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Forums des investisseurs heureux

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#1 10/12/2015 09h47 → Changement d'usage d'un bien en meublé touristique à Marseille ? (changement d'usage, compensation, meublé touristique)

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Bonjour,

J’ai investi dans 2 appartements meublés touristiques sur le vieux port de Marseille et souhaite débuter mon activité pour le 1er janvier 2016.

Je serai donc LMNP au réel (a voir si les amortissements sont plus intéressants qu’un abattement de 71%)car j’ai fait pas mal de travaux (environ 20Ke par appartement).

Mes appartements sur le papier sont des locaux d’habitation. Dois-je effectuer une demande de changement d’usage en meublé touristique au niveau de la Mairie de Marseille ? La règle de la compensation c’est à dire la transformation d’un local commercial en local d’habitation est-elle demandée en retour par la Mairie de Marseille de manière systématique ?

En effet, cette règle est strictement appliquée à Paris… Qu’en est-il ailleurs ?

Sinon concernant le cheminement administratif et fiscal, selon moi, il devrait être le suivant :
1/ Demande de siret de registre du commerce et des sociétés (PoI) pour être assujeti à la CFE
2/ Déclaration préalable de logement meublé touristique à la Mairie de Marseille
3/ Déclaration de changement d’usage à la Mairie de Marseille (Obligatoire ?)
4/ Déclaration aux impôts avant février 2016 d’un passage en réel ou micro-bic, a voir le plus interessant
5/ Demande de classement par organisme certifié de mes meublés de tourisme

N"hésitez pas à me corriger en cas d’erreurs …

Enfin, concernant l’aspect fiscal, auriez vous un expert comptable à me recommander sur Marseille ou Aix ? afin de réaliser une simulation comptable pour optimiser tout cela …

Merci d’avance pour vos réponses,

Message édité par l’équipe de modération (01/02/2017 19h53) :
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Mots-clés : changement d'usage, compensation, meublé touristique

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#2 11/12/2015 09h35 → Changement d'usage d'un bien en meublé touristique à Marseille ? (changement d'usage, compensation, meublé touristique)

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Pas de spécialistes de la location saisonnière sur le forum ?

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#3 11/12/2015 14h46 → Changement d'usage d'un bien en meublé touristique à Marseille ? (changement d'usage, compensation, meublé touristique)

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Si, il y en a. On se fait systematiquement traiter de hors-la-loi par ceux du forum. A Marseille la regle est la meme qu’a Paris, elle concerne les agglomerations de plus de 200k habitants, regardez les sujets deja postes. Apres tout depend de l’application qui est faite des lois par la ville de Marseille. Paris a la reputation (a tort) d’etre stricte, elle fait surtout de la communication et des plans medias.

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#4 11/12/2015 17h41 → Changement d'usage d'un bien en meublé touristique à Marseille ? (changement d'usage, compensation, meublé touristique)

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Oui effectivement. J’ai le sentiment de passer pour un hors-la-loi alors que je veux respecter les règles.

Il semblerait que seul Paris et la petite couronne semble appliquer cette règle de la compensation commerciale …

La question est de savoir quand les autres communes vont elles appliquer strictement la loi ???

Ou alors la solution serait le bail étudiant de 9 mois sans tacite reconduction puis 3 mois de location saisonnière …

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#5 11/12/2015 18h26 → Changement d'usage d'un bien en meublé touristique à Marseille ? (changement d'usage, compensation, meublé touristique)

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Este

Comme dit dans de nombreux files, vous devez faire une demande de changement de destination auprès de la mairie, puisque dans une commune de plus de 200k. Sans cette demande, ce changement sera non réglementaire, avec des conséquences potentielles à assumer.

Après, comme toujours, c’est vous qui prenez la responsabilité de respecter scrupuleusement ou de ne pas le faire et de voir ce qu’il en est.

Quand est-ce que les communes feront respecter la loi ? Probablement quand elles auront besoin d’argent.

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#6 01/02/2017 15h28 → Changement d'usage d'un bien en meublé touristique à Marseille ? (changement d'usage, compensation, meublé touristique)

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Bonjour à tous.
Este, vous aviez avancé sur ce sujet?

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#7 23/03/2017 15h23 → Changement d'usage d'un bien en meublé touristique à Marseille ? (changement d'usage, compensation, meublé touristique)

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Bonjour Arnaud13,

Oui effectivement j’ai bien avancé.

J’ai déclaré mes 2 locations saisonnières à la Mairie de Marseille et obtenu un numéro SIRET pour mes deux appartements auprès du greffe du TC de Marseille.

La CFE est gratuite la première année d’activité, ensuite c’est proportionnel selon une grille (par exemple si moins de 10 000e de revenus locatifs c’est un montant forfaitaire de 200e selon la fonctionnaire du SIE).

En ce qui concerne l’aspect fiscal, j’ai obtenu un agrément auprès de la préfectures des BDR via l’UNPI 13 afin d’obtenir un classement de mes meublés de tourisme.

L’UNPI 13 a procédé à la visite de contrôle afin de voir si mon logement meublé était louable en meublé de tourisme (nombreux critères à respecter via une grille assez stricte).

En effet, via cet agrément valable 5 ans, je bénéficierai de droit à l’abattement de 71% sur mes revenus locatifs LMNP.

