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#501 01/11/2020 08h58

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

Ce n’est pas parce qu’on paie pour une prestation soumise à la TVA que cette TVA est récupérable (et ce n’est pas parce qu’on est une société, ou imposé à l’IS, que la TVA est systématiquement récupérable). Avez-vous lu le texte du lien que j’ai fourni ?

Si le loyer encaissé n’est pas soumis à la TVA (certains loyers, pour des baux commerciaux, peuvent l’être), on ne peut pas récupérer la TVA qu’on paie sur (par exemple) la gestion locative.


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#502 01/11/2020 19h43

Membre
Réputation :   3  

Je l’ai lu.

La condition 3 mentionne les exclusions suivantes:

- Logements et hôtels des salariés et dirigeants, gaz et électricité
- Véhicules
- Transports
- Biens cédés sans rémunération
- Frais de restauration, vêtements

Je ne vois pas ce qui exclut une commission de gestion locative dans ce document (ou les autres commissions mentionnées).


La chance, c'est quand la préparation rencontre l'opportunité.

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#503 01/11/2020 19h56

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   191  

La troisième condition stipule que l’opération doit être réalisée pour des opérations imposables à la TVA. Il ne me semble pas que vous soyez redevable de TVA sur les revenus des SCPI, ni sur leur vente, si vous en faisiez commerce. Il n’est donc pas possible de déduire la TVA payée pour des opérations vous permettant d’acquérir des parts de SCPI.

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#504 01/11/2020 19h56

Modérateur
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C’est pourtant simple…

https://www.legifiscal.fr/tva/tva-francaise/tva-recuperable/deduction-tva-deductible.html a écrit :

La 3ème condition de fond expose que l’achat doit être utilisé pour la réalisation d’opérations imposables à la TVA.

On peut en déduire :

   - Dans le cas d’un bailleur : si le locataire paie, en plus du loyer HT, la TVA, que le bailleur reçoit, pour ensuite le reverser au fisc, alors la TVA sera récupérable par le bailleur, sur les différentes charges que le bailleur supporte afin de pouvoir encaisser ce loyer. Sinon, elle ne le sera pas. Si le bailleur a plusieurs biens, certains avec des loyers soumis à la TVA, d’autres avec des loyers non soumis à la TVA, alors il pourra récupérer la TVA sur les charges directement liées à l’exploitation des biens soumis à TVA, et un pro-rata de la TVA associée aux charges non directement liée (et il faudra bien entendu reverser toute la TVA collectée).

    - Dans le cas d’une SCPI :  comme aucun associé de SCPI ne perçoit de recettes assujetties à la TVA, il est aisé de déduire qu’en conséquence, la TVA payée sur les charges (comme les frais de souscription) n’est pas récupérable.


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#505 09/11/2020 19h36

Membre
Réputation :   7  

Bonjour à tous,

Je fais suite à ma présentation

Comme beaucoup de files, je souhaite vous faire part d’un projet de constitution d’une SC à l’IS pour financer des SCPI. Ce sujet ayant déjà été largement couvert, je vous sollicite pour m’éclairer sur quelques points pour lesquels je n’ai pas bien compris la réponse.

Structure

Société Civile à l’IS avec ma soeur (90/10), constituée pour ce projet
J’envisageais initialement une SCI mais la lecture de certains messages me laissent penser qu’une SCP serait une meilleure option.
[Q1] : Quels sont les avantages de la SCP au-delà de l’objet social étendu ? Quels sont les inconvénients en termes de gestion (financement, frais, compte bancaire) ?

