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#1 11/02/2016 12h31 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

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Bonjour à tous,

Joris, 26 ans.

Voilà maintenant deux ans que je lis attentivement le forum. Je me lance donc dans ce portefeuille.
A la fin je vous présenterai mon futur projet, pour le soumettre à vos avis.

Revenu:

- Salaire: 19000/an (TMI 0%, après charge réel)
- Loyer: 2400/an (chambre de mon habitation principal, donc exonéré)
- Revenu scpi: 188€/an
- Participation concubine: 3600/an. (Toutes les charges sont à mon nom et je suis propriétaire, elle souhaite participer à me verse. 300€/mois)
- Revenu complémentaire (cours donné, petits jobs, airbnb): 1000€/an

J’ai à la fin du mois 500€ d’argent disponible.
Il s’agit de l’argent théoriquement disponible après soustraction de l’épargne lié à la dépréciation de mon véhicule, des charges annualisés etc. "En réalité", cela s’approche donc des 700€.

Patrimoine financier:

PEA: 10000€
-- Safran 12
-- Vivendi 15
-- EDF 272
-- Neopost 96
-- Royal dutch shell 18
-- Sanofi 17
-- Casino 11

Des erreurs ont commisses, (edf, neopost), je me rassure en me disant que je suis TLT. EDIT: j’essaye de me rassurer

AV boursorama:
700€ Eurossima

PEL:
500€

LEP:
4000€

IMMOBILIER:

Scpi corrum conviction 3015€, financé par un crédit consommation 0.89% + un crédit 0%

Appartement F4, acheté 62 000€, valeur estimée 75 000, financé par un crédit immo, crédit de 57K sur 15ans, restant 52K€. Soit 413€/mois.

Objectifs:


Finalité: Me constituer un patrimoine

Méthode et objectifs:

- Augmenter mon épargne de précaution, objectif remplir le LEP à 7700€ (avant la fin de l’année)
- Réduire mon PRU sur les lignes déjà acquises dans mon PEA (TLT)
- Acquérir un ligne STEF et VINCI
- Achat SCPI à crédit
- Si l’achat de SCPI à crédit se réalise, passer mon remboursement d’emprunt de 413€ à 500€

Projet à venir:

Achat de SCPI Immorente à crédit. Un cabinet de gestion patrimoine gère l’affaire..

Voici la proposition qu’il m’a faite:

Emprunt de 28 000€: 2.55% sur 15 ans avec option de modulation. Puis utiliser l’option de modulation à la 1er date anniversaire pour passer la durée à 20 ans. Pas d’apport.

Scpi: Immorente environ 5%

Effort d’épargne 60€/mois
Pas de frais de cabinet, ils sont payés via rétrocommission de la SCPI

La simulation faite par le cabinet donne le résultat suivant:

- Effort d’épargne (Impôt compris) 14 602 € Soit par mois 61 €
- Capital acquis après remboursement du crédit 30 749 €
- Soit un gain en cas de revente au terme du crédit de (B-A) 16 146 €

Un avis sur ce dernier projet?

Dernière modification par Joris54 (11/02/2016 13h18)

Mots-clés : débutant, pea, scpi à crédit

Hors ligne

 

#2 12/01/2017 14h16 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

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Petite mise à jour de mes objectifs:

TMI Toujours à 0% pour la dernière année.

Trésorerie/épargne:
- Augmenter mon épargne de précaution, objectif remplir le LEP à 7700€ (avant la fin de l’année)
C’est largement validé.

7.7k LEP
6K sur livret A
1k PEL

Total épargne précaution: 14K€

ACTION:

11k répartie équitablement entre

EDF
NEOPOST
SANOFI
SAFRAN
ORANGE
VIVENDI
GTT
AMUNDI ETF MSCI

AV  BOURSO EUROSSIMA 750€ (pour prendre date)

Tous en plus value, sauf edf.
Environ 800€ de dividende par an.

IMMOBILIER:

- RP valeur 75k€, reste à rembourser 49k. Crédit renégocié passant ainsi de 3.18% à 1.55.
- 3060€ de scpi corum conviction acheté avec crédit 0%
- Finalement, je n’ai pas réaliser l’objectif d’investir à crédit dans des scpi, car j’ai trouvé une bien meilleure opportunité:

ACHAT 2016:
Studio meublé de 18M avec terrase à 28000 frais de notaire inclus. 1000€ de travaux.
Très bien situé, à coté de l’arret de tram, à 2km du centre de NANCY
Pas de frais de copro. Un réel coup de chance.

