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#601 06/11/2021 05h08

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Pour vous rendre compte des limites de l’usage (tel que vous le faites) du TRI dans le cas d’un investissement immobilier financé à crédit, vous devriez réaliser que, si on finance l’investissement à 100% à crédit, avec des cash-flow nuls tout au long de l’investissement, sauf un seul, il suffirait que ce seul cashflow positif soit de +1€ pour que le TRI soit énorme.  Ce TRI n’a du sens que si on investi son propre cash.

La comparaison avec le rendement des actions ne doit pas se faire avec le TRI que vous utilisez, mais avec un TRI de l’investissement sans tenir compte du mode de financement (les débours faits pour investir, et les flux de revenus induits).


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Favoris 1   [+1]    #602 13/11/2021 23h15

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Bonjour,

Nous avons l’objectif d’acheter 300 K€ de parts de SCPI avec un autofinancement total. Donc si possible, pas d’apport financier, cash-flow à 0, et aucun impact fiscal.

Le montage que je souhaite mettre en œuvre est directement inspiré de différentes discussions du forum (merci encore pour la qualité des différents échanges !).
J’en ai parlé au Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) de ma banque, au conseiller de ma banque (banquier), ainsi qu’à mon Expert-Comptable (EC)… aucun ne connaissait ce montage et, après quelques réticences, ils semblent convaincus de sa faisabilité. J’espère donc que je ne rate pas quelque chose d’important car je me sens seul sur ce coup !

Afin de structurer, il me semble qu’il y a 3 étapes :
1 - validation du principe général du montage tant financier que fiscal
2 - choix des SCPI et quelle répartition (en montant ou %)
3 - plan financier précis (un joli tableau Excel !) pour déterminer exactement le montant de chaque ligne, leur répartition et passer à l’action.

ETAPE 1 : validation générale du montage

Nous possédons déjà une SCI à l’IS pour les locaux professionnels de ma femme depuis env 2 ans qui présente un déficit foncier. On envisage d’acheter les parts de SCPI avec cette SCI via un emprunt bancaire total. Le principe général serait de contracter 2 emprunts "classiques" à taux fixe :
•    Emprunt A de 300 K€ = achat de 300 K€ de parts de SCPI en pleine propriété (PP)
•    Emprunt B d’env 100 K€ = achat d’env 300 K€ d’usufruit temporaire de parts de SCPI
Nb : Le montant de l’emprunt B est à affiner à l’étape 3 (dépend des clés de répartition, et du rendement des SCPI)

Ainsi, schématiquement cela donnerait : loyers A + loyers B – crédit A – crédit B – frais EC = 0

Aspect fiscal :
•    Emprunt A (emprunt classique immo) est non amortissable, et les intérêts d’emprunt sont déductibles.
Dans notre cas, le déficit foncier de notre SCPI permettrait de compenser les bénéfices afin de ne pas payer d’IS.
•    Emprunt B complètement amortissable.
D’après l’EC qui gère la SCI, loger les parts de SCPI au sein de notre SCI permettrait d’avoir aucun impôt pendant plusieurs années puis un très léger IS.

Aspect financier :
•    Emprunt A : mon banquier a déjà validé qu’il me finançait pour l’achat de 300 K€ de SCPI en PP avec le taux classique d’emprunt (inférieur à 1%). La durée envisagée est 15 ans.
•    Emprunt B : mon banquier cherche actuellement comment financer l’usufruit (ce qu’il n’a jamais fait). La durée envisagée est également de 15 ans.

Lors de notre dernier entretien, il m’a proposé 3 options pour financer l’usufruit qu’il doit valider de son côté :
•    Option 1 : emprunt personnel (crédit conso avec un faible taux) puis apport en compte courant en associé sur la SCI puis la SCI achète l’usufruit temporaire.
•    Option 2 : la SCI emprunte avec une garantie type hypothèque de 2ème niveau sur l’immobilier physique de la SCI (Estimation valeur = 495 K€, capital restant dû = 395 K€)
•    Option 3 : la SCI emprunte avec une garantie sur une assurance vie gérée par la banque.

J’ai l’impression que ce montage fonctionne et que l’option 2 est le meilleur choix, mais à voir en fonction des frais d’hypothèque.

ETAPE 2 : choix des SCPI, et répartition

Depuis le début des discussions avec la banque, il est convenu que je choisisse des SCPI dans leur liste. Cette liste a été validée par leur service interne et présente pour eux un risque plus contenu. Je ne suis pas sûr que mon dossier passe avec d’autres SCPI (dommage j’aimais bien les montages avec des SCPI positionnées à l’étranger pour l’usufruit).

Je dois donc choisir parmi les SCPI suivantes (cf tableau fourni par ma banque pour plus de détails) :

•    CRISTAL RENTE (Intergestion)
•    PIERVAL SANTE (Euryale Asset Management)
•    LF EUROPIMMO (La Française REM)
•    PFO (Périal AM)
•    PFO2 (Périal AM)
•    PATRIMMO COMMERCE (Primonial REIM)
•    PRIMOVIE (Primonial REIM)
•    PRIMOPIERRE (Primonial REIM)
•    EPARGNE FONCIERE (La Française)
•    IMMORENTE (Sofidy)
•    EFIMMO 1 (Sofidy)
•    PF GRAND PARIS (Périal)



Compte tenu de la tendance générale vers le télétravail et l’incertitude qui pèse sur l’immobilier de bureau, je privilégie des SCPI orientées santé et commerces de proximité.

Voici la sélection que j’envisage pour les SCPI en PP :
•    100 K€ CRISTAL RENTE (Intergestion)
•    100 K€ PIERVAL SANTE (Euryale Asset Management)
•    50 K€ IMMORENTE (Sofidy)
•    50 K€ PRIMOVIE (Primonial REIM)
Nb : j’hésite à diversifier encore plus, par exemple 50 K€ sur 6 SCPI différentes mais cela correspondrait à 6 prêts différents (donc plus de frais).

Pour l’usufruit temporaire, initialement je partais sur la même sélection, mais j’ai l’impression qu’il y a peut-être mieux à faire. Donc, je ne sais pas vraiment quelles SCPI choisir pour l’usufruit temporaire.

