Défiscalisation Girardin Industriel : où est le piège ?

Bonjour Yannou77,

Votre vision est globalement bonne s’agissant d’une opération en Girardin industriel sans agrément, avec des investisseurs en défiscalisation regroupés au sein d’une SNC. C’est la SNC qui effectue l’investissement, ce qui permet à ses associés de bénéficier des avantages fiscaux induits, au prorata de leur participation au capital. La SNC dispose de 100% du financement (apports + crédit bancaire ou crédit vendeur), ce qui lui permet effectivement de bénéficier de la réduction d’impôt sur l’assiette totale.

Reprenons votre exemple d’un programme d’investissement inférieur à 250 k€ (non soumis à agrément), composé de matériels roulants (tracteur, camions, bus, etc…). Pour un investissement de 100 (base éligible à la défiscalisation), le taux de réduction d’impôt en 2011 est de 47,50%.  En même temps, le législateur a fixé un taux de rétrocession minimum de l’avantage fiscal au bénéfice effectif du projet ultramarin, en l’occurrence de 52,63%. La réduction d’impôt (représentant 47,50) doit donc être apportée au plan de financement de l’opération sous forme d’apports en fonds propres, au minimum à hauteur de ce taux de rétrocession. L’apport "net" (versé à fonds perdus) représente ainsi 25. Le financement de l’investissement devra donc être complété à hauteur de 75 par la SNC. L’apport "brut" correspond à l’apport net majoré des frais (de gestion, de montage, et de commercialisation) des intermédiaires. Pour un minimum de 25 parvenant finalement au bénéfice des projets, il n’est pas rare de voir des versements demandés à hauteur de 40 sur ce type d’opérations.

Ainsi l’investisseur a versé 40 en année N et récupère 47,5 en année N+1 sous forme de réduction d’impôt. Le gain est donc de 7,5, ce qui, ramené à 40, représente un taux de rendement de 18,75 %. Ainsi, on comprend bien que la principale variable d’ajustement du rendement investisseur est le niveau de frais des intermédiaires. Dans cet exemple, assez représentatif du marché, le taux de frais ressort à 15%, ce qui est important en pourcentage mais représente finalement assez peu en valeur sur de petits investissements, dont une partie des frais est fixe et incompressible. Là ou le bas blesse, c’est lorsque des cabinets industrialisent ce type d’opérations, ce qui permet de jouer cette fois sur des volumes importants, tout en conservant un taux de frais de ce niveau… (Cet avis n’engage que moi).

A la sortie, l’investisseur revend ses parts comme il s’y est engagé dès l’origine, pour l’encours résiduel de la dette (soit 1€ si le matériel est amortissable et donc "finançable" sur 5 ans, ou plus si durée supérieure), à l’exploitant qui reprend alors directement à sa charge le remboursement de la dette éventuellement résiduelle. Dans tous les cas, il n’y a aucun flux pour l’investisseur au terme de la période de 5 ans, au cours de laquelle les biens objets du programme d’investissement défiscalisé doivent avoir été loués et exploités de manière continue et pour l’usage qui leur est dédié.

En termes de risque, il conviendra de s’assurer, comme vous le dites en effet, de l’existence d’une clause de non-recours dans le contrat de prêt bancaire, et d’en analyser le contenu.

Ceci vaut pour les opérations dites de "plein droit", c’est-à-dire sans agrément.

Pour ma part, je recommande fortement de s’intéresser aussi (surtout) aux opérations soumises à agrément préalable du Ministère du Budget. Les dossiers sont beaucoup plus importants en valeur, les investissements sont généralement structurants et leur utilité reconnue pour la collectivité concernée. Leur capacité à créer ou maintenir des emplois doit être avérée, de même que leur intégration dans la politique d’aménagement du territoire ainsi que leurs conditions de respect de l’environnement. Enfin (et surtout ?), l’agrément couvre aussi la solidité du montage juridique, financier et fiscal, et la sécurité de l’opération pour les tiers et les investisseurs.

Dans ces opérations, généralement structurées sous forme de SAS (pas de solidarité entre les associés), le principe est schématiquement le même que celui décrit plus haut, mais les taux sont différents. Le taux de réduction d’impôt applicable en 2011 est de 48%, et le taux de rétrocession imposé est de 62,50%. Ainsi, pour un investissement de 100, la rétrocession nette MINIMALE au projet est de 30 (contre 25 en plein droit). Attention, en plein droit le minimum imposé sera souvent également… le maximum (25 étant la règle), alors que dans les dossiers avec agrément, les taux d’apports nets dépassent souvent assez largement les minimums requis (négociation par les exploitants des meilleures conditions, en fonction notamment de la qualité de risque du projet).
Qui dit rétrocession plus importante dit nécessairement réduction du gain pour l’investisseur. Dans ce cas, les frais d’intermédiaires sont également des variables d’ajustement, même si les leviers sont plus faibles et les montants plus importants. Pour prendre un exemple simple, avec 10 points de frais (ce qui est élevé), le rendement investisseur ressort à 20% (apport = 40, réduction d’impôt = 48, gain = 8, taux = 8/40 soit 20%). On exprime souvent le taux de rendement par la notion de taux d’apport (sur réduction d’impôt), soit ici 83% (40/48).

