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Forums des investisseurs heureux

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#1 14/12/2015 21h00 → Investissement immobilier locatif et immeubles de rapport en Alsace ? (alsace, bas rhin, immeubles, location, rapport, renovation, strasbourg)

Membre
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Bonjour,

Je me posais une question, est il possible d’investir pour un premier achat dans le Bas Rhin ?

Je cherche, je cherche mais ne trouve rien . . .

Je n’ai pas beaucoup d’apport et aimerait me servir de l’effet de levier pour investir.

J’aimerai me creer soit un capital permettant de percevoir des rentes permettant de vivre, soit de revendre a profitant d’une plus value.

Des conseils ?

Merci

Mots-clés : alsace, bas rhin, immeubles, location, rapport, renovation, strasbourg

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#2 14/12/2015 21h05 → Investissement immobilier locatif et immeubles de rapport en Alsace ? (alsace, bas rhin, immeubles, location, rapport, renovation, strasbourg)

Membre
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Bonsoir,
Vous ne trouvez rien, est-ce une blague ?
Quels sont vos critères de sélection ?

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#3 14/12/2015 21h26 → Investissement immobilier locatif et immeubles de rapport en Alsace ? (alsace, bas rhin, immeubles, location, rapport, renovation, strasbourg)

Membre
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Un prix d’achat faible, une bonne rentabilité.

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#4 14/12/2015 21h51 → Investissement immobilier locatif et immeubles de rapport en Alsace ? (alsace, bas rhin, immeubles, location, rapport, renovation, strasbourg)

Modérateur
Réputation :   1131 

Je vous suggère de relire notre charte (et de la respecter : vous présenter ici, etc.)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 15/12/2015 10h30 → Investissement immobilier locatif et immeubles de rapport en Alsace ? (alsace, bas rhin, immeubles, location, rapport, renovation, strasbourg)

Membre
Réputation :   56 

je2907 a écrit :

Des conseils ?

Vous êtes vous formé ? Avez-vous parcouru le forum à la recherche de bonnes idées pour dénicher des affaires ? Négociez-vous ?


Be the change that you wish to see in the world

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#6 16/12/2015 14h01 → Investissement immobilier locatif et immeubles de rapport en Alsace ? (alsace, bas rhin, immeubles, location, rapport, renovation, strasbourg)

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Bonjour,

Je suis également de Strasbourg. Je vous confirme, il est très difficile d’investir dans l’Europôle.
Les prix sont démentiels. Pour avoir des prix attractifs il faut miser sur les quartiers "chauds".
Personnellement, je préfère éviter.

Avez vous tenter les villes moyennes, Sélestat, Marlenheim, Molsheim, Saverne???

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#7 16/12/2015 14h35 → Investissement immobilier locatif et immeubles de rapport en Alsace ? (alsace, bas rhin, immeubles, location, rapport, renovation, strasbourg)

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Même constat et même conseil quelque 200km au sud, en CHF-Land. Les prix dans les grandes villes (ou dans les localités à proximité d’un lac) sont devenus rédhibitoires. Avantage: cela permet de restreindre les critères de recherche smile.

Message édité par l’équipe de modération (16/12/2015 20h13) :
- retrait de la citation intégrale du message précédent dans la discussion

Notre Charte a écrit :

12. Le message immédiatement précédent, vous ne citerez

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#8 16/12/2015 23h40 → Investissement immobilier locatif et immeubles de rapport en Alsace ? (alsace, bas rhin, immeubles, location, rapport, renovation, strasbourg)

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Pour l’instant je n’ai rien vu d’interessante dans ces villes la !

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#9 26/01/2017 18h13 → Investissement immobilier locatif et immeubles de rapport en Alsace ? (alsace, bas rhin, immeubles, location, rapport, renovation, strasbourg)

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Bonjour,

Je suis actuellement à la recherche d’un immeuble de rapport en Alsace,
Je venais savoir si quelqu’un dans la communauté serait de la région et se serait déjà intéressé aux immeubles de rapport ?

Ma question étant :
Quelle est la meilleure opération dans la région peu liquide en terme d’immeuble :

Acheter en ruine et rénover / divisé et revendre ?
Acheter pour louer ?

