Diviser une maison et création de parkings ?

bascarol, le 13/03/2021 a écrit :

Bonjour,

Pour votre garage n’oubliez pas que le délai de prescription pénale est de 6 ans et le délai de prescription civil de 10 ans à partir de la date d’achèvement des travaux.

Pascal

Bonsoir,

  C’est un peu le serpent qui se mord la queue: par définition, si des travaux sont faits sans autorisation, aucune déclaration d’achèvement et de conformité (DACT anciennement DAT) ne peut etre déposée, donc à partir de quand peut on dire que les travaux sont achevés?

  Il faudrait pour cela que le propriétaire en infraction fasse réaliser un constat d’huissier dès l’achèvement des travaux illégaux, et produire ce constat faisant date pour faire valoir une éventuelle prescription vis a vis de la mairie…

  Et quand bien même l’infraction serait prescrite, resterait un problème vis a vis des impots fonciers (car la taxe foncière ne tient pas compte des aménagements clandestins), et des assurances en cas de sinistre (deja qu’en temps normal ils font des difficultés, là c’est du pain béni pour eux pour ne pas indemniser quoi que ce soit).

  D’ailleurs, à combien de temps les impots fonciers peuvent-ils revenir en arriere en cas d’omission de travaux et de découverte par leurs services? 3 ans mais je ne suis pas sur…

Iqce, le 18/03/2021 a écrit :

Revenez vers nous avec la rédaction précise du règlement écrit relatif à la création de place de stationnement ET à cette occasion, interrogez les élus sur la mise à jour du PLU cad sa Révision car cette histoire de création de places est désormais obsolète au plan national, le législateur ayant bien compris que cela bloquait les rénovations et remises sur le marché des logements en centre ancien. Si une Révision est actée, vous n’aurez sans doute qu’à patienter et prendre votre décision en fonction de ce délai (durée moyenne d’une Révision : 3 ans).

Icqe, cela veut dire que les PLU sont contraires à la loi nationale et que celle-ci s’applique de facto ? Ou les lois nationales ne supplantent pas le PLU qui reste l’opposable mais qui doit être mis à jour sous 3 ans ?

Je pose la question, car j’ai 2 garages dont 1 dans ma maison mais indépendant (pas de porte d’accès à l’intérieur). Je voudrais le rendre habitable pour le louer mais le PLU de ma mairie (que je n’ai pas encore approché) indique : création de 2 places dont une en sous-sol et pas de destruction de places de parking.
A noter que actuellement j’ai 2 places en "sous-sol "(rdc en fait) dont une que je veux changer en habitation et une en extérieur. Je pourrais en créer (je pense) une seconde en extérieur mais 1) ca m’arrange pas et 2) de toute façon, ca ne fera jamais 4 places, 3) et il faudra manœuvrer tous les soirs donc pas réaliste à l’utilisation.

Ah, voilà une question qui devient "pointue" et qui normalement devrait intéresser les lecteurs !

…Et il se trouve que j’ai des éléments de réponse.

En théorie, sauf précision législative expresse (cf COS…), le PLU s’applique. Si la loi évolue et que le PLU doit évoluer les services de l’Etat interviennent également et le document évolue également (c’est le cas par ex lorsqu’un SCoT fixe des objectifs différends des PLU).
Pour faire simple, en cas de gros enjeux national => on change la règle d’office. En cas d’enjeux un peu moins nationaux (si j’ose dire) : on encourage les élus à payer des BE pour faire évoluer les documents "et plus vite que ça svp". Au passage, vous comprenez un peu mieux pourquoi des élus locaux peuvent s’agacer des décisions Parisiennes.

Dans la pratique ce n’est pas tout à fait comme cela que les choses se font. Les élus font la sourde oreille, au pire les Préfèts leur casse les pieds avec de la rétention de subventions etc
Pour les centres anciens c’est un peu pareil : les élus ne bougent guère, pour ce que je peux en voir.

Et donc si un maire laisse filer une autorisation sans création de places de stationnement que va t’il se passer ? Du coté du gendarme, qui est constitué par le Contrôle de Légalité (DDT DDTM) : rien.
Que dalle car :
- c’est un enjeu local avant d’être un enjeu national
- et de toute manière cela va dans le sens du ZAN prôné par la DGALN !
J’ose espérer que ce CL s’exercera avec détermination et promptitude en cas de permis accordé en zone incendie (je plaisante, je suis du Sud et je vois quantité de maisons neuves au milieu de massifs boisés, mais bon, les voisins sont souvent des personnes célèbres : le feux brûle moins dans ce cas sans doute).

Donc oui, un élu peut s’asseoir sur la règle. Au passage vous avez un élément de discussion au sujet du forum "faut il être honnête pour réussir". Être honnête, ne pas tenter sa chance face à une loi idiote est un non sens chez un investisseur.

Sans aucune hésitation : il faut rencontrer les élus de la commission urbanisme. Pas le service instructeur.
Valoriser la démarche, la rénovation du centre ancien etc Potassez le PLU (voir le PADD en ligne si possible), le PLH et son diagnostic et inscrivez votre demande dans cet axe.
Mieux, vérifiez s’il n’y a pas une démarche "ORT" ou "ACV Coeur de Ville" ou "PPA" et revenez en parler…Il faut leur mettre sous le nez leurs incohérences éventuelles et leur fournir (avec mes écrits supra) les réponses face aux écueils qu’ils vont soulever (enfin, surtout le service instructeur, d’où l’idée de les rencontrer "après").