ETAPE 3 : plan financier détaillé

En attente de validation des étapes 1 et 2.

J’ai un rendez-vous prévu dans quelques jours avec le CGP et mon banquier pour avoir un retour sur les options de financement de l’usufruit. Je pense que nous aborderons également le choix des SCPI.

Merci d’avance pour vos retours.

Dernière modification par PadawIK (14/11/2021 19h19)

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Favoris 2   [+1]    #603 14/11/2021 00h59

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Juste quelques remarques sur votre message :
   1) Le montage que vous envisagez me semble correct, sous réserve d’avoir d’assez bonnes relations avec le banquier pour obtenir les emprunts, et d’analyse des chiffres détaillés. J’en ai fait un légèrement différent (cf ici) car je ne recherchais pas un CF neutre, et j’avais un certain apport.
   2) Pour "résorber un déficit fiscal d’une société IS", le plus efficace que j’ai trouvé, ce n’est pas acquérir de la PP ou de l’US de SCPI, mais acquérir des actions de foncières (SIIC). Certes, ça ne se finance à priori pas à crédit. Mais vous aurez peut-être un jour, soit du cash disponible dans la société (si jamais elle s’avère avoir un meilleur CF qu’anticipé), soit du cash perso que vous pourrez apporter en CCA.
  3) Une fois la valeur créée au sein de la société IS, il faudra un jour la sortir de la société pour la transférer dans votre patrimoine personnel, et, en général, ça implique une ponction du fisc et c° (différente, selon qu’on paie un dividende, une rémunération de gérant, ou qu’on rembourse juste le CCA quand il y en a un). Il peut être utile de prendre ceci en considération dès le montage de l’opération (ne serait-ce que pour bien rester conscient que, avec le PFU à 30%, seuls 70% de la valeur créée vous appartient vraiment, le reste devant tôt ou tard être payé au fisc & c°).


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[+1]    #604 14/11/2021 01h10

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Le point difficile risque d’être l’usufruit temporaire.
Déjà il faut le trouver : 15 ans c’est long. 5 ou 7 ans c’est plus classique, 10 à la limite.
Quant à le financer, si votre banquier ne l’a jamais fait, c’est qu’il y a une raison, qu’il ignore mais on va lui expliquer …

Pour l’objectif d’autofinancement, bien vérifier l’impact fiscal. C’est combien le "très léger IS" ?
J’attends de voir le plan financier détaillé.
AMHA ça ne le fait pas, au moins dans la proportion 300 PP / 100 usufruit.

Concernant le choix des SCPI, vous avez un a priori contre les bureaux (télétravail), mais on pourrait dire aussi :
. les commerces sont menacés par le commerce en ligne
. la santé est le secteur le plus à la mode, les SCPI collectent beaucoup mais pas certain qu’elles investissent dans ce secteur ou avec une bonne rentabilité.
Les SCPI choisies sont au dessus de la moyenne (TDVM).
Pour l’usufruit temporaire, ça dépend de la clé (environ 40 % pour l’usufruit à 15 ans).
Démembrement SCPI : Toutes les décotes en octobre 2021
Toutes ces SCPI ont une discussion sur ce forum, à lire …

Dernière modification par ArnvaldIngofson (14/11/2021 01h13)


Dif tor heh smusma

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[+1]    #605 14/11/2021 09h22

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Bonjour PadawIK,

je pense que vous avez bien cerné le montage, et que votre cheminement est bon.

Votre banquier (même s’il ne connait pas trop le montage) semble vous suivre car il vous propose quand même 3 solutions pour l’US. Il se sent donc "concerné" par votre projet.
La plupart d’entre eux auraient dit "on ne finance pas l’US" ou "oui, on le fait aussi" (sans rien y connaître réellement), avant de changer de fusil d’épaule dès le 2ème RDV (c’est ce qui m’est arrivé) : "ah bah, non, finalement, on fait pas l’US".
C’est donc plutôt positif et de bon augure…

Le plus compliqué sera de toute façon comme le dit GBL l’emprunt pour l’US.
Lorsque vous dites "Emprunt B d’env 100 K€ = achat d’env 300 K€", ça veut dire que vous considérez une clé de 30% ?
Car vous pouvez très bien emprunter sur 15 ans et acheter de l’US plus court (car plus facile à trouver). Ainsi, le CF sera sans doute positif et permettra de réinvestir le cash dans de l’US.
Pour l’emprunt de l’US, évitez l’option 1 car je ne pense pas que vous puissiez déduire les intérêts dans ce cas (vu que ce serait un apport en CCA).

Si l’atteinte d’un CF positif ou à zéro est un objectif majeur, essayez d’emprunter pour la PP sur une durée de 20 ans. Ca ne devrait pas poser de problème avec votre banque.

Concernant le choix des SCPI, la banque propose déjà une liste plutôt convenable ! C’est pas trop restrictif…

Le portefeuille en PP lié à votre choix serait celui-ci :

- Commerce : 41%
- Logistique : 1%
- Santé : 42,5%
- Autre : 2%
- Bureaux : 13,5%

Relativement éloigné du marché global des SCPI (20% commerces + 65% bureaux + 6% santé + 5% logistique + autres 4,50%). Là, c’est vraiment un choix personnel, reposant sur des convictions, donc c’est compliqué de conseiller…

- Paris : 5%
- IDF : 21%
- Province : 42%
- Etranger : 32%

--

Enfin, ArnvaldIngofson a raison.

Avec votre montage et votre répartition, si je prends un taux d’emprunt à 1% sur 15 ans (PP et US), avec assurance à 0.20%, avec une durée d’US de 10 ans, le CF est négatif (il faut apporter environ 300 € par mois).
Dans ce cas, les intérêts du prêt US sont déduits.

Augmenter la durée du prêt de la PP à 20 ans fait passer le CF en positif (de + 100 € à + 300 € par mois entre l’année 1 et l’année 10, grâce au réinvestissement en US, ici sur une durée de 5 ans).
Par contre, en N11, le CF repasse en négatif (extinction de l’US) à - 750 €.
Passer à une assurance de 0.10% vous fait gagner entre 20 € et 100 € par mois entre N1 et N10.

