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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#526 18/02/2021 16h18

Membre
Réputation :   11  

Je viens de lire et relire l’ ensemble des messages de cette file et il y a un point sur lequel je me pose une question.
Dans le cas « NARD » message 1, il y est indiqué le départ de l’ amortissement de l’ usufruit après la période de capitalisation (20 ans dans la cas mentionné), les parts concernées par l’ usufruit sont la propriété de la SCI à IS, seul la nue-propriété sort de la SCI par différentes possibilités
L’ une de ces possibilités est la donation aux enfants NARD. Gestion patrimoniale donc pas de soucis.
L’ autre possibilité c’ est la récupération de la nue-propriété par les époux NARD.
C’ est cette possibilité qui me questionne, n’ y a-t-il pas là un abus de droit ?

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#527 24/02/2021 21h21

Membre
Réputation :   0  

Bonsoir,
Je suis confronté au problème de l’œuf et de la poule.

Je voudrais créer une SCI IS pour faire l’achat à crédit de parts de SCPI en PP et d’US cash. Vaut-il mieux créer la SCI d’abord puis aller voir les banques ensuite pour obtenir un financement ? Mon dossier a-t-il une chance d’être crédible si j’explique que la SCI n’a pas encore été constituée, mais qu’elle le sera si je parviens à trouver un financement ?

Merci

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#528 24/02/2021 21h43

Membre
Réputation :   4  

Bonsoir,
Pour ma part, j’ai d’abord créée la SCI, ce qui prend un peu de temps (rédaction des statuts, enregistrement au Tribunal de commerce…).
J’ai eu besoin des statuts et du Kbis pour la souscription des parts de SCPI, pour ouvrir un compte courant au nom de la société et pour l’obtention du prêt.

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#529 25/02/2021 11h04

Membre
Réputation :   75  

Dans un 1er temps, si vous souhaitez avancer avec les banques sans pour autant créer la SCI, présentez leur un projet de statuts.
Il faudra ensuite les statuts définitifs (ceux enregistrés au greffe), kbis etc… pour éditer des offres de prêts, mais cela pourra être remis dans un second temps.


Parrain ING : ASMYFZA

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#530 25/02/2021 11h16

Membre
Réputation :   22  

J’ai d’abord obtenu les accords sur les prêts avant de créer la SCI. Une fois le Kbis / statuts obtenus la banque a sorti les offres de prêts. Je ne voulais pas créer de SCI sans un accord de la banque sur le montage et ca n’a pas posé de problème.

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#531 25/02/2021 15h24

Membre
Réputation :   13  

Bonjour à tous,
J’envisage d’investir dans des SCPI via une SCI à l’IS.
Pourquoi à l’IS?
Pour me fournir un revenu de gérant pour cotisation retraite, je compte ne pas reprendre une activité à la fin de ma période de chômage en juillet 2021 et donc utiliser cette solution pour avoir une protection sociale et retraite, il me reste 12 ans de cotisations.
Pour avoir le minimum comme indique par maxicool ici :
Salaire minimal d’un gérant de SCI avec validation de trimestres pour la retraite ?

Je pense investir 200000€ en SCPI.
100000€ en fond personnel et 100000€ via un crédit.
J’ai deux propositions de ma banque:
Un in fine sur 10 ans 94.66€ par mois coût total 12162€.
Coût annuel 1136€
Nantissement d’une AV.

Amortissable sur 20 ans 500€ par mois coût total 22551€Coût Coût annuel 6000€

La dernière option étant mes fonds propres en totalité 100000€ à la création en juin 2021 et 100000€ issus d’une vente prévu en octobre 2021.

De ce que je voie c’est le crédit amortissable me "ponctionne " 6000€ par an pour 8000€ de "rentrée espérée" pour mon objectif de salariat c’est pas bon.

Le in fine semble bien car "ponctionne" que 1136€ par an.

Mais je suis à la merci de futur rendement en fond euro et en UC.

Souvent ici il est dit de jouer du levier pour investir.
Dans mon cas j’ai du mal à projeter l’avantage du fameux levier.
Qu’en pensez-vous ?
Merci.

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#532 25/02/2021 16h19

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

Essayez de simuler la situation où les 100 000€ (ou 2 fois 100 000€) que vous amenez vous-même (je suppose en grande partie en CCA) sont investis en usufruit temporaire de parts de SCPI (et non en Pleine Propriété). Vous devriez constater que l’impact sur votre cash-flow (et sur le bénéfice de la SCI) est significatif (sans doute au moins le double de celui du choix de l’emprunt in-fine vs ammortissable).

En fait, plus vous augmentez le levier (il y en a plus sur de l’US que sur de la PP, il y en a plus avec un emprunt in-fine qu’en ammortissable, il y en a plus en conservant moins de "réserves" sur un fond euro,…), plus vous augmenterez le bénéfice de la SCI IS si tout se passe comme prévu, mais aussi plus vous augmenterez le risque en cas d’aléas majeur (à vous d’évaluer si vous pouvez vous le permettre, en tenant compte du reste de votre patrimoine et de votre situation)

Inutile de réinventer la roue pour ceci : il dois déjà y avoir une bonne dizaine de membres du forum qui ont fait l’exercice et ont publié leurs fichiers excell…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#533 25/02/2021 16h30

Membre
Réputation :   5  

Bonjour,

Pourriez vous préciser vos objectifs de rémunération (1) et les conditions du crédit in fine (3) (montant à Nantir) et vos objectifs (3)?

