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[+1]    #1 03/11/2015 22h15

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N’étant pas propriétaire, mais locataire de ma résidence principale, je me rends compte que je peux, sur le papier en tout cas, enchaîner deux exonérations de l’imposition sur la plus-value :

Première exonération) exonération de cession d’un logement si :
- non propriétaire de ma résidence principale depuis 4 ans
- réemploi du prix de cession affecté à l’achat ou la construction de ma résidence principale dans les 24 mois qui suivent (le montant des travaux éventuels post-acquisition sont éligibles)
- et si c’est la première cession de ce type
Cf. : RFPI - Plus-values immobiliÀ¨res - Exonération de la premiÀ¨re cession d’un logement autre que la résidence principale

Deuxième exonération) après avoir acheté ma résidence principale, je la revends avec plus-value.
Cf. : RFPI - Plus-values immobiliÀ¨res - Exonération résultant de la cession de la résidence principale

Exemple :
première opération : j’achète un appartement en mauvais état à 100 k€. J’y réalise des travaux pour 15 k€, je l’améliore donc nettement, et je le revends 140 k€ nets. Plus-value nette de 25 k€ en un an environ tout compris.

Deuxième opération : j’achète une maison en mauvais état à 120 k€. J’y fais 30 k€ de travaux (en moins de 12 mois et avec factures) qui s’ajoutent donc au prix d’achat. Coût total de la maison = 150 k€ ce qui est supérieur aux 140 k€ du prix de cession de l’appartement, donc exonération de la première plus-value.

Au bout de quelques mois, je revends ma résidence principales à 175 k€ nets grâce aux travaux que j’ai faits dessus. La plus-value sur revente de la résidence principale est exonérée. Plus-value nette de cette seconde opération : 25 k€ en un an environ.

En l’espace de deux ans, j’ai fait 50 k€ de plus-value, totalement exonérée.

Vous me direz : le premier appartement, j’aurais pu en faire ma résidence principale et il aurait été exonéré pareil au moment de sa vente. Sauf que, il ne convient pas forcément pour ma résidence principale (trop petit, pas au bon endroit). Avec ce dispositif d’exonération de la première cession en vue d’acquérir une résidence principale, ça me permet de faire cette première opération, même sur un logement qui ne convient pas du tout pour ma résidence principale.

Indépendamment de la difficulté de revendre avec plus-value dans le marché actuel, indépendamment des prix d’achat et de cession que j’ai mis un peu au pifomètre ; sur le papier, sur le principe général, ça fonctionne, non ?

Un foreumeur disait qu’il valait mieux commencer dans l’immobilier par un achat-revente (car on fait une plus-value, tout en se débarrassant du prêt relatif au premier bien, ce qui permet ensuite de se présenter à la banque sans endettement) et ensuite seulement acquérir de l’immobilier locatif de rapport.

Au vu de ces dispositions, je me dis : et pourquoi pas deux achats-revente avant d’acquérir de l’immobilier locatif ?

Message édité par l’équipe de modération (04/11/2015 14h04) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Bernard2K (03/11/2015 22h29)

Mots-clés : bien, cession, exonération, immobilier, plus-value, résidence principale


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#2 04/11/2015 04h28

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Mon notaire avait dit, alors que je vendais ma RP, attendez un an au moins avant de vendre votre 2eme appartement en RP. Ainsi vous n’eveillerez pas les soupcons.

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#3 08/12/2020 18h21

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Bonjour,

A la lecture de ce fil, il convient de préciser sa volonté de bénéficier de l’exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale (RP) dans l’acte de vente, donc l’indiquer à son notaire en amont.

BOFIP - voir 1er lien de ce fil de discussion a écrit :

L’exonération s’applique sur demande du cédant par une mention portée dans l’acte de cession, conformément au III de l’article 150 VG du CGI. Le contribuable ne bénéficie qu’une seule fois de l’exonération au titre de la cession de son choix, toutes conditions étant par ailleurs remplies. En l’absence de demande expresse du cédant, la plus-value immobilière est imposable dans les conditions de droit commun.

Si toutefois certaines circonstances font que le montant de la cession déclaré comme exonéré de plus-values n’est pas exploité dans les conditions prévues par la loi, l’imposition et des intérêts de retard sont à acquitter

BOFIP - voir 1er lien de ce fil de discussion a écrit :

l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement. Dès lors, le cédant doit acquitter l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus au titre de la plus-value réalisée. Ces impositions sont assorties de l’intérêt de retard au taux de 0,40 % 0,20%  par mois, qui court à compter du premier jour du mois suivant celui de la cession (CGI, art. 1727).

(taux de 0,20% / mois en vigueur actuellement jusqu’à fin 2020, et prolongé dans le projet de loi de finances 2021 adopté par le Sénat. 

Actuellement en cours de vente d’un appartement que je mettais en location (signature sous quelques semaines de l’acte de vente), je réfléchis également à bénéficier de cette exonération, pour un montant d’imposition de 16K€. Je suis éligible à l’opération (notamment pas de RP sous les 4 ans).
Je ne mets pas l’achat de RP comme un MUST (je peux rester locataire) mais comme j’apprécierais à court/moyen terme de résider en maison avec petit lopin de terre, mais que ce type de bien est rare à la location dans le secteur que je prospecte, l’achat de RP pourrait être accéléré du fait de cette cession et plus-value exonérée.
3 options possibles selon les opportunités trouvées:
*Achat d’1 RP cible (idem avec (avec un apport sensible pour ne pas avoir à rembourser au fisc les taxes non versées)
* Achat d’1 RP ’d’attente’, toujours avec un apport sensible, et qui me permettrait tel que décrit dans ce fil de discussion d’enchainer potentiellement une 2° exonération de plus-value.  > La plus-value potentielle devra être conséquente > 30 K€ pour que je puisse envisager cette option. En effet, les efforts à consentir doivent se mériter (déménager, faire et suivre des travaux, démarches de changement de RP auprès des différents organismes, perso et pro, démarche de changement de siège social de ma société en ce qui me concerne avec AG et quelques frais en découlant, …)
Je comprends du message #26 ici qu’il me faudrait de plus élaborer/construire un scénario pour justifier ’si possible’ mon départ de RP dans un délai court roll

Bernard2K a écrit :

Pour l’exonération de PV sur la RP, pas de délai minimum, mais il faut pouvoir prouver l’effectivité de l’occupation en tant que résidence principale, et si possible avoir une justification de nature personnelle ou familiale pour le fait de la quitter et de la revendre.

* Si toutefois sous les 2 ans je n’ai pas trouvé de bien pouvant devenir ma RP, sauf erreur, je verse au fisc l’imposition due et les intérêts de retard qui se porteront à 768€(*) dans 2 ans (non rédhibitoire).
(*): Î = 16K€*(1+0,48) = 768€

Bàv,


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