Les monteurs utilisent le levier des frais, et donc le taux d’apport pour lisser les opérations au fil de l’année, de manière à éviter l’effet d’engorgement en fin d’année, là où la demande est classiquement la plus forte. C’est pourquoi on a les meilleurs rendements sur les opérations de début d’année.

Je vais m’arrêter là, il y aurait encore beaucoup de choses à dire pour vulgariser ces types de schémas financiers peu usuels, mais j’ai déjà été très long…

Bien à vous,
Benoît JAMET

Dernière modification par BenoitJAMET (10/12/2011 13h50)

bonjour,
je viens de lire votre commentaire, je suis bien d’accord avec vous malgré le fait que je sois aussi CGP
si ce genre de commentaires peut assainir la profession j’y suis tout à fait favorable
je suis fatigué de d’essuyer des refus par des clients qui se sont fait avoir sur l’un des produits suivants

SOFICA (tout le monde sait que la plupart du temps c’est à fond perdu, combien d’échecs ou de navets pour un film qui va cartonner au box office ?)

FCPI/FIP pourquoi investir dans un fond alors qu’on peut le faire dans un panier d’actions ? (on évite les droits d’entrée et frais de gestion, de plus la gestion des fonds est souvent opaque…
tout le monde gagne de l’argent là dessus….sauf vous…

RESIDENCE TOURISME MEDICALISEES etc…
si aux aléas inhérents à l’immobilier vous voulez rajouter ceux de la DDASS ou de la direction du tourisme + celles de l’exploitant/gestionnaire….et tout cela pour des rentabilités inférieures à 5%…quelque chose m’échappe…mais bon….chacun voit midi à sa porte

GIRARDIN (sans agréments), j’ai tout vu, même des avions ou des bateaux qui n’existaient pas…
si vous voulez en faire demandez toujours des opérations avec agréments et à voir….cet agrément….
ce seront les dernières à être requalifier puisqu’elles ont reçu un agrément ministériel….malgré que le risque 0 n’existe pas

PHOTOVOLTAIQUE….un minimum de bon sens s’impose tout de même….comment voulez vous croire qu’une société fusse t elle EDF s’engage à racheter du KWH à un prix fixe pendant 20 ans ou plus ? je passe les problèmes liés aux raccordement, le cas d’un client qui avait investi chez un concurrent dans des panneaux solaires inaccessibles aux réseaux EDF…..requalification directe, un autre voyait ses panneaux régulièrement volés = défaut d’exploitation = requalification directe

en résumé soyez raisonnables, je ne pense pas qu’aucun d’entre vous ne croit au père noël, et pourtant lorsque j’écoute certains de mes prospects ou clients je suis abasourdi….
enfin je dirais à certains qu’en dessous de certains montants mieux vaut payer ses impôts…..
pourquoi par exemple investir 2 000 euros pour avoir 2 500 euros d’économie ? avec tout les risques que cela entraîne derrière……je ne vois pas trop l’intérêt….
c’est prendre beaucoup de risques peut être pour pas grand chose, sur ce type de montant je conseille toujours à mes clients de payer leurs impôts de faire un petit effort et d’investir de manière régulière sur leur PEA, contrat d’assurance vie, des SCPI

il existe des produits qui n’ont pas encore eu de problèmes, même si un jour ils peuvent en avoir, mais ils sont tous avec agréments et fonctionnent avec un investissement via des SAS sur une SAS le nombre d’actionnaires étant limités et le montant de ces opérations élevé, l’investissement minimum demandé par les monteurs de ces opérations est de 30 000 euros on est dans le cadre du girardin social, article 199C avec agréments….pas de problèmes encore à ma connaissance dans ce secteur….même si certains petits malins on cru intelligents de faire du logement social 199C sans agréments, les clients sont attirés par le fait de pouvoir faire enfin du 199C car les montants minimum sont moins importants voient le 199C mais ne voient pas qu’il n’y a pas d’agréments…..
j’ai eu le cas dernièrement d’un prospect dans cette situation, en redressement sur du 199C j’étais abasourdi, lorsque j’ai mis le nez dans le dossier je lui ai demandé où était l’agrément….il m’a demandé de quoi je parlais…..

en résumé l’investissement sans risque n’existe pas, il existe de bons produits, et de bons CGP pour malheureusement un fort pourcentage de gens et de produits qui n’ont rien à faire dans ce métier, plus la carotte est grosse, plus vous devriez vous méfiez, car plus elle risque d’être douloureuse….je suis désolé d’employer un vocabulaire aussi vert mais….à un moment donné il nous faut bien appeler les choses par leur nom….
bons investissement à tous et restez prudents

Dernière modification par marketmaker75 (17/10/2013 12h18)