1) La rémunération que vous pourrez vous verser est en fait le flux de liquidité de l’opération.
Or si vous souhaité valider les 4 trimestres/an, selon les calculs de Maxicool il vous faudra 10’000€/an.
Pour obtenir ce montant, à 4% de rendement et en négligeant les impôts et coûts de structure, il faut 250’000€ (sans intérêt à payer dessus).

2) Le crédit in fine sur 10ans semble être à un taux de 1.14% selon vos données (hors assurance?). Si c’est pour nantir une assurance vie qui va vous rapporter 1.3%, il n’y a aucun intérêt.

3) Votre objectif semble être de transformer un patrimoine (100k€) en flux de trésorerie (10k€/an) pour vous rémunérer.
Avez vous penser à acheter de l’usufruit de parts de SCPI dans une structure IS?

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#534 25/02/2021 16h59

Membre
Réputation :   13  

GoodbyLenine
C’est compliqué tout cela quand vous n’êtes pas au fait de tout les rouages mais je me soigne ^^.
Je "digère votre message" et je reviendrais demander des précision s’il y a lieux.
Wounka :
1)
Dans l’idéal c’est bien ça 4 trimestres sur 12 ans, je peux éventuellement en acheter 12 via la plateforme dédié mais c’est environ 35 000€ de mémoire.
Donc au bas mots 10 000€ oui.
2)
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/19209_screenshot_20210221_165649.png
3) trouvé la solution la moins pire pour me fournir une couverture sociale et retraite pour les 12 prochaine années.

J’ai déjà une location qui me génère des revenus, environ 16 000€ net avant impôts.
L’idéal de la solution la moins pire serait de me verser maxi 10 000 net par an pour rester au TMI DE 11%.
Pour l’usufruit j’ai vu des sujets qui aller dans ce sens pourquoi pas oui mais j’essaye de mettre les chose dans le bon ordre !

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#535 22/03/2021 11h45

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

J’ai passé mon week-end à lire les files scpi, usufruit, achat dans une sci à is et à parcourir les montages d’autres membres, merci à Yvan, Malochat et adrien55 notamment pour leur partage des plus détaillés.

Si j’ai bien compris, je peux placer une partie de la trésorerie de ma SASU en achetant de l’usufruit de SCPI, le tout en amortissant et en ne payant aucun IS sur la partie des dividendes provenant de l’étranger.

Exemple avec un US 5 ans de la scpi NEO cle 20% revenus étrangers à 47%, rendement 6% :

Achat 50000€.

Dividendes 5*15000
dont imposable à l’IS 25% (la future tmi de la SASU) 7950*5
soit un IS supplémentaires de 5-1987,50

Amortissement 5*10000
Soit -2500*5, 12500 d’économies d’IS. (IS 25%)

Tout ceci ferait 15512,50€ par an (dividendes + économie IS) pendant 5 années.

Soit 77562,50€ pour 5 années.

4 mois de jouissance, donc 65 mois d’investissement en visant large.

Tout ceci donne un rendement annuel de 10,02%.

Cela me semble trop beau pour être vrai.

Ai-je mal compris le fonctionnement ?
Est-ce que l’absence de frais de souscription sur NEO provoque cette situation "spéciale" ?
Faut-il réduire les 18% de frais de gestion de NEO sur les 6% de rendement annoncés ?
Si oui, même avec 4,92% de rendement pour NEO, on arrive à 5,76% de rendement (dividendes + économie IS).

Edit : Je ne suis peut être pas au bon endroit pour cette question sur la SASu, même si j’imagine que le résultat serait le même dans une SCI.

Dernière modification par sanvio (22/03/2021 11h47)

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[+1]    #536 22/03/2021 12h19

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

Vos calculs semblent (au niveau des principes, car je ne les ai pas vérifié en détail) corrects, sauf celui qui abouti a 10.02% (car une partie des 77 562.50€ est disponible bien avant la fin des 65 mois, et peut donc être réinvesti…. On devrait donc obtenir bien  plus que 10%.)

Il reste le principal aléas, qui est que le montant des dividendes versés pourrait varier (diminuer) significativement.

En fait, le prix de l’usufruit 5 ans de NEO, de 20%, semble peu cohérent (trop bas) avec un rendement annuel pérenne de 6%/an. Il est probable que, soit ce prix de 20% va bouger (augmenter), soit le 6%/an va bouger (diminuer), soit il doit être très difficile d’obtenir de l’US 5ans de NEO.
Un prix de 20% pour un usufruit 5 ans serait plus cohérent avec un rendement de 4.8% ou 5%/an.

Le résultat est votre calcul alternatif ("même avec 4,92% de rendement pour NEO, on arrive à 5,76% de rendement (dividendes + économie IS)") est à mettre en regard du risque lié à l’investissement (si le rendement NEO va à 4%, on perdra même de l’argent) et à l’absence quasi totale de liquidité (très difficile de revendre de l’US).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#537 22/03/2021 12h56

Membre
Réputation :   0  

Question subsidiaire : n’importe quelle SASu peut investir dans de l’usufruit de SCPI pour placer sa trésorerie ou faut-il un objet social particulier en rapport avec l’immobilier et/ou le placement immobilier et donc plutot se diriger vers une SCI dédiée ?

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