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[+4]    #51 09/10/2018 23h42 → Investissement immobilier en Thaïlande, en étant résident en France ? (immobilier, investir, thaïlande)

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BlueMask a écrit :

Ce que je veux dire est que je ne juge pas cette proposition irréaliste par principe, mais que je suis conscient qu’il y a forcément des risques, que je cherche donc à mesurer. Je suis preneur de ces "recherches simples" que je pourrais faire sur Internet, si vous voulez bien me donner des pistes.

Déjà, on est bien d’accord qu’il s’agit du projet New Nordic Water World in Phuket sur la plage de Bang Tao ?

Ensuite, on est d’accord que c’est vous qui voulez investir là-bas. C’est pas moi. Bon, puisque ces recherches sont simples, pourquoi ne les faites-vous pas ? Pourquoi ne recherchez-vous pas d’informations sur votre futur investissement ? Pourquoi ne voulez-vous pas comprendre, alors qu’on vous l’a dit plein de fois, qu’investir à l’autre bout du monde implique de faire plein de recherches, de faire ses propres diligences, si l’on veut savoir un minimum dans quoi on met les pieds ?

Alors voilà quelques exemples de recherches à faire :

- aller voir le site de New Nordic. En farfouillant dessus, et sur des sites partenaires on peut apprendre plein de choses. Le CEO est norvégien et a repris la boîte en arrivant en Thaïlande il y a environ 9 ans, boîte qui s’appelait Nordic auparavant ; quelques rares salariés sont là depuis avant la reprise et ont connu l’ancien management.

- ce sont des champions de la communication : beaux sites internet, belles brochures PDF, interviews et articles publiés un peu partout par des sites amis (notamment ceux qui commercialisent leur propriétés), ainsi que des sites d’infos plus ou moins complaisants qui reproduisent in extenso les communiqués de presse émis par New Nordic. De la belle communication, mais ça tourne en boucle, c’est verrouillé, jamais d’info indépendante.

- en cherchant un peu plus loin (nom du CEO + bankruptcy), il semblerait qu’auparavant il était déjà dans l’immobilier en Norvège, vendant des propriétés à construire en Bulgarie et au Brésil, et que ça s’est fini en eau de boudin, avec faillite, l’équivalent de 8 millions de dollars évaporés, pas beaucoup de propriétés construites, procès d’un complice mais pas de lui… Lire : THAILAND DREAM HOLIDAY BOSS – LIVING THE DREAM IN FAST CARS AND CHAMPAGNE – Andrew Drummond L’auteur de ce blog, un journaliste international qui a travaillé dans de nombreux grands médias et a reçu des récompenses, n’est sans dans doute qu’un jaloux qui répand des accusations infondées, hein, je ne m’explique pas autrement ce que je lis dans cette page. Il n’empêche que le nom est le même et que l’année du scandale est justement celle  où il est arrivée en Thaïlande, mais c’est sûrement un hasard. Rechercher un nom + bankruptcy, certains appelleraient peut-être cela avoir l’esprit mal tourné, moi j’appelle ça être curieux et précautionneux. wink
D’ailleurs, c’est le même CEO norvégien dont il était parlé en page 1, et Surin a déjà expliqué ses méfaits dans son pays d’origine, et donné le même lien en page 1. Vous n’avez donc même pas lu ce fil attentivement, et suivi les liens donnés ? C’était pourtant le B.A.BA de la recherche à effectuer, puisque tout était déjà prémâché.

- il y a un développement énorme de New Nordic depuis quelques années, avec plein de projets récents, plein d’embauches. Ca peut paraître positif mais ça comporte aussi des risques : on sait qu’une boîte qui croît très vite peut exploser en vol notamment par manque de finances, par cavalerie (dit aussi schéma de Ponzi).

- financements : Ils viennent de créer (début 2018 apparemment) une boîte dédiée pour lever des fonds aux USA ; Auran ; qui reste basée à Singapore semble-t-il.

- ils avaient émis des obligations conjointes avec Emerging Trends RE Corp Emerging Trends RE Corp : investissement immobilier à 12% de rendement ? et New Nordic / Emerging Trends RE Corp – Unregulated bonds paying up to 7% per annum Le site de Emerging Trends Re Corp est carrément hors ligne, et on ne trouve aucune info sur cette boîte, alors que les infos sur ces obligations émises récemment sont pourtant très récentes. Il semblerait que la boite ait disparue soudainement, un rapport avec les Bermudes ? wink  Mais le lien entre les deux est avéré, et d’ailleurs le nouveau "director" de Auran était "Senior Executive" de cette boîte disparue. C’est quand même troublant cette boîte qui disparaît en plein ciel : faillite ? Affaire louche ? Sinon il y aurait un minimum de communication positive genre "après un galop d’essai très prometteur en partenariat avec Emerging Trends RE Corp, New Nordic Group a décidé de prendre en main plus directement ses levées de fonds grâce à l’implication directe du cofondateur de ce partenaire". Là, rien…

- sur tripadvisor, j’ai lu les avis d’un des hôtels construit et géré par New Nordic en Thaïlande : les avis sont très positifs. Apparemment, ils savent faire de beaux hôtels et les gérer, je le concède.

- sur le site de leur grand copain tépégé, dont je ne mets pas le lien pour ne pas lui faire de pub, on lit une interview récente qui dit :

Aujourd’hui, ma priorité est la collaboration avec les grandes chaînes hôtelières. C’est un moyen de donner une image de marque à New Nordic mais aussi de se rapprocher du monde hôtelier.
Cette collaboration me semble nécessaire pour mettre le groupe au niveau des standards internationaux.

Il n’y est donc pas encore ?