Projet

> Acquisition de 250k€ de SCPI en PP à crédit (1.10% sur 20 ans, accord de ma banque, sélection SCPI = Interpierre, Epargne Pierre, PFO2, Primovie, Primopierre, Primofamily)
> Apport de 25k€ de SCPI (Corum XL et Origin) en PP par associés (2 propriétaires de 2 SCPI soit 4 actifs)
> Apport possible de 75k€ de cash pour achat de SCPI (Pierval Santé, LF Opportunité Immo, Activimmo) selon un modèle encore à définir

Je souhaite idéalement faire un apport des SCPI Corum pour limiter la pression fiscale (TMI 30+17,2 pour les 2 associés) faciliter la gestion (fiscalité) et soutenir l’autofinancement de la structure. Mais je suis refroidi par les frais (240€ par actif Corum soit 1000€ soit 4% du montant total + 5% de droits d’enregistrement)
Je souhaite éviter un apport en capital compte tenu du déséquilibre que cela créerait avec ma soeur (ratio 90/10 pour la SC vs. 60/40 pour les SCPI Corum)
[Q2] : Est-il possible de ne pas être soumis aux droits d’enregistrement en faisant un apport en CCA au moment de la constitution ? (le sujet a déjà été abordé mais je n’ai pas bien saisi le fin mot de l’histoire) Comment cela doit-il être enregistré pour que ce soit considéré à la constitution ?
Enfin, jugez-vous pertinente une telle action ? (9% de frais pour limiter la fiscalité sur le long terme…)


[Q3] : Comment faire le meilleur usage de mon apport de 75k€ ? Achat de la NP par personne physique et de l’US par la SCP ?
Je partais initialement sur un apport en CCA pour financer l’achat en PP mais considère que l’acquisition de l’US 20 ans par la SCP et la NP en personne physique constitue un montage idéal (amortissement + fiscalité plus légère, gommage de la fiscalité sur plus-value si revente lointaine).
L’intérêt sera plus limité si je décide de conserver les SCPI après 20 ans (fiscalité à l’IR) mais difficile d’anticiper à aussi long terme, je préfère sécuriser les gains sur les 20-30 premières années.

A ce stade, je souhaite acheter l’US et la NP des mêmes parts de SCPI. La question de la légalité d’un tel montage a été débattue mais je suis prêt à prendre le risque.

Aussi, je n’ai pas sollicité de prêt pour financer l’usufruit. Je pourrais aborder ce point avec mon conseiller (potentiellement pour une ligne de crédit supplémentaire, il semblait confiant sur mon dossier).
L’achat de SCPI US pourra être envisagé au fil de l’eau avec ma capacité d’épargne.

Au plaisir de lire vos réactions et conseils sur la meilleure manière d’aborder cette structure.
N’hésitez pas à me faire part de vos autres réflexions (répartition frère/soeur, sélection SCPI, etc.)

Dernière modification par johndeere2020 (09/11/2020 20h56)

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#506 09/11/2020 19h44

Membre
Réputation :   24  

Bonjour,
Projet intéressant que je vais suivre.
Avez-vous envisagé d’acheter de l’US de SCPI ?

Edit : je viens de voir que vous abordiez la question en milieu de message.
Effectivement l’US permettrait d’utiliser de façon intéressante votre apport conséquent

Dernière modification par sinwave (09/11/2020 19h46)

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#507 09/11/2020 20h54

Membre
Réputation :   7  

effectivement, l’usufruit s’est ajouté récemment à ma réflexion

Quelques éléments :
> je n’ai pas encore sollicité ma banque pour le financement à crédit de cet usufruit mais l’apport permettra quoiqu’il arrive de le faire
> à ce stade, je n’ai pas de conviction sur le principe d’acheter une SCPI en NP, US, ou PP dans le contexte actuel. Je pars donc du principe que chaque SCPI sera achetée en PP, directement ou indirectement (US+NP).

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#508 17/11/2020 07h21

Membre
Réputation :   0  

Bonjour ,

Maigre contribution de ma part, mais je vais opter aussi pour cette solution . L’idée étant de capitaliser pour ma retraite sur les actions hors UE.

Je suis freelance en informatique en EURL de 40 ans et je réalise moi même ma comptabilité pour réduire les frais.

Merci tout ces bons conseils.