Loué via airbnb sur du petits séjours entre 400 et 550€/mois. j’habite à 500M donc c’est pratique.
Si l’avenir de RBNB s’assombrit, il y a possibilité de louer à un étudiant pour 300€ hors charge.

Financement à 110%, 142€/mois sur 20 ans.
Cela s’autofinance donc largement avec un bon cashflow.
A noter, que je vais tenter de faire classer le meublé pour obtenir les fameux 71% d’abattement pour les meublés classés.

Je ne regrette pas d’avoir laisser les scpi de coté pour le moment.

ACHAT 2017:
J’ai en vue d’acheter un immeuble avec ma compagne dans une ville de plus de 15000 habitant :

Négocié à 135k€ frais de notaire inclus.
1 F4 loué 550€, 1F2 loué 380€ 1F2 loué 390€. HC
Soit 1320€/mois

Il y a aussi une grande cave inutilisée et en bonne état, je vais essayer de la louer comme lieu de stockage (a voir..)

Banque OK pour le crédit:
110% sur 20 ans, 1.55%
0€ travaux
Mensualité: 724€/mois assurance incluse.

On souhaite tout de même ajouter 5000€ de travaux dans le crédit.
Objectif: Repousser l’échéance du remboursement du capital et ne payer que les intérêts pendant 1 an, et générer de la trésorerie. J’ai cru comprendre que c’est 24 mois maximum.
Car si j’ai bien compris, tant que l’enveloppe travaux n’est pas utilisé le remboursement du crédit n’est pas lancé et seul les intérêts sont débités.

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#3 04/05/2017 16h57 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

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Mise à jour:

Revenu: 22K/an
Petit job: 2k/an
Chambre étudiant: 2.4k/an

Immobilier physique

- RP: Remboursement 409€/mois (renégocier à 1.5%), reste 11ans

- Studio loué en saisonnier: emprunt 142€/mois, pour un revenu 550€ de 650€ /mois (revenu en hausse)
(110%, taux 1.5%, sur 20 ans)

Nouveauté
- Immeuble de 3 appartements loués pour 1300€ pour 710€ de remboursement par mois
emprunt 1.5%, financé à 110%.

Immobilier papier:

SCPI corrum: 3 parts, 3060 euro (crédit conso 0 % + crédit 0.89%) 

Réinvestissement des revenus mensuel  environ 12-15€/mois) + 50€ versé mensuellement.

Financier


Epargne de précaution:

LEP

: 7700€

livret A

: 10000€

Placement

-

AV

855 € (50€/mois sur fond euro)
-

PEL

1080€ (45€/mois)
-

PEA

12 000€
_EDF (--)
_VIVENDI (-)
_BIC (+-)
_AMUNDI ETF MSCI EM (+)
_ORANGE (+)
_AMUNDI ETF MSCI WR (+)
_GTT (++)
_SANOFI (++)
_SAFRAN (++)
_NEOPOST (+++)

Objectifs:


- Pour l’immobilier physique, je m’arrête la, pas plus d’investissement.

- Ouvrir un compte titre pour diversifier sur des valeurs en dollar/canadien/Asie = 5000€ pour la fin de l’année.

- Compléter les dividendes reçu sur PEA avec des investissements par paquets de 500€

Quand je vois le chemin parcouru depuis 3 ans en partant de rien 0€… Merci au forum, sans vos exemples de parcours, je n’aurai jamais songé à faire ces investissements!

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#4 05/05/2017 10h57 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

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Bonjour

merci pour le partage de votre expérience.

Vos revenus immobiliers dépassent largement les mensualités des crédits correspondants.
Vous ne vous faites pas assassiner par les impots ?

N’est-il pas recommandé d’être à l’équilibre entre mensualités à rembourser et revenus perçus ?

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#5 10/05/2017 14h23 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

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Bonjour,

Je parle sous couvert d’une correction par un membre plus expérimenté, mais:

Mon objectif est d’avoir le meilleur cash flow possible. Dans mon cas cela ce traduit par l’allongement maximum de la durée d’emprunt soit 20 ans et donc une mensualité la plus faible possible.