En parallèle, nous avons créé ALANI, notre propre chaîne hôtelière qui prendra en charge la gestion de certains hôtels New Nordic.
Ainsi, lorsqu’un bâtiment sera livré, plusieurs scénarios seront envisagés :
- Confier le complexe en management à une chaîne hôtelière
- La Franchise
- Conserver l’intégralité des opérations sous notre propre marque hôtelière

Ce monsieur dit que, d’abord ils livrent le bâtiment, après ils décident ce qu’ils en font ? Déjà, ça ne paraît pas très sérieux de construire d’abord, décider ensuite. On comprend en filigrane : "si on ne trouve pas une chaîne ou un franchisé prêt à payer le prix fort, tant pis, on exploite nous-mêmes".
Ensuite, ça me paraît un peu contradictoire avec la garantie de revenus et la garantie de buy back. Qu’est-ce que le groupe en aura à faire d’un bâtiment dont l’exploitation aura été cédée à une chaîne ou à un franchisé ? Le lien entre le groupe et ce bâtiment aura quand même été sévèrement distendu ; et l’exploitant/franchisé ne sera peut-être pas super motivé pour reprendre à son compte les garanties affichées par le groupe.
Même dans leur communication institutionnelle (cette interview promotionnelle), il apparaît quelques craquelures, quelques fragilités je trouve…

Sur l’emplacement :

- New nordic eux-mêmes donnent une carte Google Maps avec le point où sera le futur hôtel. Mettons le petit bonhomme sur la route, promenons-nous… Je vois une route étroite, qui se dirige vers la plage en faisant un détour pour faire le tour d’un cimetière. Abords de la route moyennement engageants. Il faut 500 mètres au moins pour y arriver, là où le site dit 150 mètres, étrange.

En fait, ça n’est pas étonnant. Le front de mer est d’abord pris par des hôtels et résidences hôtelières premium ; ensuite, on bâtit en second rideau, le terrain est moins cher. Ca me rappelle tout à fait là où j’étais à Phuket ; moi aussi, mon hôtel était en seconde ligne, et il me fallait 10 minutes à pied pour rejoindre la plage. Mais mon hôtel coûtait 15 € la nuit, je savais donc parfaitement pourquoi je n’avais pas un emplacement premium, et le rapport qualité/prix restait très bon… Autre différence, c’était le club med dont je devais faire le tour avant de rejoindre la mer ; là c’est du cimetière musulman. Je ne sais pas ce qui est le mieux ! En fait si, je sais. Le club med veut dire emplacement premium, le cimetière musulman, dans un pays bouddhiste, probablement pas. Il vaut mieux être en seconde ligne d’un emplacement premium que d’un emplacement… hum.

- En arrivant à la plage, la première chose que je vois est une maison en ruine (ancien commerce ou accueil ou toilettes publiques ?). Cette plage ne semble pas une grosse priorité touristique, sinon cette maison aurait été rasée ou reconstruite.

- si, au lieu de tourner à droite vers la plage, je vais à gauche, je vois un énorme alignement d’ordures avec une vieille femme qui fouille dedans.

Au total, l’impression que j’en retire (je suis déjà allé à Phuket que j’ai parcouru en long et en large, donc je ne dis pas ça au hasard), c’est : zone touristique de second choix, encore assez peu développée, le décor est craquelé et ce qu’on voit derrière n’est pas très reluisant.

- grâce à cette carte, je repère les hôtels alentour, et le nom de la plage voisine (Bang Tao), et je vais voir des avis sur tripadvisor.  En faisant un peu le tri, car il y a de tout, j’en retire : belle plage (intrinsèquement), très longue mais peu large (= à marée haute, il n’y a plus de plage), malheureusement plage et eau souillées par les déchets plastiques. Coin assez sympathique pour qui apprécie une zone moins fréquentée, plus bigarrée (ou plus "craignos" ou plus "moche", selon les goûts). On est quand même pas dans les zones les plus touristiques, ce qui peut poser un problème d’attractivité donc de remplissage et de prix. Beaucoup de russes aussi, ce qui est le cas un peu partout, mais peut-être encore davantage dans ces zones de second choix. Russes qui, vous le savez peut-être, ne sont pas les voisins les plus calmes et discrets et charmants à côtoyer sur les destinations touristiques.

Sur le projet d’hotel lui-même

- le nom "water world" et les illustrations indiquent qu’on construit des piscines et attractions dans l’hôtel lui-même ; aveu que la plage n’est pas à 150 mètres, pas super propre, que le quartier n’est pas super agréable pour les piétons, et que les familles préféreront donc rester dans la sécurité de l’hôtel et de son eau chlorée.

- travaux annoncés en deux phases. Ce qui amène un petit problème : alors que la première partie (la vôtre) sera déjà construite, les clients subiront le bruit du chantier pendant encore 1 à 3 ans (fréquent à Phuket ! Tout est toujours en construction ou en travaux…). Quant à tous les services, attractions aquatiques etc., je crains que tout ne soit pas opérationnel dès la première tranche finie. "Sorry sir, not operational yet, soon, soon. Sorry sir, come back next year".

- à propos du revenu à 9 %, un certain tépégé qui commercialise le même projet annonce 10 %. Qui vous a bouffé le 1% manquant ? L’agence française qui vous vend l’investissement ?

Risques liés au pays

- Risques d’instabilité politique, déjà abordés en page 1.

- Risques climatiques. Le tsunami de 2004 a ravagé Phuket. A votre avis, les investisseurs qui avaient acheté un petit morceau d’hôtel, comme vous envisagez de le faire, ont-ils été indemnisé ? Ont-ils été remboursé ? Y a-t-il une assurance contre les catastrophes climatiques en Thaïlande ? Est-elle souscrite dans le cas précis de l’investissement que vous envisagez ?