Ainsi que les zones ou vous avez pu voir les meilleurs affaires de ce type, Strasbourg étant hors de prix…

Bonne journée.

Cordialement.

Message édité par l’équipe de modération (26/01/2017 21h51) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

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#10 27/01/2017 11h32 → Investissement immobilier locatif et immeubles de rapport en Alsace ? (alsace, bas rhin, immeubles, location, rapport, renovation, strasbourg)

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Bonjour,

Je suis de Strasbourg egalement (Illkirch pour etre precis) et evidemment les immeubles sont hors de prix (pour le peu d’offres existantes par ailleurs)

Mon choix s’etait porté naturellement vers Mulhouse (comme beaucoup d’ailleurs)
Les prix immo sont plutot tres attractifs, les rendements depassent tres souvent les 10% nets pour les immeubles. Celui que j’ai acheté il y a 3 ans tourne a 14% brut et 11% nets
Oubliez les appartements uniques, trop de charges.

Je ne me suis jamais reellement interessé aux autres villes meme si je vois que Saverne et Sarre Union pourraient presenter un interet a peu pres equivalent mais je ne maitrise pas vraiment le marché locatif la bas.

Donc pour parler de ce que je maitrise, Mulhouse en l’occurence, une fois passé le stereotype de la ville, en ne mettant aucun affectif et en raisonnant comme un investisseur, on trouve d’excellentes affaires, meme si en ce moment le marché s’est un peu refermé, peu d’offres nouvelles.

Si vous faites de l’immeuble de rapport à Mulhouse, oubliez l’achat revente, en effet, les immeubles de rapport sont en fait des maisons de villes amenagées en appartements et a vrai dire la vente a la decoupe de ce type de bien n’interesse personne.
Sauf, et c’est l’objet de mes recherches si vous tombez sur un immeuble qui ressemble a un immeuble, autrement dit un beau parallélépipède sans mitoyenneté mais je n’en ai encore pas trouvé dans ce secteur.

Je m’interesse un peu plus à Colmar depuis peu, la population y est differente, (le taux de chomage aussi) c’est donc une piste à explorer, mais le seul immeuble qui m’interesse est affiché à 600K€ et avant que je m’engage sur 600K€ il vaut mieux que le rendement soit excellent.

Voila en ce qui me concerne, je diversifie, le dernier investissement en date est sur Cronenbourg (neuf, livré en Mars) donc Colmar en 2018 pourrait me permettre de ne pas etre dependant d’une seule agglomeration

Affaire à suivre smile


1 immeuble de rapport: 4 appartements en LMNP, 1 appartement neuf (à venir) et c'est pas fini :)

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#11 27/01/2017 22h21 → Investissement immobilier locatif et immeubles de rapport en Alsace ? (alsace, bas rhin, immeubles, location, rapport, renovation, strasbourg)

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Très intéressant ! Merci pour votre retour, nous avions penser à Mulhouse, en voyant l’attractivité des prix des immeubles mais au final, l’engouement pour la ville et les mauvais avis des agences concernant la recrudescence des impayés nous à freiner, et nous nous sommes dit que même si les rendements peuvent être attractif, si personne ne payent on se tirera tout de même une balle dans le pied…

Content de voir que quelqu’un s’intéresse et à un pied dans Mulhouse !

Nous sommes en cours d’acquisitions pour ce qui concerne Cronenbourg, je vous en dirais des nouvelles nous essayerons de rester dans le positifs même si l’immeuble de rapport reste notre objectif premier.

Je peux vous donner mes coordonnées si jamais pour échanger par mail plutôt que par forum interposés.

Pour les 4 appartement en LMNP louez vous en meublé ou en nu ?

-

Pour répondre à "je2907", aucun problème pour investir dans le Bas-Rhin, tout dépend de la surface visée, ainsi que du type de bien que vous cherchez mais aucun problème d’après moi, j’ai pu tester l’achat en commune dans de petits village, aucun soucis et bonne rentabilité, et maintenant j’attaque la périphérie de Strasbourg et aucun problème non plus, le tout c’est de se construire son réseau, dénicher quelques agents immobilier qui comprennent votre sérieux, et ils vous appelleront dès qu’ils rentrent quelque chose.
Nous avons pu trouver des Studios à Strasbourg pour 50K il y a moins de 3 mois, si c’est le type de bien qui vous intéresse !