Mais finalement avec une mensualité plus faible (car sur 20 ans), la charge d’intérêt (déductible du revenu foncier) est plus élevé qu’avec une mensualité moins importantes sur 10 ans.

Je pense que votre doute (si j’ai bien compris votre message) porte sur une confusion des montants déductibles ou non:

Seuls les intérêts d’emprunt sont déductibles, l’amortissement (remboursement du capital) ne l’est pas.
Donc augmenter mes mensualités de crédit n’auraient pas impacté mon imposition de manière positive.

Maintenant, la seule solution pour moi est de créer de la charge (rénovation, entretien), en vue d’un réduction de mon revenu foncier.

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#6 10/05/2017 16h37 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

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Bonjour,

Tout d’abord félicitation pour votre parcours et votre présentation très clair et appréciable.. !
Je suis surpris de ne pas l’avoir vu plus tôt et que personne ne l’ai commenté plus tôt !

Votre parcours est un exemple pour beaucoup ! Nous avons approximativement le même âge, vous avez commencé un peu avant moi mais avec beaucoup plus d’efficacité et de diversité !

Une petite question sur l’aspect bourse, vous avez choisit semble-t-il de l’investissement long terme avec dividende, étant en phase de création de patrimoine, d’autres forme d’investissement vous ont-elle intéressé? C’est quoi qui vous à convaincu d’investir ainsi?
J’hésite actuellement, j’essaye de me former, mais je manque de temps et ne sais pas trop ou aller chercher de l’information.
Actuellement je m’intéresse au dual momentum. J’ai peur que les dividende soit un peu trop long terme et passif pour moi.

Pour l’immobilier c’est la partie que je connais le mieux, même si je ne pense pas être plus expérimenté.

Au contraire, le cash flow brut plus il est élevé plus il est facile de payer les impôts.

Il faut séparer le cash flow brut, et le montant imposable.

Cash flow brut = Revenus locatifs - charge proprio - taxe foncière
Cash flow net = Revenus locatifs - charge proprio - taxe foncière - IR

Pour le montant imposable il dépend du type de location. Par exemple en location meublé il est courant de pouvoir être non imposable sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.

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#7 11/05/2017 13h50 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

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Bourse:

Je serai de bien mauvais conseils sur les modes de gestion d’un portefeuille, j’ai regardé le dual momentum, tout cela m’est trop complexe pour le moment. Je me contente de diversifier et d’améliorer mes PRU.

Pour le moment je suis  sur de l’achat d’action (européenne (PEA)) en vue de percevoir et réinvestir les dividendes + un complément issus de mes revenu. J’ai une perspective à 10 ans.

Quand une action performe vraiment de manière importante dans ce PEA, j’en vend une partie pour récrée un nouvelle ligne. exemple: Neopost est à +45% dans mon portefeuille, j’ai allégé la ligne pour en faire une nouvelle sur STEF).

Maintenant que j’ai une base, et pour me diversifier, je vais aussi ouvrir un compte titre pour des titres US, CAN et SUISSE. Avec ce support, je serai certainement plus opportuniste, soit d’avantage de mouvement d’achat/vente que sur PEA.

Immo
Merci d’avoir éclaircie le message précédent concernant le cash flow.

Pour la location meublée, je fais partie des (rares?) cas, où dès la première année, le forfait microbic 50% est plus intéressant que la déduction des charges réels (même tenant compte des amortissements du studio).

Pour les revenus fonciers, la déduction réel sera plus avantageuse que le forfait de 30% de déduction.

Concernant  l’imposition, je surveille l’évolution du fameux forfait de 30% sur les revenus de capitaux proposés par Macron. Si cela concerne aussi l’immobiliser, cela risque de me coûter plus cher..

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#8 22/09/2017 13h01 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

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Mise à jour !

Coté Action/divers:
- PEA:
Vente de la moitié de la ligne NEOPOST (+value 50%),
Au profit d’un ligne DANONE et STEF

- Ouverture d’un CTO, avec 2500€ :
Kimco
Cisco
CBL
Qtar invest

- Autre point j’ai 500€ sur Lendix, investie 20€ par mois. (Plus pour l’aspect ludique)

Immo papier:
J’ai stoppé le réinvestissement automatique des loyers de CORUM, ainsi que que l’achat mensuel à hauteur de 50€/mois. Pour deux raisons:
-Absence de levier sur ces réinvestissement (alors que le reste a de les scpi a été acheté avec un crédit conso)
- Mes revenus fonciers atteignent désormais 15000€ et je ne souhaite pas dépasser cette somme. Me laissant ainsi le choix entre entablement de 30% et la déclaration au réel.