Voilà les recherches que vous auriez faites si vous aviez VRAIMENT la volonté de vous renseigner sur votre future acquisition. Et encore ce n’est qu’un petit bout de ce qu’il faut faire pour savoir VRAIMENT dans quoi on met les pieds. Encore une fois, pourquoi c’est moi qui doit faire votre boulot ? Je vais être payé comment pour me remercier de vous avoir évité, peut-être, d’investir dans un hôtel de seconde zone qui restera plusieurs années en travaux… si il voit le jour sans que le groupe ait explosé en vol par manque de capitaux ?

Enfin, vous noterez que, même si je parais très négatif, j’ai tourné la plupart de mes phrases sous forme de questions et d’interrogations ou de "peut-être". Je ne prétends pas savoir, je ne prétends pas avoir fait le tour du sujet, ni avoir de certitudes. Peut-être que tout va se passer comme prévu, peut-être que l’hôtel sera magnifique et très profitable, et peut-être que le groupe sera encore là dans 20 ans pour faire un rachat à prix de vente + 20 %, avec les compliments du patron. Peut-être…

Franchement, je ne comprends pas que je passe autant de temps à enquêter sur un projet, dont je n’ai personnellement rien à foutre, pour empêcher quelqu’un de se jeter sur un projet dans lequel il veut absolument se jeter. Mais allez-y, libre à vous, grand bien vous fasse, puisque vous voulez le faire ! Le pire, c’est que vous allez m’en vouloir d’avoir écrit tout cela, vous allez retenir que je suis un sadique, un méchant, un diffamateur, un "aigri" comme vous avez déjà traité Surin. Non, vraiment, je suis fou de faire ça ! Je suis maso ! Je n’ai rien de mieux à faire ? Je devrais m’auto-bannir de ce site pour un bon moment, pour que j’ai le temps de réfléchir à mon comportement !

Dernière modification par Bernard2K (10/10/2018 09h51)


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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[+1]    #52 09/10/2018 23h50 → Investissement immobilier en Thaïlande, en étant résident en France ? (immobilier, investir, thaïlande)

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Il doit s’agir de cette offre :
Investissez dans l’immobilier en Thaïlande

On lit :

osiris-investissements.fr a écrit :

Des rendements locatifs de 7 à 10% garantis contractuellement par les promoteurs

7 ou 10 %, ça fait déjà une différence !

Et surtout, jusqu’à preuve du contraire, c’est un rendement brut (loyers).
Il faut enlever les charges qui sont sans doute importantes si on considère :
. "Une offre immobilière intégrant de nombreux services (réception 7/7, piscines, salles de fitness, restaurations…)" donc du personnel, des locaux communs à entretenir
. un climat tropical qui nécessite beaucoup de travaux d’entretien des immeubles si on ne veut avoir une ruine en 30 ans (ou alors c’est une maison en bois exotique imputrescible - teck - mais c’est plus cher)
. les condo sont souvent des immeubles hauts (ascenseurs).

Ca doit bien diviser le rendement brut par 2.

D’après ce qu’on lit sur ce forum, on peut sans doute avoir un meilleur rendement net en France.
Il suffit de traverser la rue …

En plus, la parité EUR/Bath n’est pas favorable à un achat.


Dif tor heh smusma

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[+2]    #53 10/10/2018 00h05 → Investissement immobilier en Thaïlande, en étant résident en France ? (immobilier, investir, thaïlande)

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Pour résumer, c’est une société Française déficitaire ( voir bilan sur infogreffe ) qui sert de rabatteur à TPG ( Thai Property Group ), société Thaïlandaise qui elle-même est un rabatteur du promoteur "New Nordic Group".

Mais qui est derrière New Nordic group ? Un Norvégien appelé "Kurt Svendheim".

Et devinez quoi ? Il a monté le même business il y a quelques années en Norvège en vendant à ses compatriotes des résidences hôtelières en Bulgarie et au Brésil, s’est servi de très confortables salaires avant que ses compagnies ne fassent faillite et que les investisseurs perdent toute leur mise ( la faute à la crise financière d’après ses dires, lol )

On retrouve ici tous les ingrédients d’un attrape-pigeon :
- des articles sponsorisés sur des centaines de sites en plusieurs langues
- des conférences, animations, sponsoring, affiliations … pour attirer un maximum de pigeons clients
- des messages douteux sur plusieurs forums qui parlent de la Thaïlande, afin de vanter ce placement idéal
- le site de TPG regorge de témoignages douteux ( Monique qui a investi en Thaïlande depuis … la Nouvelle Calédonie et qui en est super méga contente ).
- la société commercialise des biens à des milliers de kilomètres du domicile des investisseurs afin qu’ils ne s’aperçoivent pas que leur prix est surgonflé et le marché de la location touristique est saturé
- une pseudo garantie de rendement élevé
- une pseudo garantie de revenus

THAILAND DREAM HOLIDAY BOSS – LIVING THE DREAM IN FAST CARS AND CHAMPAGNE – Andrew Drummond

Svendheim, 47, from Haugesund, another pillar of Pattaya’s high society is the boss of New Nordic Property in Pattaya with several projects on the way so to speak. I am somewhat surprised that he is not a local Rotary Club President.

He is much better known in Norway where together with a colleague Geir Underbakke he sold properties in Brazil and Bulgaria to Norwegians and almost took down the Hjemeland Sparekassen.

A lot of these properties did not materialise but not only had he taken millions from investors but also some 70 million Norwegian kroner from the bank – about US$8.3 million.