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#509 19/11/2020 12h35

Membre
Réputation :   39  

corsaire00, le 05/01/2019 a écrit :

2) dans le cas d’une acquisition de parts sociales par souscription à une augmentation de capital, vous avez raison d’attirer mon attention car ces frais ne sont pas payés directement par le souscripteur.
La société de gestion facture ces frais à la SCPI.
Par conséquent ces frais ne sont pas déductibles chez le souscripteur (société IS)

Par contre, la différence entre le prix de souscription et la valeur de retrait fait apparaitre une moins value latente qui doit être provisionnée.
Cette provision portant sur des autres titres immobilisés (si moins de 5% du capital) sera déductible au taux normal.

Je me permets de relancer ce sujet par curiosité. Je suis dans le cas classique d’un investissement en SCPI PP/US via SCI IS – mon projet n’en est qu’à ses balbutiements. Si je comprends bien, la première année, on peut très bien passer une dépréciation sur les parts de SCPI correspondant à la différence entre le prix d’acquisition et la valeur de retrait. Donc si on prend un exemple de 500k, cela signifie qu’on peut déprécier +/- 10%, donc 50k€, et donc créer une économie d’impôt reportable de 7,5 k€ ?

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#510 06/12/2020 11h45

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Je suis nouveau sur le forum et après une lecture de la synthèse de ce fil de discussion, je me permets de poser les questions suivantes relatives à mon cas:

Tout d’abord un petit rappel de ma situation: j’ai 39 ans, je suis professeur à l’université , marié à une enseignante au lycée et nous avons jeunes deux enfants. Nous sommes propriétaires de notre résidence principale (maison d’une valeur de 280 k€), il nous reste à rembourser 16.5 k€ sur 4 ans (PTZ dont l’amortissement commence en 2026).

Nous possédons par ailleurs des parts de SCPI, des contrats d’assurance vie et un PEA dont le détail est donné ci-dessous:

Parts de SCPI : 540 k€ réparties comme suit (pour le detail du portefeuille de SCPI voir ma présentation)
Livrets : 17 k€
Assurances vie: 54 k€
PEA Mes-Placements: 11 k€

Les parts de SCPI ont été achetées pour une bonne part avec des prêts immobilier (2.3% sur 20 and, 2.1% sur 20 ans, 1.5% sur 20 ans et 1.6% sur 15 ans) et il nous reste à rembourser 460 k€.

Notre but est de pouvoir nous constituer un patrimoine qui nous permettra d’assurer des revenus complémentaires à l’approche de la retraite. Plus précisément, nous nous sommes fixés comme objectif d’atteindre 1 M€ de patrimoine.

Je pense que nous passerons l’année prochaine en TMI 30%, outre les stratégies de défiscalisation, nous nous posons la question de la création d’une SCI soumis l’IS. Par conséquent, j’ai deux questions:

Q1: Est-il possible de créer une SCI et d’y loger les SCPI que nous possédons déjà?

Q2: Si oui, mis à part les frais de création de la SCI et les frais récurrents d’expertise comptable, existe-t-il des frais "cachés"? l’idée est d’évaluer l’intérêt du montage (vu que le taux IS est de 15% et 33,33% au delà de 38k€).

Je vous remercie par avance pour vos réponses.

Cordialement

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[+1]    #511 06/12/2020 11h54

Membre
Réputation :   22  

Bonjour,

Il est tout à fait possible de faire un apport à une SCI. Dans votre cas vu qu’il y a aussi de la dette attachée à vos parts c’est un apport à titre onéreux et vous devrez payer des frais d’enregistrement de 5% sur la valeur de l’apport. Pour plus de détail vous trouvez un lien ici

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[+1]    #512 06/12/2020 16h49

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   417  

Bonjour Lemlouez,

pour apporter quelques éléments complémentaires à la réponse de Paradeplatz :
Q1/ il va falloir également que la banque accepte de transférer vos crédits personnels à la SCI;
Q2/ vous pouvez avoir des frais bancaires mais ils sont en général minimes ou nuls. Concernant les taux d’IS, vous n’êtes pas tout à fait à jour : le taux réduit est bien à 15% mais le taux normal est à 28% et "devrait" passer à 25% d’ici 2 ans.

