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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 21/09/2015 16h59

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Bonjour,

il me semble que les avis sur les prestations de gestion de bien (mise en location, état des lieux, quittances, etc…) par les agences immobilières varient.

On trouve de tous les avis depuis le "les AI ne servent à rien et grèvent la rentabilité" vers le "je veux être un vrai rentier et cela n’est possible qu’avec une AI pour la gestion courante" en passant par "je prends souvent une AI pour la 1ere année, histoire de lancer la machine, puis je m’en passe". (Par exemple ici et ).

Bref, tout ça pour dire que je suis conscient que les avis varient grandement.

J’aurais aimé avoir vos retours d’expérience sur l’utilisation d’agence immobilière spécifiquement pour la gestion de biens meublés, et plus particulièrement sous le régime du LMNP (loueur meublé non-professionnel).

Je demande car une des raisons pour lesquelles je ne choisirais potentiellement pas ce statut est qu’il demande a priori plus de temps et d’énergie (rotation accélérée et rachat de meubles) que de louer en nue. Cependant, si une (bonne) AI permet de gérer un logement meublé aussi bien qu’un logement nu, alors cela changerait mon approche.

Merci d’avance pour vos retours d’expérience.

Christophe.

Mots-clés : agence, gestion, lmnp, location, meublé

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#2 22/09/2015 15h22

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Bonjour,
une question que je me poserai sérieusement est sur quel critère sera effectué le renouvellement de mobilier et d’électroménager :
- Le critère du prix (donc risque de fréquence de renouvellement élevé)
- Le critère de la durabilité (comment l’évaluer)
- Le critère de la modernité (histoire d’avoir un bien qui attire l’oeil).

Au final, le choix fait par l’agence pourrais être très différent de votre choix en situation identique!

Au final, c’est surtout cela qui me gênerait. (en plus de mes mauvaises expériences.. smile )

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[+1]    #3 22/09/2015 20h52

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Bonjour,

Nous avons mis un de nos premiers biens meublés en gérance.

L’agence ne faisait que relayer les demandes du locataire.
Pas de prise d’initiative pour proposer du remplacement de mobilier ou autres travaux.

Outre les frais, qui sont légitimes mais qui grèvent la rentabilité, ce qui nous a surtout gêné est que nous étions fortement incités à baisser le prix de la locataire.
En fait, le principe de cette agence était de louer en dessous du prix du marché, pour trouver facilement un locataire et donc ne pas trop s’embêter.

C’est donc très bien pour la tranquillité quand vous êtes un rentier tranquille, mais moins bien quand vous avez encore besoin du maximum de rentabilité !

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[+1]    #4 23/09/2015 10h45

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Je partage l’opinion de @Eldoradoimmo, et doute que vous trouviez une agence qui soit force de proposition.
Au mieux, il vous appelleront que pour relayer un problème signalé par le locataire.

Je n’ai aucun bien en gestion dans une agence, mais ai visité des dizaines de biens dont c’était le cas.

- Les locataires choisis sont les pires que j’ai jamais rencontré (pas à chaque fois mais très couramment)

- Les biens n’était pas entretenus et les dégradations pas pris en compte, encore moins signalées pour réparation (quasi systématique)

J’ai acheté 2 biens avec état des lieux de sortie des locataires, j’ai du intervenir les deux fois. Les agences faisaient un tour listé de quelques points et ne voyaient pas des dégradations énormes comme un trou dans le plancher, ou une intervention sur le compteur EDF !
Je pourrais vous conter des tas de visites ubuesques où par exemple l’AI n’avait pas signalé une fuite d’eau énorme au propriétaire parce qu’il ne savait pas quel corps de métier appeler plombier/couvreur… ce n’est pas grave il y a des assurances m’a t-il affirmé (à chaque fois c’est "l’argument")

- Les devis présentés par les agences sont les plus élevés que j’ai pu visualiser. J’imagine qu’il y a des intéressements/rétrocommissions.
De plus il n’y a presque jamais de suivi des travaux ce qui occasionne surfacturation, travaux partiellement effectués, matériaux non conformes aux devis, non application des DTU…

Syndic bénévole sur plusieurs immeubles, j’ai eu l’occasion de reprendre la comptabilité/gestion de ces mêmes agences sur le volet "syndic" cette fois-ci.
J’y ai découvert de systématiques erreur de gestions coûteuses (par exemple agios sur découvert tout au long de l’année alors qu’un autre compte copro est provisionné, travaux facturés mais pas effectués, prix de travaux faramineux, polices d’assurance en double…) ou démarches frauduleuses (installation de matériel de sécurité non demandé par la loi, placement des produits/service de filiales, entretient d’un matériel inexistant, frais totalement inventés…)

Je n’ai rien contre les agences par principe, comme tout investisseur immobilier j’aimerai vraiment en rencontrer au moins une qui fasse correctement son travail, cela soulagerait le mien. Je n’en ai malheureusement jamais croisé…


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#5 29/09/2017 21h19

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Je voudrais reprendre cette discussion sans la contrainte du meublé.