Si vous écrivez seulement au maire, le résultat n’est pas garanti : ce n’est pas ce que j’ai écris.

Le PLU est l’expression d’un projet politique ; cette politique est validée par une enquête publique (en raccourci). L’EBC n’est pas un élément anodin dans ce projet. Et vous n’avez pas précisé si l’EBC était à créer ou s’il y avait déjà des plantations (dans ce cas il faut relire mes écrits et le préciser dans les courriers).

Faire un retour d’info c’est bien ; cela nous motive, c’est une reconnaissance etc

Mais cela illustre aussi à mon sens d’autres points :
- l’investisseur immo. est en général un gars "qui ose" : je ne me sens plus dans cette catègorie, depuis plusieurs années je ne réussi plus aucun achat, mais offres sont rejetées systématiquement (je crois que dans mon secteur le simple fait qu’il y ait un bien à la vente est une opportunité, le délai de réflexion n’existe même pas, alors une négociation ?)
- ce même investisseur ne prends pas au sérieux les contraintes réglementaires au 1er rang desquelles on trouve le code de l’urbanisme suivi du patrimoine etc Mais comment "jouer" si on ignore la règle en croyant dur comme fer que "je suis chez moi je fais ce que je veux" ? C’est de la pure bêtise, que l’on soit pour ou contre les lois elles sont là, point.
- L’investisseur fuit la confrontation avec les élus : pour autant 1) ils ne sont pas tous pourris idiots etc loin s’en faut au fil des élections je vos le niveau s’élever mais il faut avoir de vrais arguments ; c’est pareil du coté des administrations ABF, Impôts, DDT, EPCI ou même gendarmerie : je trouve toujours des bons interlocuteurs, n’oubliez pas que cela pourrait être vous ou moi.

Vous me direz "oui mais c’est rare" : j’en conviens, c’est aussi mon quotidien. Mais c’est moins rare que d’obtenir "-10%" sur une villa avec vue sur la mer dans le Sud.

Dernière modification par Iqce (26/03/2021 08h28)

Iqce, le 22/03/2021 a écrit :

…
NB 2 : et lisez bien l’article suivant Nouveaux délais de prescription pour les infractions pénales - Éditions Francis Lefebvre

Pour pondérer les échanges j’attire l’attention des lecteurs sur le fait qu’une autorisation obtenue par fraude peut être retiré à tout moment, sans application d’un délai de 6 ou 10 années.
Dés lors la question est de distinguer ce qui relève de la fraude, de l’erreur/omission.
Profitons de google et de la jurisprudence toute neuve sur le sujet : France, Cour administrative d’appel de Lyon, 1ère chambre, 07 juillet 2020, 19LY03063

Bernard :

C’est qu’il faut là encore préciser le propos ; l’évolution du PLU doit pouvoir se faire sur la base d’une Modification. Concrètement, il s’agit de modifier l’écriture du règlement, ce que toute personne normalement qualifier doit pouvoir faire. Coût avec la publicité au JAL : 1000€. Durée : 3 mois.
A comparer à la procédure de Révision : 40 000 € 2 années.
Ensuite l’idée que le simple particulier va se heurter au "pot de fer" est inexacte dans ce cas de figure. Le simple particulier défend certes ses intérêts privés, mais il le fait intelligemment en s’appuyant sur des notions d’intérêt général, éventuellement des lois, des volontés publiques : et ça change tout.
Oui il faut déléguer : à un urbaniste par définition plutôt qu’un archi (même si je suis intervenu dans une autre vie en école d’archi et j’y ai vu des gamins vifs etc J’ai eu des regrets ).
Oui les compétences sont réparties entre les collectivités : en général le maire garde jalousement sa compétence mais le service instructeur est en com com ou com d’Agglo Et là c’est une question de "gueule" : soit il s’impose soit il passe à la barre.
Oui l’espoir est ténu mais parfois ça le fait. Alors quand on a rien à perdre…

NB : pour l’effet boomerang, je suis parti du pré supposé (…) qui dit que le "mis en cause" à été alerté en AG etc Et cet effet est limité car lorsque vous dressez PV (je suis parfois désigné comme "sachant" par le tribunal) il est essentiel d’éviter au maximum ce genre d’erreur qui fait tomber l’action : soit vous arrosez très large soit très précis. Exemple : un particuliers construit sans permis. Les gendarmes dressent PV et sur place ils voient le proprio, l’entreprise un cousin à la bétonnière : soit PV pour tous puis enquête longue et fastidieuse entre un meurtre et un viol…Soit le proprio est identifié, reconnait les faits (l’entreprise, le cousin etc s’en vont discrètement) et basta ! A votre avis, que vont tenter d’obtenir les gendarmes ? Attention méfions nous des généralisations cependant !
Moralité : tout cela reste de l’humain et tout n’est pas dans les textes de loi.

Dernière modification par Iqce (26/03/2021 09h31)

Non, rien à voir avec l’ORT ou ACV PPA etc
Effectivement c’est vraiment surprenant ; de quand date ce super PLU ? Des années 2010 ? ce qui serait le dernier espoir : attendre qu’il soit révisé (rien trouvé à ce sujet sur le net coté délibérations ?)…