Calcul effectué avec les rendements suivants :
- CRISTAL RENTE (Intergestion) : 4%
- PIERVAL SANTE (Euryale Asset Management) : 4,75%
- IMMORENTE (Sofidy) : 4,40%
- PRIMOVIE (Primonial REIM) : 4%

Apporter 20000 € en cash au départ avec achat d’US permettrait de mettre le CF en positif pendant 13 ans. 35000 € le mettrait en positif sur les 20 ans.

--

Je pense donc que vous devriez vous plonger dans l’évaluation des flux sur 15 ou 20 ans (avec tous les risque que cela comporte), en prenant en compte de nombreux paramètre : durée du prêt, coût de l’assurance, durée de l’US, etc.
En n’oubliant pas que tous ces calculs ne sont que des approximations très incertaines !

Bonne réflexion !

Dernière modification par maxicool (14/11/2021 09h27)


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[+1]    #606 14/11/2021 09h59

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PadawIK, c’est un excellent montage et une bonne surprise d’avoir pu trouver un contact pour vous financer de l’US.

Il reste un point non évoqué ici et qui pourrait vous permettre d’ajuster vos cashflow à terme : demander un différé de remboursement pour ainsi pouvoir réinvestir en US ou PP les premières distributions perçues.

6 mois de différé semblent être un minimum vis à vis des délais de jouissance au dela c’est du bonus.

Je vois que vous travaillez avec la CE, j’y ai obtenu un différé de 24 mois pour un projet similaire (sans US financé) cet été.

Edit : De plus, en étant à la CE, vous aurez un prêt de la gamme PRIMO + LOCATIF, ceux-ci sont modulables pour ajouter jusqu’à 2 ans d’amortissement (avec quelques conditions simples à remplir et décrites dans le contrat de prêt) pour vous permettre d’emprunter sur 17 ans au lieu de 15 ans.

Dernière modification par sanvio (14/11/2021 10h02)

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#607 14/11/2021 11h17

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Emprunt A est non amortissable, et les intérêts d’emprunt sont déductibles.

Si j’ai bien compris, les scpi en PP sont financées via un prêt in-fine, que se passe t’il à la fin du crédit ? Vous revendez les parts pour solder le crédit ?

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#608 14/11/2021 15h49

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Bonjour,

Merci beaucoup pour vos retours !

Il semble que le montage général soit validé sous réserve que la banque me suive (ce qui a l’air d’être le cas) et que le plan financier précis fonctionne. "Le diable se cache dans les détails" !

@GoodbyLenine :
1) Merci pour l’exemple ! Très intéressant.
2) L’objectif de départ était plutôt de ne pas avoir d’impact fiscal (ou le moins possible) lié à l’achat de SCPI. L’utilisation du déficit foncier de notre SCI semble être notre meilleur moyen de l’atteindre. J’ai découvert l’existence des SCPI avec ce forum il y a 2-3 mois, et je viens de découvrir les SIIC (c’est équivalent de REIT ?) très récemment. Je vais lire le livre de IH et parcourir les différentes discussions sur ce sujet qui m’a l’air passionnant, mais encore opaque pour moi à l’instant T. Vous me confortez dans l’idée de chercher de ce côté. J’espère être un jour dans la situation d’avoir du cash (SCI ou perso) à investir et je garde votre suggestion en tête. Merci pour l’ouverture sur ce type de placement. D’ailleurs, j’ai actuellement une poche d’investissement de 100 K€ pour investir dans de l’immobilier physique, mais je risque d’être bloqué par mes capacités d’emprunt (entre autre) et investir dans des REIT serait peut être une bonne option. A réfléchir.
3) Oui, j’ai revu cette partie avec l’EC. Si on ne vend pas, cela reste la meilleure option (IS + Flat tax = 40%) que en direct avec IR + prel sociaux (TMI + 17,2 = 47,2% pour nous).

@ArnvaldIngofson
Complètement d’accord, le "nerf de la guerre" reste le financement de l’usufruit. Pour l’instant mon banquier semble moteur sur le sujet et cherche des solutions.
Pour répondre plus précisément, il va falloir que je fasse des simulations à partir de choix de SCPI car les clés de répartition changent et en fonction des simulations de financement (que je devrais bientôt récupérer).
Pour le choix des SCPI, c’était pour l’instant un simple sentiment peu étayé. Je vais continuer à lire sur le forum. Je me demande si je ne devrais pas plutôt prendre 6 SCPI sur différents domaines afin de mieux diversifier ?

@maxicool
Intéressant votre abord de l’US. Je ne comprend pas bien l’intérêt d’acheter de l’US sur une durée plus courte, pourriez vous m’éclairer ? J’ai l’impression qu’il vaut mieux tout boucler maintenant que la banque me suit, plutôt que d’essayer de refinancer de l’usufruit dans 5 ou 10 ans à un moment où la banque ne me suivra peut être plus (ou moins).
L’idée d’allonger la durée de l’emprunt me fait moins peur, je verrais avec la banque si elle est OK.
Bien noté pour l’option 1, vous confortez les propos de mon EC.
Concernant le choix des SCPI, je vous remercie de me rassurer sur la qualité de la liste fournie par ma banque ! Je n’ai pas encore commencé le travail que vous avez fait (merci encore !) sur les répartitions activités / localisation. Vous me donnez des idées sur comment aborder la problématique du choix des SCPI.
Il va falloir que je commence le choix des SCPI pour faire des simulations et analyser les flux financiers.

@sanvio
Merci ! J’avais complètement oublié d’aborder le différé avec la banque, déjà pour attendre de percevoir les loyers (entre 3 et 6 mois si j’ai bien compris).
Je suis effectivement dans le groupe BPCE mais chez BP. Je ne connais pas ce type d’emprunt (primo + locatif). Donc je pourrais faire le montage sur 15 ans puis allonger de 2 ans supplémentaires. Une nouvelle question pour la banque, et une très belle opportunité si c’est possible !

@maxlille
Pour les SCPI en PP on est parti sur un emprunt immobilier classique (pas aborder de in fine).