En effet les retours sur la gestion assurée par un AI sont mitigés.

Malgré le nombre d’appartements que j’ai (bientôt 10) je sais tjr pas répondre clairement s’il faut passer par une agence ou pas pour la gestion.

Je distingue 2 choses: gestion de la re-location  (annonce, visites etc) ici je passe quasi tjr par les agences et, sauf le prix élevé, je suis content.
Gestion courante c’est autre chose…..
J’ai essayé plusieurs agences dans des régions différentes et globalement tjr lea même histoire:

Si tout va bien on les entend pas parler et ils encaissent leurs primes pour la gestion qui est finalement juste une édition des quittances et virements.

S’il y a des problèmes alors ils t’appellent tout le temps (souvent avec un retard donc le locataire est déjà fâché) => cela retombe sur ma tête.

S’il y a des travaux ils n’ont aucune valeur ajoutée car c’est pas leur métier => cela retombe sur ma tête. Parfois ils ont des bons artisants mais parfois c’est tout l’envers.

Heureusement j’ai pas eu des impayés (touche le bois) peut être là ils sont parfait, mais je doute.

Seul avantage réel est que cela permet de se débarrasser de la CAF et des APL si les locataires les touchent (je parle de versement directe). Mais même si c’est pénible c’est pas la mort non plus.

Alors d’après mon expérience l’agence ne fait pas gagner beaucoup de temps. La gestion locative reste consommatrice du temps avec ou sans l’AI.

je voudrais avoir vos expériences sur le sujet svp, car je suis un peu perdu sur cette question. Mes biens ne sont pas au même endroit et parfois loin de mon domicile. L’AI est censé de me décharger des ennuis de la gestion (comme on le dit partout) mais c’est pas vraiment le cas.

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#6 29/09/2017 22h05

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Je vais vous répondre un peu à côté en parlant en tant que locataire de ma résidence principale : les agences immobilières ne sont bonnes qu’à créer du conflit là où il n’y a pas lieu d’en avoir.
Non seulement vous les payez, mais en plus leur rôle majeur en cas de problème sera de s’assurer d’empirer les choses : gros délais de réaction au moindre problème, coûts importants car ils ne font rien eux-mêmes et ne laissent rien faire au locataire non plus, et mépris récurrent du locataire.
Le seul travail de gestion que l’agence fait bien, c’est quand il n’y a pas de problème et qu’elle n’a par définition rien à faire. Au moindre petit souci ça sera à vous de reprendre la main, en général après que l’agence ait encouragé le pourrissement de la situation soit par son inaction, soit par son action inappropriée.

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#7 29/09/2017 22h24

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Merci beaucoup pour votre réponse. En effet c’est un retour qui ne m’étonne pas du tout et déjà entendu à plusieurs reprises des locataires.
J’ai eu des exceptions (seule en fait) mais généralement leur gestion des problèmes revient quasi tjr au propriétaire au stade quand le conflit est déjà là. Souvent le locataire me contacte en directe pour faire part de la réalité de la "gestion".

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#8 17/12/2017 09h14

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De mon côté, je n’ai que des appréciations négatives des agences.

En effet, ils cherchent souvent à louer le bien immobilier en dessous du prix du marché, pour trouver facilement des locataires.

Alors cela fait baisser énormément la rentabilité, déjà qu’elle est grevée par leurs frais

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#9 18/12/2017 13h00

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Bonjour,
C’est dommage car nous, les propriétaires-bailleurs, n’avons pas beaucoup de choix. A partir de certains nombre de biens immobiliers la gestion est indispensable.
Les agences ne font pas leur boulot de gestion, c’est assez évident donc la formule « si vous ne voulez pas gérer alors - déléguez » ne marche pas vraiment. Toute en restant super chères par rapport à leur valeur ajoutée, elles font leurs boulots lors de la remise en location. Mais la gestion – c’est une catastrophe.
Je suis dans une phase ou j’ai trop de biens pour gérer moi-même et pas assez pour embaucher quelqu’un (en plus mes bien ne sont pas tous dans la même région).
Il me semble que c’est une niche économique qui n’est pas rempli et j’espère qu’on aura un jour un start-up du style « économie collaborative » qui permettra de mettre en correspondance les gestionnaires « à leurs compte » et les propriétaires. Je crois qu’il y a déjà des idée dans ce sens.