Haugesunds Avis - Begge satset ? og feilet

The former center manager at Oasen made many of his investments in holiday apartments abroad through this company.

Svendheim Investing did not deliver accounts to Brønnøysund Registers in 2008. This is why the company was forced into liquidation at the end of June this year.

Haugesund’s newspaper revealed Tuesday that Svendheim founded over eleven years in eleven companies investing in unfinished apartments in Bulgaria and Brazil for resale to private individuals. Plus two companies that have a similar concept in Thailand.

Svendheim had over 100 people - many of whom were friends and acquaintances from Haugesund, Odda and Suldal - to invest money through these companies.

Attorney Roald Lund Eriksen, who is the manager of Svendheim Investering AS, believes it is hopeless today to say something about the values ​​of the estate.

"It takes a lot more work than I have had time to date. I need to get in touch with all these companies to see what lies behind. It is a significant task ahead of us if we are going to figure out something here, he says.

On the minus side, however, there is a residual tax and employer’s contribution for 2007 and 2008 of NOK 1,892,000. In addition, the company has debt of NOK 4,757,000 to Handelsbanken, which has a mortgage in two properties, one in Haugesund and one in Hovden.

Haugesunds Avis - Feriedrømmen i grøfta

Former Center Manager at Oasen, Kurt Svendheim, founded Dream Apartments AS in the spring of 2008. His business idea was to invest in planned apartment projects abroad before the construction started, and then resell finished apartments to private individuals.

Dream Apartments invested in three projected apartments in Brazil and 18 in Sveti Vlas at Sunny Beach in Bulgaria - equally distributed on the projects Majic Dreams and Sky Dreams.

However, there was not enough money into the system to pay the bills from the developer. Shareholders were not willing to inject more capital. The board then chose to throw the cards and beat the bankruptcy in June this year.

p.s : @Bernard2K, désolé nos messages se sont croisés sad

Dernière modification par ZeBonder (10/10/2018 00h12)

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[-6]    #54 10/10/2018 18h29 → Investissement immobilier en Thaïlande, en étant résident en France ? (immobilier, investir, thaïlande)

Banni
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Bernard2K a écrit :

BlueMask a écrit :

Ce que je veux dire est que je ne juge pas cette proposition irréaliste par principe, mais que je suis conscient qu’il y a forcément des risques, que je cherche donc à mesurer. Je suis preneur de ces "recherches simples" que je pourrais faire sur Internet, si vous voulez bien me donner des pistes.

Déjà, on est bien d’accord qu’il s’agit du projet New Nordic Water World in Phuket sur la plage de Bang Tao ?

Ensuite, on est d’accord que c’est vous qui voulez investir là-bas. C’est pas moi. Bon, puisque ces recherches sont simples, pourquoi ne les faites-vous pas ? Pourquoi ne recherchez-vous pas d’informations sur votre futur investissement ? Pourquoi ne voulez-vous pas comprendre, alors qu’on vous l’a dit plein de fois, qu’investir à l’autre bout du monde implique de faire plein de recherches, de faire ses propres diligences, si l’on veut savoir un minimum dans quoi on met les pieds ?

Alors voilà quelques exemples de recherches à faire :

- aller voir le site de New Nordic. En farfouillant dessus, et sur des sites partenaires on peut apprendre plein de choses. Le CEO est norvégien et a repris la boîte en arrivant en Thaïlande il y a environ 9 ans, boîte qui s’appelait Nordic auparavant ; quelques rares salariés sont là depuis avant la reprise et ont connu l’ancien management.

- ce sont des champions de la communication : beaux sites internet, belles brochures PDF, interviews et articles publiés un peu partout par des sites amis (notamment ceux qui commercialisent leur propriétés), ainsi que des sites d’infos plus ou moins complaisants qui reproduisent in extenso les communiqués de presse émis par New Nordic. De la belle communication, mais ça tourne en boucle, c’est verrouillé, jamais d’info indépendante.

- en cherchant un peu plus loin (nom du CEO + bankruptcy), il semblerait qu’auparavant il était déjà dans l’immobilier en Norvège, vendant des propriétés à construire en Bulgarie et au Brésil, et que ça s’est fini en eau de boudin, avec faillite, l’équivalent de 8 millions de dollars évaporés, pas beaucoup de propriétés construites, procès d’un complice mais pas de lui… Lire : THAILAND DREAM HOLIDAY BOSS – LIVING THE DREAM IN FAST CARS AND CHAMPAGNE – Andrew Drummond L’auteur de ce blog, un journaliste international qui a travaillé dans de nombreux grands médias et a reçu des récompenses, n’est sans dans doute qu’un jaloux qui répand des accusations infondées, hein, je ne m’explique pas autrement ce que je lis dans cette page. Il n’empêche que le nom est le même et que l’année du scandale est justement celle  où il est arrivée en Thaïlande, mais c’est sûrement un hasard. Rechercher un nom + bankruptcy, certains appelleraient peut-être cela avoir l’esprit mal tourné, moi j’appelle ça être curieux et précautionneux. wink
D’ailleurs, c’est le même CEO norvégien dont il était parlé en page 1, et Surin a déjà expliqué ses méfaits dans son pays d’origine, et donné le même lien en page 1. Vous n’avez donc même pas lu ce fil attentivement, et suivi les liens donnés ? C’était pourtant le B.A.BA de la recherche à effectuer, puisque tout était déjà prémâché.

- il y a un développement énorme de New Nordic depuis quelques années, avec plein de projets récents, plein d’embauches. Ca peut paraître positif mais ça comporte aussi des risques : on sait qu’une boîte qui croît très vite peut exploser en vol notamment par manque de finances, par cavalerie (dit aussi schéma de Ponzi).