En conclusion, l’étape 1 semble validée, il est temps pour moi de travailler plus précisément l’étape 2 avec un début de simulation de plan financier.
J’alimenterais cette discussion dès que j’aurais de nouvelles informations.

Merci encore pour vos contributions. Au plaisir d’échanger !

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#609 14/11/2021 16h02

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Lorsque je parlais d’US sur des durées plus courtes, c’est lors des apports en cash.
Les durées courtes sont plus faciles à trouver.
Par contre, si vous empruntez, oui, autant partir sur des durées plus longues (même si ça reste un pari sur l’avenir).

Un achat d’US, c’est un peu un pari sur un rendement sur X années.
Par exemple, si le pari d’un rendement stable de 4,50% est fait sur 15 ans, c’est quand même plus incertain qu’un pari réalisé sur 5 ans.


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[+1]    #610 14/11/2021 18h09

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"J’avais complètement oublié d’aborder le différé avec la banque, déjà pour attendre de percevoir les loyers (entre 3 et 6 mois si j’ai bien compris)."

Le délai de jouissance est actuellement le 1er jour  du 5ème ou 6ème mois pour la plupart des SCPI.

Concrètement si vous achetez vos parts le 1er décembre, vous :
- commencerez à percevoir des loyers à compter du 1er avril ou 1er mai.
- les loyers sont versés en fin de mois du mois suivant chaque trimestre calendaire. Vous toucherez donc vos loyers des mois d’avril à  juin (ou de mai et juin) uniquement fin juillet !

=> il se sera donc passé 7 mois entre la date d’achat et les premiers versements sur votre compte.

Yvan

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#611 14/11/2021 18h42

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maxicool a écrit :

Lorsque je parlais d’US sur des durées plus courtes, c’est lors des apports en cash.
Les durées courtes sont plus faciles à trouver.
Par contre, si vous empruntez, oui, autant partir sur des durées plus longues (même si ça reste un pari sur l’avenir).

Un achat d’US, c’est un peu un pari sur un rendement sur X années.
Par exemple, si le pari d’un rendement stable de 4,50% est fait sur 15 ans, c’est quand même plus incertain qu’un pari réalisé sur 5 ans.

Je ne suis pas complétement d’accord avec Maxicool. Les durées de 7-10 ans sont plus courantes a mon sens que le 3-5 ans.

Concernant le pari sur l’avenir, je ne saurai dire si le pari court terme est mieux. Le moindre pépin sur une courte durée et c’est le TRI négatif immédiat. Sur 5 ans, vous prenez le Covid en plein milieu avec du commercial (genre Aestriam Cap Hebergimmo) et vous avez perdu de l’argent.
Donc c’est des risques aussi mais différents.

Mon choix c’est dès que la SC est positive sur la durée de l’emprunt le plus long, je recherche du plus court terme au possible (encore faut-il le trouver).

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Favoris 1   [+1]    #612 14/11/2021 18h57

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En fait, j’avais loupé que l’emprunt A serait in-fine. Avec un emprunt in-fine, ce sera CF positif même en ne prenant que de la PP (il faudra payer 1% d’intérêts + quelques frais, et éventuellement impôts, et les SCPI devraient rapporter 4% ou plus  si vous ne choisissez pas celles rapportant le moins). Investir aussi en US (à crédit, ou en utilisant le CF positif ainsi créé, ou du cash apporté par vous) ne fera que rendre le montage encore plus CF positif. Ceci … jusqu’au moment où il faudra rembourser le capital du prêt in-fine (ce qu’il faudra préparer, éventuellement des années à l’avance).

Pour l’US, certains pensent que prendre de l’US court (par ex 5 ou 7 ans), et en reprendre quelques années plus tard (avec le cash reçu) serait plus rentable que prendre dès le départ de l’US long (15 ans, ou 12 ans, ou 20 ans : ça se trouve, j’en ai plein !).
Certains multiplient aussi les petites lignes d’US de 2 ou 3 ou 5 k€.
En fait, tout ceci conduit surtout à beaucoup complexifier la chose ((et le suivi, et le boulot du comptable), en multipliant les lignes, avec parfois l’illusion d’avoir un meilleur TRI (mais si on reste 2-3-6 mois sans pouvoir investir entre 2 US court, le TRI s’écroule) dans l’hypothèses où les distributions restent constantes, quand ceux qui (comme moi) préfèrent des US longs et des lignes "substantielles" (en dessous de 10 ou 20k€, et de 10 ans, il faut vraiment que la clé US/NP soit très favorable pour que j’y aille) visent la tranquillité et un suivi le plus simple possible, et parient sur le fait que les distributions pourraient bien augmenter sur la durée (avec un peu d’inflation, ça pourrait le faire !) (sur ma plus grosse ligne, Corum Origin, ça a bien augmenté depuis mes investissements quand la part valait 1k€, sur d’autres c’est variable et il y en a où ça a diminué).

Yvan a écrit :

"J’avais complètement oublié d’aborder le différé avec la banque, déjà pour attendre de percevoir les loyers (entre 3 et 6 mois si j’ai bien compris)."

Le délai de jouissance est actuellement le 1er jour  du 5ème ou 6ème mois pour la plupart des SCPI.

Concrètement si vous achetez vos parts le 1er décembre, vous :
- commencerez à percevoir des loyers à compter du 1er avril ou 1er mai.
- les loyers sont versés en fin de mois du mois suivant chaque trimestre calendaire. Vous toucherez donc vos loyers des mois d’avril à  juin (ou de mai et juin) uniquement fin juillet !

=> il se sera donc passé 7 mois entre la date d’achat et les premiers versements sur votre compte.