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#10 18/12/2017 19h24

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Peut être se tourner vers des prestataires qui font de la gestion de courte durée et leur proposer de gérer les biens, avec un peu de chance vous aurez un meilleur service et des frais réduits.

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[+1]    #11 18/12/2017 20h24

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Bonsoir,

Je me permet de partager mon expérience dans la gestion des locations non meublés et meublées.

Pour la location des mes 3 F2 (non meublés)
Je passe par une agence pour trouver un locataire. Ils me proposent les candidats avec toutes les pièces justificatives et je le sélectionne.
Ils font l’état des lieux entrant et sortant.
N’étant pas sur place, ça m’évite des frais de route, des pertes de temps pour faire visiter un locataire à qui l’appartement ne plaira pas par exemple.
A l’issue du choix, l’agence m’envoie un livre relié format A4 avec toutes les pièces (bail, justificatifs, etc). Passant régulièrement par eux, ils ont déjà la plupart des documents, ce qui simplifie encore la démarche.
Cela me coûte environ 75% d’un loyer.
Pour le reste, c’est moi qui gère avec le locataire (apurement annuel des charges, etc).
Les premières fois n’étaient pas parfaites, comme avec tout prestataire, mais ils ont tenu compte de mes remarques et je suis satisfait de la prestation.

Pour la location de mon appartement à la montagne
Je gère tout en direct, je ne loue qu’à la semaine en saison hivernale (c’est une très grande station, la demande est soutenue).
Je ne suis pas sur place et j’envoie les clés par courrier environ 3 semaines avant le séjour. Nous fonctionnons (mes parents puis moi) comme ça depuis 1999 sans souci jusqu’à présent. J’ai la chance d’avoir un frère qui y va environ 5 fois dans la saison pour son plaisir personnel et remettre un peu d’ordre dans l’appartement. En cas de souci, nous connaissons beaucoup de professionnel sur place.
Aussi, j’ai passé 2 saisons d’hiver là bas, chaque samedi des étudiants (enfants de la vallée) faisaient des check in/out toute la journée, donc je pense que vous pouvez trouver un tiers de confiance sur place pour ce genre de prestation.

Dernière modification par Tibo (18/12/2017 20h26)

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[+2]    #12 18/12/2017 21h04

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Bonsoir, pour ma part j’ai 32 lots dont 22 en meublés.
Tous les biens sont gérés dans la même agence avec des frais compétitifs. Avec 32 lots et quasiment 900€ de frais par mois, je suis plutôt en position de force.
Ils me préviennent quand il y a un problème et soi j’interviens soi il commande l’artisan que je leur ai donné en fonction du corps de métier.
En période de relocation je relance régulièrement l’agence, parfois tous les jours. Pour être certain de la continuité du bien, je demande les états des lieux entrés et sorties comme cela je sais comment vieillit le bien. J’ai parfois ainsi eu des surprises comme par exemple quand je fais changer la plaque de cuisson pendant la location et que sur l’état des lieux de sortie la plaque est notée usagée alors quelle à trois mois et que le locataire n’en a pas pris soin.
Pour ce qui concerne la gestion j’ai un fichier Excel qui permet de contrôler la gestion locative (et préparer la déclaration d’impôt), et j’ai un rendez-vous deux fois par an pour faire un bilan. Je demande aussi la copie de toutes les factures.
Les avantages :
La gestion des impayés ou retard de loyer, je suis bien content de na ne pas avoir à le gérer.
Quand je suis en vacance, pas de coup de téléphone ils gèrent tous seul, et me fond un compte rendu par mail au besoin que je consulte.
Les inconvénients :
- Pour la phase de gestion, je passe un coup de fil chaque semaine et on fait le point sur les locataires, les demandes en cours, les contacts que l’agence a pu avoir.
- Le cout quand même un peu élevé, surtout quand le locataire part au bout de neuf mois et qu’il faut repayer une mise en location.
- le turnover chez les personnes s’occupant de la location, il faut réexpliquer les critères de sélections, la demande de retour, la validation systématique des dossiers.

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#13 21/12/2017 09h49

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Ca fait quand même 900 * 12 = 10800 € annuel minimum
Plus les frais d’entrée , de sortie et les états des lieux.

Je ne connais pas votre structure familiale et la structure de patrimoniale de vos biens mais il serait possible d’envisager de faire une délégation auprès d’une personne si certains de vos biens sont en SCI et que cette personne y soit associé.

Sinon pourquoi pas envisager de monter une structure d’agence immobilière dans laquelle vous seriez parti prenante ?

Franchement vous devez tourner à + 12.000 € par an pour l’agence je trouve ça énorme


Rentier profitant tranquillement de la quiétude de la vie

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#14 21/12/2017 10h21

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La somme est élevée en absolu, mais pour 32 lots et considérant le loyer moyen en France de 624€, ça ne fait jamais que 4.5% de frais sur les revenus ce qui est compétitif par rapport aux 6-9% classiques, surtout si l’agence fait bien son boulot de suivi.

Maintenant, si les loyers sont plus faibles, le nombre de lots devrait permettre un rabais.

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#15 21/12/2017 13h18

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La charge de travail vaste sujet
Tout dépend, comme toujours, du turn over / type de bien

si c’est de la location de vacances à la semaine
(Je laisse volontiers les arrivées le samedi à 22h, les ménages le WE et etc..)
bien spécifique au saisonnier et confie la gestion en agence

Si c’est du T3 T4, avec des familles, ça roule pendant quelques années sans grosses activitées
(si locataire réglo)

Aprés, selon l’agence..
un bon pro d’ agence immobilière  veillera à sélectionner des dossiers pour assurer un bon turn over et de facto les frais classiques frais recherche de locatires,  EDLE, EDLS
bref le revenu de l’agence

Un bon gestionnaire veillera AU contraire à sélectionner les profils plus sédentaires
moins de turn over: moins de temps au téléphone, moins de visite, moins de petits travaux
bref SON revenu


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#16 21/12/2017 14h27

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Pour compléter les 900 euros par mois sont une moyenne comprenant les états des lieux et la gestion locative.

Les frais de gestion locative sont de 6% et à peu près 4% de frais de relocation. Sur le meublé je suis à un renouvellement tous les 15 mois. Sur le   nu je suis à plus de 3 ans avec des locataires parfois en place depuis plus de 10 ans.

En fait je paye l’expertise, la tranquillité pendant mes vacances et la gestion des relances pour impayée.

Mes biens sont détenus en nom propre

Dernière modification par investisseur36 (21/12/2017 15h32)

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#17 21/12/2017 14h43

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Je vais étudier l’achat d’un ensemble de 4 logements étudiants à 150 km de chez moi.
Je compte me renseigner sur les 3 packs suivants proposés par Foncia :

- Mise en location (recherche en mise en place du locataire)
- Gestion technique et entretien (les locataires contactent l’agence en cas de problème)
- Gestion administrative et financière  (rédaction des baux, gestion entrée et sortie des locataires)

L’idée est de déléguer à 100% la gestion du bien et de ne pas être déranger directement par les locataires, de ne pas avoir à gérer les entrées et sorties etc.

Quelqu’un a-t-il un retour à faire sur ces packs proposés par Foncia et plus particulièrement par Foncia Dijon ?

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#18 21/12/2017 14h55

Banni
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Taper sur Légifrance condamnation Foncia….

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#19 21/12/2017 16h17

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titoux a écrit :

Je vais étudier l’achat d’un ensemble de 4 logements étudiants à 150 km de chez moi.
Je compte me renseigner sur les 3 packs suivants proposés par Foncia :

- Mise en location (recherche en mise en place du locataire)
- Gestion technique et entretien (les locataires contactent l’agence en cas de problème)
- Gestion administrative et financière  (rédaction des baux, gestion entrée et sortie des locataires)

L’idée est de déléguer à 100% la gestion du bien et de ne pas être déranger directement par les locataires, de ne pas avoir à gérer les entrées et sorties etc.

Quelqu’un a-t-il un retour à faire sur ces packs proposés par Foncia et plus particulièrement par Foncia Dijon ?

Il faut démystifier le travail de l’agence. Ils demandent en général 1 mois pour la recherche d’un locataire, 1/2 mois pour l’état des lieux et la rédaction du bail, 6/7/8 % pour la gestion.

Sur le marché étudiant, j’ai un taux de rotation de 25 à 35% des locataires par an donc cela correspondrait à 1 à 2 baux par an pour vous. Je choisis des jeunes qui sortent du bac en priorité. Si vous prenez des bac+3, ils resteront 1 an ou 2 au maximum.

Idem, si vos appartements sont en bon état et que vous n’avez pas de souci de fiabilité de cuisine, salle de bains, il n’y a pas de raison d’être dérangé. Avec un peu d’expérience, vous serez peu dérangé.

A votre place, j’essaierai de trouver une société qui s’occupe de l’entretien des résidences et vous gardez la gestion des locataires.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#20 26/12/2017 12h39

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Tibo a écrit :

Bonsoir,

Je me permet de partager mon expérience dans la gestion des locations non meublés et meublées.

Pour la location des mes 3 F2 (non meublés)
Je passe par une agence pour trouver un locataire. Ils me proposent les candidats avec toutes les pièces justificatives et je le sélectionne.
Ils font l’état des lieux entrant et sortant.
N’étant pas sur place, ça m’évite des frais de route, des pertes de temps pour faire visiter un locataire à qui l’appartement ne plaira pas par exemple.
A l’issue du choix, l’agence m’envoie un livre relié format A4 avec toutes les pièces (bail, justificatifs, etc). Passant régulièrement par eux, ils ont déjà la plupart des documents, ce qui simplifie encore la démarche.
Cela me coûte environ 75% d’un loyer.
Pour le reste, c’est moi qui gère avec le locataire (apurement annuel des charges, etc).
Les premières fois n’étaient pas parfaites, comme avec tout prestataire, mais ils ont tenu compte de mes remarques et je suis satisfait de la prestation.

Pour la location de mon appartement à la montagne
Je gère tout en direct, je ne loue qu’à la semaine en saison hivernale (c’est une très grande station, la demande est soutenue).
Je ne suis pas sur place et j’envoie les clés par courrier environ 3 semaines avant le séjour. Nous fonctionnons (mes parents puis moi) comme ça depuis 1999 sans souci jusqu’à présent. J’ai la chance d’avoir un frère qui y va environ 5 fois dans la saison pour son plaisir personnel et remettre un peu d’ordre dans l’appartement. En cas de souci, nous connaissons beaucoup de professionnel sur place.
Aussi, j’ai passé 2 saisons d’hiver là bas, chaque samedi des étudiants (enfants de la vallée) faisaient des check in/out toute la journée, donc je pense que vous pouvez trouver un tiers de confiance sur place pour ce genre de prestation.

Je fais la même chose que vous pour les locations classiques (meublé/ou pas meublé peu importe).
La seule différence que j’ai plus de lots et ça commence à être difficile à gérer même en location classique.
Ma question est en fait quoi faire si j’ai clairement le besoin de la gestion mais les agences n’assure pas véritablement ce rôle…… en revanche le volume de mon affaire ne permet pas d’embaucher une personne dédié à cette fonction.

investisseur36 a écrit :

Les inconvénients :
- Pour la phase de gestion, je passe un coup de fil chaque semaine et on fait le point sur les locataires, les demandes en cours, les contacts que l’agence a pu avoir.
- Le cout quand même un peu élevé, surtout quand le locataire part au bout de neuf mois et qu’il faut repayer une mise en location.
- le turnover chez les personnes s’occupant de la location, il faut réexpliquer les critères de sélections, la demande de retour, la validation systématique des dossiers.

Pas mal d’inconvénients n’est-ce pas ? LOL ! C’est bien à cause de ces « inconvénients » (je les appelle plutôt manque d’expertise et responsabilité) je pose cette question.
L’idée de la gestion est justement de déléguer en payant plus cher afin de gagner du temps et rendre les relations avec les locataires plus professionnelles et transparentes. Aucune de ces critères n’est pas rempli par les agences.
Les chantiers prennent systématiquement du retard, souvent coutent plus cher (les agences gonflent parfois les prix des travaux), les locataires s’énervent, il faut les relancer tout le temps pour qu’ils bougent son derrière et, cerise sur le gâteau, ça coute hyper cher……

Dernière modification par PavelK (26/12/2017 12h50)

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#21 26/12/2017 14h13

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Bonjour,

Je note les désagréments vécus par les uns et les autres. Je fais gérer mes 2 biens parisiens par foncia. Mes frais de gestion négociés s’élèvent à 4.5%+assurance loyers impayés 2.5%, mais j’ai aussi des frais fixes en plus.

Le deuxième bien est loué depuis 2016 en LMNP micro BIC. Je voudrais passer au réel. Dans ce cas si je passe par une agence, est-ce qu’elle peut se substituer à un comptable ? Pour être franc, je suis sceptique, mais j’admets ne pas m’y connaitre tant que ça sur le sujet.

Si oui, est-ce que quelqu’un a eu une bonne ou une mauvaise expérience ?

Merci pour vos retours.

Dernière modification par lionelo (26/12/2017 14h15)

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