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[+1]    #1 20/07/2016 19h44

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Super ! En vous remerciant Lili ! En me renseignant, j’avais cru comprendre que ce n’était que pour les entreprises et non pour les particuliers (les bornes)! Contente de m’être trompée !

Bonne soirée.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien


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[+1]    #2 13/12/2017 13h43

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La collecte de cet impôt est très aléatoire, dans les années de perception, dans l’application des textes etc selon le bon vouloir de chaque centre des impôts.
Il m’est arrivé la même chose que vous, en ayant fait correctement toutes déclarations, la première année due à 50% n’a pas été imposée, la seconde directement à 100% et la 3ème en changeant tout les modes de calcul… j’ai tenté un dialogue qui m’a été refusé (menaces) maintenant je ne dis plus rien considérant que si je paye trop pour certains biens, pas assez pour d’autres, globalement cela doit s’équilibrer (tout en regrettant cette manière de faire qui ne respecte pas les lois de la république).


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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[+1]    #3 17/01/2018 21h12

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Il y a une liste limitative des documents que vous avez le droit de demander à un locataire et/ou à son garant. Il est interdit de demander d’autres documents.

Les justificatifs de ressources font bien partie des documents autorisés, et vous êtes tout à fait à fonder à en demander plusieurs (dans votre cas : avis d’imposition ET feuilles de paie).

Source : Accès à un logement privé : dossier du candidat | service-public.fr

Expliquez à votre locataire que vous êtes dans votre droit et que si son frère ne vous transmet pas les documents demandés, vous ne considérerez pas son frère comme un garant sûr et donc que vous le lui louerez pas le logement. Point final.

Vous avez tout à fait raison de vous méfier d’un garant qui ne veut pas transmettre ses feuilles de paie. Il peut avoir perdu son travail récemment.

Dernière modification par Bernard2K (17/01/2018 21h15)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #4 18/01/2018 12h16

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Lors des demandes de visite, je précise que si suite à la visite le logement plaît, le locataire peut déposer un dossier avec:
- une pièce d’identité (carte d’identité, passeport)
- un justificatif de situation
- un justificatif de logement
- un justificatif de ressources,
avec les même pièces pour le garant. Je demande systématiquement deux garants : les étudiants trouvent ça normal, avec papa-maman. Vu que je cible les étudiants, cela me convient parfaitement.

Quand ils me demandent quelles pièces prendre, j’envoie ce lien
LISTE DES PIÈCES JUSTIFICATIVES POUVANT ÊTRE EXIGÉES DE CHACUN DES CANDIDATS À LA LOCATION
et je dis qu’une seule par catégorie.

Quand ils n’ont qu’un garant, ou aucun, je dis que leur dossier sera étudié, mais que j’ai déjà des dossiers avec deux garants. Ils comprennent d’eux même que leur dossier a moins de poids.

Je leur dis que la décision sera prise dans les 3 jours, et le bail signé dans les 3 jours, avec la date de l’entrée dans les lieux. Je ne suis plus sur place, donc je dois savoir si je peux faire l’entrée ou pas.

Pour les personnes qui veulent louer pour le "mois prochain", je leur explique que j’ai des demandes, et que je ne souhaite pas garder le studio vide. ( Il y a que moi qui panique en me disant que certain visitent et après savent que le logement est vacant, et en plus fraichement meublé. Squat, cambriolage,… Bref, dès la visite, j’étudie les dossiers, j’appelle le locataire, confirme sa volonté de louer, prend le rdv pour l’entrée, rédige le bail, lui envoie pour lecture - et correction si besoin -, puis l’entrée dans les lieux à la date fixée, puis j’envoie le message aux autres visiteurs pour dire que le logement a trouvé preneur).

Je réponds systématiquement aux personnes qui m’ont laissé un dossier. La dernière fois, je me suis prise de sacrées remarques ( que je sois une fille ? que je sois jeune ? ), bref, après coup, j’étais contente de pas l’avoir choisi (alors que très bon dossier).

Si vous ne sentez pas le garant, alors prudence.