Presque toutes les SCPI distribuent seulement chaque trimestre. Seules les SCPI de Corum distribuent chaque mois (vers le 10, quand les autres sont plutôt entre le 20 et la fin du mois), me semble-t-il : ça impose des process serrés, car chaque mois il faut que les CAC interviennent et délivrent une attestation (c’est pas pour rien que le 1er métier de leur Président était expert-comptable).
En investissant en décembre, avec un délai de jouissance au 1er jour du 5ème mois, vous recevrez des distributions portant sur la période commençant le 1er mis. Donc durant la seconde quinzaine de juillet, vous percevrez pour mai et juin, et ensuite durant la seconde quinzaine de octobre, janvier, avril, juillet pour des trimestres complets.
En investissant en décembre, avec un délai de jouissance au 1er jour du 5ème mois, sur une SCPI de Corum, vous percevrez vers le 10-12 juin les distributions portant sur mai, le 10-12 juillet celles pour juin, etc.
Certaines SCPI ont des délais de jouissance très courts (par ex pas mal de petites SCPI à capital fixe, comme Capiforce, Atlantique Pierre 1, qui ont aussi un rendement >6%, et aussi certaines SCPI avec un marché secondaire encombré), et souvent présentent aussi une décote sur la valeur estimé de leurs actifs. Mais ce en sont pas celles qui sont poussées par les réseaux de distribution…


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#613 14/11/2021 19h35

Membre (2021)
Réputation :   6  

Merci pour vos retours.
@maxicool
@Yvan
@Kabal
@GoodbyLenine

L’emprunt A est bien un prêt classique immobilier (pas un prêt in fine).
Il semble qu’il y ait une ambiguïté dans mon message d’origine, je viens de le corriger.
Ceci dit, c’est peut être une meilleure idée. Je ne connais pas bien ce type de prêt, mais si j’ai bien compris le retour de GoodbyLenine, ce serait encore plus intéressant d’un point de vue CF sous réserve de pouvoir rembourser le prêt à la fin. J’avoue que j’ai peur de complexifier le montage avec ma banque et d’avoir un refus. Je peux peut-être leur en parler malgré tout, qui ne tente rien n’a rien.

Je vais quand même essayer de partir sur de l’US longue durée (si possible) afin de simplifier le projet. Si CF positif je réinvestirais dans de l’US court terme ou des SIIC comme conseiller précédemment.

Enfin, je vous remercie chaleureusement pour vos éclairages sur le délai de perception des 1ers loyers qui tourne plutôt à 6 mois voire 7 ou 8 mois… Il faut donc que j’intègre cette donnée dans le plan financier. J’ai l’impression que ce décalage initial n’a plus de répercussion lorsque les premières échéances sont passées, après ça devrait rouler.

Dernière modification par PadawIK (14/11/2021 19h36)

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#614 16/11/2021 23h44

Membre (2021)
Réputation :   6  

Bonjour,

J’ai reçu une question par MP qui me parait intéressante, c’est pourquoi je la partage avec vous.

Message Privé a écrit :

Je fais suite à votre post sur le montage d’une SCI pour y placer des SCPI. Je suis dans le même cas de figure que vous, en cours de montage. J’ai juste une question concernant les revenus trimestriels, comment aller vous pallier au faite que le crédit se déduit mensuellement ? Par exemple pour oct, nov et déc, nous sommes payés en janvier mais pendant ces trois mois c’est environ -1480€ sans revenu en face soit -4440€ fin déc.

Sauf erreur de ma part, il me semble qu’il faut demander un emprunt avec un différé de remboursement de 9 mois minimum, si le délais de jouissance est de 6 mois.
Par exemple, si crédit = loyers = 1480 €, on aurait suite à l’achat des parts de SCPI :

mois 1 au mois 6 :
pas de crédit car différé de remboursement de 9 mois
pas de loyers car délais de jouissance de 6mois
trésorerie = 0 €

mois 7 au mois 9 :
crédit = 0  € (pas de crédit car différé 9 mois)
loyers = 0 € (début perception des loyers mais seront payés à la fin du trimestre, ou au début du suivant)
trésorerie = 0 €

mois 10 :
crédit = 1480 € (début de mois, attention si prélèvement fin du mois précédent : remboursement du prêt, fin du différé)
loyers =  4440 € (paiement début mois 10 ou fin mois 9 : correspondant aux loyers mois 7, 8 et 9)
trésorerie = 2960 €

mois 11 :
crédit = 1480 €
loyers =  0 €
trésorerie = 1480 €

mois 12 :
crédit = 1480 €
loyers =  0 €
trésorerie = 0 €

mois 13 :
crédit = 1480 € (début de mois, attention si prélèvement fin du mois précédent )
loyers =  4440 € (paiement soit fin mois 12, soit début mois 13)
trésorerie = 2960 €

Puis roulement tout au long du remboursement du prêt.

Pour ma part, je pense demander un différé de 10 mois afin d’avoir un peu plus de souplesse par rapport à la date exacte de prélèvements du crédit versus la date exacte de paiement des loyers.

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[+1]    #615 17/11/2021 04h07

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Vous pouvez aussi demander à rembourser votre emprunt par des échéances trimestrielles (les échéances mensuelles étant surtout adaptées à un emprunteur salarié qui perçoit son revenu chaque mois, ou a un bailleur qui perçoit un loyer chaque mois). Mes société IS ont même des emprunts avec des échéances annuelles (en général, début février ou mai/août/novembre, juste après que les SCPI versent leurs distributions), sans que ça ait jamais posé problème dans la négociation des emprunts ! Et ça n’est pas exclusif du différé de remboursement.

En montant une société, vous n’échapperez pas à quelques contraintes et obligations, et gérer correctement l’évolution de sa trésorerie (ce qui implique sans doute de tenir à jour un prévisionnel) en fait partie (tout comme disposer d’une réserve de trésorerie), tout autant que tenir (ou faire tenir par un pro) une comptabilité, faire les déclaration requises, etc.


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#616 23/11/2021 00h08

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Bonsoir à tous et désolé de déranger avec des interrogations de novice. En effet, un point de fiscalité me turlupine.

Si jamais le message n’est pas pleinement adapté à la file n’hésitez pas à me le dire pour corriger.

J’ai créé une SCI en 2021 à l’IS dans un but de transmission patrimoniale et de rente complémentaire a moyen terme.

Malheureusement à cause du COVID l’ensemble de l’opération prévue au départ n’a pas pu se réaliser totalement (120k de SCPIs internationales en PP via un apport en compte courant et 100k de crédit en PP sur des SCPIs Françaises).

A ce jour seules les SCPIs au comptant on été achetées. Or la société étant encore relativement jeune et n’ayant pas de plus value importante, il est possible de repasser a l’IR sans subir un pontage fiscal trop important (la réversibilité est une avancée récente, elle n’existait pas auparavant).