Cependant, je n’ai pas fait de déclaration de changement d’usage malgré ma sollicitation aux services de l’urbanisme concerné, ces derniers n’ont jamais donné suite …

Bref, je suis dans les clous à 95% on va dire !!!!

Pardon pour le retard, je ne maitrise pas encore l’usage des alertes sur le forum …

Dernière modification par Este59014 (23/03/2017 15h25)

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#8 23/03/2017 15h40 → Changement d'usage d'un bien en meublé touristique à Marseille ? (changement d'usage, compensation, meublé touristique)

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bonjour et surtout un grand merci d’être venu mettre vos retours ici.
C’est très intéressant de voir avec un peu de recul le chemin parcouru par certains.
De mon côté j’ai pris le choix de ne pas investir plus dans le locatif sur marseille pour le moment.
J’ai un bien dans le panier que peut etre un jour je passerais en meublé de courte durée, mais je n’ai pas le temps de gérer ceci pour le moment…
A suivre…

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#9 23/03/2017 15h59 → Changement d'usage d'un bien en meublé touristique à Marseille ? (changement d'usage, compensation, meublé touristique)

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Concernant les prix de l’immobilier sur le secteur Vieux Port/Panier, les prix au M2 ont presque doublés en 2 ans !

Pour ma part, faire du saisonnier pour moins de 10% de rentabilité nette ne vaut donc plus le coup ! Et encore moins de la location nue …

De plus, nous sommes désormais limité à 23Ke sinon RSI !!!!

D’où l’obligation de quitter le vieux port pour rechercher de la rentabilité, mais surtout, ne pas faire d’impasse sur la sécurité de l’environnement du quartier et la qualité des locataires !

Pour la petite anecdote, j’étais place aux Huiles proche quai rive neuve, il y a environ une semaine.
Devant l’entrée d’un vieil immeuble Marseillais, une dizaine de personnes attendaient et un homme en costume s’est présenté et a salué tout le monde. Il s’agissait d’un agent immobilier. Je m’intègre incognito au groupe, et fais la visite d’un T2 de 40m2 au 4ème étage sans ascenseur, sans vue sur le vieux port je précise.
A la fin de la visite, c’était la foire d’empoigne pour les propositions d’achat auprès de l’agent immo.
Appartement vendu le jour même au prix 140 Ke, soit 3500e du M2 avec au bas mot, 20 000e de travaux car bien inhabité depuis longtemps …

Dernière modification par Este59014 (23/03/2017 16h00)

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#10 23/03/2017 16h03 → Changement d'usage d'un bien en meublé touristique à Marseille ? (changement d'usage, compensation, meublé touristique)

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c’est incroyable cet engouement actuel sur le Panier.
Mais ça me va très bien… J’ai acheté il y a maintenant 3 ans un "loft" de 44m2 carez +22m2 mezzanine, pour moins de 80K. Avec peu il a été refait à neuf, et quand je vois les prix pour des appartements "standards et sans charme", je me dis qu’avec l’originalité du mien, (au panier, on veut un bien atypique…), il partirait maintenant pour 150/160K minimum…
J’attends encore quelques années, et ce sera mon premier bien à la vente, pour solder les crédits de ceux qui sont plus rentables mensuellements… :-)

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#11 23/03/2017 16h08 → Changement d'usage d'un bien en meublé touristique à Marseille ? (changement d'usage, compensation, meublé touristique)

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Oui effectivement vous ferez une bonne plus-value !
A savoir à quelle sauce on va être mangé à ce sujet aux présidentielles !

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#12 23/03/2017 16h27 → Changement d'usage d'un bien en meublé touristique à Marseille ? (changement d'usage, compensation, meublé touristique)

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Attention à ne pas surestimer votre bien. Ce qui est atypique est parfois difficile à revendre et le m2 non Carrez reste du m2 non Carrez, ne pas espérer de plus-value à cause du seul côté atypique, ce qui détermine le prix avant tout reste la superficie par rapport à un quartier.

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#13 23/03/2017 16h29 → Changement d'usage d'un bien en meublé touristique à Marseille ? (changement d'usage, compensation, meublé touristique)

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tout à fait vrai. Dans tous les cas je n’en suis pas encore là…
Mais attention la clientèle du quartier du Panier est devenue aussi très atypique… ce ne sont plus trop les marseillais qui y achètent, mais souvent meme des parisiens (merci le TGV…) qui fonctionnent au coup de coeur…
Allez fin du hors sujet :-)

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#14 23/03/2017 17h45 → Changement d'usage d'un bien en meublé touristique à Marseille ? (changement d'usage, compensation, meublé touristique)

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Il faut prendre également en compte la rentabilité du bien en saisonnier, ce qui artificiellement fait monter les prix ! Je constate que sur Airbnb, il y a 50% de logements en plus en location saisonnière que l’année dernière. Plus de concurrence donc cela se ressent sur les prix à la nuitée qui sont de plus en plus bas (en période creuse). Bref, la clientèle du vieux port est surtout une clientèle d’investisseurs car sur Marseille le saisonnier est possible toute l’année comme à Paris.

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#15 23/03/2017 17h49 → Changement d'usage d'un bien en meublé touristique à Marseille ? (changement d'usage, compensation, meublé touristique)

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…………. sur Marseille……….. dans les beaux quartiers Sud ou dans le Panier, mais pas ailleurs pour le meublé de touristime…

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