Aucun problème pour le Bas Rhin mais c’est sur qu’en terme de prix, Mulhouse reste le moins cher de la région.

Dernière modification par VisionEntrepreneurs (27/01/2017 22h28)

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#12 28/01/2017 09h16 → Investissement immobilier locatif et immeubles de rapport en Alsace ? (alsace, bas rhin, immeubles, location, rapport, renovation, strasbourg)

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Drôle de question

"Pour les 4 appartement en LMNP louez vous en meublé ou en nu ?"

LMNP = Loueur en Meublé Non Profesionnel


Investissement et partenariat immobilier dans le Sud

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#13 28/01/2017 12h40 → Investissement immobilier locatif et immeubles de rapport en Alsace ? (alsace, bas rhin, immeubles, location, rapport, renovation, strasbourg)

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Désolé pour la bêtise de ma question, j’aurais du attendre le lendemain matin pour répondre, plutôt que de répondre en tombant de fatigue !

Surtout que ce n’était pas la question que je voulais poser, la question concernait justement le meublé mais concernant la majoration du loyer.
Après en avoir discuté avec plusieurs agences qui se proposaient d’assurer la gestion de studio en périphérie de Strasbourg, nous avons posé la question de louer meublé plutôt que nu, pour majorer un peu les loyers, la réponse à été : "Vous pourrez augmentez de 20 € le montant du loyer"

Ma question était, si ce n’est pas indiscret, le montant des loyers que vous appliquer sur vos logements meublé sont loué 20 % plus cher que le nu n’est ce pas ?

Bonne journée.

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#14 28/01/2017 15h20 → Investissement immobilier locatif et immeubles de rapport en Alsace ? (alsace, bas rhin, immeubles, location, rapport, renovation, strasbourg)

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Peut-on faire des généralités ?

Prenez le même appartement :
- meubles dépareillés, meubles premiers prix… datant pour la plupart des années 60 et 70… chaises pliantes… vaisselle premier prix… vieille toile cirée sur la table de la cuisine. Ça se trouve encore malheureusement, notamment dans les petites villes et à la campagne
OU
- meubles et déco modernes, complets, de bon goût et plaisant au plus grand nombre, électroménager récent et haut de gamme (genre hôtel haut de gamme, ou gîte de France 5 épis).

Vous n’aurez ni le même loyer, ni les mêmes locataires !

Dernière modification par Bernard2K (28/01/2017 15h24)

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#15 28/01/2017 17h08 → Investissement immobilier locatif et immeubles de rapport en Alsace ? (alsace, bas rhin, immeubles, location, rapport, renovation, strasbourg)

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Bien ce que je pensais. Nous aviserons au prochain vide locatif pour meublé l’ensemble et voir l’état de la demande locative avec une augmentation correspondante au standing fournie.

Merci pour votre réponse.

Pour ceux ayant sauter le pas en se plaçant à Mulhouse,
Que ce soit pour appartements / immeubles, le plus gros frein reste justement la population en elle même, Mulhouse ayant mauvaise réputation, l’idée reste tenace… Au point de préférer acheter plus cher ailleurs…
Malgré tout les prix y sont les plus attractifs.

Avez vous eu plus de problèmes à Mulhouse qu’ailleurs ?

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#16 30/01/2017 14h37 → Investissement immobilier locatif et immeubles de rapport en Alsace ? (alsace, bas rhin, immeubles, location, rapport, renovation, strasbourg)

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Je rejoins Bernard2K sur ses propos, tout dépend de ce que vous cherchez.
Soit vous meublez à bas cout et à la va-vite pour répondre au cahier des charges imposé par la loi.
Soit vous essayez de monter un peu en gamme pour vous différencier de l’offre existante.
J’ai fait le 2nd choix, l’immeuble est composé de 3 T2 (40m2) et  1 T1 (25m2) les T2 sont tous loués 420€ HC/mois, le T1 320€ HC (c’est le loyer qui était pratiqué quand j’ai racheté l’immeuble et le locataire est encore en place.)