Ayant un TMI à 30% et vu la taille de la société, une SCI à l’IR serait plus adéquate si j’en crois les différentes files du forum.

Maintenant est ce réellement le cas si j’ajoute de l’usufruit en SCPI dans l’équation ? Pour réduire par exemple le revenu foncier -déjà amoindri par le traitement étranger- à peau de chagrin. L’US serait idéalement issu d’un crédit mais le cas échéant résulterait d’un nouvel apport au comptant.

Une autre chose qui me fait hésiter c’est la gestion agréable du compte courant d’associé qui permet de retirer une partie des avances faites à la création sans fiscalité.

De l’autre côté de la balance, à l’IR plus de comptable à payer (économie de 700 euros à l’année) et exonération d’impôt sur les plus values à long terme. Ce qui sera normalement le cas, les positions étant prévues pour un horizon d’investissement sur 25 ans.
Par contre, imposition immédiate des revenus fonciers.

J’ai beau peser le pour et le contre, difficile de se décider. Peut être aurez vous des commentaires sur la situation ou même déceler des erreurs dans le raisonnement qui permettront de faire avancer la réflexion ?

Merci dans tous les cas et bonne soirée !

Fustigo

Dernière modification par Fustigo (23/11/2021 00h12)

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#617 23/11/2021 01h08

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Il vous faut comparer sur les 25 ans que devraient durer cette SCI. Le COVID-19 a-t-il juste retardé de 12 ou 18 ou 24 mois une partie des investissements,  ou les a-t-il définitivement empêchés ?


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#618 23/11/2021 09h13

Membre (2019)
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Bonjour.

Si ça ne tenait qu’à moi, j’aurais seulement reporté le projet. Mais l’autre associé ne souhaite pas aller dans cette direction à mon grand dam.

Ce qui me laisse avec deux options :

Continuer la SCI à l’IS et ajouter de l’US (dans le meilleur des cas à crédit mais vraisemblablement au comptant).
Passer à l’IR et rajouter de la PP.

Ca n’est pas un montage optimal j’en suis bien conscient mais je dois respecter les envies de cette personne.

Donc j’essaye d’optimiser là ou c’est possible de le faire, d’où ma question sur le régime fiscal faisant le plus sens pour une structure de cette taille.

Dernière modification par Fustigo (23/11/2021 12h14)

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[+1]    #619 23/11/2021 22h00

Membre (2021)
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Message initial : n°602 p25
Suite n°1

Bonjour,

Je reviens vers vous après :
- 1 rdv avec mon banquier et le CGP de la banque,
- 1 rdv avec le responsable du secteur pour les solutions immobilières du groupe bancaire (nommé après "spécialiste SCPI"),
- 1 rdv avec un CGP externe à ma banque qui travaille dans une banque privée dont je ne peux pas être client (donc pas de conflit d’intérêt).

ETAPE 1 :

Les analystes du service immobilier de la banque ont validé le principe du montage avec emprunt pour achat PP ET achat US temporaire. Bonne nouvelle, ils me suivent donc officiellement sur ce dossier.
=> ETAPE 1 = validée

ETAPE 2 : choix des SCPI

Je dois choisir parmi la liste fournie par la banque (à laquelle se rajoute "PF Hositalite Europe") :
- 4 ou 5 SCPI en PP,
- 2 ou 3 SCPI en US temporaire.

J’aimerais avoir vos avis éclairés sur le choix des SCPI pour ce premier achat de SCPI.

Je n’ai pas les compétences d’analyse d’un certains nombre d’entre vous alors je me suis basé sur différentes analyses, classement et notation :
- Informations trouvées sur ce forum et notation des SCPI
- Choix des CGP et du spécialiste SCPI du groupe (pondération importante pour ce dernier)
- Magazines spécialisés avec leur classement et notation
    -- Le Revenu
    -- Mieux Vivre Votre Argent (MVVA)
    -- Le Particulier
Et dans une moindre mesure sur différents sites internet sur les SCPI, mais je n’arrive pas à évaluer leur niveau de confiance (donc peu utilisé).

Voici le tableau récapitulatif :



Les SCPI suivantes ne sont pas retenues :
- PRIMOVIE (pourtant elle me semblait intéressante mais trop de mauvais avis sur le forum)
- PFO
- LF EUROPIMMO
- PATRIMMO COMMERCE

Pour choisir les SCPI je pensais m’appuyer sur les rendements annuels, leurs activités et localisation, et peut être aussi essayer de diversifier les Sociétés de Gestion.

Les rendements annuels (TDVM) :



Et sur le type d’activités et leurs localisation :



Choix pour les SCPI en PP

Sélectionnées (seront probablement un peu surpondérées dans la répartition finale) :
- PIERVAL SANTE = santé
- CRISTAL RENTE = commerces

Presque sélectionné (je ne suis pas encore convaincu à cause du rendement) :
- IMMORENTE = diversifiée
car c’est la seule SCPI diversifiée, qu’il y a des avis plutôt positifs sur le forum et que les deux CGP + le spécialiste SCPI l’ont sélectionné. Cependant, je trouve que la progression du TDVM est inquiétante et qu’il est en dessous des autres SCPI.

A départager, 2 à choisir pour PP :
- PFO2
- PF GRAND PARIS
- EFIMMO 1
- PRIMOPIERRE
- EPARGNE FONCIERE
- PF Hositalite Europe

Pour ma part j’hésite :
- 1 SCPI :
    -- soit PFO2,
    -- soit PF Grand Paris
- 1 SCPI :
    -- soit une des "mastodontes" (EFIMMO 1, PRIMOPIERRE, EPARGNE FONCIERE), mais laquelle ?
    -- soit PF Hositalite Europe, "jeune pousse", choix plus risqué mais en contre partie très jeune SCPI qui délivrera probablement un bon rendement, qui est positionnée sur d’autres secteurs d’activités que le bureaux et est 100% à l’étranger.