- financements : Ils viennent de créer (début 2018 apparemment) une boîte dédiée pour lever des fonds aux USA ; Auran ; qui reste basée à Singapore semble-t-il.

- ils avaient émis des obligations conjointes avec Emerging Trends RE Corp Emerging Trends RE Corp : investissement immobilier à 12% de rendement ? et New Nordic / Emerging Trends RE Corp – Unregulated bonds paying up to 7% per annum Le site de Emerging Trends Re Corp est carrément hors ligne, et on ne trouve aucune info sur cette boîte, alors que les infos sur ces obligations émises récemment sont pourtant très récentes. Il semblerait que la boite ait disparue soudainement, un rapport avec les Bermudes ? wink  Mais le lien entre les deux est avéré, et d’ailleurs le nouveau "director" de Auran était "Senior Executive" de cette boîte disparue. C’est quand même troublant cette boîte qui disparaît en plein ciel : faillite ? Affaire louche ? Sinon il y aurait un minimum de communication positive genre "après un galop d’essai très prometteur en partenariat avec Emerging Trends RE Corp, New Nordic Group a décidé de prendre en main plus directement ses levées de fonds grâce à l’implication directe du cofondateur de ce partenaire". Là, rien…

- sur tripadvisor, j’ai lu les avis d’un des hôtels construit et géré par New Nordic en Thaïlande : les avis sont très positifs. Apparemment, ils savent faire de beaux hôtels et les gérer, je le concède.

- sur le site de leur grand copain tépégé, dont je ne mets pas le lien pour ne pas lui faire de pub, on lit une interview récente qui dit :

Aujourd’hui, ma priorité est la collaboration avec les grandes chaînes hôtelières. C’est un moyen de donner une image de marque à New Nordic mais aussi de se rapprocher du monde hôtelier.
Cette collaboration me semble nécessaire pour mettre le groupe au niveau des standards internationaux.

Il n’y est donc pas encore ?

En parallèle, nous avons créé ALANI, notre propre chaîne hôtelière qui prendra en charge la gestion de certains hôtels New Nordic.
Ainsi, lorsqu’un bâtiment sera livré, plusieurs scénarios seront envisagés :
- Confier le complexe en management à une chaîne hôtelière
- La Franchise
- Conserver l’intégralité des opérations sous notre propre marque hôtelière

Ce monsieur dit que, d’abord ils livrent le bâtiment, après ils décident ce qu’ils en font ? Déjà, ça ne paraît pas très sérieux de construire d’abord, décider ensuite. On comprend en filigrane : "si on ne trouve pas une chaîne ou un franchisé prêt à payer le prix fort, tant pis, on exploite nous-mêmes".
Ensuite, ça me paraît un peu contradictoire avec la garantie de revenus et la garantie de buy back. Qu’est-ce que le groupe en aura à faire d’un bâtiment dont l’exploitation aura été cédée à une chaîne ou à un franchisé ? Le lien entre le groupe et ce bâtiment aura quand même été sévèrement distendu ; et l’exploitant/franchisé ne sera peut-être pas super motivé pour reprendre à son compte les garanties affichées par le groupe.
Même dans leur communication institutionnelle (cette interview promotionnelle), il apparaît quelques craquelures, quelques fragilités je trouve…

Sur l’emplacement :

- New nordic eux-mêmes donnent une carte Google Maps avec le point où sera le futur hôtel. Mettons le petit bonhomme sur la route, promenons-nous… Je vois une route étroite, qui se dirige vers la plage en faisant un détour pour faire le tour d’un cimetière. Abords de la route moyennement engageants. Il faut 500 mètres au moins pour y arriver, là où le site dit 150 mètres, étrange.

En fait, ça n’est pas étonnant. Le front de mer est d’abord pris par des hôtels et résidences hôtelières premium ; ensuite, on bâtit en second rideau, le terrain est moins cher. Ca me rappelle tout à fait là où j’étais à Phuket ; moi aussi, mon hôtel était en seconde ligne, et il me fallait 10 minutes à pied pour rejoindre la plage. Mais mon hôtel coûtait 15 € la nuit, je savais donc parfaitement pourquoi je n’avais pas un emplacement premium, et le rapport qualité/prix restait très bon… Autre différence, c’était le club med dont je devais faire le tour avant de rejoindre la mer ; là c’est du cimetière musulman. Je ne sais pas ce qui est le mieux ! En fait si, je sais. Le club med veut dire emplacement premium, le cimetière musulman, dans un pays bouddhiste, probablement pas. Il vaut mieux être en seconde ligne d’un emplacement premium que d’un emplacement… hum.

- En arrivant à la plage, la première chose que je vois est une maison en ruine (ancien commerce ou accueil ou toilettes publiques ?). Cette plage ne semble pas une grosse priorité touristique, sinon cette maison aurait été rasée ou reconstruite.

- si, au lieu de tourner à droite vers la plage, je vais à gauche, je vois un énorme alignement d’ordures avec une vieille femme qui fouille dedans.

Au total, l’impression que j’en retire (je suis déjà allé à Phuket que j’ai parcouru en long et en large, donc je ne dis pas ça au hasard), c’est : zone touristique de second choix, encore assez peu développée, le décor est craquelé et ce qu’on voit derrière n’est pas très reluisant.