Bien à vous,
cat

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#513 06/12/2020 18h02

Membre
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Bonjour,

Merci pour vos réponses précises et documentées. Si j’ai bien compris, dans mon cas il est possible de créer une SCI et d’y ajouter les parts de SCPI (ainsi que les crédits associés) moyennant le paiement de 5% de frais. Ce qui revient dans mon cas à payer 540 k€ X 5% = 27 k€. Cela me semble pas très pertinent où un des objectifs de la manœuvre est de réduire la fiscalité.

Par conséquent, en ce qui nous concerne le mieux est d’effectuer nos futurs investissements en utilisant un montage en SCI, d’où la question suivante:

Q3: Vu les frais constants de la SCI, y-a-t-il un montant minimum d’investissement à partir du quel le montage sera pertinent (TMI à 30%)? (Désolé si la question a déjà été posée) sachant que j’ai effectué mes investissements passés par tranche de 100k€ à 150k€.

Merci pour votre aide.

Cordialement

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#514 09/12/2020 15h16

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Je suis nouvelle sur ce forum.présentation

Je souhaiterais investir en SCPI (80% PP et 20% USF) via une SCI à l’IS. Je pense avoir obtenu l’ensemble des réponses aux questions que peut poser ce type de stratégie. Il m’en reste une de taille : où trouver le financement ?
Je suis au crédit mutuel et visiblement pour ce type de projet, il faudrait que j’achète leurs SCPI (toutes à capital fixe, faible rendement…). J’ai contacté 2 courtiers dont la réponse a été : "…abandonner la SCI à l’IS… beaucoup trop compliqué surtout en ce moment…"
Quelles ont été vos solutions . Quelles garanties ont été demandées par vos banques ?
Je me dis que peut être que notre foyer manque de poids financier pour être ’crédible’ auprès des banques. (revenus : 90 k€/an)

Merci par avance de vos retours.
Cordialement.

Bagh.

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#515 09/12/2020 15h49

Modérateur
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La question est discutée en long et en large sur SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?
He oui, financer de l’US sera (très) difficile, et beaucoup de financements limitent la liste des SCPI qu’on peut choisir.


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#516 09/12/2020 17h48

Membre
Top 100 Réputation
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Bagheera a écrit :

Bonjour,

Quelles ont été vos solutions . Quelles garanties ont été demandées par vos banques ?
Je me dis que peut être que notre foyer manque de poids financier pour être ’crédible’ auprès des banques. (revenus : 90 k€/an)

Avec une résidence principale presque payée, c’est un plus pour votre dossier. Le poids financier de vos revenus dépend du montant de votre projet SCI. Mais dans votre cas, ça doit le faire.
Pour les garanties, un investissement de 10-20% en produits de la banque et une domiciliation des revenus à minima. Rien d’insurmontable.

Après, il faut juste trouver la banque et il n’y en a plus qu’une à ma connaissance.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#517 09/12/2020 18h18

Membre
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Ok. Merci pour vos retours. Je vais poursuivre mes recherches notamment sur le bon fil de discussion recommandé par GoodbyLenine.
D’après vos propos, Carpediem, il ne reste plus qu’une banque…peut-on avoir le nom ?

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[+2]    #518 09/12/2020 18h51

Membre
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Bonsoir Lemlouez,

Q3: Vu les frais constants de la SCI, y-a-t-il un montant minimum d’investissement à partir du quel le montage sera pertinent (TMI à 30%)? (Désolé si la question a déjà été posée) sachant que j’ai effectué mes investissements passés par tranche de 100k€ à 150k€.

Les frais annuels d’une SCI sont pour ma part de 600 € pour la comptabilité et de 250 € pour le juridique (que je ne prends que la 1ère année).

Figurez-vous que nous nous trouvons quasiment dans la même situation !
Avec ma femme nous avons acheté 310k de SCPI en direct….. puis créer une SCI avec 360 k€ de PP et 180 d’US en ce début d’année.