Répartition envisagée pour 5 SCPI en PP :
- 75 K€ PIERVAL SANTE (santé)
- 75 K€ CRISTAL RENTE (commerces)
- 50 K€ IMMORENTE (diversifiée)
- 50 K€ ? (bureau)
- 50 K€ ? (bureau ? autre ?)

Nb : sinon 4 SCPI (100/100/50/50). Il me semble que 5 SCPI réduirait un peu plus les risques grâce à une meilleure diversification.

Choix pour les SCPI en US temporaire (à priori emprunt de 110 K€)

Le spécialiste scpi de la banque me conseille Pierval Santé et Cristal Rente. Éventuellement un peu de Effimmo pour diversifier.

De mon côté, je pense que son choix est pertinent au vue de la liste de la banque (bon je vais quand même avoir beaucoup de Pierval Santé et Cristal Rente pendant 15 ans).
Par contre, à la place d’Efimmo, j’hésite avec Epargne Foncière qui pourrait être intéressante avec sa clé de répartition plus basse.

Répartition envisagée SCPI en US temporaire :
- 40 K€ PIERVAL SANTE
- 40 K€ CRISTAL RENTE
- 30 K€ EFIMMO ou EPARGNE FONCIERE ou AUTRE ?

Quelles SCPI choisiriez-vous pour les 300 K€ en PP ? Et pour 110 K€ de SCPI en US temporaire ?

ETAPE 3 : plan financier détaillé

Pour les SCPI en PP, la banque a édité une simulation de financement pour les 300 K€
Taux hors assurance = 0,8 % sur 15 ans (possibilité de rallonger de 2 ou 3 ans la durée du prêt en cours d’emprunt)
Possibilité d’avoir une délégation d’assurance.
Obligation d’avoir une garantie type SACCEF.

Récapitulatif des coûts :



Pour l’usufruit temporaire, le banquier attend d’avoir le dossier monté et complet pour demander une diminution du taux standard qui est actuellement de 2,26 % hors assurance avant négociation. Je suis parti dans mes simulations sur un taux de 2% sans assurance.
Il me semble qu’il n’est pas obligatoire d’avoir une assurance de prêt sur ce type de prêt ? (J’ai demandé confirmation à la banque)

Je partirais sur un emprunt d’US temporaire de 110 K€
- 70 K€ garantis par hypothèque
- 40 K€ garantis par nantissement Assurance Vie de 50 K€ (25 K€ fonds euros et 25 K€ UC)

Pour garantir l’usufruit temporaire :
- Hypothèque à hauteur de 70 % du capital restant dû, donc pour moi = 70 K€ empruntable avec cette garantie.
- Assurance Vie
    -- 1 = 1 des fonds euros, donc pour 25 K€ en fonds euros, je peux emprunter 25 K€
    -- 1 = 0,6 des unité de comptes, donc pour 25 K€ en UC je peux emprunter 15 K€

L’autofinancement à 100 % risque d’être difficile à obtenir dans ces conditions.
Je viens d’apprendre que les frais d’acquisition des SCPI de 10-12% était en fait prélevés à la revente. Ainsi, si je souhaite percevoir des loyers sur 300 K€ de SCPI je dois acheter 300 K€ de SCPI (et non pas 330 K€).
Si j’achetais de l’immobilier physique pour cette somme, je devrais m’acquitter des frais de notaires (env 8%) et probablement des frais d’agence (3 à 4 %), soit entre 33 et 36 K€.

Je compte finalement mettre un apport de 30 K€.

En résumé :
- Apport en CCA de 30 K€ pour acheter de l’US temporaire
- Emprunt de 110 K€ pour acheter de l’US temporaire
- Emprunt de 300 K€ pour acheter de la PP


J’espère ne pas avoir fait de grosses erreurs de raisonnement. Une fois le choix des SCPI en PP en en US déterminé, je vais essayer de réaliser un plan financier précis pour voir si j’atteins (ou me rapproche) de l’autofinancement dans ces nouvelles conditions.

Merci pour votre aide.

Edit du 27/11/21 : j’ai eu un accord de principe sur le différé d’emprunt.

Dernière modification par PadawIK (27/11/2021 20h13)

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[+1]    #620 24/11/2021 23h42

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Tout ça de réponses …
Je vais essayer d’apporter ma modeste contribution.

PadawIK a écrit :

Les analystes du service immobilier de la banque ont validé le principe du montage avec emprunt pour achat PP ET achat US temporaire.

Très fort de faire financer de l’US !
Mais un accord de principe n’est pas une signature …

PadawIK a écrit :

Quelles SCPI choisiriez-vous pour les 300 K€ en PP ? Et pour 110 K€ de SCPI en US temporaire ?

Question à laquelle on ne peut répondre que sous la torture, puisque les performances passées ne préjugent pas …
Votre processus de sélection par consensus d’analystes est très bien et la diversification diminue les risques.
Sur des critères extra-financiers, j’apprécie PFO2. Et pour des raisons similaires PF Hositalite Europe.
Par contre pas fan de PF Grand Paris, rhabillage marketing d’une très vieille SCPI  (PF 1).

PadawIK a écrit :

Récapitulatif des coûts

On voit beaucoup de frais. Peut-être une marge de négociation possible ?

PadawIK a écrit :

Je viens d’apprendre que les frais d’acquisition des SCPI de 10-12% était en fait prélevés à la revente. Ainsi, si je souhaite percevoir des loyers sur 300 K€ de SCPI je dois acheter 300 K€ de SCPI (et non pas 330 K€).

Non pour les frais d’acquisition qui sont bien à l’entrée.
Les SCPI communiquent un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Le TDVM se détermine par le rapport entre le dividende brut avant tout prélèvement libératoire (y compris les acomptes exceptionnels) divisé par le prix de la part acquéreur moyen.
Donc oui il faut bien raisonner sur le prix d’achat.

PadawIK a écrit :

je vais essayer de réaliser un plan financier précis pour voir si j’atteins (ou me rapproche) de l’autofinancement dans ces nouvelles conditions.

Je note que votre projet a évolué : de 100 US + 300 PP on passe à 140 + 300.
Dans ces conditions on peut se rapprocher de l’autofinancement, qui n’est pas non plus le Graal …


Dif tor heh smusma

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#621 25/11/2021 12h28

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Vous ne parlez plus de différé, vous n’avez pas réussi à l’obtenir ?