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[+1]    #5 21/01/2018 16h31

Membre (2016)
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Bonjour,

Voilà, appartement re-loué sans vacance pour l’instant.

Dernière modification par Lykkelig (04/02/2018 16h12)


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[+1]    #6 04/03/2018 15h39

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Le volume de la cuvette est suffisant pour contenir au moins celui de la chasse. Donc si on continue à tirer la chasse d’eau… forcément ça finit par deborder mais ça m’étonnerait qu un assureur couvre quoique ce soit chez vous.

Vous ne pouvez envisager de recours que si un expert constate une malfaçon. Est ce le cas?

Si vous souhaitez déboucher vous Même, mettez une grosse serpillière  dans le fond du wc et appuyez comme si vous appuyez sur un bouchon. C’est plus efficace qu’une ventouse. Repettez et si c’est un bouchon, il finira par bouger et s’evacuer. Si cela se reproduit, alors faites un curage haute pression.

J’ai parfois ce genre de souci. Les causes sont : lingettes, protections féminines, restes de cuisine…

Parfois, j’envie ceux qui vivent grâce à la bourse

Dernière modification par lachignolecorse (04/03/2018 15h51)


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[+1]    #7 17/08/2018 12h57

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Si les deux membres du couple ne sont ni mariés ni pacsés, c’est une colocation avec bail unique. Vu que vous dites concubins, on va partir du principe que c’est le cas.

Il faut voir l’application du bail tel qu’il est rédigé. Est-ce qu’il y a une clause de solidarité qui fait que le seul locataire restant est bien redevable de la totalité du loyer ? Si oui, vous pourriez très bien ne rien changer au bail.
Par contre, le colocataire sortant peut souhaiter mettre immédiatement un terme à la solidarité, pour éviter d’être co-responsable de tout dommage ou impayé intervenant après son départ. Alors, et alors seulement il faut faire un avenant au bail.

Il faut aussi regarder le jeu des cautions.

S’ils sont mariés ou pacsés, c’est un peu différent.

Pour moi, la meilleure solution, c’est l’avenant.

Résilier totalement le bail pour en faire un nouveau pourrait éveiller la méfiance du locataire souhaitant rester, par exemple qu’il le prenne comme une manœuvre pour le mettre dehors car vous avez peur qu’il n’arrive pas à assumer le loyer seul. Ca existe malheureusement les bailleurs qui essaient de foutre dehors le locataire restant, cf. cet exemple : Un colocataire s’en va, tous doivent partir? A mon avis, ça ne présente pas d’avantage, par rapport à l’avenant.

Concernant l’état des lieux : non, puisque le bail n’est pas résilié. Si le locataire restant considère que le locataire sortant est responsable de dégâts qui seront retenus lorsqu’il partira à son tour, c’est au locataire restant de se faire payer au sortant une provision en vue de l’état des lieux lorsqu’il sortira à son tour. C’est comme ça que ça marche (normalement), en coloc avec bail unique, et justement, c’est une coloc avec bail unique.

Dernière modification par Bernard2K (17/08/2018 12h58)


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[+1]    #8 13/11/2019 15h52

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Bonjour à tous,

Après une longue période d’absence pour diverses raisons (développement de mon activité professionnelle, acquisition de nouvelles compétences/connaissances, développement de mon patrimoine, etc.), je reprends l’investissement immobilier au-travers d’une 2e acquisition.

VOTRE PROFIL

- Âge: 29 ans.
- TMI: 14%.
- Revenus salariés: +/- 21K/an.
- Revenus LMNP: 6K/an.
- Prêt immobilier (reste 59K)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE


- Comptables: 0.
- Fiscales: 0.
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): pose carrelage/parquet/lino; peinture/tapisserie; installation meubles cuisine/sdb, autant dire pas grand-chose. J’apprécie bricoler mais l’objectif est de déléguer au maximum à un artisan sur ce projet.
- Sociales: ok.
- Temps disponible: 3 jours/semaine.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN


- Type : F2 (à modifier en F3).
- Année de construction: avant 1949.
- Étage: 1er/2.
- Luminosité: plutôt sombre.
- Surface au sol: 63m².
- Pas d’ascenseur.
- Vide depuis quelques mois (pour cause de mise en vente).
- Copropriété avec syndic bénévole de moins de 20 lots.
- Chauffage individuel électrique.
- Volets roulant PVC.
- Vitrage double, ouvrants PVC.
- Décoration : classique.