- grâce à cette carte, je repère les hôtels alentour, et le nom de la plage voisine (Bang Tao), et je vais voir des avis sur tripadvisor.  En faisant un peu le tri, car il y a de tout, j’en retire : belle plage (intrinsèquement), très longue mais peu large (= à marée haute, il n’y a plus de plage), malheureusement plage et eau souillées par les déchets plastiques. Coin assez sympathique pour qui apprécie une zone moins fréquentée, plus bigarrée (ou plus "craignos" ou plus "moche", selon les goûts). On est quand même pas dans les zones les plus touristiques, ce qui peut poser un problème d’attractivité donc de remplissage et de prix. Beaucoup de russes aussi, ce qui est le cas un peu partout, mais peut-être encore davantage dans ces zones de second choix. Russes qui, vous le savez peut-être, ne sont pas les voisins les plus calmes et discrets et charmants à côtoyer sur les destinations touristiques.

Sur le projet d’hotel lui-même

- le nom "water world" et les illustrations indiquent qu’on construit des piscines et attractions dans l’hôtel lui-même ; aveu que la plage n’est pas à 150 mètres, pas super propre, que le quartier n’est pas super agréable pour les piétons, et que les familles préféreront donc rester dans la sécurité de l’hôtel et de son eau chlorée.

- travaux annoncés en deux phases. Ce qui amène un petit problème : alors que la première partie (la vôtre) sera déjà construite, les clients subiront le bruit du chantier pendant encore 1 à 3 ans (fréquent à Phuket ! Tout est toujours en construction ou en travaux…). Quant à tous les services, attractions aquatiques etc., je crains que tout ne soit pas opérationnel dès la première tranche finie. "Sorry sir, not operational yet, soon, soon. Sorry sir, come back next year".

- à propos du revenu à 9 %, un certain tépégé qui commercialise le même projet annonce 10 %. Qui vous a bouffé le 1% manquant ? L’agence française qui vous vend l’investissement ?

Risques liés au pays

- Risques d’instabilité politique, déjà abordés en page 1.

- Risques climatiques. Le tsunami de 2004 a ravagé Phuket. A votre avis, les investisseurs qui avaient acheté un petit morceau d’hôtel, comme vous envisagez de le faire, ont-ils été indemnisé ? Ont-ils été remboursé ? Y a-t-il une assurance contre les catastrophes climatiques en Thaïlande ? Est-elle souscrite dans le cas précis de l’investissement que vous envisagez ?

Voilà les recherches que vous auriez faites si vous aviez VRAIMENT la volonté de vous renseigner sur votre future acquisition. Et encore ce n’est qu’un petit bout de ce qu’il faut faire pour savoir VRAIMENT dans quoi on met les pieds. Encore une fois, pourquoi c’est moi qui doit faire votre boulot ? Je vais être payé comment pour me remercier de vous avoir évité, peut-être, d’investir dans un hôtel de seconde zone qui restera plusieurs années en travaux… si il voit le jour sans que le groupe ait explosé en vol par manque de capitaux ?

Enfin, vous noterez que, même si je parais très négatif, j’ai tourné la plupart de mes phrases sous forme de questions et d’interrogations ou de "peut-être". Je ne prétends pas savoir, je ne prétends pas avoir fait le tour du sujet, ni avoir de certitudes. Peut-être que tout va se passer comme prévu, peut-être que l’hôtel sera magnifique et très profitable, et peut-être que le groupe sera encore là dans 20 ans pour faire un rachat à prix de vente + 20 %, avec les compliments du patron. Peut-être…

Franchement, je ne comprends pas que je passe autant de temps à enquêter sur un projet, dont je n’ai personnellement rien à foutre, pour empêcher quelqu’un de se jeter sur un projet dans lequel il veut absolument se jeter. Mais allez-y, libre à vous, grand bien vous fasse, puisque vous voulez le faire ! Le pire, c’est que vous allez m’en vouloir d’avoir écrit tout cela, vous allez retenir que je suis un sadique, un méchant, un diffamateur, un "aigri" comme vous avez déjà traité Surin. Non, vraiment, je suis fou de faire ça ! Je suis maso ! Je n’ai rien de mieux à faire ? Je devrais m’auto-bannir de ce site pour un bon moment, pour que j’ai le temps de réfléchir à mon comportement !

Bonjour M. Bernard2K
ne vous banissez pas, je suppose que la raison pour laquelle vous avez fait ces recherches et rédigé ce long message est simplement l’intérêt que vous portez au sujet.
J’ai évidemment pris connaissance du contenu avec grand intérêt ; les premiers messages que j’ai reçus mavaient laissé sur ma faim, ils se contentaient de dire "c’est de l’escroquerie ce sont des appartements vendus 100 fois qui ne sortent même pas de terre". Vous avez pris le temps de constater que des condos existent bien déjà, qu’ils sont bien remplis et appréciés d’après les sites de réservation. La question n’est plus de savoir si l’immeuble va sortir de terre, mais s’il est à 150m ou 250m de la plage…
Comme vous dites, "peut être que tout se passera comme prévu", mais vous avez mis en lumière - si les sources sont sûres : je ne connais pas personnellement ce journaliste qui fait ces révélations sur le CEO de new nordic, ce qui ne veut pas dire que cela n’a pas de crédit -, vous avez mis en lumière donc, des points tout à fait inquiétants. Je vous remercie donc de vos contributions. (si par contre vous décidiez de faire affaire, n’oubliez pas de citer mon pseudo pour que je touche ma comm’, ha ha ha).

@Arnvald : L agence commercialise différents programmes de différents promoteurs qui proposent différents taux de rendement, c’est pourquoi vous trouvez "de 7 à 10%".
Les 10% annoncés sont en brut, j’ai parlé ici de "près de 9%" car cela correspond au net (une fois les frais locatifs et les impôts thaïs réglés).
L’évolution de la parité Euro-Bath me semble plutôt favorable à un achat en Bath d’un bien qui pourra être revendu en Bath, puisque sur le long terme on observe que le bath s’apprécie par rapport à l’Euro.

