

ACHAT 2016:
Studio meublé de 18M avec terrase à 28000 frais de notaire inclus. 1000€ de travaux.
Très bien situé, à coté de l’arret de tram, à 2km du centre de NANCY
Pas de frais de copro. Un réel coup de chance.

Loué via airbnb sur du petits séjours entre 400 et 550€/mois. j’habite à 500M donc c’est pratique.
Si l’avenir de RBNB s’assombrit, il y a possibilité de louer à un étudiant pour 300€ hors charge.

Financement à 110%, 142€/mois sur 20 ans.
Cela s’autofinance donc largement avec un bon cashflow.
A noter, que je vais tenter de faire classer le meublé pour obtenir les fameux 71% d’abattement pour les meublés classés.

Je ne regrette pas d’avoir laisser les scpi de coté pour le moment.

ACHAT 2017:
J’ai en vue d’acheter un immeuble avec ma compagne dans une ville de plus de 15000 habitant :

Négocié à 135k€ frais de notaire inclus.
1 F4 loué 550€, 1F2 loué 380€ 1F2 loué 390€. HC
Soit 1320€/mois

Il y a aussi une grande cave inutilisée et en bonne état, je vais essayer de la louer comme lieu de stockage (a voir..)

Banque OK pour le crédit:
110% sur 20 ans, 1.55%
0€ travaux
Mensualité: 724€/mois assurance incluse.

On souhaite tout de même ajouter 5000€ de travaux dans le crédit.
Objectif: Repousser l’échéance du remboursement du capital et ne payer que les intérêts pendant 1 an, et générer de la trésorerie. J’ai cru comprendre que c’est 24 mois maximum.
Car si j’ai bien compris, tant que l’enveloppe travaux n’est pas utilisé le remboursement du crédit n’est pas lancé et seul les intérêts sont débités.

Hors ligne

 

#3 04/05/2017 16h57 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   

Mise à jour:

Revenu: 22K/an
Petit job: 2k/an
Chambre étudiant: 2.4k/an

Immobilier physique

- RP: Remboursement 409€/mois (renégocier à 1.5%), reste 11ans

- Studio loué en saisonnier: emprunt 142€/mois, pour un revenu 550€ de 650€ /mois (revenu en hausse)
(110%, taux 1.5%, sur 20 ans)

Nouveauté
- Immeuble de 3 appartements loués pour 1300€ pour 710€ de remboursement par mois
emprunt 1.5%, financé à 110%.

Immobilier papier:

SCPI corrum: 3 parts, 3060 euro (crédit conso 0 % + crédit 0.89%) 

Réinvestissement des revenus mensuel  environ 12-15€/mois) + 50€ versé mensuellement.

Financier


Epargne de précaution:

LEP

: 7700€

livret A

: 10000€

Placement

-

AV

855 € (50€/mois sur fond euro)
-

PEL

1080€ (45€/mois)
-

PEA

12 000€
_EDF (--)
_VIVENDI (-)
_BIC (+-)
_AMUNDI ETF MSCI EM (+)
_ORANGE (+)
_AMUNDI ETF MSCI WR (+)
_GTT (++)
_SANOFI (++)
_SAFRAN (++)
_NEOPOST (+++)

Objectifs:


- Pour l’immobilier physique, je m’arrête la, pas plus d’investissement.

- Ouvrir un compte titre pour diversifier sur des valeurs en dollar/canadien/Asie = 5000€ pour la fin de l’année.

- Compléter les dividendes reçu sur PEA avec des investissements par paquets de 500€

Quand je vois le chemin parcouru depuis 3 ans en partant de rien 0€… Merci au forum, sans vos exemples de parcours, je n’aurai jamais songé à faire ces investissements!

Hors ligne

 

#4 05/05/2017 10h57 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   

Bonjour

merci pour le partage de votre expérience.

Vos revenus immobiliers dépassent largement les mensualités des crédits correspondants.
Vous ne vous faites pas assassiner par les impots ?

N’est-il pas recommandé d’être à l’équilibre entre mensualités à rembourser et revenus perçus ?

Hors ligne

 

#5 10/05/2017 14h23 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je parle sous couvert d’une correction par un membre plus expérimenté, mais:

Mon objectif est d’avoir le meilleur cash flow possible. Dans mon cas cela ce traduit par l’allongement maximum de la durée d’emprunt soit 20 ans et donc une mensualité la plus faible possible.

Mais finalement avec une mensualité plus faible (car sur 20 ans), la charge d’intérêt (déductible du revenu foncier) est plus élevé qu’avec une mensualité moins importantes sur 10 ans.

Je pense que votre doute (si j’ai bien compris votre message) porte sur une confusion des montants déductibles ou non:

Seuls les intérêts d’emprunt sont déductibles, l’amortissement (remboursement du capital) ne l’est pas.
Donc augmenter mes mensualités de crédit n’auraient pas impacté mon imposition de manière positive.

Maintenant, la seule solution pour moi est de créer de la charge (rénovation, entretien), en vue d’un réduction de mon revenu foncier.

Hors ligne

 

#6 10/05/2017 16h37 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Tout d’abord félicitation pour votre parcours et votre présentation très clair et appréciable.. !
Je suis surpris de ne pas l’avoir vu plus tôt et que personne ne l’ai commenté plus tôt !

Votre parcours est un exemple pour beaucoup ! Nous avons approximativement le même âge, vous avez commencé un peu avant moi mais avec beaucoup plus d’efficacité et de diversité !