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#622 27/11/2021 08h12

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> PadawIK

Je vous souhaite réussite dans l’obtention d’un crédit immobilier pour l’acquisition de l’usufruit, mais je suis bien d’accord avec ArnvaldIngofson, un "accord de principe" n’a rien d’officiel.

Plusieurs CGP de réseaux bancaires m’avaient aussi promis "en principe" la validation de ce montage, avant de rebrousser chemin quand leur N+1 ou N+2 ont dû donner leur aval.
Attendez d’avoir cette proposition en offre de prêt papier (à minima, une "simulation de financement" qui n’engage même pas la banque d’ailleurs) avant de (trop) vous réjouir (trop vite).

Avec un taux de 2,26% hors assurance, êtes-vous certain qu’il s’agisse bien d’un prêt immobilier ?
Et non pas d’un prêt à la consommation (pris en nom propre, en tant que personne physique, et non souscrit par la SC, donc intérêts non déductibles) ?
Sinon, au niveau de l’assurance, une banque peut imposer sa souscription, même pour de l’US, il me semble…

Vu les frais (assurance 0,32% + SACCEF 1,30%), l’offre émane-t-elle d’une Caisse d’Epargne ?

Bien à vous.

Dernière modification par maxicool (27/11/2021 09h07)


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#623 27/11/2021 20h11

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Bonjour,

Merci beaucoup pour vos retours !

@ArnvaldIngofson et @maxicool

Effectivement, pour l’instant ce sont des paroles… mais plutôt positives.
J’essaye de constituer le dossier le plus complet possible afin de faciliter mon financement, mais vous avez mille fois raison, et j’en ai bien conscience, tant que l’offre définitive ne sera pas éditée et signée alors rien ne sera gagné. Je garde espoir pour le financement et je prends du recul sur ma volonté initiale d’auto-financement.

@ArnvaldIngofson

Merci beaucoup pour ces conseils. Vous piquez ma curiosité car justement j’hésite beaucoup au sujet des scpi PF.
Je ne savais pas pour PF Grand Paris. Merci pour l’information.
Pourriez-vous m’en dire un peu plus sur les critères extra-financiers qui vous plaisent chez PFO2 et PF Hositalite Europe ?
Pour ma part, PFO2 me plait sur sa dynamique ISR qui me semble une bonne chose.
PF Hositalite Europe me plait pour la diversification (hors bureau) et le dynamisme qu’elle apporterait à mon portefeuille mais j’ai lu plusieurs fois sur le forum qu’il valait mieux éviter des scpi toute jeune et, d’autre part, cela ferait 2 scpi sur 5 de la même société de gestion. Donc je suis particulièrement indécis sur cette dernière scpi.

Pour les frais, j’ai peur qu’il y en ait encore plus car la simulation était sur 1 seul emprunt alors qu’il y en aura 5 car 5 scpi. Mais j’essayerais de négocier.

@sanvio

Merci, c’est un oubli de ma part (je corrige dans le message). Effectivement, j’ai demandé un différé qui m’a été accordé oralement. Donc encore un "accord de principe", tant que rien n’est signé, rien n’est fait !

@maxicool

Le prêt pour l’usufruit temporaire n’est pas un prêt immobilier (d’après la banque ce n’est pas possible) et est bien accordé à la sci (donc pas à titre perso).

Merci encore pour vos retours et si vous avez des avis sur le choix des scpi en PP ou US temporaire, n’hésitez pas. J’ai bien conscience que "ce ne sont pas des conseils en investissement". Donc évidemment qui ne vous engagent pas ! De plus, personne n’a de boule de cristal et "les performances passées ne préjugent pas des performances futures". Étant anti-violence, je ne vous soumettrais pas à la torture wink

Je vais essayer de faire des simulations chiffrées.

Bien à vous

Dernière modification par PadawIK (27/11/2021 21h12)

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#624 28/11/2021 12h00

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PadawIK, le 27/11/2021 a écrit :

"Le prêt pour l’usufruit temporaire n’est pas un prêt immobilier (d’après la banque ce n’est pas possible) et est bien accordé à la sci (donc pas à titre perso)"

Juste pour information, j’ai eu un emprunt pour de l’usufruit (enfin ma SCI, comme vous), et c’est bien un emprunt immobilier. J’avais eu 12 mois de différé et sincèrement c’est très utile.
En effet, entre le délai de jouissance et le temps pour trouver une contrepartie (pas toujours si simple), on est vite à 8-10 mois et avoir un différé est appréciable (à moins d’avoir la trésorerie bien sur).

Message édité par l’équipe de modération (28/11/2021 20h02) :
- ajout de balises Url/Société/Quote/Livre

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[+1]    #625 28/11/2021 12h14

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PFO2 se distingue par

PERIAL AM a écrit :

Une stratégie "verte" en avance sur son temps

Labellisée ISR Immobilier, PFO2 est la première SCPI à avoir placé une démarche environnementale au cœur de sa gestion, dès 2009. Alors que la maîtrise de l’impact environnemental des immeubles est au cœur des enjeux du secteur, PFO2 est devenue l’une des SCPI les plus importantes du marché. Sa capitalisation lui permet d’envisager de nouveaux horizons en Europe et de continuer d’innover sur les enjeux Environnementaux, Sociétaux et de Gouvernances (ESG).

Avec PF Hospitalité Europe

PERIAL AM a écrit :

Une SCPI 100% européenne spécialisée dans l’accueil et l’hébergement
Donnez du sens à votre épargne en choisissant PF Hospitalité Europe. L’évolution démographique européenne actuelle accroît les besoins en matière de structures d’accueil à tous les âges de la vie (crèches, résidences seniors, etc.). Les nouveaux modes de travail, plus nomades, augmentent la demande en termes d’hébergements et de structures (hôtels, résidences affaires, résidences étudiantes, auberge de jeunesse, etc.). PF Hospitalité Europe a pour objectif de combiner diversification géographique en Zone Euro, spécialisation sur le marché de l’Hospitalité et visibilité sur les rendements potentiels.


Dif tor heh smusma

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