Les petits PLUS:
- stationnement aisé dans la rue
- parking public à moins de 450m
- en plein centre-ville, limitrophe à la partie historique
- sera entièrement rénové dans un parc immobilier vieillot -> faible concurrence

LOCALISATION DU BIEN

- Ville de +/- 50k habitants, avec une population principalement composées d’étudiants ou de jeunes actifs pour ce qui est de la "cible".
- Dynamisme économique majoritairement basé sur l’industrie.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix de vente affiché : 78k€ (frais d’agence supportés par le vendeur).
- Prix de vente négocié : 65k€ (frais d’agence supportés par le vendeur).
- Coût du bien avec FN et FA: 71,5k€.
- Loyers actuellement pratiqué: 0€/mois HC.
- Loyers envisagés après travaux: 600€/mois HC.
- Taux de vacance envisagé: 0%.
- Gestion en directe
- Travaux : isolation plafond, mise en sécurité de l’électricité, rénovation SDB et réfection sols/murs, ajout porte palière + porte intérieure = max. 21k€.
- Aucun travaux prévus dans la copro (rénovation - de 5 ans).
- Taxe foncière (+ TEOM): autour de 545€ (+150€).
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): autour de 120€ (en attente de confirmation).
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: non prévue pour le moment.
- Charges de copropriété annuelles: 686€ (assurance, électricité des communs, eau froide, entretien espace vert)

Rendement brut

Rentrée locative / (prix d’achat + frais d’agence + frais de notaire + travaux + frais de dossier + frais de garantie) x 100
7200 / (65000+ 0 + 6 500+ 21000 + 600 + 800) x 100 = 7200 / 93900x 100 = 7,66%.

Rendement net
(Rentrée  locative – (taxe  foncière+  assurance  propriétaire  non  occupant  +  charges  de copropriété)) / (prix d’achat + frais d’agence + frais de notaire + travaux + frais de dossier + frais de garantie) x 100
(7200 –(650 + 686 + 150)) / 93900x 100 = 5 714 / 93900x 100 = 6,08%.

Cash-flow

Hypothèse établie :Taux : 1,26%.
Assurance : 0,20%.
Durée : 240 mois (20 ans).
93900€ soit 459€ mensuels, soit 5 508€ annuels.
Calcul : 5 714 –5 508= 206€ annuels, soit 17€ mensuels.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: max. les frais de dossier.
- Type de crédit : fixe.
- Taux du crédit avec assurance: 1ère proposition de la banque principale à 1,26% + 0,20%.
- Durée du crédit: 240 mois.
- Une seule ligne de crédit pour travaux + prêt immobilier.
- Enveloppes travaux déblocables sur facture en 48/72h.
- Achat en nom propre.
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.): entre 20K et 40K déblocables rapidement (moins d’1 semaine).
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : pas envisagés.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location meublée au réel. Avec cet acquisition, je passerai du micro-BIC au réel.

INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES


- Le prix de vente moyen affiché au m² est de 1 292€ (--> ici, le prix au m² est de 1 016€).
- En terme de location, le prix moyen au m² se situe entre 7 et 10€. Je possède un bien plus excentré, loué à 10,66€/m². La concurrence n’est pas énorme car les biens qualitatifs (surtout en termes d’isolation) sont assez rares.
- Budget travaux estimé au plus haut (choix des matériaux, notamment) par une entreprise du bâtiment. Certains postes nécessiteront moins de budget. L’excédent sera consacré à l’enduisage et à la peinture des murs.
- Le loyer envisagé est volontairement choisi dans la fourchette moyenne basse.
- Cet investissement se veut plus patrimonial qu’à gros cash-flow compte tenu de sa localisation.
- Les meubles et l’électroménager ne sont pas pris en compte.

Voilà, n’hésitez pas à faire des remarques si l’envie y est.

Bonne journée!
L.


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