Liquidité:
23 k d’épargne de précaution soit (+5k)
Epargne de précaution lieé au loyer: 6K

Immo physique:
- Pour la chambre étudiante:
Nous ne louons plus la chambre supplémentaire de notre appartement à l’étudiant. Soit une perte de 200€/mois. Ne ne reconduiront pas cela, la chambre est réservée pour un éventuel futur heureux éventement !

- Pour l’immeuble:
Le renouvellement de locataires fonctionnent bien. Pas de mauvaise surprise.

- Pour le studio en saisonnier:
Les revenus de la location saisonnière atteint des sommets, passant ainsi de 550/600 à maintenant 750€/mois. C’est fou, mais la on a atteint le palier max. Le seul moyen d’augmenter les revenus seraient des travaux dans les communs et une amélioration de la terrasse. (Pourquoi pas?)

Depuis avril, j’ai dégagé 6000€ de trésoreries. Me permettant de ne toujours pas mettre d’argent de ma poche.

PROJET IMMO :
Je rectifie un de mes objectifs (stopper l’immo), car je louche sur une belle opportunités:

J’ai acheté le studio dans un immeuble complet à vendre. Si bien, que maintenant, l’immeuble n’est vendable que par appartement et plus dans sa totalité.
Ce qui fait perdre de l’interet pour ce bien (création de copro obligatoire, bien unique), juste à cause d’un logement de 15M² dans un immeuble de 150m² (à cause moi en gros)…

Si bien que le propriétaire, n’arrive pas à vendre + absence de pub  = Prix en chute libre.

- F4 de 75 M² = 80K€
- F2 RDC 50M² = 40k€
- Studio 30M = 40k€

Je viens de faire une offre pour le F2 et le studio. Car c’est ceux qui ont la meilleur rentabilité et dégage un bon cashflow.

Pour le studio: objectif 600 à 800€/mois en Rbnb
Pour le F2: Objectif 400€/mois en meublé classique
=> Objectif caché du F2, loué moins cher ce logement à un étudiant en contre partie d’un soutien à l’accueil/préparation des chambres Rbnb.

Je ne veux pas du F4 car:
- Difficile d’avoir un cashflow positif
- Forcé de le louer en nue ( ou alors location pour colocataire en meublé?)
- Travaux plus important forçant

La banque est ok pour 80k€ d’endettement en plus.

Dernière modification par Joris54 (22/09/2017 13h02)

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#9 07/10/2017 16h22 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

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Nouveau projet immo en pause.

Pour rappel, je possède 1 petit lot sur les 4 de l’immeuble.
Les trois autres lots sont possédés par le même propriétaire.

Ce dernier refuse de vendre uniquement les deux lots que je souhaite. Pour lui c’est les trois lots ou rien.

J’ai du mal à comprendre sa logique. Avec mon premier achat, la monopropriété est déjà rompu.
Je doute qu’il arrive à vendre 3 lots d’un seul coup, sur une même copro. Il serait pourtant plus simple pour lui de vendre.

Apparemment c’est son notaire qui lui conseille cela…

Je pense qu’il bluff Martoni !

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#10 07/10/2017 21h02 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

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Helo Joris
Je suis de votre region et j’ai parcouru votre post, vous semblez trouver de bons prets et une bonne rentabilité pour les biens que vous achetez.
Fut un temps je cherchais de l’immobilier, un petit appart voir un petit immeuble, et puis je me dis que j’aime la tranquillité, pas sur que ce soit une bonne chose au final…meme géré par agence, pas sur que ce soit l’ideal.
Certes cela rapporte bcp+ qu’une AV, et un peu + qu’une SCPI (la difference est assez nette dans votre cas), mais il faut s’occuper de tout ca, c’est un choix.

Les 3 apparts que votre co-proprio propose sont-ils deja loués? Savez-vous pourquoi il s’en separe?
Je trouve le prix du F4 cher par rapport aux autres, il faudrait en tirer 800e/mois pour obtenir la meme rentabilité que le studio.

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#11 08/10/2017 08h03 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

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Je ne sais pas si j’ai tout compris mais voici mon opinion.

Y-a-t-il une division en co propriété? il ne semblerait pas
y-a-t-il un syndic? non
y-a-t-il un règlement de co-propriété? non

La création d’une co-propriétée ça vaut 15.000€ entre le géomètre et toutes les contrainte termites, plomb etc… + frais de notaire pour la rédaction de règlement de co propriété…

C’est ce que ça m’a coûté en 2011 pour un immeuble de 4 studios.

Si bien que le propriétaire, n’arrive pas à vendre + absence de pub  = Prix en chute libre.

- F4 de 75 M² = 80K€
- F2 RDC 50M² = 40k€
- Studio 30M = 40k€

Le propriétaire est déjà obligé de créer la co-propriété, il vous a vendu 1 lot.
Une des raison pour laquelle il veut se débarrasser de tout.

Si ll garde le F4 de 75 m2, il n’est plus majoritaire et si vous achetez le studio de 30 m2 + le F2 de 50m2  et vous avez encore le petit studio c’est vous qui êtes majoritaire au niveau des millièmes
Vous êtes deja propriétaire d’un lot de 15 m2
L’immeuble fait au total 75m2 + 50m2 + 30m2 + 15 M2 soit  170 m2 + les parties communes
Si l’on considère les millièmes,  en gros, je ne suis pas géomètre.

F4= 1000/par 170 X par 75 = 442/1000e
F2= 1000/par 170 X par 50 = 292/1000e
Studio 1000/par 170 X par 30 = 177/1000e
petit lot 1000/par 170 X par 15 =89/1000e

Avec 3 lots vous êtes majoritaire.
Vous êtes en mesures de voter toutes sortes de travaux.

C’est une autre des raisons pour laquelle le vendeur souhaite tout vendre.

Vous avez de quoi faire pression sur les prix et tout acheter.
Si c’était moi, j’achèterai tout l’immeuble.

colia a écrit :

Je trouve le prix du F4 cher par rapport aux autres, il faudrait en tirer 800e/mois pour obtenir la meme rentabilité que le studio.

Moi aussi je trouve le F4 un peu cher par rapport aux autres lots …
Ce F4 a-t-il de meilleures finitions, telles qu’une belle cuisine, une belle salle bain et de beaux sol par rapport aux autres lots ?
Si oui, ça s’explique.

Le F4 75m2 fait 50% de + de m2 que le F2 (50m2) --- le prix de vente ne devrait pas être supérieur a 50% de plus que le prix de vente du F2 soit 60K€
Que le studio soit au même prix que le F2  30 m2 par rapport a 50 m2, ce n’est pas normal -- bien que  les studios sont toujours un peu plus chers au m2 que les F2 .

Si le F2 50 m2 vaut  50.000€, le prix au m2 représente 800€ au m2.
Si ce prix vous semble raisonnable, alors j’articulerai le prix des deux autres apts de la manière suivante:

Pour moi un prix acceptable pour le Studio serait au maximum de 1000€ le m2 soit 30.000€ pour 30 m2 (en effet un studio se vend toujours un peu plus cher au m2 qu’un F2).
Un F4 en général vaut a peu prés le même prix qu’un F2 au m2, bien que quelques fois c’est sensiblement moins cher au m2 qu’un F2  --
Gardons le même prix au m2 pour le F4, soit 800 € le m2 du F4.
Ce qui ferait un prix maximum pour le F4 de 800€x75m2 = 60.000 €

Vous êtes en position de bien négocier.
J’offrirai
55.000€ pour le F4,
38.000€ pour le F2 ,
et
28.000€ pour le studio
Soit 121.000 € ou bien 130.000€ mais il fait la co-propriété
et vous risquez de finir sur 125.000€
au pire
130.000€ pour les 3 lots.

Je créerai une co propriété par la suite et je revendrai par le suites les lots qui ne m’intéresse pas.


'Experience is what you get when you didn't get what you wanted', Howard Marks.

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#12 08/10/2017 14h36 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

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@Colia
Les appartements ne sont pas loués, il tente de s’en séparer depuis 3 ans, mais l’annonce n’est posté nul part ! L’agent immo qui le suivait était vraiment peu investie pour ce que j’en ai vu et par la suite il n’en a pas pris d’autre. Même pas un pancarte dans la rue.

Au final, il avait trouvé deux acheteurs pour qui les banques n’ont finalement pas suivi.
Du peu de contact que j’arrive à avoir avec lui, il semble être usé par l’immobilier et souhaite profiter paisiblement de sa retraite.

Pour l’aspect immobilier, je suis prêt à payer le prix de l’absence de tranquillité si cela peut me permettre de bénéficier d’un bon levier avec trésorerie positive, j’envisage cela comme un investissement ET comme un job complémentaire.

C’est la voie la plus simple pour moi pour une certaine indépendance financière. Professionnellement, je ne vois pas comment évoluer, pleins de diplômes inutiles, plein d’énergie mais je ne trouve pas d’opportunité de m’élever par le travail…

@Miguel:
Merci pour votre retour.

De ce que j’ai compris chez le notaire, avant la monopropriété, il y avait une copro.
Le notaire a simplement repris les documents, division et règlement, de l’ancienne copro.
Il n’y a pas de syndic, je n’ai même pas reçu la facture d’eau !

J’avais songé au fait de devenir majoritaire, et de pouvoir imposer les travaux, mais j’ai trouvé ce texte:
"

loi N°65-557 a écrit :

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

"
Lien

En gros, si j’ai bien compris, même majoritaire en tantième, le pouvoir maximal est bloqué à celui du minoritaire. Pour être honnête, au départ, j’avais cherché ce texte, dans l’hypothèse ou c’est lui qui voulait m’imposer des travaux.

Pour le F4, il est de même gamme que les autre appartements. Aucun plus ne justifiant ce prix. Et encore, il était à 110k au début.
Pour les prix, il savère que le studio est en réalité lui aussi un F2, c’est le seul que je n’ai pas pu visiter.
Cela explique donc son prix, nous avons donc 2 F2 et 1 F4.

Je viens de faire une offre:
75K pour les deux F2, soit 37.5K le F2.

Et 120K pour l’ensemble de l’immeuble. Par contre, je ne suis pas sur que cela passe auprès de la banque.

On est sur des prix sensiblement moins cher que le marché ! Si ça passe, c’est une belle affaire …

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#13 08/03/2018 12h14 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

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Bonjour à tous,
Petite mise à jour:

Le projet immo précédent cité a été abordé. Le propriétaire n’acceptant pas mes offres et négociation. Aucun problème.

En parallèle, j’ai continué mes recherches de bien immo et j’ai trouvé exactement ce que je cherchais:

Immeuble situé à Nancy même, bien situé (proche tram, fac, 500M de la pépinière), négocié à 110K€ composé de 2 F2 de 37m². Soit 1480€/m², c’est pas mal pour Nancy.
Mono propriété, bien situé proche école.

Simple travaux de rafraîchissement. Le bien est simple et basique, rien de tordu ou douteux.
Financé à 110% sur 20 ans. Mensualité de 620€.
Actuellement, 400€ * 2 = 800€ par mois HC.

Dans ces conditions, j’ai un cashflow à 50€/mois. Donc autant dire nul voir négatif.

L’objectif est donc de passer un des appartement en location saisonnière et de laisser l’autre en meublé classique. Pour améliorer le cashflow.

C’est normalement le dernier bien immobilier que je souhaite acquérir car:

1) Pour le foncier je suis à 14999. Donc quand je n’aurai plus de charge je souhaite passé au microfoncier.
2) Pour le BIC avec la location meublé de ce nouvel immeuble + le saisonnier de mon studio au alentour de 25-30K en LMNP. Et je souhaite bénéficier de micro-bic dans quelques années.

Mise à jour a écrit :

IMMOBILIER PHYSIQUE
- RP: Remboursement 409€/mois
(renégocier à 1.5%, reste 10ans soit 45000€)

- Studio loué en saisonnier: emprunt 142€/mois, pour un revenu 625€ /mois environ 
(Acheté 24000€, 110%, taux 1.5%, sur 20 ans) 7500€ de CA revenu en 2017

- Immeuble de 3 appartements loués pour 1300€ pour 710€ de remboursement par mois
(Acheté 125000€, emprunt 1.5%, financé à 110%, reste 19 ans)

NOUVEAUTE (voir message ci-dessus)

- Immeuble de 2 appartements loués pour le moment 800€ pour 623€ de remboursement par mois
(Acheté 110000€, emprunt 1.67%, financé à 110%, reste 20 ans) [Signature en MAI]

Objectif passer un des appartements en saisonnier (voir les deux ci cela fonctionne bien)
Pour un revenu de 400€ (meublé) + 1000 (saisonnier) soit 1400€/mois


IMMOBILIER PAPIER:
SCPI corrum: 3 parts, 3060 euro (crédit conso 0 %, reste 6 mois, + crédit 0.89%, reste  2 ans) 

FINANCIER

Epargne de précaution:
- LEP: 7875€
- Livret A: 17200€
- AV: 1400 € (50€/mois, 90% fond euro, 10% us et émergent)
- PEL: 1550€ (45€/mois)

Placement

- PEA : 12 000€
__EDF (--)
__DANONE (+)
__VIVENDI (-)
__BIC (-)
__AMUNDI ETF MSCI EM (++)
__ORANGE (+)
__AMUNDI ETF MSCI WR (+)
__GTT (+++)
__SANOFI (-)
__SAFRAN (+++)
__NEOPOST (-)
__STEF (+)

- CTO: 2500€
Kimco (--)
Cisco System (++)
CBL & Associates (--)
Qatar invest (-)

- Lendix: 800€
Par paquet de 20€ sur une 40ène d’entreprise.

Nouveauté revenu:
J’ai décidé de reprendre un de mes activités complémentaires, c’est à dire le coaching sportif.
Quelques missions en interims, pour le fun.

Dernière modification par Joris54 (08/03/2018 12h44)

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#14 13/07/2018 10h26 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

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Evolution au 13/07:

1) Immeuble nancéien opérationnel.
Un des appartements est déjà loué 390€. Le montant est faible relativement à ce que je trouve dans le secteur (480€ à 490€), (alors que nous disposons d’une belle terrasse en plus).

Le deuxième appartement n’est pas loué est vient d’être nettoyé, repeint, meublé par mes soins. Je vise donc 480€. Mis en location ce weekend.

Soit revenu brut de 860€/mois, puis au départ de l’ancien locataire 960€/mois.
Pour un emprunt de 620€.

Le bien sera loué en meublé, donc avec amortissement et après déduction des impôts, nous seront proche de l’équilibre.

2) Vente RP
RP vendu au prix d’achat, je ne fais pas de plus value, mais après 5 ans en tant que propriétaire c’était beaucoup plus rentable que la location. Je récupère donc le capital remboursé de ce crédit soit: 17000€.

Ces 17000€ seront placés sur:
- Un LDD à hauteur de 12k€
- Sur CTO binck à hauteur de 5€

3) Vente du studio en location saisonnière:
Le studio est lui aussi vendu. Acheté 24000€ vendu 38000€.
Plus value imposé à 30% pour ma partie de l’indivision et non imposé pour la partie de ma compagne car non propriétaire de sa RP et pluz value réinjecté dans notre nouvelle RP.

Le vente de ce bien est totalement lié à la vente de la RP. Nous ne pourront plus gérer cette activité, puisque prochainement situé à 30km.

Achat nouvelle RP
Très bonne affaire, l’apport sera celui correspondant à la vente du studio soit 10000€.
Maison de se secteur normalement vendu 180k€. Acheté 130K. (dailleur vu 1 mois avant à 190k € !)

Raison simple, maison anciennement loué, après plusieurs problèmes lié à des locataires indélicats (menace ect..) , les propriétaires veulent s’en débarrasser. (le locataire est partie, histoire traité dans les règles)

Synthèse:
- Immeuble Nancéien = ok
- Vente studio et RP = plus value net 10k€, mis en apport nouvelle RP
- Achat nouvelle RP = 17k€ de récupéré sera investie sur LDD 12k + CTO 5k
- Crédit RP va passer de 400€/mois à 579€/mois (mais payé à deux)
- Disparition des charges élevés de copropriété (200€/mois, hors charge exceptionnel)

Avenir:
- Il n’est pas impossible que nous achetions ensuite un immeuble dans notre nouvelle ville.
Il y a des choses accessibles, avec cash-flow positif.

- LDD + livret A + LEP plein. Je vais pouvoir investir l’ensemble de mon reste à vivre, chaque mois sur mon PEA et mon CTO

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