A compter de l’année prochaine, une partie de la distribution des SCPI détenues en direct subira effectivement le TMI à 30% en plus de la CSG/CRDS….. ça fait mal au coeur ….

Je suis donc en pleine réflexion sur mon file.

Comme l’indique Cat dans le message 512 :  "il va falloir également que la banque accepte de transférer vos crédits personnels à la SCI". Ce point est actuellement totalement bloquant pour mon dossier car la banque n’y trouve pas son compte. C’est pourquoi je suis entrain d’établir une stratégie afin de pouvoir réussir cette bascule, certes celà me coutera un peu plus immédiatement (quoique en fonction des nouvelles  conditions de financement obtenues….), mais à long terme c’est "tout bénéfice" wink.

Contrairement à ce qu’indique carpediem, il existe à ma connaissance plusieurs banques (je ne parle pas de plusieurs agences)- certes elles sont toutefois rares -   qui acceptent ce type de financement à partir du moment où les garanties sont bonnes et le dossier bien maîtrisé. Il faut pour cela bien préparer son dossier, et prendre son bâton de pèlerin en faisant le tour des banques….. Et il n’est pas exclus d’avoir de la chance wink.

Bien à vous
Yvan

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#519 29/12/2020 13h44

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Réputation :   7  

Bonjour à tous,

J’ai du mal à trouver dans les docs de Corum et Pierval Santé par exemple, la facon de traiter les dividendes issus de revenus étrangers (voir ici www.euryale-am.fr/docs/EAM_PS_3A-Rappor … l_2019.pdf)

1/ Si je prends 50,50€ de dividendes en 2019 chez Pierval Santé, que dois je déclarer au niveau compta ? pour le calcul du résultat courant ? 50,50 - les revenus déja taxés à l’étranger ? J’ai l’impression que Pierval ou Corum ne montre pas ce chiffre. Comment faites vous niveau compta ?

2/ Si ce montage PP +US s’avère payant, pourquoi ne pas monter la part de revenus déjà taxé à l’étranger, par exemple, 50% étranger sur PP et 100% sur US ? Cela ferait un IS à 0€.


J'apprends tous les jours.

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#520 29/12/2020 14h06

Modérateur
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Les IFU que vous transmettrons les sociétés de gestion (vers avril mai de l’année N+1, pour les résultats de l’année N) indiqueront les chiffres précis à prendre en compte. D’ici la, vous ne pouvez … qu’attendre (ou faire des simulations en extrapolant sur la base des chiffres des années passées).

En plus des IFU, il devrait y avoir un "mode d’emploi" expliquant comment faire… (Chez Corum, par exemple, il faisait un certain nombre de pages les années passées).

PS : il me semble que ceci a déjà été indiqué sur le forum…. et certains "mode d’emploi " ont même été postés. Cherchez…..


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#521 11/02/2021 10h39

Membre
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Bonjour,

Ma femme est moi avons créés une SCI et finalisé le montage décrit dans ce file l’année dernière. Le siège social se trouve à notre domicile et nous sommes les seuls associés.
Je m’interroge sur les dépenses que je peux ou non faire passer sur ma SCI sans que cela puisse être jugé comme abusif par l’administration fiscal.
Voici une liste de dépense/situation qui me vient en tête :

1-    La box internet du domicile (également utilisé à titre perso)
2-    Eventuel loyer que la SCI nous reverserait
3-    Achat de matériel informatique (également utilisé à titre perso)
4-    Un repas trimestriel au restaurant avec mon associée + Nounou pour garder nos enfants
5-    L’une des SCPI dont je suis actionnaire vient d’acquérir un immeuble en bord de mer. Nous y partons en weekend avec ma voiture personnelle et pendant que les enfants font la sieste, je vais faire un tour dans le quartier de ce nouvelle immeuble

La question est volontairement un peu naïve, mais je cherche à savoir ou se situe le curseur pour être en règle avec l’administration et faire passer un maximum de dépense sur la SCI ?
Bref je suis preneur de vos retours d’expérience sur le sujet

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#522 14/02/2021 22h00

Membre
Réputation :   -1  

Bonjour à tous,

Petites question:

En cas de détention de SCPI 100% étrangère dans une SCI IS. Est-ce qu’il y a une taxation francaise sur:

- Distribution des Dividentes ( Pas réinvesties dans la SCI ) , pas de flat tax ou d’IR ?
- Vente des part de SCPI et cloture de la SCI

Merci bcp pour votre aide.