Une petite question sur l’aspect bourse, vous avez choisit semble-t-il de l’investissement long terme avec dividende, étant en phase de création de patrimoine, d’autres forme d’investissement vous ont-elle intéressé? C’est quoi qui vous à convaincu d’investir ainsi?
J’hésite actuellement, j’essaye de me former, mais je manque de temps et ne sais pas trop ou aller chercher de l’information.
Actuellement je m’intéresse au dual momentum. J’ai peur que les dividende soit un peu trop long terme et passif pour moi.

Pour l’immobilier c’est la partie que je connais le mieux, même si je ne pense pas être plus expérimenté.

Au contraire, le cash flow brut plus il est élevé plus il est facile de payer les impôts.

Il faut séparer le cash flow brut, et le montant imposable.

Cash flow brut = Revenus locatifs - charge proprio - taxe foncière
Cash flow net = Revenus locatifs - charge proprio - taxe foncière - IR

Pour le montant imposable il dépend du type de location. Par exemple en location meublé il est courant de pouvoir être non imposable sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.

Hors ligne

 

#7 11/05/2017 13h50 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   

Bourse:

Je serai de bien mauvais conseils sur les modes de gestion d’un portefeuille, j’ai regardé le dual momentum, tout cela m’est trop complexe pour le moment. Je me contente de diversifier et d’améliorer mes PRU.

Pour le moment je suis  sur de l’achat d’action (européenne (PEA)) en vue de percevoir et réinvestir les dividendes + un complément issus de mes revenu. J’ai une perspective à 10 ans.

Quand une action performe vraiment de manière importante dans ce PEA, j’en vend une partie pour récrée un nouvelle ligne. exemple: Neopost est à +45% dans mon portefeuille, j’ai allégé la ligne pour en faire une nouvelle sur STEF).

Maintenant que j’ai une base, et pour me diversifier, je vais aussi ouvrir un compte titre pour des titres US, CAN et SUISSE. Avec ce support, je serai certainement plus opportuniste, soit d’avantage de mouvement d’achat/vente que sur PEA.

Immo
Merci d’avoir éclaircie le message précédent concernant le cash flow.

Pour la location meublée, je fais partie des (rares?) cas, où dès la première année, le forfait microbic 50% est plus intéressant que la déduction des charges réels (même tenant compte des amortissements du studio).

Pour les revenus fonciers, la déduction réel sera plus avantageuse que le forfait de 30% de déduction.

Concernant  l’imposition, je surveille l’évolution du fameux forfait de 30% sur les revenus de capitaux proposés par Macron. Si cela concerne aussi l’immobiliser, cela risque de me coûter plus cher..

Hors ligne

 

#8 22/09/2017 13h01 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   

Mise à jour !

Coté Action/divers:
- PEA:
Vente de la moitié de la ligne NEOPOST (+value 50%),
Au profit d’un ligne DANONE et STEF

- Ouverture d’un CTO, avec 2500€ :
Kimco
Cisco
CBL
Qtar invest

- Autre point j’ai 500€ sur Lendix, investie 20€ par mois. (Plus pour l’aspect ludique)

Immo papier:
J’ai stoppé le réinvestissement automatique des loyers de CORUM, ainsi que que l’achat mensuel à hauteur de 50€/mois. Pour deux raisons:
-Absence de levier sur ces réinvestissement (alors que le reste a de les scpi a été acheté avec un crédit conso)
- Mes revenus fonciers atteignent désormais 15000€ et je ne souhaite pas dépasser cette somme. Me laissant ainsi le choix entre entablement de 30% et la déclaration au réel.

Liquidité:
23 k d’épargne de précaution soit (+5k)
Epargne de précaution lieé au loyer: 6K

Immo physique:
- Pour la chambre étudiante:
Nous ne louons plus la chambre supplémentaire de notre appartement à l’étudiant. Soit une perte de 200€/mois. Ne ne reconduiront pas cela, la chambre est réservée pour un éventuel futur heureux éventement !

- Pour l’immeuble:
Le renouvellement de locataires fonctionnent bien. Pas de mauvaise surprise.

- Pour le studio en saisonnier:
Les revenus de la location saisonnière atteint des sommets, passant ainsi de 550/600 à maintenant 750€/mois. C’est fou, mais la on a atteint le palier max. Le seul moyen d’augmenter les revenus seraient des travaux dans les communs et une amélioration de la terrasse. (Pourquoi pas?)

Depuis avril, j’ai dégagé 6000€ de trésoreries. Me permettant de ne toujours pas mettre d’argent de ma poche.

PROJET IMMO :
Je rectifie un de mes objectifs (stopper l’immo), car je louche sur une belle opportunités:

J’ai acheté le studio dans un immeuble complet à vendre. Si bien, que maintenant, l’immeuble n’est vendable que par appartement et plus dans sa totalité.
Ce qui fait perdre de l’interet pour ce bien (création de copro obligatoire, bien unique), juste à cause d’un logement de 15M² dans un immeuble de 150m² (à cause moi en gros)…

Si bien que le propriétaire, n’arrive pas à vendre + absence de pub  = Prix en chute libre.

- F4 de 75 M² = 80K€
- F2 RDC 50M² = 40k€
- Studio 30M = 40k€

Je viens de faire une offre pour le F2 et le studio. Car c’est ceux qui ont la meilleur rentabilité et dégage un bon cashflow.

Pour le studio: objectif 600 à 800€/mois en Rbnb
Pour le F2: Objectif 400€/mois en meublé classique
=> Objectif caché du F2, loué moins cher ce logement à un étudiant en contre partie d’un soutien à l’accueil/préparation des chambres Rbnb.

Je ne veux pas du F4 car:
- Difficile d’avoir un cashflow positif
- Forcé de le louer en nue ( ou alors location pour colocataire en meublé?)
- Travaux plus important forçant

La banque est ok pour 80k€ d’endettement en plus.

Dernière modification par Joris54 (22/09/2017 13h02)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech