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Forums des investisseurs heureux

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#1 21/09/2015 16h59 → Agence immobilière pour déléguer la location meublée en LMNP ? (agence, gestion, lmnp, location, meublé)

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Bonjour,

il me semble que les avis sur les prestations de gestion de bien (mise en location, état des lieux, quittances, etc…) par les agences immobilières varient.

On trouve de tous les avis depuis le "les AI ne servent à rien et grèvent la rentabilité" vers le "je veux être un vrai rentier et cela n’est possible qu’avec une AI pour la gestion courante" en passant par "je prends souvent une AI pour la 1ere année, histoire de lancer la machine, puis je m’en passe". (Par exemple ici et ).

Bref, tout ça pour dire que je suis conscient que les avis varient grandement.

J’aurais aimé avoir vos retours d’expérience sur l’utilisation d’agence immobilière spécifiquement pour la gestion de biens meublés, et plus particulièrement sous le régime du LMNP (loueur meublé non-professionnel).

Je demande car une des raisons pour lesquelles je ne choisirais potentiellement pas ce statut est qu’il demande a priori plus de temps et d’énergie (rotation accélérée et rachat de meubles) que de louer en nue. Cependant, si une (bonne) AI permet de gérer un logement meublé aussi bien qu’un logement nu, alors cela changerait mon approche.

Merci d’avance pour vos retours d’expérience.

Christophe.

Mots-clés : agence, gestion, lmnp, location, meublé

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#2 22/09/2015 15h22 → Agence immobilière pour déléguer la location meublée en LMNP ? (agence, gestion, lmnp, location, meublé)

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Bonjour,
une question que je me poserai sérieusement est sur quel critère sera effectué le renouvellement de mobilier et d’électroménager :
- Le critère du prix (donc risque de fréquence de renouvellement élevé)
- Le critère de la durabilité (comment l’évaluer)
- Le critère de la modernité (histoire d’avoir un bien qui attire l’oeil).

Au final, le choix fait par l’agence pourrais être très différent de votre choix en situation identique!

Au final, c’est surtout cela qui me gênerait. (en plus de mes mauvaises expériences.. smile )

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#3 22/09/2015 20h52 → Agence immobilière pour déléguer la location meublée en LMNP ? (agence, gestion, lmnp, location, meublé)

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Réputation :   38 

Bonjour,

Nous avons mis un de nos premiers biens meublés en gérance.

L’agence ne faisait que relayer les demandes du locataire.
Pas de prise d’initiative pour proposer du remplacement de mobilier ou autres travaux.

Outre les frais, qui sont légitimes mais qui grèvent la rentabilité, ce qui nous a surtout gêné est que nous étions fortement incités à baisser le prix de la locataire.
En fait, le principe de cette agence était de louer en dessous du prix du marché, pour trouver facilement un locataire et donc ne pas trop s’embêter.

C’est donc très bien pour la tranquillité quand vous êtes un rentier tranquille, mais moins bien quand vous avez encore besoin du maximum de rentabilité !

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#4 23/09/2015 10h45 → Agence immobilière pour déléguer la location meublée en LMNP ? (agence, gestion, lmnp, location, meublé)

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Je partage l’opinion de @Eldoradoimmo, et doute que vous trouviez une agence qui soit force de proposition.
Au mieux, il vous appelleront que pour relayer un problème signalé par le locataire.

Je n’ai aucun bien en gestion dans une agence, mais ai visité des dizaines de biens dont c’était le cas.

- Les locataires choisis sont les pires que j’ai jamais rencontré (pas à chaque fois mais très couramment)

- Les biens n’était pas entretenus et les dégradations pas pris en compte, encore moins signalées pour réparation (quasi systématique)

J’ai acheté 2 biens avec état des lieux de sortie des locataires, j’ai du intervenir les deux fois. Les agences faisaient un tour listé de quelques points et ne voyaient pas des dégradations énormes comme un trou dans le plancher, ou une intervention sur le compteur EDF !
Je pourrais vous conter des tas de visites ubuesques où par exemple l’AI n’avait pas signalé une fuite d’eau énorme au propriétaire parce qu’il ne savait pas quel corps de métier appeler plombier/couvreur… ce n’est pas grave il y a des assurances m’a t-il affirmé (à chaque fois c’est "l’argument")

- Les devis présentés par les agences sont les plus élevés que j’ai pu visualiser. J’imagine qu’il y a des intéressements/rétrocommissions.
De plus il n’y a presque jamais de suivi des travaux ce qui occasionne surfacturation, travaux partiellement effectués, matériaux non conformes aux devis, non application des DTU…

Syndic bénévole sur plusieurs immeubles, j’ai eu l’occasion de reprendre la comptabilité/gestion de ces mêmes agences sur le volet "syndic" cette fois-ci.
J’y ai découvert de systématiques erreur de gestions coûteuses (par exemple agios sur découvert tout au long de l’année alors qu’un autre compte copro est provisionné, travaux facturés mais pas effectués, prix de travaux faramineux, polices d’assurance en double…) ou démarches frauduleuses (installation de matériel de sécurité non demandé par la loi, placement des produits/service de filiales, entretient d’un matériel inexistant, frais totalement inventés…)

Je n’ai rien contre les agences par principe, comme tout investisseur immobilier j’aimerai vraiment en rencontrer au moins une qui fasse correctement son travail, cela soulagerait le mien. Je n’en ai malheureusement jamais croisé…


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#5 29/09/2017 21h19 → Agence immobilière pour déléguer la location meublée en LMNP ? (agence, gestion, lmnp, location, meublé)

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Je voudrais reprendre cette discussion sans la contrainte du meublé.

En effet les retours sur la gestion assurée par un AI sont mitigés.

Malgré le nombre d’appartements que j’ai (bientôt 10) je sais tjr pas répondre clairement s’il faut passer par une agence ou pas pour la gestion.

Je distingue 2 choses: gestion de la re-location  (annonce, visites etc) ici je passe quasi tjr par les agences et, sauf le prix élevé, je suis content.
Gestion courante c’est autre chose…..
J’ai essayé plusieurs agences dans des régions différentes et globalement tjr lea même histoire:

Si tout va bien on les entend pas parler et ils encaissent leurs primes pour la gestion qui est finalement juste une édition des quittances et virements.

S’il y a des problèmes alors ils t’appellent tout le temps (souvent avec un retard donc le locataire est déjà fâché) => cela retombe sur ma tête.

S’il y a des travaux ils n’ont aucune valeur ajoutée car c’est pas leur métier => cela retombe sur ma tête. Parfois ils ont des bons artisants mais parfois c’est tout l’envers.

Heureusement j’ai pas eu des impayés (touche le bois) peut être là ils sont parfait, mais je doute.

Seul avantage réel est que cela permet de se débarrasser de la CAF et des APL si les locataires les touchent (je parle de versement directe). Mais même si c’est pénible c’est pas la mort non plus.

Alors d’après mon expérience l’agence ne fait pas gagner beaucoup de temps. La gestion locative reste consommatrice du temps avec ou sans l’AI.

je voudrais avoir vos expériences sur le sujet svp, car je suis un peu perdu sur cette question. Mes biens ne sont pas au même endroit et parfois loin de mon domicile. L’AI est censé de me décharger des ennuis de la gestion (comme on le dit partout) mais c’est pas vraiment le cas.

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#6 29/09/2017 22h05 → Agence immobilière pour déléguer la location meublée en LMNP ? (agence, gestion, lmnp, location, meublé)

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Je vais vous répondre un peu à côté en parlant en tant que locataire de ma résidence principale : les agences immobilières ne sont bonnes qu’à créer du conflit là où il n’y a pas lieu d’en avoir.
Non seulement vous les payez, mais en plus leur rôle majeur en cas de problème sera de s’assurer d’empirer les choses : gros délais de réaction au moindre problème, coûts importants car ils ne font rien eux-mêmes et ne laissent rien faire au locataire non plus, et mépris récurrent du locataire.
Le seul travail de gestion que l’agence fait bien, c’est quand il n’y a pas de problème et qu’elle n’a par définition rien à faire. Au moindre petit souci ça sera à vous de reprendre la main, en général après que l’agence ait encouragé le pourrissement de la situation soit par son inaction, soit par son action inappropriée.

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#7 29/09/2017 22h24 → Agence immobilière pour déléguer la location meublée en LMNP ? (agence, gestion, lmnp, location, meublé)

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Merci beaucoup pour votre réponse. En effet c’est un retour qui ne m’étonne pas du tout et déjà entendu à plusieurs reprises des locataires.
J’ai eu des exceptions (seule en fait) mais généralement leur gestion des problèmes revient quasi tjr au propriétaire au stade quand le conflit est déjà là. Souvent le locataire me contacte en directe pour faire part de la réalité de la "gestion".

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