En améliorant les prestations et de par le fait, le montant du loyer, vous faite un "ecremage" naturel.
Observez ensuite le loyer pratiqué dans les environs (en micro, c’est à dire dans le même quartier ou 2 rues alentours) pour des prestations "équivalentes" puis faites un ajustement.
Postez une annonce fictive pour tester le marché et la demande, vous saurez si le rapport prestation/quartier/loyer de votre bien correspond à une demande.
En revanche, si vous postez une annonce fictive, ayez la décence de répondre aux demandes (au moins pour dire que c’est déjà loué, et pourquoi pas leur dire que vous aurez sous peu un bien équivalent)

Concernant les problèmes de location, ils existent bien sur, mais c’est inhérent lorsque l’ont est bailleur.
Plus a Mulhouse qu’ailleurs? je ne peux pas me prononcer.
Depuis 3 ans, sur ces 4 appartements et 8 locataires différents (avec les relocations):
1- Un locataire paie un peu quand il a envie mais il paie à un moment ou a un autre et tient ses engagements (à vrai dire il a toujours 1.000€ de retard) mais le surcout de la procédure d’expulsion, remise en état, relocation serait plus important pour le moment.
Il épure sa dette petit à petit, paie son loyer en cash, c’est un rythme à prendre.
2- Un autre locataire à brutalement cessé son virement de loyer pendant 6 mois et ne donnait plus de nouvelles, il est réapparu et a épure sa dette et on poursuit l’aventure.

Des désagréments il y en a et il y en aura mais je regarde le long terme.
Il faut faire du social, même si je m’étais promis (et surtout ma femme) de ne pas en faire mais ça fait partie du jeu.

Mulhouse a mauvaise réputation, néanmoins en regardant les chiffres, 52% de sa population est en location, et en tant que bailleur c’est tout ce qui m’intéresse, pour le reste, la CAF paie rubis sur l’ongle, il y à le tram, des fac, des parcs, le centre ville historique est très sympa et si on sélectionne soi même correctement les locataire on réduit les risques (on ne les éliminera jamais)

J’espère avoir répondu à votre question (quand je me lance je ne sais plus m’arrêter)


1 immeuble de rapport: 4 appartements en LMNP, 1 appartement neuf (à venir) et c'est pas fini :)

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#17 30/01/2017 15h26 → Investissement immobilier locatif et immeubles de rapport en Alsace ? (alsace, bas rhin, immeubles, location, rapport, renovation, strasbourg)

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@V_E
Pour info - en utilisant la barre de recherche en haut à droite vous pouvez trouver plusieurs fils dédiés aux investissements à Mulhouse (au moins 3 de mémoire) assez bien fournis.

Je me permets également de vous faire une remarque amicale:
en postant un message ici, vous vous engagez explicitement à respecter "l’orthographe, grammaire et ponctuation française" - certains de vos messages font pourtant de la peine à lire. Faites un effort de relecture/correction (je suis sure que vous avez au moins entendu parler du participe passé) - se serait rendre service à vous-mêmes et à ceux qui vous lisent.

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#18 08/03/2017 08h53 → Investissement immobilier locatif et immeubles de rapport en Alsace ? (alsace, bas rhin, immeubles, location, rapport, renovation, strasbourg)

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Pour Mulhouse (je suis un peu aussi ce secteur) je crois qu’il faut dire aussi de bien différencier les quartiers. Une partie de la ville est tout de même très dégradée, on trouve de l’immobilier qui ne s’y vend plus et qui n’apparait même plus sur les annonces. Il faut donc être prudent sur la rue où on achète. C’est certainement la ville où l’investissement locatif est le plus risqué dans la région, d’où les rendements (les rendements élevés vont toujours avec un risque élevé). Maintenant, comme le dit James67, des pbs avec les locataires il y en aura partout. Mais bien prendre en considération qu’une grande partie des locataires sur Mulhouse seront avec des populations défavorisées. Il faut être préparé à cela.

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