@ZeBonder : Le fait qu’un témoignage néo-calédonien soit cité n’est pas forcément illogique, puisque l’agence est implantée également en Nouvelle-Calédonie. Tout ce qui est loin de chez nous n’est pas forcément à prendre de haut.

Dernière modification par BlueMask (10/10/2018 18h37)

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#55 10/10/2018 19h30 → Investissement immobilier en Thaïlande, en étant résident en France ? (immobilier, investir, thaïlande)

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C’est pathétique, malgré toutes les preuves qu’on vous donne vous arrivez à "relativiser", on devrait donc douter du journal Norvégien, du journaliste Andrew Drummond, bref de tout le monde sauf le scammer Norvégien qui vous emploie.

@IH : prévenez-nous si vous recevez une lettre d’avocat, c’est généralement bon signe smile

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[+1]    #56 10/10/2018 19h31 → Investissement immobilier en Thaïlande, en étant résident en France ? (immobilier, investir, thaïlande)

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En fait, non, je n’ai pas écrit ce message parce que le sujet m’intéresse, mais pour éviter que des lecteurs tombent dans votre propagande insidieuse. C’est mon côté "je ne peux pas aller me coucher, car quelqu’un a TORT sur l’internet".

J’avais encore quelques doutes à votre sujet, mais la façon dont vous réagissez aux mises en garde vire dans votre dernier message à la caricature et la déformation des propos des foreumeurs, et à l’ironie. Sans compter les mots et expressions que vous lâchez parfois et qui dénotent le professionnel de l’immobilier ou en tout cas la personne bien plus avertie que vous ne le prétendez.

Dans le meilleur des cas, vous êtes un optimiste indécrottable, refusant de faire la moindre diligence sur vos projets, rétif à toute mise en garde, et aveugle à ce qui saute pourtant aux yeux de qui veut bien voir ; insultant par là-même vos interlocuteurs qui ont fait des efforts significatifs pour vous informer.

Vous pourriez être aussi un simple troll, qui prend plaisir à la polémique et à inciter les gens à faire des recherches et des efforts inutiles.

Mais vous êtes, bien plus probablement, un shill .

On ne sera jamais tout à fait certain de votre vraie nature, mais ce n’est pas bien grave, car dans les trois cas, vous n’avez rien à faire ici.


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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[+1]    #57 11/10/2018 09h55 → Investissement immobilier en Thaïlande, en étant résident en France ? (immobilier, investir, thaïlande)

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Encore une précision : la cavalerie est la tentation de tout promoteur qui fait de la VEFA.

"Plutôt que d’affecter l’argent des acheteurs de l’appartement de l’immeuble N à la construction de l’immeuble N, si je l’utilisais plutôt pour finir l’immeuble N-1 ?"

Souvent ce n’est même plus une question :

""Parce que j’ai trop pioché dans la caisse ou parce que les coûts de l’immeuble N-1 ont explosé, je n’ai plus le choix : il faut que j’affecte l’argent des acheteurs de l’appartement de l’immeuble N pour finir l’immeuble N-1. Sinon c’est la fin des haricots. Pour financer l’immeuble N, eh bien je n’aurais plus qu’à vendre l’immeuble N+1, pas le choix."

Et c’est la fuite en avant.

En France, la loi oblige en principe à cloisonner les financements : l’argent perçu pour l’immeuble N doit être sur un compte dédié à l’immeuble N.

Malgré cette loi (ou avant sa promulgation), des cas arrivent devant les tribunaux :
Prison ferme requise pour un promoteur immobilier basque - Sud Ouest.fr
Alsace : un promoteur immobilier condamné pour avoir arnaqué une centaine de personnes
Le Télégramme - Deux promoteurs immobiliers pontivyens devant le tribunal

Déjà, dans notre beau pays d’ordre et de sécurité, où l’on parle tous la même langue, où l’on est tous soumis aux mêmes lois et où les recours en justice sont relativement faciles et efficace, des promoteurs français arnaquent des clients français, et le risque n’est donc pas nul et il faut déjà se méfier, il faut déjà faire diligences pour comprendre dans quoi on met les pieds. Et on ne parle même pas de rendement garanti ni de buy back garanti, on parle juste de livrer ce qui a été payé : rien que cela s’avère parfois difficile ou impossible !

Alors, une société basée à Hong Kong, construisant en Thaïlande, avec des clients français, avec un CEO norvégien qui a déjà fait une cavalerie dans son pays avant de venir en Thaïlande, et qui promet des rendements et des garanties de rachat peu compatibles avec les rendements réels du secteur… Le risque que ça finisse mal apparaît "assez" élevé.

Dernière modification par Bernard2K (11/10/2018 10h01)


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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[+3]    #58 15/12/2018 05h35 → Investissement immobilier en Thaïlande, en étant résident en France ? (immobilier, investir, thaïlande)

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Je fais un petit point sur la situation des investissements immobiliers à Bangkok :
Je termine l’année avec un rendement de 8,2% brut et 6,3% net.
C’est un peu en dessous de la moyenne des 8 dernières années qui est de 9,6% brut et 7,8% net, principalement à cause d’un des syndics qui m’interdit de louer en court séjour aux touristes en appliquant tout simplement "l’Hotel Act" (interdiction de louer un condominium à la nuit, pour préserver le secteur de l’hôtellerie). La faute à une série de locataires qui se sont montrés irrespectueux.
Ces rendements s’entendent sur le prix d’achat+meubles en euro.