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[+1]    #523 14/02/2021 22h39

Modérateur
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La SCI (qui est une autre "personne" que vous  et que ses associés) recevra seule les dividendes versés par les SCPI dont elle sera associée. C’est aussi la SCI qui paiera seule l’IS sur ses bénéfices, résultant de ses recettes (revenus fonciers de biens localisés en France, plus-value sur ces biens, revenus financiers, etc.) moins ses charges (frais de fonctionnement, frais et intérêts d’emprunt, etc ).

Si la SCI fait des bénéfices  et choisit(en AG) de distribuer des dividendes à ses associés (dont vous), il faudra bien sûr que ces associés paient des impots et des prélèvements sociaux (ou le PFU) sur ces dividendes. Ces derniers seront en général prélevés à la source par la SCI (qui diminuera d’autant le montant net des dividendes versés) qui devra (le mois suivant le versement des dividendes) faire une déclaration et un paiement au Trésor Public.
Idem sur le boni de liquidation, si la SCI cède tous ses actifs et est liquidée, en répartissant ce boni (en plus du capital) entre ses associés.

Le seul impact du fait que la SCI détiendrait une SCPI ayant des biens hors de France, serait que le revenu foncier (ou la plus-value de cession) venant de ces biens ne serait pas pris en compte comme une recette pour élaborer le résultat (bénéfice, ou perte) fiscal de la SCI. (Il serait cependant pris en compte pour élaborer le résultat comptable de la SCI, celui qui determine combien la SCI peut distribuer de dividendes, ou le boni de liquidation).

Tout ceci a déjà dû être largement expliqué dans les précédents messages de cette discussion…


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#524 14/02/2021 22h59

Membre
Réputation :   -1  

Si la SCI fait des bénéfices  et choisit(en AG) de distribuer des dividendes à ses associés (dont vous), il faudra bien sûr que ces associés paient des impots et des prélèvements sociaux (ou le PFU) sur ces dividendes. Ces derniers seront en général prélevés à la source par la SCI (qui diminuera d’autant le montant net des dividendes versés) qui devra (le mois suivant le versement des dividendes) faire une déclaration et un paiement au Trésor Public.
Idem sur le boni de liquidation, si la SCI cede tous ses actifs et se liquide, en répartissant ce boni (en plus du capital) entre ses associés.

Justement si ces dividendes proviennent d’une source 100 % étrangère . Est-ce que la PFU est applicable ?

Je prend un pas simple ou la SCI n’a plus de crédit et 0 charge et détient 100 000 Euros d’une SCPI étrangère.
Cette SCPI distribute 5000 Euros par an net d’impot étranger ( Prélevé à la source ). Ces 5000 Euros ne seront pas soumis à l’IS car revenu étranger.
en AG si la société distribue ces 5000 Euros, est ce que c’est la FLAT TAX de 30% qui s’applique ? ce qui le laisse que 3500 ?

Dans cas de détention des SCPI étrangère en direct est nettement plus avantagieux

Merci

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#525 14/02/2021 23h11

Modérateur
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Bien sur que la flat tax (ou imposition IR au barème, + PS) s’applique dans ce cas sur le dividende distribué par la SCI IS, comme sur tout autre dividende qu’elle distribuerait.

Mais ça ne signifie pas que "Dans cas de détention des SCPI étrangère en direct est nettement plus avantagieux", car ceci dépendra largement de la situation de chacun des associés de la SCI IS.


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