Aujourd’hui à la revente la plus-value serait de 30% sur la devise + 20% sur le prix immobilier en restant prudent soit 55% en tout. Forcément le rendement sur le prix réactualisé - virtuel tant que pas vendu et changé de devise - serait moindre mais reste proche de 5% nets, je n’ai pas d’autre idée de placement local pour atteindre cette performance.

Ce que je constate, c’est que je n’ai jamais dépassé 11% brut soit 9% net en saisonnier, du fait d’une basse saison qui est longue et qui impose de louer au mois au prix du marché soit moins de 300€ pour un 30m², sinon ça reste vide. Je reste très sceptique sur les promesses de rendement garanti à 10%, ce sont clairement des schémas de Ponzi, les loyers ne couvrant pas de tels revenus.

La sur-performance du saisonnier par rapport à la location à l’année aux locaux est faible - environ 1,4% (On serait à 6,4% net au lieu de 7,8%) - mais j’assume ce choix qui me permet de garder un pied à terre gratuit dans la capitale et de la flexibilité en échange d’un peu plus de travail de gestion.
Je m’occupe de la gestion des annonces/réservations et sur place j’envoie quelqu’un faire les accueils-ménages lorsque je n’y suis pas (soit souvent).


Parrain ING 80€ code JXZUFCB, BforBank, TOTAL Direct Energie

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#59 15/12/2018 07h43 → Investissement immobilier en Thaïlande, en étant résident en France ? (immobilier, investir, thaïlande)

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Ces revenus sont-ils taxables en France ?

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#60 15/12/2018 08h44 → Investissement immobilier en Thaïlande, en étant résident en France ? (immobilier, investir, thaïlande)

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Rydell

Il me semble que les revenus locatifs ainsi que la P-V si vente sont taxables seulement dans le pays ou ils se trouvent mais faut regarder la convention entre la France et cet autre pays.

J’ai rencontre un expat français au Portugal qui a investi dans le genre de "schème" 10% de revenu assure etc dont parlait Bluemask. En Thailande et a Bali. J’ai pose quelques questions et constate qu’il y croyait totalement car il touche les 10% . Il a achete par un promoteur français. Mes questions semblaient déranger donc je me suis tue… mais ca m’a tout l’air d’une arnaque aussi. J’essayerai d’aborder le sujet quand je le reverrai - du moins pour qu’il n’en achete plus d’autre… car 2 dans des pays qu’il a visite en touriste juste une fois me semble tres hasardeux!
Bref il faut bien connaitre le pays avant d’y investir ce qui est le cas de KC.
En Algarve beaucoup des expats français font du locatif. J’observe que c’est rentable si le bien est peu cher et pour trouver un bien dans les 1200 a 1500 au m2 il faut connaitre un agent local et bien prospecter.
En exemple un 100 m2 achete a Tavira par une amie pour 135k , a pied de tout dans un immeuble de qualité avec entrée en marbre etc versus les biens annonces dans les 200k… Ca se loue tres cher en haute saison soit pour 10 a 12 semaines et a 750/mois le reste de l’année a des expats en visite pour 3 mois minimum.
Une copine loue un 50m2 elle-même mais l’agent local qui a aide plusieurs français a trouver des biens peu chers s’occupe de le remplir avec une com tres raisonnable compare a la com des grosses agences qui tournent dans les 30+ % …
Mais il y a de l’impot portugais a payer sur le revenu - pour etre en règle - sauf si on passe par une agence apparemment…
Le gouvernement a resserré les règles et augmente les impots sur le locatif mais il se pratique beaucoup de "black" encore.
Les Portugais pratiquent le Air B and B plutot et laissent leur appartement vide entre temps - témoignage de ma voisine portugaise qui a plusieurs biens.
J’observe que nos voisins expats non français ne s’intéressent guère ou pas du tout au locatif.
En resume le locatif est lie au prix paye et a l’emplacement et au taux d’impôt local. Au Portugal c’est 28% flat sur la P-V.

Perso vu que j’ai deja eu trop de locataires dans ma vie ca ne m’attire pas trop mais je suis le marche immobilier tout de meme - meme le Francais par curiosité ou par déformation professionnelle…

Dernière modification par sissi (15/12/2018 08h54)

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#61 15/12/2018 08h56 → Investissement immobilier en Thaïlande, en étant résident en France ? (immobilier, investir, thaïlande)

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Sissi, j’attends toujours que vous me trouviez la perle rare dans votre bled haha !

KC, moi aussi, j’ai un investissement à l’étranger dans la même situation, PV change et immobilière confortable, rentabilité actuelle moyenne
Je profite aussi de la jouissance, et cela modère le jugement économique sans appel qu’il faudrait arbitrer pour redéployer le cash. Je ne suis pas sur que cela soit une manière rationnelle pour gérer ses investissements

Dernière modification par Tssm (15/12/2018 08h57)

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#62 17/12/2018 05h02 → Investissement immobilier en Thaïlande, en étant résident en France ? (immobilier, investir, thaïlande)

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[lio2c] bonjour
j’habite en Thailande et j’y ai investi. il faut bien sur éviter les programmes de ce groupe. Un minimum de recherches sur des sites fiables et des journaux sérieux suffirait a refroidir le plus écervelé des investisseurs.

Mais avec un peu de bon sens, un peu de travail de recherche il y a des tas d’opportunités d’investissements très saines. Et de magnifiques appartements. J’ ai acheté un vieil appartment de 350m2 pour pas cher, que j’ai retape et revendu avec une jolie plus value.

Faites vous bien conseiller et bien entourer comme moi et tout se passera bien.
Des milliers d’étrangers le font tous les ans, et ils en sont contents.
Le pire n’est pas toujours certain!

Lio
[lio2c]

Dernière modification par lio2c (17/12/2018 05h03)

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